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Denkmalgeschütztes Haus:
Das müssen Sie beachten

  • Herausforderungen & Vorschriften
  • Fachleute einbinden
  • Förderungen für denkmalgeschützte Häuser

Ob historisches Fachwerkhaus oder eine Wohnung in einer gründerzeitlichen Villa: Es ist etwas ganz Besonderes, in einem geschichtsträchtigen Gebäude mit einzigartigem Flair zu leben. Erfahren Sie hier, was ein denkmalgeschütztes Haus ausmacht, was Sie beim Kauf beachten sollten, von welchen staatlichen Förderungen Sie profitieren können.

Denkmalgeschütztes Haus – was ist das eigentlich?

Hinweis auf ein denkmalgeschütztes Haus
Wer ein denkmalgeschütztes Haus saniert, muss Vorgaben beachten und sein Vorhaben von Behörden genehmigen lassen. (Quelle: Thomas Reimer - Fotolia)
  • Besonders erhaltenswerte Gebäude oder Gebäudeteile werden von den Behörden als Baudenkmal geschützt. Sie spiegeln die Geschichte einer Epoche, einer Region oder einer Gesellschaft wider. Kriterien dafür sind z. B. das Baujahr, eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung. Auch ehemalige Industriebauten können so denkmalgeschützte Immobilien sein. Als Kulturgut dürfen sie nicht verfälscht oder beeinträchtigt werden.
  • Jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz. Die darin festgelegten Kriterien machen ein Gebäude schützenswert. Das bedeutet, dass die in Niedersachsen erlaubten Baumaßnahmen in Baden-Württemberg untersagt sein können. Abhängig von den jeweiligen Landeskriterien fallen folgende  Gebäudetypen häufig unter Denkmalschutz: Schlösser, Gutshäuser, Mühlen, Fachwerkhäuser oder Kasernen.
     

    Die sogenannte Denkmalliste verrät Ihnen, welche Bereiche von denkmalgeschützten Häusern nicht verändert werden dürfen. Sie kann von jedem Bürger eingesehen werden. Diese Eintragung hat den Zweck, die Immobilie vor deren Abriss oder baulichen Veränderungen zu schützen. Viele Landesdenkmalämter stellen sie inzwischen ins Internet.

    Tipp: Sollte Ihre Wunschimmobilie nicht in der Denkmalliste stehen, fragen Sie bitte vor dem Kauf bei der Behörde nach, ob eine Aufnahme in diese geplant ist oder bereits angestoßen wurde.


Denkmalgeschütztes Haus: Das ist vor dem Kauf wichtig

Etwa eine Million Immobilien stehen in Deutschland unter Denkmalschutz. Wer plant, eine solche zu erwerben, sollte gut überlegen, ob er finanziell und persönlich bereit ist, für die besonderen Herausforderungen, die dieser Kauf mit sich bringt:

  • Fragen Sie Ihren Immobilienmakler, ob Ihr Traumobjekt unter Denkmalschutz steht. Denn wenn es erst einmal Ihnen gehört, haben Sie die Pflicht, es instand zu halten und sachgemäß zu behandeln. Möglicherweise passen Ihre Vorstellungen zur Modernisierung nicht zu den Auflagen, die der Umbau der Immobilie mit sich bringen würde.
  • Haben Sie keinen Makler beauftragt, erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung sowie beim regionalen Landesamt für Denkmalpflege, ob es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt. So steht Ihnen nachträglich kein Ärger ins Haus. Denn es gilt generell: Jede Veränderung am Objekt bedarf einer Genehmigung. Sei es die Badsanierung oder der Austausch von Fenstern.  
denkmalgeschützte Immobilien Fachwerkhaus
Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, ist dazu verpflichtet, es zu erhalten. (Quelle: ArTo - Fotolia)

Renovierung ist oft genehmigungspflichtig

Old european architecture, colorful facades
Bei der Farbgestaltung eines denkmalgeschützten Hauses gibt es von den Behörden genaue Auflagen – sie muss zum ursprünglichen Stil passen. (Quelle: Oleg Breslavtsev)

"Denkmalschutz  – Was darf man verändern?" Die Antwort auf diese Frage entscheidet oft darüber, ob sich angehende Bauherren für ein Objekt entscheiden. Veränderungen sind möglich und oft notwendig. Aber für viele Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen benötigen Sie eine Genehmigung des Bauamtes sowie des Landesdenkmalamtes. Als Faustregel gilt: Bleibt das Erscheinungsbild oder die Substanz eines denkmalgeschützten Hauses bewahrt, wird der Umbau vom Amt meist genehmigt.

