Wenn Sie ein älteres Haus übernehmen, dann möchten Sie meistens Bewährtes erhalten und zugleich modern und komfortabel wohnen. Folglich steht eine Altbausanierung an. Warum diese sinnvoll ist und worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie hier.
Die wichtigsten Themen im Überblick
Als Altbau wird ein Gebäude auch bezeichnet, wenn es mit anderen Baumaterialien und -verfahren erstellt und in einem deutlich anderen Stil erbaut wurde als ein Neubau – in Deutschland gilt meist das Jahr 1949 als Datumsgrenze. Aber auch ein Bau aus den 50er-, 60er- oder sogar den 70er-Jahren besitzt zeitbezogene Merkmale und hat oft einen altersbedingten Sanierungsbedarf.
Neben dem Baujahr sind es aber auch bestimmte Gebäudetypen, die als Altbau definiert werden – und die einen bauwerkstypischen Sanierungsbedarf haben, zum Beispiel:
Die Kosten für die Sanierung einer Immobilie können immer nur auf den Einzelfall bezogen beurteilt werden. Zustand, Alter und Ihre persönlichen Anforderungen sind maßgeblich dafür, welche Kosten entstehen. Über den Daumen lassen sich aber folgende Kosten für eine Altbausanierung veranschlagen:
Um valide Werte zu erhalten, haben wir einen Experten zu den Kosten befragt. Wolfgang Mandl ist "Leiter Datenbank Positionen-Baupreise" beim Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern. Hier seine aktuelle Kostenaufstellung zu den wichtigsten Maßnahmen bei der Altbausanierung:
| Sanierungsmaßnahme | ungefähre Kosten |
|---|---|
| Fassadendämmung, mit Putz und Beschichtung | |
| WDVS, Polystyrol, bis 200 mm | 170 Euro / m2 |
| WDVS, Mineralwolle, bis 200 mm | 195 Euro / m2 |
| Verblendmauerwerk (Klinker, Dämmung) | 320 Euro / m2 |
| Dacherneuerung | |
| alten Dachbelag abbrechen | 50 Euro / m2 |
| Dachdämmung und Unterbau | 130 Euro / m2 |
| Dachdeckung und Lattung mit Dachziegel | 85 Euro / m2 |
| Spenglerarbeiten für Dach | 48 Euro / m2 |
| Heizungstausch | |
| Gasbrennwertkessel, Solaranlage (25 kw + 10 m2) | 28.000 Euro |
| Pelletheizung (25 kW) | 38.000 Euro |
| Luft-Wärmepumpe | 40.000 Euro |
Quelle: Baukosteninformationszentrum GmbH (BKI) / Stand: 2 . Quartal 2023 / Nettopreise
Sie wollen es noch genauer wissen? Für die Kalkulation einzelner Gewerke bei der Altbausanierung nutzen Sie unsere "Rechner für Kernsanierungs- und Renovierungskosten".
Für die Sanierung eines Altbaus können Sie – je nach Umfang der Sanierung – diverse Fördergelder in Anspruch nehmen. Die Förderung erfolgt dabei entweder über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Entweder in Form eines zinsgünstigen Darlehens mit Tilgungszuschuss oder über direkte Zuschüsse:
Hier finden Sie die gültigen Bestimmungen bei der Sanierung zum KfW-Effizienzhaus.
Zusätzlich gibt es noch weitere, indirekte Fördermöglichkeiten bei der Altbausanierung, wie zum Beispiel für barrierefreie Maßnahmen oder den Einbruchschutz. Eine komplette Förder-Übersicht finden Sie in unserem Artikel "Förderung Haussanierung".
Wenn Sie einen Altbau grundlegend sanieren, planen Sie die Finanzierung nach ähnlichen Maßstäben wie jemand, der ein Eigenheim kauft. Ein Sanierungskredit kann da ein cleverer Zug sein. Wenn Sie künftig in Ihren eigenen vier Wänden wohnen, sparen Sie Miete. Wenn Sie die Immobilie vermieten, helfen diese Einnahmen bei der monatlichen Tilgung der Raten.
Erstellen Sie einen Projektplan für Ihre Altbausanierung und holen Sie Angebote ein. Ihre Finanzierung ruht dann auf diesen Säulen:
Die entscheidende Frage bei einer Altbausanierung ist: Lohnt sich das überhaupt? Die Frage lässt sich mit "Ja" beantworten, wenn die Einsparungen (vor allem bei der Energie) die Ausgaben mittelfristig decken. So amortisiert sich laut Angaben der Plattform Kesselheld eine Wärmepumpe nach rund 10 bis 12 Jahren.
