Sanierungspflicht: Wer ist betroffen?
Welche Sanierungsmaßnahmen für wen verpflichtend sind, erfahren Sie hier.
Sanierungspflicht: Wer ist betroffen?
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 21.07.2026
- Es gibt keine allgemeine Pflicht, ein ganzes Haus auf einmal zu sanieren. Pflichten entstehen typischerweise bei Eigentümerwechsel oder bei größeren Baumaßnahmen. Dann können Nachrüstpflichten greifen – häufig mit einer Frist von zwei Jahren.
- Die bisher bekannte „65%-Pflicht“ für neue Heizungen entfällt. Stattdessen gilt für neu eingebaute Gas-/Ölheizungen eine Bio‑Treppe mit steigenden Anteilen „grüner“ Brennstoffe ab 2029.
- Die „30‑Jahre‑Austauschpflicht“ entfällt, weil das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) die bisherigen GEG‑Vorschriften zum Betriebsverbot für bestimmte ältere Heizkessel (bisher §72 GEG) aufhebt.
- Förderung für die Sanierung gibt es weiterhin, die Konditionen haben sich aber geändert.
Artikel erstellt von
Joachim Horlacher
Schwäbisch Hall-Redaktion
- Für wen ist die energetische Sanierung Pflicht?
- Eigengenutztes Ein- oder Zweifamilienhaus
- Sanierungspflicht: Das ist beim Eigentümerwechsel zu beachten
- Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen
- Sanierungspflicht beim Heizungstausch: die neuen Regeln
- Sanierungspflicht: Was Käufer und Erben vorab klären sollten
- Gibt es Förderungen bei der Sanierungspflicht?
- Fragen und Antworten zur Sanierungspflicht
Für wen ist die energetische Sanierung Pflicht?
Gilt für Sie die Sanierungspflicht? Eine Antwort finden hier. Wählen Sie mit einem Klick die zutreffende Situation für sich aus:
Wer ein Haus besitzt, kauft oder erbt, stolpert schnell über das Wort „Sanierungspflicht“. Gemeint ist damit nicht: „Alle müssen sofort alles dämmen und die Heizung austauschen.“ Sondern: In bestimmten Situationen schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bzw. künftig das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) Mindestanforderungen vor.
Eigengenutztes Ein- oder Zweifamilienhaus
Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, war nach bisherigem GEG von einzelnen Nachrüstpflichten ausgenommen. Das gilt auch weiterhin.
Einzige Ausnahme: die 10 %-Regel. Sie besagt, dass die Vorgaben des GEG eingehalten werden müssen, wenn bei einer Sanierungsmaßnahme mehr als 10 Prozent des Gebäudeteils betroffen sind.
Sanierungspflicht Altbau: Das ist beim Eigentümerwechsel zu beachten
Wenn Sie ein Haus kaufen, erben oder geschenkt bekommen, sollten Sie drei Dinge auseinanderhalten:
1. Gebäudehülle (Dach/oberste Geschossdecke)
Dämmung ist Pflicht, wenn die oberste Geschossdecke (oder alternativ das Dach) nicht ausreichend gedämmt ist und darüber ein nicht beheizter Dachraum liegt.
2. Leitungen im unbeheizten Bereich
Leitungen/Armaturen für Heizung und Warmwasser müssen gedämmt werden, wenn sie durch unbeheizte Kellerräume/Technikräume laufen und nicht (ausreichend) gedämmt sind.
3. Heizung
Bei der Heizung geht es heute weniger um „Stichtage“ – sondern vor allem um zwei Fragen: Läuft die bestehende Anlage noch? Und: Brauchen Sie (aus einem konkreten Anlass) eine neue Heizung?
- Weiterbetrieb bestehender Heizungen: Eine funktionierende Heizung darf in der Regel weiterlaufen; Reparaturen sind möglich.