Genehmigungspflichtige Veränderungen können sein:

  • An- und Ausbauten, beispielsweise ein Balkon
  • ein neuer Putz oder Anstrich der Außenfassade
  • Einbau anderer Fenster oder Austausch der Dachziegel
  • Veränderungen am Stuck oder Auswechseln der Türen
  • Reparatur am Dach
  • manchmal stehen auch nur Teile des Gebäudes unter Schutz, z. B. die Fassade   

Sie sollten in jedem Fall rechtzeitig bei der Denkmalschutzbehörde nachfragen. So sichern Sie sich ab und holen sich für Ihr Vorhaben Rückendeckung. Die erteilte Baugenehmigung gibt Auskunft darüber, was an Veränderung und Modernisierung erlaubt ist. Unterliegen denkmalgeschützte Häuser starken Einschränkungen, können Sie dadurch eventuell den Kaufpreis mindern.

Wichtig: Wer ohne Genehmigung Änderungen an einer Denkmalschutz-Immobilie vornimmt, riskiert hohe Strafen, wie Bußgelder oder sogar die Enteignung.


Denkmalgeschütztes Haus: Behörde frühzeitig einbeziehen

Die Denkmalbehörde prüft Ihren Antrag. Das kann etwas dauern. Planen Sie daher genügend Zeit ein und verhindern Sie, dass Sie Ihre Pläne eventuell hinausschieben müssen. Von Ihrem zuständigen Landesdenkmalamt erhalten Sie entweder

  • eine uneingeschränkte Erlaubnis,
  • eine Erlaubnis mit Nebenbestimmungen oder
  • eine (Teil-)Versagung Ihrer Sanierungspläne.

Veränderungen an Ihrer denkmalgeschützten Immobilie dürfen Sie nur im amtlich genehmigten Rahmen vornehmen. Bei der Entscheidung werden Zustand und Bedeutung des Baudenkmals berücksichtigt. Die Behörde bezieht ebenso ein, ob es Sie in der Nutzung der denkmalgeschützten Immobilie einschränkt, wenn der Umbau nicht genehmigt wird. Nicht zuletzt wird auch hinterfragt, ob die Erhaltung des Baudenkmals für Sie finanziell und organisatorisch zumutbar ist.

Nach der erfolgten Sanierung findet die Abnahme des Objektes durch die Denkmalbehörde statt. Wenn alles in Ordnung ist, stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung aus, damit Sie steuerrechtliche Abschreibungsmöglichkeiten nutzen können.

Restoration and painting of an ancient Dutch wooden house in North Amsterdam
Die fachgerechte Sanierung eines historischen Hauses ist aufwendig und stellt manche Besitzer vor eine wirtschaftliche Herausforderung. (Quelle: This content is subject to copyright.)

Handwerker für denkmalgeschützte Häuser

Skylight installation. Roofer builder worker use saw to cut a wooden beam
Architekten wissen oft, welche Handwerkbetriebe sich auf besondere Techniken wie Fachwerkbau oder Reetdachdecken verstehen. (Quelle: brizmaker)
  • Das Angebot an Handwerkern ist riesig. Spezialisten mit guten Referenzen sind daher entscheidend für eine gelungene Sanierung. Die Arbeit mit passendem historischen Material und umfangreiche Fachkenntnis sind erforderlich, um die alte Bausubstanz originalgetreu zu restaurieren.
  • Sinnvoll ist auch die Planung und Begleitung der Maßnahme durch einen erfahrenen Architekten.
  • Wenn Sie Wert auf eine hundertprozentige energetische Sanierung legen, sollten Sie allerdings Abstand vom Kauf eines Baudenkmals nehmen. Denn die schöne Jugendstilfassade etwa lässt sich nicht mit Wärmedämmverbundsystemen überkleben. Auch historische Fenster dürfen oft nicht modernisiert werden. Um dennoch halbwegs ressourcensparend zu leben, sind bei denkmalgeschützten Immobilien eine effiziente Heiztechnik und die Innendämmung umso wichtiger. Auch hier helfen Fachleute weiter.  

Übrigens: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gesteht denkmalgeschützten Häusern eine Sonderstellung zu. Dadurch sind die Vorgaben zur energetischen Sanierung bei der denkmalgeschützten Immobilie lockerer, sie ist beispielsweise von der Pflicht zum Energieausweis ausgenommen.  


Warum ein denkmalgeschütztes Haus teurer ist

Wenn Sie ein Baudenkmal sanieren müssen, ist das um einiges teurer als die Aufwendungen für ein neueres Gebäude. Diese Kosten werden leider oft unterschätzt und nach oben gibt es fast keine Grenzen.

  • Die Kosten richten sich immer nach dem individuellen Objektzustand und den bisher erfolgten Modernisierungsmaßnahmen.
  • Eine neue Dämmung, bessere Fenster, eine Dachsanierung oder der Austausch von Bodenbelägen belasten ein Budget nachhaltig.
  • Grundsätzlich gilt: Bei einem Haus aus den 30er Jahren investieren Sie zusätzlich die Hälfte, für Häuser aus den 70er Jahren kommt noch ungefähr ein Drittel des Kaufpreises dazu.

