Haus- und Wohnungseigentümer müssen ihre Immobilien regelmäßig auf Schäden überprüfen und haben gegebenenfall eine Sanierungspflicht zu erfüllen. Doch was gilt, was ist zukünftig geplant und was umfasst die EU-Sanierungspflicht 2030? Ein Überblick.
Das Wichtigste im Überblick
Das 2020 in Kraft getretene und seitdem mehrfach überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für alle Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern mehrere verpflichtende Sanierungsmaßnahmen vor. Es gibt allerdings eine Ausnahme von der Sanierungspflicht: Wer vor dem Stichtag 1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt hat, für den gilt die GEG-Sanierungspflicht nicht.
Umgekehrt heißt das aber auch: Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Hausherr dazu verpflichtet, die Anforderungen an das GEG zu erfüllen. Wer also jetzt eine Immobilie kauft oder erbt, muss diesen Altbau so sanieren, dass er den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dafür hat der neue Eigentümer nach dem Einzug zwei Jahre Zeit.
Die Sanierungspflicht beim Altbau sollten Immobilieneigentümer nicht auf die leichte Schulter nehmen. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Wer von der Sanierungspflicht betroffen ist, muss sich im Folgenden um diese drei Bereiche kümmern:
1. Dämmung der obersten Geschossdecke/des Daches (§ 47 GEG): Auch der Dachraum muss die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Hier gilt der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert), er darf nicht über 0,24 W/m²K liegen. Wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und beheizt wird, dann muss zumindest die oberste Geschossdecke gedämmt werden, um diesen Wert zu erreichen. Hier finden Sie praktische Tipps und Infos zur Dämmung der obersten Geschossdecke.
Alternativ lässt sich diese Sanierungspflicht beim Altbau auch durch das Dämmen des Daches erfüllen – so denn der U-Wert dabei eingehalten wird. Wissenswertes zu allen Formen der Dachdämmung haben wir im Artikel zur Dachsanierung aufgelistet.
2. Dämmung wasserführender Rohre: (§ 71 GEG): Im Heizungskeller ist es immer schön warm? Das könnte unter anderem an ungedämmten Warmwaserrohren und Armaturen liegen. Auch hier ist die energetische Sanierung Pflicht. Die Rohre sind laut GEG zu dämmen, dafür gibt es konkrete Vorgaben in Bezug auf die Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht.
3. Verbot von Öl- und Gasheizungen: Bei einem Eigentümerwechsel muss die alte Öl- oder Gaszeizung ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre ist. Es gelten folgende Ausnahmen:
Lesen Sie dazu auch unseren Artikel Ölheizung austauschen: Fristen, Kosten, Förderung. Ab 2024 soll es vor allem bei der Heizung neue Regeln bei der Sanierungspflicht geben. Infos dazu finden Sie im Abschnitt "Sanierungspflicht beim Heizungstausch: Das soll ab 2024 gelten".
Völlig unabhängig von einem Eigentümerwechsel oder einem sonstigen Stichtag ist die Sanierungspflicht bei der Erneuerung der Fassade. Ganz konkret bedeutet das: Wer nur kleinere Putzschäden ausbessert oder die Fassade neu streicht, kann das ohne Weiteres tun.
Wer allerdings mehr als zehn Prozent der Fassade ausbessert, also zum Beispiel einen entsprechenden Teil des Putzes erneuert, der muss dann auch die Fassade dämmen! Das gibt der § 48 des GEG vor.
Umstritten ist dabei, in welchem Umfang die Sanierungspflicht greift. Beispiel: Bei einem Haus wird der Putz an zwei Hauswänden erneuert. Müssen dann nur diese beiden Wände gedämmt werden oder alle vier? Das Gebäudeforum Klimaneutral sagt nein, es müssen dann nur zwei Fassadenwände gedämmt werden. Es gibt aber auch andere Stimmen.
Wer es genau wissen will: hier ist die Auslegung des § 48 GEG zu finden. ACHTUNG: Dies ist nur ein redaktioneller Hinweis, keine rechtsverbindliche Auskunft! Für eine individuelle Beratung empfehlen wir, einen Energieberater zu kontaktieren. Ein Beratungsgespräch ist bei einer umfassenden Sanierung sogar Pflicht. Siehe dazu auch den nächsten Punkt.
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Dieser ersetzt allerdings nicht die persönliche Beratung. Unser Heimatexperte in Ihrer Nähe entwickelt mit Ihnen einen langfristigen zinssicheren Finanzierungsplan und bespricht mit Ihnen die einzelnen Schritte der Finanzierung. So haben Sie von Anfang an Transparenz über Ihren Modernisierungskredit.