Das ist natürlich nur ein Richtwert. Die Amortisation hängt vor allem auch vom energetischen Ist-Zustand des Gebäudes ab. Je schlechter dieser ist, desto mehr Energie lässt sich einsparen und desto eher hat sich die Sanierung rentiert.
Einen genauen Überblick über die zu erwartenden Kosten, aber auch die Einspareffekte gibt ein individueller Sanierungsfahrplan. Den erstellt ein Energie-Effizienz-Experten (EEE) ganz individuell auf Basis der baulichen Gegebenheiten.
Alles Wissenswerte zur energetischen Sanierung finden Sie hier.
Erst die Heizung? Oder doch lieber die Fenster? Was ist mit der Fassade? Wer eine Altbausanierung plant, sollte dabei Schritt-für-Schritt vorgehen. Wir zeigen in unserem 6-Punkte-Plan für die Altbausanierung die sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen.
2. Sanierungsfahrplan erstellen: Nun geht es daran, gemeinsam mit dem Energieberater (dessen Arbeit übrigens auch gefördert wird) die einzelnen Maßnahmen und ihre Reihenfolge zu bestimmen. Das ist sehr wichtig, damit die bauphysikalischen Eigenschaften des Gebäudes auch perfekt genutzt werden. So bestimmt zum Beispiel der Umfang der Wärmedämmung die Dimensionierung der Heizung. Das Geheimnis einer erfolgreichen Altbausanierung liegt vor allem in dieser Abstimmung. Übrigens: der Energieberater kalkuliert in dieser Phase auch ungefähre Kosten und informiert über Fördermöglichkeiten.
3. Angebote einholen: Der Energieberater stellt das Sanierungskonzept auf. Für die Ausführung und Aufsicht ist der Bauherr selbst zuständig, beziehungsweise beauftragt damit die Fachfirmen. Das kann ganz schön umfangreich sein, hier sollte man im Zweifelsfall die Unterstützung eines Architekten in Anspruch nehmen. Der sichtet die eingeholten Angebote und bewertet sie.
4. Finanzierung planen: Die Angebote sind eingeholt? Damit steht auch der Kostenrahmen und der Finanzbedarf. Wichtig: Wer Fördergelder in Anspruch nehmen will, muss die Anträge dafür zwingend vor Beginn der Arbeiten stellen! Eine Alternative bei der Förderung der Haussanierung wäre sonst noch, einen Teil der Kosten von der Steuer abzusetzen. Trotz Fördermittel werden die wenigsten Sanierer genug Eigenmittel für ihr Projekt haben. Hier greift in der Regel ein Modernisierungskredit oder Sanierungskredit.
5. Auftrag erteilen: Nun gehen endlich die eigentlichen Arbeiten los! Als Grundregel gilt dabei "Von außen nach innen", also erst Fassade, Dach und Fenster, dann der Innenausbau und zum Schluss der Maler. Da bei einer Altbausanierung tief in die Substanz eingegriffen wird, sollte ein Fachmann die Arbeiten überwachen. Das kann ein Architekt sein, aber auch ein Gutachter oder Bausachverständiger.
6. Abwicklung und Überprüfung: Die Arbeiten sind abgeschlossen, der Altbau saniert. Jetzt gilt es, die abschließenden Unterlagen bei KfW oder BAFA einzureichen, um zu belegen, dass die Förderung auch zur recht geflossen ist. Es folgen Check und Bezahlung der Handwerker-Rechnungen und die spannende Frage: Was bringt die Altbausanierung an Energieersparnis? Dafür sollten Sie in den nächsten beiden Jahren die Verbrauchswerte prüfen und vergleichen und auch das eigene Nutzerverhalten hinterfragen.
Alter und Zustand des Gebäudes und die persönlichen Anforderungen bestimmen die Kosten für eine Altbausanierung. Dabei kommt schnell eine fünfstellige, manchmal auch sechsstellige Summe zusammen. Auch die gestiegenen Baupreise wirken sich auf die Altbausanierung aus, haben sich doch viele Materialien drastisch verteuert. Hier finden Sie eine Übersicht zu den Kosten einer Altbausanierung plus Rechner für Kernsanierungs- und Renovierungskosten.