KfW-Förderung für ein denkmalgeschütztes Haus

Wenn Sie in Erhalt und Verbesserung des Gebäudezustands investieren, steht Ihnen staatliche Unterstützung zu. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert die Sanierung zum Effizienzhaus mit zinsverbilligten Krediten.

Wenn Sie einen KfW-Effizienzhaus-Standard erreichen, erhalten Sie zusätzlich einen Tilgungszuschuss. Er reduziert den Gesamtbetrag, den Sie zurückzahlen müssen. Dadurch sparen Sie Geld und sind früher als geplant mit der Rückzahlung fertig.  

Einzelmaßnahmen wie etwa den Austausch der Heizungsanlage werden über die BAFA gefördert. Der Staat unterstützt den nachträglichen Einbau von umweltfreundlichen Heizsystemen im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) durch Zuschüsse. 


Weitere Förderungen für denkmalgeschützte Immobilien

Old houses with wonderful facades in the old town of Landshut, Lower Bavaria, Bavaria, Germany. The houses are located at the Dreifaltigkeitsplatz. Landshut is the capital of Lower Bavaria, a administrative region of Bavaria.
Die öffentliche Förderung soll historisch gewachsene Stadtbilder und Milieus erhalten helfen. (Quelle: Tree4Two)

Neben der energetischen Sanierung, die die KfW mit zinsgünstigen Krediten unterstützt, erhalten Immobilienbesitzer möglicherweise weitere Zuschüsse von verschiedenen Institutionen. Der Zuschuss variiert dabei von Bundesland zu Bundesland und ist kein allgemeines Förderprogramm. Es wird im Einzelfall entschieden, aber ein Versuch ist es immer wert. 

  • Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz  
  • Deutsche Stiftung Denkmalschutz unter www.denkmalschutz.de
  • Landesdenkmalämter
  • Örtliche Denkmalschutzbehörde
Bitte erkundigen Sie sich dort, mit welchen Zuschüssen Sie rechnen können. Auch Ihr Schwäbisch Hall-Heimatexperte steht Ihnen gerne zur Seite.

Beratung vereinbaren

Steuervergünstigungen für denkmalgeschützte Häuser

  • Die Kosten Ihrer Denkmal-Sanierung können Sie beim Finanzamt als Abschreibung geltend machen, aber nicht für jede bauliche Veränderung. Sie müssen nachweisen, dass diese dem Erhalt und der Zukunftsfähigkeit der Immobilie dient. Wie z. B. die Restaurierung der Fassade oder Veränderungen zwecks Energieeffizienz.
  • Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien können ihre Investitionen dann über mehrere Jahre abschreiben. Die Maßnahmen werden als „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) angegeben. Ebenso kommen bei der AfA die Kosten für Arbeiten infrage, die ein Baudenkmal überhaupt erst nutzbar machen. Sie erhalten so – bei entsprechender Steuerlast – Steuervergünstigungen.  

Laut des Vereins Vereinigte Lohnsteuerhilfe genießen Sie die Steuervorteile zum Beispiel für den Einbau einer Heizung oder neuer Fenster sowie für Dach- und Fassadensanierungen. Dagegen können Sie die Kosten für neue Gebäudeteile, Garagen oder Außenanlagen nicht absetzen.

Timbered house
Abschreibungsobjekt neue Fenster: Das Finanzamt akzeptiert die Aufwendungen für den Erhalt einer denkmalgeschützten Immobilie. (Quelle: diepre)

Wichtig: Um die Steuervorteile geltend zu machen, benötigen Sie eine entsprechende Bescheinigung der Denkmalbehörde. Diese legen Sie dann dem Finanzamt vor.

Finanzieren mit Spielraum

Auf unvorhergesehene Probleme müssen Sie als Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie immer gefasst sein. Freigelegte Balken sind marode, der Putz bröckelt oder das Fundament ist nicht solide. Damit sind die Kosten oft nicht exakt zu kalkulieren. Sie sollten also einen ausreichenden finanziellen Spielraum einplanen.   

Gehen Sie bei Ihrer Sanierung systematisch und umfassend vor. Erstellen Sie gemeinsam mit Ihrem Architekten einen Maßnahmen- und Finanzplan. Auf dieser Basis erarbeitet dann ein Heimatexperte der Schwäbisch Hall mit Ihnen Ihre ganz persönliche Baufinanzierung.   

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

Abbildung Bausparfuchs Beratung vereinbaren

   

Gute Beratung ist unverzichtbar

Sie möchten Ihr denkmalgeschütztes Wunschobjekt sanieren und dabei energetisch aufwerten? Sie suchen für Ihr Vorhaben nach einer sicheren Finanzierungsmöglichkeit? Unsere Heimatexperten erarbeiten mit Ihnen einen Finanzierungsplan, klären Fragen und gehen auf Ihre Wünsche ein. Vereinbaren Sie einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.


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