- Wenn eine neue Heizung nötig wird (z. B. weil die alte endgültig defekt ist): Dann greifen die aktuellen Vorgaben. Die bisherige Logik „neue Heizung muss 65 Prozent erneuerbar sein“ wird durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst.
Beim Eigentümerwechsel heißt es also nicht automatisch „Heizung raus“. Entscheidend ist vor allem: Ist die Heizung noch funktionsfähig (reparierbar) – oder muss ohnehin eine neue Anlage her?
Für den Fall, dass Sie eine neue Heizung einbauen (z. B. weil die alte endgültig defekt ist), gelten dann die aktuellen Vorgaben – unter dem GModG also nicht mehr die pauschale 65-Prozent-Pflicht, sondern je nach Lösung u. a. die Bio‑Treppe bei neu eingebauten Gas-/Ölheizungen.
Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen
Ob Sie schon lange in der Immobilie wohnen oder es einen Eigentümerwechsel gab: Sie müssen zwingend die gesetzlichen Vorgaben erfüllen, wenn im Zuge einer Baumaßnahme mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändert würden.
Ganz konkret bedeutet das beispielsweise bei der Fassade: Wer nur kleinere Putzschäden ausbessert oder die Fassade neu streicht, kann das ohne Weiteres tun. Wer allerdings mehr als zehn Prozent der Fassade ausbessert, also zum Beispiel einen entsprechenden Teil des Putzes erneuert, der muss dann auch die Fassade dämmen!
Analog gilt beim Dach: Ein paar kaputte Ziegel lösen keine Sanierungspflicht aus und können einfach ausgetauscht werden. Wer jedoch neu eindeckt und die Geschossdecke bisher nicht gedämmt hat, muss jetzt für ausreichenden Wärmeschutz sorgen.
Umstritten ist dabei, in welchem Umfang die Sanierungspflicht greift. Beispiel: Bei einem Haus wird der Putz an zwei Hauswänden erneuert. Müssen dann nur diese beiden Wände gedämmt werden oder alle vier? Das Gebäudeforum Klimaneutral sagt nein, es müssen dann nur zwei Fassadenwände gedämmt werden. Es gibt aber auch andere Stimmen.
Wer es genau wissen will: hier ist die Auslegung des § 48 GEG zu finden. ACHTUNG: Dies ist nur ein redaktioneller Hinweis, keine rechtsverbindliche Auskunft! Für eine individuelle Beratung empfehlen wir, einen Energieberater zu kontaktieren.
Sie planen eine umfassende Sanierung? Und suchen dafür noch die passende Finanzierungslösung? Sprechen Sie dazu mit einem unserer Heimtaexperten auch bei Ihnen vor Ort.
Sanierungspflicht beim Heizungstausch: die neuen Regeln
Beim Heizungstausch gelten künftig die Bestimmungen des bereits erwähnten Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG):
- Die „65-Prozent-Pflicht“ entfällt
Nach dem GModG gibt es keine pauschale Vorgabe mehr, dass jede neue Heizung zwingend zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen muss. - Gas und Öl bleiben möglich – aber nicht „ohne Bedingungen“
Wer nach Inkrafttreten des GModG neu eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 schrittweise steigende Anteile biogener Brennstoffe/Wasserstoff nutzen (Bio‑Treppe). - Was ist mit der „30‑Jahre‑Austauschpflicht“?
Viele kennen aus dem bisherigen GEG die Faustregel: „Bestimmte alte Kessel müssen nach 30 Jahren raus.“ Nach der offiziellen Übersicht zum GModG sollen die bisherigen Regeln zum Betriebsverbot/Austausch bestimmter alter Heizkessel (bisher im GEG verankert) wegfallen.
👉 Künftig entscheidet nicht mehr das Alter („30 Jahre“), ob eine Heizung zwingend stillgelegt werden muss. Ein Austausch kann trotzdem notwendig werden – z. B. wenn die Anlage dauerhaft nicht mehr reparabel ist oder wenn Sie eine neue Heizungsanlage einbauen und dabei die neuen Vorgaben (z. B. Bio‑Treppe bei neuem Gas/Öl) beachten müssen.
