Baupreise 2025 – steigen oder fallen die Kosten?

2024: Deutlicher Rückgang beim Wohnungsneubau

Juni 2025: Die Baufertigstellungen von Wohnungen lag auch im letzten Jahr weit unter dem Bedarf. Darauf weist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Bezug auf die aktuellen Zahlen vom Statistischen Bundesamt hin. Im Jahr 2024 wurden in Deutschland 251.900 Wohnungen gebaut, das waren 14,4 Prozent oder 42.500 Wohnungen weniger als 2023. Dagegen schätzt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) den jährlichen Neubaubedarf bis 2030 auf 320.000 Wohnungen.

Ein Grund für den Rückgang ist unter anderem auf die hohe Zahl erloschener Baugenehmigungen zurückzuführen, bei denen in der Regel die mehrjährige Gültigkeitsdauer der Genehmigung abgelaufen ist. Im Jahr 2024 erloschen 29.000 Baugenehmigungen, das war der höchste Wert seit 2002 und ein Anstieg um rund ein Viertel gegenüber den Vorjahren (2023: 22.700 / 2022: 22.800). 

 

Moderater Anstieg bei den Baupreisen?

April 2025: Auf zwei bis drei Prozent schätzen Experten nach einem Bericht der ImmobilienZeitung den Anstieg der Baukosten 2025 und in den kommenden Jahren. Das Fachmagazin beruft sich dabei auf eine Untersuchung der Beratungsgesellschaft Turner & Townsend. Allerdings wird in der Studie auch gewarnt: "Die wirtschaftliche Leistung und die Erwartungen Deutschlands sind ... sehr ungewiss, und diese Ungewissheit wird eine erhebliche Rolle bei der Preisgestaltung spielen" – sowohl im positiven wie im negativen.

 

Baukosten: 50 % mehr in vier Jahren

April 2025: 4.473 Euro – so viel kostete durchschnittlich der Quadratmeter im Wohnungsneubau in einer deutschen Großstadt im vierten Quartal 2024. Das geht aus einer Studie hervor, die die Arbeitsgemeinschaft für zeitgenössisches Bauen e.V. (ARGE) gemeinsam mit dem Forschungsinstitut RegioKontext erstellt hat. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2020 lagen die Herstellungskosten noch bei 3.028 Euro/m2 und damit fast 50 Prozent niedriger.

 

Wohnungsneubau: Niedrigster Stand seit 15 Jahren

Februar 2025: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde im Jahr 2024 in Deutschland der Bau von 215.900 Wohnungen genehmigt. Das waren 16,8 Prozent oder 43.700 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Damit sank die Zahl der Baugenehmigungen bereits im dritten Jahr in Folge. Weniger Genehmigungen für den Wohnungsneubau gab es zuletzt im Jahr 2010 (187.600 Wohnungen). Besonders stark fiel 2024 der Rückgang bei den Einfamilienhäusern (- 20,3 Prozent) ins Gewicht.

 

Auftragsmangel im Wohnungsbau auf Rekordniveau

Februar 2025: Noch nie haben so viele Unternehmen im Wohnungsbau über fehlende Aufträge geklagt. 57 Prozent der Unternehmen meldeten nach einer Erhebung des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung im Januar einen Mangel an Aufträgen, im Dezember 2024 waren es noch 53,6 Prozent. Das ist der höchste jemals gemessene Wert. „Die Krise im Wohnungsbau scheint inzwischen zum Normalzustand geworden zu sein“, sagt Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo Umfragen. „Auch die Zinssenkungen der EZB führten bisher zu keiner Entspannung der Situation.“

 

Zukunftsmission Bauwende

Januar 2025: Ein Anstieg der Baupreise für Wohngebäude um 65 Prozent in den letzten zehn Jahren. Spitzenposition in Europa bei den Baunebenkosten (37 Prozent inklusive Mehrwertsteuer). Über 3.900 relevante Baunormen. Diese und viele weitere interessante Zahlen aus der deutschen Bauwirtschaft listet die Stiftung KlimaWirtschaft in ihrem Positionspapier "Zukunftsmission Bauwende" auf.

