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Sanierungspflicht                           

  • Welche Sanierungsmaßnahmen sind verpflichtend?
  • Diese Sanierungspflichten sind geplant
  • Das sollten Hauseigentümer und -käufer wissen

Haus- und Wohnungseigentümer müssen ihre Immobilien regelmäßig auf Schäden überprüfen und haben gegebenenfalls eine Sanierungspflicht zu erfüllen. Doch was gilt, was ist zukünftig geplant und was umfasst die EU-Sanierungspflicht 2030? Ein Überblick.

       

Für wen ist die energetische Sanierung Pflicht?

Das 2020 in Kraft getretene und seitdem mehrfach überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für alle Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern bei einer energetischen Sanierung mehrere verpflichtende Maßnahmen vor. Es gibt allerdings eine Ausnahme von der Sanierungspflicht: Wer vor dem Stichtag  1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt hat, für den gilt die GEG-Sanierungspflicht nicht.

Umgekehrt heißt das aber auch: Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Hausherr dazu verpflichtet, die Anforderungen an das GEG zu erfüllen. Wer also jetzt eine Immobilie kauft oder erbt, muss diesen Altbau so sanieren, dass er den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dafür hat der neue Eigentümer nach dem Einzug zwei Jahre Zeit. Wichtig: Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich auch zum Eigentümer der Immobilie. 

Die Sanierungspflicht beim Altbau sollten Immobilieneigentümer nicht auf die leichte Schulter nehmen. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.


Sanierungspflicht Altbau: Das ist beim Eigentümerwechsel zu beachten

Sanierungspflicht: Mann dämmt oberste Geschossdecke des Dachbodens
Die Dämmung der oberen Geschossdecke zählt zu den Sanierungspflichten. (Quelle: Saint-Gobain Isover G+H AG)

Wer von der Sanierungspflicht betroffen ist, muss sich im Folgenden um diese drei Bereiche kümmern:

1. Dämmung der obersten Geschossdecke/des Daches (§ 47 GEG): Wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und beheizt wird, dann muss zumindest die oberste Geschossdecke zum darunter liegenden beheizten Wohnbereich gedämmt werden. Die Geschossdecke muss die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Hier gilt der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert), er darf nicht über 0,24 W/m²K liegen. Hier finden Sie praktische Tipps und Infos zur Dämmung der obersten Geschossdecke.

Alternativ lässt sich diese Sanierungspflicht beim Altbau auch durch das Dämmen des Daches erfüllen – so denn der U-Wert dabei eingehalten wird. Wissenswertes zu allen Formen der Dachdämmung haben wir im Artikel zur Dachsanierung aufgelistet.

2. Dämmung wasserführender Rohre: (§ 71 GEG): Im Heizungskeller ist es immer schön warm? Das könnte unter anderem an ungedämmten Warmwaserrohren und Armaturen liegen. Auch hier ist die energetische Sanierung Pflicht. Die Rohre sind laut GEG zu dämmen, dafür gibt es konkrete Vorgaben in Bezug auf die Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht.

3. Verbot von Öl- und Gasheizungen: Bei einem Eigentümerwechsel muss die alte Öl- oder Gaszeizung ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre ist. Es gelten folgende Ausnahmen:

  • Die Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch ausgenommen. 
  • Die Heizung hat eine Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt.
  • Die alte Öl- oder Gasheizung dient nur zur Warmwassererzeugung.
  • Die Heizung wird als Einzelraumheizung genutzt.

Lesen Sie dazu auch unsere Artikel Ölheizung austauschen: Fristen, Kosten, Förderung und Gasheizungs-Verbot: Das gilt ab 2024.

Mehr Infos zum energetischen Sanieren – hier downloaden!

Leifaden energetisch sanieren

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Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen

Völlig unabhängig von einem Eigentümerwechsel oder einem sonstigen Stichtag müssen Eigentümer die GEG-Vorgaben erfüllen, wenn sie im Zuge einer Baumaßnahme mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändern.

Ganz konkret bedeutet das beispielsweise bei der Fassade: Wer nur kleinere Putzschäden ausbessert oder die Fassade neu streicht, kann das ohne Weiteres tun. Wer allerdings mehr als zehn Prozent der Fassade ausbessert, also zum Beispiel einen entsprechenden Teil des Putzes erneuert, der muss dann auch die Fassade dämmen! 

