Bauvoranfrage: Planungssicherheit für Ihr Bauvorhaben

  • Notwendigkeit
  • Unterlagen für die Bauvoranfrage
  • Kosten eines Vorbescheids

Mit einer Bauvoranfrage klären Sie bereits vor der Einreichung des Bauantrags, ob Ihre Bebauungspläne umgesetzt werden dürfen. Der rechtsgültige Vorbescheid gibt Ihnen als Bauherr maximale Planungssicherheit. Wie Sie einen Antrag auf einen Bauvorbescheid stellen und was eine Bauvoranfrage kostet, lesen Sie hier.


Was ist eine Bauvoranfrage?

Als Bauvoranfrage wird die Beantragung eines Bauvorbescheids bezeichnet. Der Bauvorbescheid beschreibt im öffentlichen Baurecht eine verbindliche Vorabentscheidung der Baugenehmigungsbehörde über Einzelfragen, die im späteren Baugenehmigungsverfahren zu beantworten wären und selbstständig beurteilt werden können.

Bei einer Bauvoranfrage geht es also nicht darum, abstrakte Rechtsfragen zu beantworten – vielmehr geht es um die Machbarkeitsprüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines speziellen Vorhabens oder die Frage, ob eine bestimmte Art oder ein bestimmtes Maß der baurechtlichen Nutzung möglich ist.

Es besteht keine gesetzliche Pflicht, einen Bauvorantrag zu stellen. Außerdem ersetzt ein Bauvorbescheid nicht die zwingend zu beantragende Baugenehmigung. Jedoch gilt: Desto präziser die Formulierung in der Bauvoranfrage, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass der anschließend zu stellende Bauantrag genehmigt wird. Das schafft Planungssicherheit und vermeidet spätere Konflikte mit der Baubehörde.


Wann ist eine Bauvoranfrage empfehlenswert?

Ob eine Bauvoranfrage sinnvoll ist, hängt bei einem Hausbau oder -kauf von mehreren Faktoren ab: Wenn das Grundstück in einem Bereich liegt, für den kein Bebauungsplan vorliegt, ist die Beantragung eines Bauvorbescheids unbedingt empfehlenswert. Davon betroffen sind fast alle Flächen, die bereits vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetztes 1960 in Teilen bebaut waren.

Auch wenn das Baugrundstück auf einer Fläche außerhalb einer zusammenhängenden Bebauung – Außenbereich genannt – liegt, sollte ein Bauvorantrag gestellt werden.

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Ratsam ist eine Bauvoranfrage ebenfalls, wenn Unsicherheiten bei der Bauplanung oder baurechtlichen Umsetzung eines Bauvorhabens bestehen, beispielsweise wenn die Vorstellung Ihres Traumhauses stark von den üblichen Häusern in der Umgebung abweicht.

Eine Bauvoranfrage lohnt sich für Sie, wenn:

  • kein Bebauungsplan vorliegt.
  • das Grundstück im Außenbereich liegt
  • Zweifel an der Machbarkeit des Bauvorhabens bestehen.

Insbesondere, wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen, sollten Sie abwägen, ob Sie einen Vorbescheid beantragen möchten. Ein positiver Bauvorbescheid verschafft Ihnen als Hauskäufer Planungssicherheit und als Hausverkäufer Vorteile bei der Preisverhandlung.

Liegt hingegen ein gültiger Bebauungsplan für Ihr Grundstück vor, dessen Vorgaben sich mit Ihren Vorstellungen decken, ist eine Bauvoranfrage nicht nötig.

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Bauvoranfrage: Ablauf und nötige Unterlagen

Eine Bauvoranfrage kann formlos oder förmlich gestellt werden. Für einen formlosen Antrag müssen lediglich Lageplan und Skizzen des Bauvorhabens eingereicht werden. Allerdings hat die Beantwortung einer formlosen Bauvoranfrage keine rechtsbindende Wirkung. In welchem Maße ein förmlich beantragter Bauvorbescheid rechtlich bindend ist, hängt von der Bauvorlagenverordnung des jeweiligen Bundeslands ab.