Die Stiftung KlimaWirtschaft ist eine Initiative von Vorstandsvorsitzenden, Geschäftsführern und Familienunternehmern, die sich aktiv für die Einhaltung der europäischen und deutschen Klimaziele einsetzen. Wie das auf dem Bausektor gelingen kann (und zwar "bezahlbar, nachhaltig und resilient", so der Untertitel des Papiers), dafür hat die Stiftung diverse Vorschläge erarbeitet.

 

Unzureichende Sanierungsquote

Januar 2025: Die Quote energetischer Sanierungen im deutschen Gebäudebestand lag in den ersten drei Quartalen 2024 bei 0,72 Prozent. Die Prognose für das 4. Quartal liegt bei 0,61 Prozent. Das entspricht hochgerechnet einer Gesamtquote von insgesamt 0,69 Prozent für das Jahr 2024. Im Jahr 2023 lag die Quote bei 0,7 Prozent. Das ergab eine Marktdatenstudie der B+L Marktdaten Bonn im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG).

Damit wird die für die Erreichung der Klimaziele 2030 notwendige 2-Prozent-Marke bei der Gebäudesanierung erneut deutlich verfehlt. Fachleute machen für die geringe Sanierungsquote unter anderem die hohen Baupreise verantwortlich. Das deckt sich mit den Ergebnissen der von Schwäbisch Hall in Auftrag gegebenen Umfrage "Warum Immobilienbesitzer (nicht) sanieren". Demnach sind eine der größten Hürden bei der Sanierung die hohen Investitionskosten.

Abwärtstrend beim Wohnungsbau hält an

Dezember 2024: Von Januar bis Oktober 2024 wurden laut dem Statistischen Bundesamt 143.500 Neubauwohnungen genehmigt. Das waren 22,2 Prozent oder 41.000 weniger als im Vorjahreszeitraum. Der Rückgang der Zahl der Baugenehmigungen verteilt sich dabei wie folgt:

• - 23,6 Prozent (9.800) bei Einfamilienhäusern
• - 13,6 Prozent (1.700) bei Zweifamilienhäusern
• - 22,2 Prozent (26.300) bei Mehrfamilienhäusern 

Auffällig dabei ist der starke Rückgang bei der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart, den Mehrfamilienhäusern. Dies wird den Druck auf dem Wohnungsmarkt in Zukunft noch weiter erhöhen.

 

Erneuter Rückgang bei den Baugenehmigungen

Oktober 2024: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde im August 2024 in Deutschland der Bau von 18.300 Wohnungen genehmigt. Das waren 6,8 Prozent oder 1.300 Baugenehmigungen weniger als im August 2023. Damit setzt sich der Negativtrend weiter fort. Betrachtet man den Zeitraum von Januar bis August 2024, wurden 33.900 (- 19,3 Prozent) weniger Wohnungen als im (ohnehin schwachen) Vorjahreszeitraum genehmigt. 

 

Der Wohnungsbedarf jetzt und in Zukunft

Oktober 2024: Bundesweit müssten jährlich rund 372.600 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf zu decken. Fertiggestellt wurden in den vergangenen drei Jahren jedoch jährlich nur rund 294.400 Wohnungen, laut einer neuen Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW). Danach zeigt sich die größte Differenz zwischen Angebot und Nachfrage in und um die Großstädte. Überall so viel zu bauen wie nur irgendwie möglich, ist laut den Autoren aber auch nicht die richtige Lösung.