Analog gilt beim Dach: Ein paar kaputte Ziegel lösen keine Sanierungspflicht aus und können einfach ausgetauscht werden. Wer jedoch neu eindeckt und die Geschossdecke bisher nicht gedämmt hat, muss jetzt für ausreichenden Wärmeschutz sorgen.  

Sanierungspflicht: Fassadendämmung mit Wärmedämmverbundsystem
Wer seine Fassade zu mehr als 10 Prozent ausbessert, unterliegt damit auch der Sanierungspflicht. (Quelle: stock.adobe.com / GM Photography)

Umstritten ist dabei, in welchem Umfang die Sanierungspflicht greift. Beispiel: Bei einem Haus wird der Putz an zwei Hauswänden erneuert. Müssen dann nur diese beiden Wände gedämmt werden oder alle vier? Das Gebäudeforum Klimaneutral sagt nein, es müssen dann nur zwei Fassadenwände gedämmt werden. Es gibt aber auch andere Stimmen.

Wer es genau wissen will: hier ist die Auslegung des § 48 GEG zu finden. ACHTUNG: Dies ist nur ein redaktioneller Hinweis, keine rechtsverbindliche Auskunft! Für eine individuelle Beratung empfehlen wir, einen Energieberater zu kontaktieren. Ein Beratungsgespräch ist bei einer umfassenden Sanierung sogar Pflicht. 

      

Sanierungspflicht: Geht das auch nachhaltig?

Das Prinzip der nachhaltigen Kreislaufwirtschaft kann nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei der Sanierung von Bestandsimmobilien umgesetzt werden. Wie das konkret aussehen kann, zeigt die folgende Grafik. Mit ein paar Klicks auf das Haus, können Sie mehr über ökologische Baustoffe lernen und wie Sie diese einsetzen können.

Dachmaterial wählen

Üblicherweise ist Begrünung vorwiegend auf Flachdächern zu finden. Man unterscheidet zwischen intensiv und extensiv. Von intensiv spricht man bei einer Vegetation, die dem Boden in nichts nachsteht. Der Nachteil: Hohes Gewicht und viel benötigte Bewässerung. Extensive Begrünung besteht aus geringerer Vegetation. Hier ist die Wuchshöhe durch pflegeleichte Gräser, Moose und Kräuter auf weniger als 20 Zentimeter beschränkt.

Tonziegel wurden schon in der Antike genutzt. Unter den Aspekten der Kreislaufwirtschaft ist bereits die Rückbaubarkeit und die einfache Herstellung positiv.

Schiefer macht Dächer sturmsicher. Als natürlicher Rohstoff kann er nach dem Prinzip Kreislaufwirtschaft wiederverwertet werden.

Fassadenmaterial wählen

Holzfassaden dämmen und bringen Wärme in und an das Haus. Holz ist als ökologischer Baustoff geeignet, sofern keine schädlichen Stoffe an das Material gebracht werden. Dann kann die Fassade zu einem gewissen Anteil in einen weiteren Kreislauf gegeben werden.

Begrünte Fassaden klimatisieren Häuser nicht nur natürlich, sondern geben auch Sauerstoff an die Umwelt zurück und binden CO2. Für die Begrünung an Fassaden eignen sich vor allem Weinrebe, Efeu, Wilder Wein, Blauregen oder auch Waldrebe.

Das Metall Titanzink kann zu 100 Prozent wiederverwendet werden. Durch seine chemischen Eigenschaften ist es gut für Fassaden geeignet, denn durch die sich bildende Patina sind Anstriche mit Lacken oder ähnlichem nicht nötig. Metallfassaden werden üblicherweise vor einer hinterlüfteten, energieeffizienten Fassade angebracht.

Fensterrahmenmaterial wählen

Aluminium lässt sich gut trennen und zu 100 Prozent recyceln. Bei Recycling-Aluminium werden 95 Prozent CO²-Emissionen gegenüber der Produktion von neuem Aluminium eingespart. Es wird unter anderem beim Bau von Fensterrahmen eingesetzt.

Holz als nachwachsender Baustoff ist bei korrekter Verarbeitung – ohne Schadstoffe – nicht nur langlebig, sondern auch nachhaltig. Das Material kann weiterverwendet werden.

Grundsätzlich ist PVC ein unkomplizierter Baustoff. Für Fenster ist er ideal, da Herstellung und Verarbeitung einfach gestaltet sind. Seit einigen Jahren gibt es sogar biologisch abbaubaren Kunststoff als Ausgangsmaterial für Fenster.