Das Prinzip der nachhaltigen Kreislaufwirtschaft kann nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei der Sanierung von Bestandsimmobilien umgesetzt werden. Wie das konkret aussehen kann, zeigt die folgende Grafik. Mit ein paar Klicks auf das Haus, können Sie mehr über ökologische Baustoffe lernen und wie Sie diese einsetzen können.
Dachmaterial wählen
Üblicherweise ist Begrünung vorwiegend auf Flachdächern zu finden. Man unterscheidet zwischen intensiv und extensiv. Von intensiv spricht man bei einer Vegetation, die dem Boden in nichts nachsteht. Der Nachteil: Hohes Gewicht und viel benötigte Bewässerung. Extensive Begrünung besteht aus geringerer Vegetation. Hier ist die Wuchshöhe durch pflegeleichte Gräser, Moose und Kräuter auf weniger als 20 Zentimeter beschränkt.
Tonziegel wurden schon in der Antike genutzt. Unter den Aspekten der Kreislaufwirtschaft ist bereits die Rückbaubarkeit und die einfache Herstellung positiv.
Schiefer macht Dächer sturmsicher. Als natürlicher Rohstoff kann er nach dem Prinzip Kreislaufwirtschaft wiederverwertet werden.
Fassadenmaterial wählen
Holzfassaden dämmen und bringen Wärme in und an das Haus. Holz ist als ökologischer Baustoff geeignet, sofern keine schädlichen Stoffe an das Material gebracht werden. Dann kann die Fassade zu einem gewissen Anteil in einen weiteren Kreislauf gegeben werden.
Begrünte Fassaden klimatisieren Häuser nicht nur natürlich, sondern geben auch Sauerstoff an die Umwelt zurück und binden CO2. Für die Begrünung an Fassaden eignen sich vor allem Weinrebe, Efeu, Wilder Wein, Blauregen oder auch Waldrebe.
Das Metall Titanzink kann zu 100 Prozent wiederverwendet werden. Durch seine chemischen Eigenschaften ist es gut für Fassaden geeignet, denn durch die sich bildende Patina sind Anstriche mit Lacken oder ähnlichem nicht nötig. Metallfassaden werden üblicherweise vor einer hinterlüfteten, energieeffizienten Fassade angebracht.
Fensterrahmenmaterial wählen
Aluminium lässt sich gut trennen und zu 100 Prozent recyceln. Bei Recycling-Aluminium werden 95 Prozent CO²-Emissionen gegenüber der Produktion von neuem Aluminium eingespart. Es wird unter anderem beim Bau von Fensterrahmen eingesetzt.
Holz als nachwachsender Baustoff ist bei korrekter Verarbeitung – ohne Schadstoffe – nicht nur langlebig, sondern auch nachhaltig. Das Material kann weiterverwendet werden.
Grundsätzlich ist PVC ein unkomplizierter Baustoff. Für Fenster ist er ideal, da Herstellung und Verarbeitung einfach gestaltet sind. Seit einigen Jahren gibt es sogar biologisch abbaubaren Kunststoff als Ausgangsmaterial für Fenster.
Dämmmaterial wählen
Flachs ist ein natürlicher Rohstoff, das Gros besteht aus Zellulose. Daher eignet sich Flachs für nachhaltige Bauweisen. Ferner zahlt Flachs sowohl bei Herstellung als auch Wiederverwertung auf das Kreislauf-Prinzip ein. Ein weiteres Plus: Flachs ist resistent gegenüber Fäulnis, Schimmel und Ungeziefer.
Schafwolle als Dämmstoff ist geruchsneutral, schimmelresistent und antistatisch. Neben einem kontrollierten Umgang mit Feuchtigkeit erlaubt Schafwolle die Bindung von Staub und Schadstoffen. Darüber hinaus ist Schafwolle ein natürlicher und nachhaltiger Rohstoff.
Hanf gehört zu den pflanzlichen Dämmungen. Die einzelnen Hanffasern werden zu einem Vlies gebündelt eingebaut. Die Vorteile liegen in der guten Schalldämmung. Auch die Resistenz gegenüber Fäulnis und Schimmel sind neben der Kreislauf gerechten Herstellung und Verwertung ein Plus.
Bodenbelag wählen
Echtholzparkett eignet sich nicht nur, um ein angenehmes Wohnklima zu schaffen. Verschiedene Hersteller haben Linien gemäß dem Prinzip der nachhaltigen Kreislaufwirtschaft entwickelt. Im Vordergrund stehen dabei die Herstellung und die weitere Verwertung. Ganz wichtig ist dabei, dass keine Schadstoffe zum Einsatz kommen. Bei der richtigen Pflege des Holzes ist das Material sehr langlebig.
Linoleum besteht aus natürlichen Rohstoffen wie Leinöl, Holz- oder Korkmehl, Naturharz und Jute. Alle Linoleum-Bestandteile sind vollständig wiederverwertbar. Linoleum kommt ohne Lösungsmittel, Weichmacher und andere bedenkliche Wohngifte aus. Bei der Verarbeitung und Pflege sollte dennoch darauf geachtet werden, unbedenkliche Produkte zu nutzen.