Denn neben der aktuellen Lage wurde auch untersucht, wie sich der Wohnungsbedarf in Zukunft entwickeln könnte. Das Ergebnis: Ab 2026 liegt der Bedarf dann bei nur rund 257.400 neuen Wohnungen. Das entspräche einem Rückgang von 31 Prozent. Wer sich über die aktuelle Situation informieren möchte, wo Wohnraum fehlt und wo eher nicht, findet auf der Seite des IW eine interaktive Karte.

 

Zahlen der Baugenehmigungen sinken dramatisch

September 2024: „Die Katastrophe nimmt ihren Lauf". Mit diesen drastischen Worten kommentiert Dirk Salewski, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) die aktuellen Baugenehmigungszahlen des Statistischen Bundesamtes.

Danach wurden von Januar bis Juli 2024 123.600 Wohnungen genehmigt. Das waren 20,8 Prozent oder 32.500 Wohnungen weniger als im Vorjahreszeitraum. Angesichts der Entwicklung fordert Salewski von der Politik einen umfassenden Maßnahmenkatalog, der unter anderem eine einheitliche Bauordnung und die Absenkung der Mehrwertsteuer für den Wohnungsbau beinhaltet.

Auftragsmangel im Wohnungsbau gestiegen

August 2024: „Was heute nicht beauftragt wird, kann morgen nicht gebaut werden“, sagt Klaus Wohlrabe, Leiter der Umfragen beim ifo Institut für Wirtschaftsforschung. Er bezieht sich damit auf den Rückgang bei den Aufträgen im Wohnungsbau. So berichteten im Juli 51,3 Prozent der Baufirmen von rückläufigen Aufträgen, im Juni waren es 50,2 Prozent. Das Geschäftsklima im Wohnungsbau hat sich jedoch insgesamt verschlechtert. Die Urteile zur aktuellen Lage und die Erwartungen sind laut ifo tief im Minus.

 

Dickes Minus bei Baugenehmigungen und Baulandkäufen

Juli 2024: Laut dem Statistischen Bundesamt gingen die Baugenehmigungen im Neubausektor von Januar bis Mai 2024 zum Vorjahreszeitraum erneut zurück:

• - 31,5 Prozent bei Einfamilienhäusern
• - 15,7 Prozent bei Zweifamilienhäusern
• - 21,7 Prozent bei Mehrfamilienhäusern

Insgesamt waren das 24,2 Prozent weniger Baugenehmigungen als im Mai 2023. Im Vergleich zum Mai 2022 sank die Zahl der Baugenehmigungen sogar um 43,9 Prozent. Ähnlich drastisch sind die Rückgänge beim Handel mit Bauland. Nach einer Auswertung des GEWOS Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung wurden 2023 bundesweit rund 46.700 Kauffälle von baureifem Wohnbauland registriert. Das entspricht einem Minus von 34,2 Prozent gegenüber 2022. Nach Aussage des Instituts markiert das einen neuen Tiefststand seit Beginn der Erhebungen im Jahr 1995.

 

Auftragsmangel leicht rückläufig

Juli 2024: Der Auftragsmangel im Wohnungsbau ist laut dem ifo Institut für Wirtschaftsforschung im Juni leicht zurückgegangen. 50,2 Prozent der befragten Baufirmen berichteten danach von einer mangelhaften Auftragslage, im Mai waren es noch 51,7 Prozent.

Laut Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo Umfragen, wird die unsichere Auftragslage die Firmen noch eine ganze Weile beschäftigen. „Der Mangel an neuen Aufträgen ist weiterhin ein großes Problem. Häuslebauer sind zurückhaltend, auch weil die Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank vorerst nur ein erster Schritt ist. Bei den Finanzierungskosten hat sich noch nicht viel getan. Das spiegelt sich auch in der Entwicklung der Baugenehmigungen.“

 