Dämmmaterial wählen

Flachs ist ein natürlicher Rohstoff, das Gros besteht aus Zellulose. Daher eignet sich Flachs für nachhaltige Bauweisen. Ferner zahlt Flachs sowohl bei Herstellung als auch Wiederverwertung auf das Kreislauf-Prinzip ein. Ein weiteres Plus: Flachs ist resistent gegenüber Fäulnis, Schimmel und Ungeziefer.

Schafwolle als Dämmstoff ist geruchsneutral, schimmelresistent und antistatisch. Neben einem kontrollierten Umgang mit Feuchtigkeit erlaubt Schafwolle die Bindung von Staub und Schadstoffen. Darüber hinaus ist Schafwolle ein natürlicher und nachhaltiger Rohstoff.

Hanf gehört zu den pflanzlichen Dämmungen. Die einzelnen Hanffasern werden zu einem Vlies gebündelt eingebaut. Die Vorteile liegen in der guten Schalldämmung. Auch die Resistenz gegenüber Fäulnis und Schimmel sind neben der Kreislauf gerechten Herstellung und Verwertung ein Plus.

Bodenbelag wählen

Echtholzparkett eignet sich nicht nur, um ein angenehmes Wohnklima zu schaffen. Verschiedene Hersteller haben Linien gemäß dem Prinzip der nachhaltigen Kreislaufwirtschaft entwickelt. Im Vordergrund stehen dabei die Herstellung und die weitere Verwertung. Ganz wichtig ist dabei, dass keine Schadstoffe zum Einsatz kommen. Bei der richtigen Pflege des Holzes ist das Material sehr langlebig.

Linoleum besteht aus natürlichen Rohstoffen wie Leinöl, Holz- oder Korkmehl, Naturharz und Jute. Alle Linoleum-Bestandteile sind vollständig wiederverwertbar. Linoleum kommt ohne Lösungsmittel, Weichmacher und andere bedenkliche Wohngifte aus. Bei der Verarbeitung und Pflege sollte dennoch darauf geachtet werden, unbedenkliche Produkte zu nutzen.

Teppiche können Staub und Schadstoffe aus der Luft binden. Einige Hersteller haben sich mittlerweile auf Cradle to Cradle© zertifizierte Teppichfliesen spezialisiert. Diese Bodenelemente bestehen zumeist aus wiederverwertbarem Garn, das auf einer ebenfalls wiederverwertbaren Rückenbeschichtung angebracht ist.

Innenputz wählen

Kalksandstein besteht aus den natürlichen Rohstoffen Kalk, Sand und Wasser. Der Baustoff ist langlebig und kann gut wieder in den Kreislauf zurückgeführt werden. Kalkputz ist antibakteriell und schützt das Mauerwerk vor Nässe.

Putz auf Strohbasis ist komplett recycelbar und lässt sich leicht verarbeiten. Es dauert etwa drei bis vier Tage, bis der Putz bei einer Stärke von fünf Millimetern trocken ist. Vollständig getrocknet hat der Putz dann eine gelb-braune Farbe. Durch seine Konsistenz kann Putz auf Strohbasis auch zur Herstellung von Dekorationen und 3D Formen genutzt werden. Nicht zu nutzen ist dieser Putz in Nassräumen oder Kellern.

Lehmputz reguliert durch seine Eigenschaften nicht nur Feuchtigkeit und Schall, sondern ist auch feuerfest und absorbiert zudem Schadstoffe. Der Baustoff kommt außerdem ohne künstliche Zusätze aus und kann daher vollständig verwertet werden. Das einzige Manko: Lehmputz ist wasserlöslich, sollte daher also nicht in Räumen mit einem Spritzwasser-Risiko eingesetzt werden.

Modernisierungskredit beantragen

Falls Sie für Ihr energetisches Sanierungsvorhaben einen Kredit aufnehmen möchten, profitieren Sie von zinsgünstigen Konditionen und einen zusätzlichen Zinsvorteil. Für einen ersten Überblick über Raten und Konditionen können Sie unseren Finanzierungsrechner nutzen.

Dieser ersetzt allerdings nicht die persönliche Beratung. Unser Heimatexperte in Ihrer Nähe entwickelt mit Ihnen einen langfristigen zinssicheren Finanzierungsplan und bespricht mit Ihnen die einzelnen Schritte der Finanzierung. So haben Sie von Anfang an Transparenz über Ihren Modernisierungskredit.