Um einen förmlichen Bauvorantrag zu stellen, reichen Sie folgende Unterlagen bei Ihrer Gemeinde oder Baubehörde ein:

  • Formular für Bauvoranfrage des jeweiligen Bundeslands
  • Auszug aus amtlicher Flurkarte
  • Aktueller Liegenschaftsplan
  • Bauzeichnungen: Lageplan, Grundriss, Schnitte, Entwässerung, Wasserversorgung
  • Berechnung des Bruttorauminhalts
  • Auszug aus Grundstücksnachweis
  • Detaillierter Fragenkatalog mit zu beantwortenden Sachfragen


Zulässige Fragen
für den Bauvorantrag sind zum Beispiel:

  • Ist die geplante Art der Nutzung (z. B. Wohnnutzung, bestimmte gewerbliche Nutzung) zulässig?
  • Ist die geplante Gestaltung (z. B. Dachform, Dachgauben, Balkone, Fassaden) zulässig?
  • Wird eine Abweichung bei der Ermittlung der Stellplätze nach der GaStellVO zugelassen?
  • Wird den erforderlichen Fällungen geschützter Bäume zugestimmt?

Quelle: Bauordnungsamt Stadt Augsburg

Gut zu wissen: Als Bauherr oder Kaufinteressent eines Grundstücks sind Sie dazu berechtigt, eine Bauvoranfrage zu stellen – das heißt, aus gesetzlicher Sicht benötigen Sie für den Bauvorantrag keinen Bausachverständigen. Dennoch ist eine fachliche Beratung bei der Formulierung der Fragen zu empfehlen, beispielsweise durch Ihren Architekten oder Bauingenieur.

Die Bearbeitungsdauer einer förmlichen Bauvoranfrage beträgt etwa drei Monate. Je nach Bundesland ist der Bauvorbescheid für zwei bis drei Jahre rechtlich bindend. Damit die Bindungswirkung nicht erlischt, müssen Sie innerhalb dieser Frist einen Bauantrag stellen. Erst mit dem Erhalt der Baugenehmigung dürfen Sie Ihr Bauvorhaben in die Tat umsetzen.

Sollte Ihre Bauvoranfrage abgelehnt werden, erhalten Sie einen Ablehnungsbescheid. Sie haben die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen, was jedoch weitere Kosten verursacht.


Wo finde ich das Formular für die Bauvoranfrage?

In der Regel stellen die Internetportale der jeweiligen Baubehörden ein Muster für das Antragsformular zur Bauvoranfrage zur Verfügung. Weitere Informationen, Unterlagen und Formulare für den Bauvorbescheid finden Sie auf den Webseiten des entsprechenden Bundeslands.
Tipp: Lassen Sie sich bei Unsicherheiten zu Formalitäten rund um die Bauvoranfrage von einem Bausachverständigen beraten. Ein falsch oder unvollständig gestellter Bauvorantrag verlängert die Bearbeitungszeit der Bauvoranfrage. Achten Sie darauf, jedes eingereichte Dokument mit Datum und Unterschrift zu versehen.


Was kostet eine Bauvoranfrage?

Wie hoch die Kosten für eine Bauvoranfrage sind, wird von mehreren Komponenten beeinflusst:

  • Bundesland: Je nach Baubehörde gelten andere Preise
  • Art des Antrags: formlos oder förmlich
  • Prüfungsumfang
  • Größe des Bauvorhabens

Für einen formlosen Antrag liegen die Kosten für ein Einfamilienhaus etwa zwischen 50 und 200 Euro. Bei einem förmlichen Vorbescheid betragen die Kosten bis zu einem Prozent der Baukosten, bzw. 40 bis 60 Prozent der Kosten einer Baugenehmigung. Für ein Einfamilienhaus im Innenbereich fallen somit mindestens 400 Euro an, bei größeren Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind Gebühren von rund 5.000 Euro üblich. Beauftragen Sie einen Architekten mit der Erstellung des Bauvorantrags, kommt das Honorar für den Architekten hinzu.


Bauanfrage: Alles Wichtige auf einen Blick

Zusammengefasst heißt das: Eine Bauvoranfrage

  • ist eine Vorabentscheidung der Baubehörde über die Machbarkeit eines Bauvorhabens.
  • lohnt sich, wenn kein Bebauungsplan vorliegt oder bei kritischen Bauvorhaben.
  • kann formlos oder förmlich gestellt werden.
  • steigert die Chance auf die Erteilung einer Baugenehmigung.

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