Rückgang auch bei Fertighäusern

Juni 2024: Die schwache Baukonjunktur macht auch vor der Fertighausbranche nicht halt. Allerdings sind die Auswirkungen nicht so deutlich wie beim konventionellen Hausbau. So wurden laut dem Statistischen Bundesamt im Jahr 2023 rund 19.900 Wohngebäude im Fertigteilbau errichtet. Das waren 2,5 Prozent weniger als im Jahr zuvor. Beim herkömmlichen Wohnungsbau betrug das Minus 7,5 Prozent. Vor allem der Neubau von Einfamilien-Fertighäusern ging zurück (- 4,1 Prozent gegenüber 2022). Bei in Fertigteilbauweise hergestellten Wohngebäuden mit mindestens drei Wohnungen gab es hingegen ein Plus von 12,0 Prozent, auch Zweifamilienhäuser verzeichneten einen Zuwachs (+ 6 Prozent). 

Insgesamt war im letzten Jahr mit 20,6 Prozent jedes fünfte fertiggestellte Wohngebäude ein Fertighaus (2022: 19,7 Prozent). Fertighäuser gelten angesichts gestiegener Baukosten als günstige Alternative zum konventionellen Hausbau.

 

Wohnungsbau stagniert weiterhin

Mai 2024: Nach den jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) wurden im Jahr 2023 in Deutschland 294.400 Wohnungen gebaut. Das waren 0,3 Prozent oder 900 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Hier die wichtigsten Fakten zum Wohnungsbau 2023:

• Von den im Jahr 2023 fertiggestellten Wohnungen waren 257.200 Neubauwohnungen in Wohngebäuden. (- 0,6 Prozent oder 1.600 Wohnungen weniger als im Vorjahr.)
• Auf Einfamilienhäuser entfielen 69.900 Wohnungen (- 9,3 % oder 7.200 Einfamilienhäuser weniger als 2022).
• Die Zahl neuer Wohnungen in Zweifamilienhäusern stieg um 3,8 Prozent auf 23.800.
• In Mehrfamilienhäusern wurden 156.300 Neubauwohnungen geschaffen und damit 4,1 Prozent oder 6.100 mehr als im Vorjahr. 
• Die durchschnittliche Abwicklungsdauer, also die Zeit von der Genehmigungserteilung bis zur Fertigstellung, hat sich bei den im Jahr 2023 fertiggestellten Wohngebäuden auf 24 Monate verlängert; im Jahr 2020 waren es noch 20 Monate.
• Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen fiel im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 26,7 Prozent (!) auf 259.600 und war damit deutlich geringer als die Zahl der fertiggestellten Wohnungen. 
• Die Zahl bereits genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen (der sogenannte Bauüberhang) ging im Vorjahresvergleich erstmals seit dem Jahr 2008 zurück.
• Im Jahr 2023 erloschen 22.700 Baugenehmigungen. Das liegt nur knapp hinter dem Höchstwert aus 2022 (22.800 erloschene Baugenehmigungen). 

 

Hoffnung auf sinkende Baupreise

April 2024: Nach einem Bericht des Handelsblatts rechnet die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) mit einem Rückgang der Baupreise. Moritz Kraemer, Chefvolkswirt der LBBW: „Die weiterhin unterirdischen Auftragseingänge sprechen dafür, dass die Bauunternehmen noch zu Preiszugeständnissen gezwungen werden.“ Die Banker stützen sich dabei auch auf Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Das prognostiziert für dieses Jahr einen Rückgang der Preise für Bauleistungen um drei Prozent, 2025 sollen sie sogar um 5,5 Prozent sinken.

 

Ende des Baupreis-Anstiegs?

April 2024: In diesem Jahr scheint sich langsam ein Ende des rasanten Anstiegs der Baupreise abzuzeichnen. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) erwartet nach der Analyse diverser Untersuchungen von Wirtschaftsinstituten für 2024 einen Rückgang der Baupreise um ein Prozent. Nach Angaben des Verbandes legten die Preise für Bauleistungen von August bis November 2023 im Durchschnitt nur noch leicht um 0,5 Prozent zu. Hauptgrund dafür war neben der Preisbereinigung bei einzelnen Baumaterialien aber vor allem die schwache Baukonjunktur.