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

Abbildung Bausparfuchs Beratung vereinbaren

   

Sanierungspflicht Haus: Infos vor dem Kauf einholen

Beim Verkauf eines Hauses muss der Eigentümer einen Energieausweis vorlegen. Allerdings beinhaltet dieser nur kurze Empfehlungen zur Sanierung. Diese ersetzen keine ausführliche Beratung. Hilfreicher sind da die Bewertungen eines Gutachters oder eines Energieberaters.

Nach dem Erhalt des Energieausweises müssen Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energierater führen (§ 80 GEG). In diesem Gespräch können sie gezielt nach dem energetischen Stand (und damit nach eventuellen Sanierungsmaßnahmen) fragen.

Hausbesitzer müssen bei einer umfangreichen Sanierung ebenfalls eine Energieberatung in Anspruch nehmen. Auch das ist vor einer eventuellen Beauftragung eines Handwerkers Pflicht (§ 48 GEG). Gibt ein Unternehmen ein Angebot für die Sanierung ab, muss es schon im Angebot auf diese Beratungspflicht hinweisen.


Sanierungspflicht beim Heizungstausch: Das gilt ab 2024

Nach Möglichkeit soll seit dem 01.01.2024 jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Das sieht die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes 2024 vor.

Verpflichtend ist das aber nur für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Bei Bestandsimmobilien gelten andere Regelungen. So können bestehende Heizungen (auch fossile) weiterbetrieben und defekte Anlagen repariert werden. Ist die Heizung irreparabel kaputt, gibt es mehrjährige Übergangsfristen.

Die Umstellung auf klimafreundlichere Heizungen ist in der GEG-Novelle an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Plant die Kommune ein klimaneutrales Gasnetz, so dürfen Eigentümer weiterhin auf Wasserstoff umrüstbare Gasheizungen installieren lassen. Ist das nicht der Fall, müssen sie innerhalb von Übergangsfristen auf eine Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien umrüsten. Welche Technologien dafür infrage kommen und wie diese gefördert werden, das erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Sanierungspflicht: alte Ölheizung in einem Heizungskeller
Das überarbeitete GEG will vor allem die Wärmewende durch den Austausch alter Öl- und Gasheizungen vorantreiben. (Quelle: stock.adobe.com / zenturio1st)

               

+++ Heizungstausch: Förderung 2024 +++

Zuschüsse für den Heizungstausch

Zu einer Grundförderung von 30 Prozent gibt es weitere, gestaffelte Fördermittel. Die maximale Förderung beträgt 70 Prozent. Allerdings sind die förderfähigen Kosten auf maximal 30.000 Euro begrenzt, der höchste Förderbetrag liegt bei 21.000 Euro bzw. 23.500 Euro für Biomasseheizungen. Hier die Übersicht:

  • Maximal förderfähige Investitionskosten: bis zu 30.000 Euro für Heizung mit erneuerbarer Energie für die erste Wohneinheit.
  • Grundförderung: 30 Prozent Zuschuss. 
  • Einkommens-Bonus: zusätzlich 30 Prozent Zuschuss für Haushalte mit einem zu versteuerndem Einkommen unter 40.000 Euro.
  • Klimageschwindigkeits-Bonus: zusätzlich 20 Prozent für den frühzeitigen Austausch einer funktionsfähigen, mehr als 20 Jahre alten Gas- oder Biomasseheizung oder einer funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gas-Etagen- oder Nachtspeicherheizung. Dieser Bonus wird ausschließlich für Selbstnutzer gewährt. Er reduziert sich am 1. Januar 2029 auf 17 Prozentpunkte und in jedem zweiten Jahr um weitere drei Prozentpunkte. Für eine Pelletheizung gibt es den Klimageschwindigkeits-Bonus nur, wenn diese mit einer Solarthermie-Anlage, einer Wärmepumpe oder einer PV-Anlage gekoppelt wird. Diese zweite Komponente muss bilanziell die Trinkwassererwärmung vollständig decken können. Bislang musste eine Pelletheizung zwingend als solche Hybridanlage installiert werden, um überhaupt förderfähig zu sein. 
  • Effizienz-Bonus: 5 Prozent für Wärmepumpen, die als Wärmequelle Wasser, Erdreich oder Abwasser nutzen oder mit einem natürlichen Kältemittel betrieben werden. 
  • Emissionsminderungszuschlag: Einen Zuschlag von 2.500 Euro gibt es für Biomasseheizungen, vorausgesetzt diese liegen innerhalb eines Staub-Emissionsgrenzwertes von 2,5 mg/m³. Bei Biomasseheizungen wird künftig eine Anforderung belohnt, die zuletzt zwingend erfüllt werden musste, um überhaupt Fördermittel bekommen zu können. 
  • Rein rechnerisch ergäbe sich daraus ein maximaler Förderbetrag von 85 Prozent. Der Höchstfördersatz wird aber für Selbstnutzer auf 70 Prozent gedeckelt. Damit beträgt die maximale Fördersumme 21.000 Euro (bzw. 23.500 Euro für Biomasseheizungen). Vermietende können allerdings nur die Grundförderung in Höhe von 30 Prozent erhalten.  
 