Sanierungspflicht: Was Käufer und Erben vorab klären sollten
Beim Verkauf eines Hauses muss der Eigentümer einen Energieausweis vorlegen. Allerdings beinhaltet dieser nur kurze Empfehlungen zur Sanierung. Diese ersetzen keine ausführliche Beratung. Hilfreicher sind da die Bewertungen eines Gutachters oder eines Energieberaters.
Bei größeren Sanierungen greift gegebenenfalls eine Beratungspflicht, bevor Planungsleistungen beauftragt werden.
Mit dieser Checkliste sind Hauskäufer und Erben in Sachen Sanierung(pflicht) auf der sicheren Seite:
- Energieausweis geben bzw. erstellen lassen.
- Beratung zum Energieausweis einplanen und dabei gezielt nach Sanierungsbedarf, Kosten und Förderung fragen.
- Heizung checken: Typ, Zustand, Brennstoff, Wartungsstatus.
- Dach/oberste Geschossdecke prüfen: gedämmt ja/nein, welcher Standard?
- Keller/Leitungen prüfen: sind Rohre/Armaturen gedämmt?
- Wenn größere Maßnahmen geplant sind: 10%-Regel früh mitdenken.
- Förderung vor Auftrag klären (sonst gibt es oft kein Geld).
Gibt es Förderungen bei der Sanierungspflicht?
Sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützen die energetische Sanierung mit zahlreichen Förderprogrammen. Das erfolgt teils über direkte Investitionszuschüsse, teils über zinsgünstige Kredite.
Die unterstützenden Maßnahmen reichen dabei von der Barrierreduzierung über den Heizungstausch bis hin zur kompletten Sanierung zum KfW-Effizienzhaus. Ein Großteil der Förderbestimmungen hat sich 2026 geändert.
- Hier finden Sie eine Übersicht aller Fördermaßnahmen bei der Haussanierung.
Fragen und Antworten zur Sanierungspflicht
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Meist nein. Pflichten entstehen typischerweise für bestimmte Nachrüstungen und oft mit Fristen. Was genau gilt, hängt von Gebäude und Zeitpunkt ab.
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Nein. Ein Eigentümerwechsel allein bedeutet nicht „Heizung raus“. Entscheidend ist vor allem, ob die bestehende Heizung weiter betrieben bzw. repariert werden kann.
Ein Austausch wird in der Praxis meist dann Thema, wenn die Anlage endgültig defekt ist oder wenn Sie freiwillig modernisieren. Wenn Sie eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen, greifen unter dem GModG künftig Vorgaben wie die Bio‑Treppe.
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Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das grundsätzlich möglich, aber bei neu eingebauten Gas-/Ölheizungen greifen künftig Anforderungen wie die Bio‑Treppe.
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Eine Vorgabe, dass neu eingebaute Gas-/Ölheizungen ab 2029 stufenweise mehr „grüne“ Brennstoffe nutzen müssen.
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Die EU will den Energieverbrauch von Gebäuden weiter senken. Dabei gibt es Vorgaben aus der EU‑Gebäuderichtlinie (EPBD), die Deutschland in nationales Recht umsetzen muss.
Wichtig für Eigentümer: EU‑Vorgaben bedeuten nicht automatisch, dass jede einzelne Immobilie sofort eine feste „Sanierungsdeadline“ bekommt. Häufig werden Ziele und Mindeststandards schrittweise eingeführt und dann national konkretisiert.
Stand heute: Mit dem GModG werden EU‑Vorgaben bereits teilweise umgesetzt (z. B. neue Standards und stufenweise Anforderungen). Welche Pflichten daraus im Detail für einzelne Gebäude entstehen, hängt von der nationalen Ausgestaltung und Übergangsfristen ab.
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