Bauvoranfrage: Planungssicherheit für Ihr Bauvorhaben

Als Bauvoranfrage wird die Beantragung eines Bauvorbescheids bezeichnet. Der Bauvorbescheid beschreibt im öffentlichen Baurecht eine verbindliche Vorabentscheidung der Baugenehmigungsbehörde über Einzelfragen, die im späteren Baugenehmigungsverfahren zu beantworten wären und selbstständig beurteilt werden können.

Bei einer Bauvoranfrage geht es also nicht darum, abstrakte Rechtsfragen zu beantworten – vielmehr geht es um die Machbarkeitsprüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines speziellen Vorhabens oder die Frage, ob eine bestimmte Art oder ein bestimmtes Maß der baurechtlichen Nutzung möglich ist.

Es besteht keine gesetzliche Pflicht, einen Bauvorantrag zu stellen. Außerdem ersetzt ein Bauvorbescheid nicht die zwingend zu beantragende Baugenehmigung. Jedoch gilt: Desto präziser die Formulierung in der Bauvoranfrage, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass der anschließend zu stellende Bauantrag genehmigt wird. Das schafft Planungssicherheit und vermeidet spätere Konflikte mit der Baubehörde.

Ratsam ist eine Bauvoranfrage ebenfalls, wenn Unsicherheiten bei der Bauplanung oder baurechtlichen Umsetzung eines Bauvorhabens bestehen, beispielsweise wenn die Vorstellung Ihres Traumhauses stark von den üblichen Häusern in der Umgebung abweicht.

Eine Bauvoranfrage lohnt sich für Sie, wenn:

• kein Bebauungsplan vorliegt.
• das Grundstück im Außenbereich liegt
• Zweifel an der Machbarkeit des Bauvorhabens bestehen.

Insbesondere, wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen, sollten Sie abwägen, ob Sie einen Vorbescheid beantragen möchten. Ein positiver Bauvorbescheid verschafft Ihnen als Hauskäufer Planungssicherheit und als Hausverkäufer Vorteile bei der Preisverhandlung.

Liegt hingegen ein gültiger Bebauungsplan für Ihr Grundstück vor, dessen Vorgaben sich mit Ihren Vorstellungen decken, ist eine Bauvoranfrage nicht nötig.

Sie planen, ein Haus zu kaufen? Punkten Sie beim Besichtigungstermin mit einer Finanzierungsbestätigung. Erhalten Sie eine realistische Preisvorstellung, indem Sie den Immobilienwert ermitteln. Bei weiteren Fragen zur Finanzierung Ihres Bauvorhabens steht Ihnen Ihr Heimatexperte jederzeit gern zur Verfügung.

Zulässige Fragen für den Bauvorantrag sind zum Beispiel:

• Ist die geplante Art der Nutzung (z. B. Wohnnutzung, bestimmte gewerbliche Nutzung) zulässig?
• Ist die geplante Gestaltung (z. B. Dachform, Dachgauben, Balkone, Fassaden) zulässig?
• Wird eine Abweichung bei der Ermittlung der Stellplätze nach der GaStellVO zugelassen?
• Wird den erforderlichen Fällungen geschützter Bäume zugestimmt?

Quelle: Bauordnungsamt Stadt Augsburg

Gut zu wissen: Als Bauherr oder Kaufinteressent eines Grundstücks sind Sie dazu berechtigt, eine Bauvoranfrage zu stellen – das heißt, aus gesetzlicher Sicht benötigen Sie für den Bauvorantrag keinen Bausachverständigen. Dennoch ist eine fachliche Beratung bei der Formulierung der Fragen zu empfehlen, beispielsweise durch Ihren Architekten oder Bauingenieur.

Die Bearbeitungsdauer einer förmlichen Bauvoranfrage beträgt etwa drei Monate. Je nach Bundesland ist der Bauvorbescheid für zwei bis drei Jahre rechtlich bindend. Damit die Bindungswirkung nicht erlischt, müssen Sie innerhalb dieser Frist einen Bauantrag stellen. Erst mit dem Erhalt der Baugenehmigung dürfen Sie Ihr Bauvorhaben in die Tat umsetzen.

Sollte Ihre Bauvoranfrage abgelehnt werden, erhalten Sie einen Ablehnungsbescheid. Sie haben die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen, was jedoch weitere Kosten verursacht.

In der Regel stellen die Internetportale der jeweiligen Baubehörden ein Muster für das Antragsformular zur Bauvoranfrage zur Verfügung. Weitere Informationen, Unterlagen und Formulare für den Bauvorbescheid finden Sie auf den Webseiten des entsprechenden Bundeslands.
Tipp: Lassen Sie sich bei Unsicherheiten zu Formalitäten rund um die Bauvoranfrage von einem Bausachverständigen beraten. Ein falsch oder unvollständig gestellter Bauvorantrag verlängert die Bearbeitungszeit der Bauvoranfrage. Achten Sie darauf, jedes eingereichte Dokument mit Datum und Unterschrift zu versehen.

Wie hoch die Kosten für eine Bauvoranfrage sind, wird von mehreren Komponenten beeinflusst:

• Bundesland: Je nach Baubehörde gelten andere Preise
• Art des Antrags: formlos oder förmlich
• Prüfungsumfang
• Größe des Bauvorhabens

Für einen formlosen Antrag liegen die Kosten für ein Einfamilienhaus etwa zwischen 50 und 200 Euro. Bei einem förmlichen Vorbescheid betragen die Kosten bis zu einem Prozent der Baukosten, bzw. 40 bis 60 Prozent der Kosten einer Baugenehmigung. Für ein Einfamilienhaus im Innenbereich fallen somit mindestens 400 Euro an, bei größeren Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind Gebühren von rund 5.000 Euro üblich. Beauftragen Sie einen Architekten mit der Erstellung des Bauvorantrags, kommt das Honorar für den Architekten hinzu.

Zusammengefasst heißt das: Eine Bauvoranfrage…

• ist eine Vorabentscheidung der Baubehörde über die Machbarkeit eines Bauvorhabens.
• lohnt sich, wenn kein Bebauungsplan vorliegt oder bei kritischen Bauvorhaben.
• kann formlos oder förmlich gestellt werden.
• steigert die Chance auf die Erteilung einer Baugenehmigung.