Der vielleicht wichtigste Ratschlag: die richtige Reihenfolge einhalten. Zuerst sollten alle relevanten Wände und das Dach neu gedämmt werden. Erst im Anschluss sollten die Fenster erneuert werden, da sonst durch Feuchtigkeit Schimmelbefall droht. Im Anschluss kann das neue Heizsystem verbaut werden.
Ob sich eine Altbausanierung lohnt, ist eine Kosten-Nutzen-Rechnung. Dabei stellen Sie die zu erwartenden Investitionskosten den potenziellen Einsparungen, vor allem im Energiebereich, gegenüber. Da sich gerade fossile Energie in den nächsten Jahren verteuern wird, lohnt sich die Altbausanierung auch in finanzieller Hinsicht immer häufiger. Vor allem dann, wenn Sie als Bauherr noch Fördermittel in Anspruch nehmen und damit nur noch einen Teil der Investitionskosten aus eigener Tasche zahlen.
Lieber sanieren oder abreißen und neu bauen? Auch hier gilt es, die Kosten gegenüberzustellen. Ist die geplante Sanierung teurer als ein vergleichbarer Neubau, dann sollte der Altbau abgerissen werden. Wichtig dafür sind eine sorgfältige Analyse des Zustands des Gebäudes und eine realistische Kalkulation der zu erwartenden Kosten. Angesichts der hohen Immobilienpreise und Grundstückspreise ist eine Sanierung häufig weniger kostenintensiv als ein Neubau.
Sollte Ihre Immobilie unter Denkmalschutz stehen, ist die Altbausanierung mit deutlich mehr Aufwand verbunden, denn Sie müssen alle Sanierungsvorhaben mit der zuständigen Behörde abstimmen. Erkundigen Sie sich frühzeitig, ob und in welchem Umfang Ihr Haus unter Denkmalschutz steht. Ist dies der Fall, sind Sie erstens zum Erhalt der historischen Bausubstanz verpflichtet, zweitens müssen Sie alle Sanierungen eng mit der Behörde abstimmen. Vielerorts gibt es Förderprogramme, die Bauherren bei der Altbausanierung von denkmalgeschützten Gebäuden unterstützen.
Für Alt- beziehungsweise Bestandsbauten gibt es eine Sanierungspflicht. Die gilt bei einem Eigentümerwechsel beziehungsweise dann, wenn die Immobilie nach dem Stichtag 1. Februar 2002 bezogen wurde. Die Sanierungspflicht ist Teil des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Hier lesen Sie, welche Maßnahmen die Sanierungspflicht umfasst.
Als Laie ist es schwer zur beurteilen, welche Fachfirma für die Altbausanierung infrage kommt. Bei umfangreicheren Maßnahmen sollte ein Architekt in die Planung mit eingebunden werden. Der kann auch die Suche und Bewertung von Fachfirmen unterstützen. Ansonsten bleibt nur die (Internet-)Recherche nach spezialisierten Firmen. Die sollten möglichst in der Nähe liegen, um unnötige Anfahrtswege (und damit Zusatzkosten) zu vermeiden. Lassen Sie sich von den Firmen Referenzen zu anderen, bereits abgeschlossenen Projekten geben und sprechen Sie nach Möglichkeit mit den jeweiligen Bauherren.
Eine Altbausanierung umfasst meist mehrere Gewerke. Das reicht vom Heizungsbauer über den Maurer bis zum Fensterbauer. Es gibt Firmen, die bieten eine komplette Abwicklung der Altbausanierung an, inklusive Sanierungsfahrplan und Abwicklung der Förderung. Auch hier gilt: Lassen Sie sich Referenzen geben und eine möglichst genaue Aufstellung der Leistungen und damit verbundenen Kosten. Fragen Sie alternativ bei einem auf Altbauten spezialisierten Architekten an, ob er die Altbausanierung aus einer Hand leisten kann.
Sie planen die Sanierung Ihrer Immobilie? Unsere Heimatexperten sind jederzeit für Sie da, wenn Sie offene Fragen zur Finanzierung Ihrer Maßnahmen haben. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Beratung.
Die Digitalisierung ermöglicht fortlaufend neue Innovationen. Diese Chancen möchten wir, die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, stärker dafür nutzen, unser Informations- und Serviceangebot noch kundenfreundlicher und individueller für Sie zu gestalten.
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