Förderfähige Heizungstypen

Förderfähig sind nur noch folgende Heizungstypen:

ACHTUNG: Bei Hybridheizungen (zum Beispiel eine Wärmepumpe in Verbindung mit einer Gasheizung) ist nur der erneuerbare-Energien-Anteil förderfähig, bei wasserstofffähigen Heizungen nur die spezifischen Investitionsmehrausgaben im Vergleich zur konventionellen/fossilen Brennwertkesseltechnologie.


Förderkredit für den Heizungstausch

Überschreiten die Ausgaben für die neue Heizung die förderfähigen Höchstsummen, dann können selbstnutzende Eigentümer künftig auch einen zinsgünstigen Ergänzungskredit bei der KfW beantragen. Diese Kreditförderung beträgt maximal 120.000 Euro pro Wohneinheit. Eigentümer mit einem zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen von maximal 90.000 Euro erhalten einen zusätzlichen Zinsvorteil. Der Ergänzungskredit kann auch für weitere Einzelmaßnahmen, zum Beispiel an der Gebäudehülle, genutzt werden. 


Beantragung und Übergangsregelung

Neu ist die Antragstellung für die Heizungsförderung bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Dafür müssen Sie sich bei der KfW registrieren. Der Tausch der Heizung kann bereits seit Veröffentlichung im Bundesanzeiger am 29. Dezember 2023 beauftragt werden. Für die Beantragung gilt eine Übergangsregelung: Der Antrag für die Förderung, vorausgesetzt die Förderrichtlinien werden eingehalten, muss bis zum 30. November 2024 gestellt werden für energetische Maßnahmen, die ab dem 1. Januar 2024 bis zum 31. August 2024 begonnen werden. Bei Beginn des Vorhabens danach muss die Zusage für die Förderung vor der Beauftragung wieder vorliegen.

Wichtig: Ab sofort darf die Förderung generell erst nach der Beauftragung eines Dienstleisters beantragt werden. Um das Risiko einer Förderabsage trotz erteiltem Auftrag zu minimieren, sollte der Vertrag eine Klausel mit einer auflösenden oder aufschiebenden Bedingung (in Bezug auf die Förderung) enthalten.

Gibt es Förderungen bei der Sanierungspflicht?

Sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützen die energetische Sanierung mit zahlreichen Förderprogrammen. Das erfolgt teils über direkte Investitionszuschüsse, teils über zinsgünstige Kredite.

Die unterstützenden Maßnahmen reichen dabei von der Barrierreduzierung über den Heizungstausch bis hin zur kompletten Sanierung zum KfW-Effizienzhaus. Hier finden Sie eine Übersicht aller Fördermaßnahmen bei der Haussanierung.


EU-Sanierungspflicht: Das plant die Europäische Union

Die EU hat sich im Dezember 2023 auf strengere Energievorgaben im Gebäudesektor geeinigt, ist dabei von ihren ursprünglichen Plänen abgewichen. Die sahen vor, dass Bestandsgebäude mit schlechtem energetischem Standard innerhalb von bestimmten Fristen saniert werden müssen. Basis dafür sollte ein EU-weit einheitlicher Energieausweis sein.

Nun gibt es nur noch die allgemeine Vorgabe, den durchschnittlichen Energieverbrauch im Gebäudebereich um mindestens 16 Prozent bis 2030 und mindestens 22 Prozent bis 2035 zu senken. Wie diese Werte zu erreichen sind, liegt zum größten Teil in der Verantwortung der jeweiligen Mitgliedsstaaten.


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