Teppiche können Staub und Schadstoffe aus der Luft binden. Einige Hersteller haben sich mittlerweile auf Cradle to Cradle© zertifizierte Teppichfliesen spezialisiert. Diese Bodenelemente bestehen zumeist aus wiederverwertbarem Garn, das auf einer ebenfalls wiederverwertbaren Rückenbeschichtung angebracht ist.
Innenputz wählen
Kalksandstein besteht aus den natürlichen Rohstoffen Kalk, Sand und Wasser. Der Baustoff ist langlebig und kann gut wieder in den Kreislauf zurückgeführt werden. Kalkputz ist antibakteriell und schützt das Mauerwerk vor Nässe.
Putz auf Strohbasis ist komplett recycelbar und lässt sich leicht verarbeiten. Es dauert etwa drei bis vier Tage, bis der Putz bei einer Stärke von fünf Millimetern trocken ist. Vollständig getrocknet hat der Putz dann eine gelb-braune Farbe. Durch seine Konsistenz kann Putz auf Strohbasis auch zur Herstellung von Dekorationen und 3D Formen genutzt werden. Nicht zu nutzen ist dieser Putz in Nassräumen oder Kellern.
Lehmputz reguliert durch seine Eigenschaften nicht nur Feuchtigkeit und Schall, sondern ist auch feuerfest und absorbiert zudem Schadstoffe. Der Baustoff kommt außerdem ohne künstliche Zusätze aus und kann daher vollständig verwertet werden. Das einzige Manko: Lehmputz ist wasserlöslich, sollte daher also nicht in Räumen mit einem Spritzwasser-Risiko eingesetzt werden.
Beim Kauf eines Hauses ist die Erstellung eines Energieausweises obligatorisch. Allerdings sagt dieser wenig über den Sanierungsbedarf des Gebäudes oder die Sanierungspflicht beim Altbau aus. Hilfreicher sind da die Bewertungen eines Gutachters oder eines Energieberaters.
Nach dem Erhalt des Energieausweises müssen Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energierater führen (§ 80 GEG). In diesem Gespräch können sie gezielt nach dem energetischen Stand (und damit nach eventuellen Sanierungsmaßnahmen) fragen.
Hausbesitzer müssen bei einer umfangreichen Sanierung ebenfalls eine Energieberatung in Anspruch nehmen. Auch das ist vor einer eventuellen Beauftragung eines Handwerkers Pflicht (§ 48 GEG). Gibt ein Unternehmen ein Angebot für die Sanierung ab, muss es schon im Angebot auf diese Beratungspflicht hinweisen.
Grundsätzlich muss ab dem 01.01.2024 jede neu eingebaute Heizung (in Neubauten und Bestandsgebäuden, Wohn- und Nichtwohngebäuden) mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Das sieht die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes vor.
Wie dieser Wert erreicht wird, dafür sieht das GEG bei der Sanierungspflicht diverse "technologieoffene" Möglichkeiten vor. Welche das sind, haben wir für Sie zusammengefasst:
Unabhängig von der Novellierung des GEG ist ein wichtiger Punkt geblieben: Alle fossilen Heizkessel dürfen – unabhängig vom Alter – nur noch bis zum 31.12.2044 betrieben werden. Den kompletten Gesetzesentwurf finden Sie hier zum Download (155 Seiten, PDF).
Darüber hinaus sollen ab 2024 laut GEG zusätzlich folgende energetischen Sanierungen Pflicht sein:
Bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften droht ein Bußgeld in Höhe von 5.000 Euro.
Unser Tipp: Die aktuell gültige Fassung des GEG mit allen Durchführungsbestimmungen finden Sie hier.
Innerhalb der EU soll die energetische Sanierung Pflicht bis 2030 werden. Im Rahmen der "EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden" (EPBD) werden Häuser auf Basis des harmonisierten Energieausweises in Energieeffizienzklassen von A bis G eingeteilt. Die EU-Sanierungspflicht 2030 sieht dabei vor, dass Bestandswohngebäude bis zu diesem Zeitpunkt mindestens Effizienzklasse E und bis 2033 mindestens Effizienzklasse D erreichen müssen. Außerdem wird mit der EU-Sanierungspflicht eine umfassende Solarpflicht vorgeschlagen. Ab 2033 sollen alle Bestandsgebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, mit einer Solaranlage ausgestattet werden.
Ob und wann die energetische Sanierung Pflicht wird nach den Plänen der EU ist noch nicht absehbar. Experten gehen jedoch davon aus, das die EU eine schärfere Sanierungspflicht einführt, die dann für alle Mitgliedsländer gilt.
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