 

Preise für Baumaterialien: Nur teilweise rückläufig

März 2024: Trotz der teilweise sinkenden Preise für einzelne Baustoffe lag das Preisniveau im Jahr 2023 für nahezu alle Baumaterialien – bis auf Holz – über dem Niveau vor der Energiekrise. Das teilte das Statistische Bundesamt in einer Pressemeldung mit. Deutliche Teuerungen gegenüber dem Jahr 2021 gab es bei den mineralischen Baustoffen wie Kalk und gebrannter Gips (+ 67,1 Prozent) sowie Zement (+ 55,7 Prozent). Wand-, Bodenfliesen und -platten verteuerten sich um 39,9 Prozent und Dachziegel um 39,6 Prozent. 

Auch Metalle verteuerten sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 18,6 Prozent gegenüber dem Jahr 2021. Einzig beim Bauholz gab es Preisrückgänge: Konstruktionsvollholz (- 28,0 Prozent), Dachlatten (- 22,4 Prozent) und Bauschnittholz (- 15,9 Prozent) verbilligten sich im Jahr 2023 gegenüber 2021. Zum Vergleich: Die Erzeugerpreise (also die durchschnittliche Preisentwicklung von Rohstoffen und Industrieerzeugnissen) legten 2023 gegenüber 2021 um 30,1 Prozent zu.

 

Wohnungsbau: Niedrigster Stand seit 2012

März 2024: Im vergangenen Jahr 2023 wurde in Deutschland der Bau von 260.100 Wohnungen genehmigt. Nach einer Erhebung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) waren das 26,6 Prozent oder 94.100 Wohnungen weniger als im Jahr 2022. Niedriger war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt im Jahr 2012 (241.100).

 

Deutlicher Rückgang der Baugenehmigungen

Januar 2024: In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis November 2023 insgesamt 196.700 Wohnungen genehmigt. Das waren 28,8 % oder 79.700 Wohnungen weniger als im Vorjahreszeitraum. Das geht aus der neuesten Erhebung des Statistischen Bundesamtes hervor. Dabei ging die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um über ein Drittel (-38,6 Prozent bzw. -28.000 Wohnungen) auf 44.500 zurück. 

Bei den Zweifamilienhäusern hat sich die Zahl genehmigter Wohnungen mit 13.300 sogar fast halbiert (-49,2 Prozent bzw. -12.900). Auch bei den Mehrfamilienhäusern verringerte sich die Zahl der genehmigten Wohnungen deutlich, und zwar um fast ein Viertel (-23,8 Prozent bzw. -40.800) auf 130.400. 

 

Geschäftsklima im Wohnungsbau auf Allzeittief

Januar 2024: Das Geschäftsklima des ifo-Instituts für den Wohnungsbau ist auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung 1991 gefallen. „2023 war ein ausgesprochen schwieriges Jahr für den Wohnungsbau, das Neugeschäft blieb weit unter dem Niveau der Vorjahre zurück. Dies war eine Folge der drastisch gestiegenen Bau- und Zinskosten sowie der schwächeren Fördermöglichkeiten", konstatiert Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo-Umfragen. Eine Verbesserung der Lage scheint trotz zuletzt gesunkener Bauzinsen nicht in Sicht: „Die außergewöhnlich schwachen Erwartungen zeigen, dass die Firmen aktuell keine Hoffnung haben. Die Perspektiven für 2024 sind düster“, sagt Wohlrabe.    

Der eigentliche Baupreis eines Hauses setzt sich aus verschiedenen Kostenfeldern zusammen. Für den Baupreisindex sind nur die sogenannten Bauwerkskosten relevant. Das sind die Kosten für die allgemeinen Bauarbeiten (Rohbau und Ausbau) inklusive Einrichten der Baustelle und Abbrucharbeiten.

Zur Ermittlung der kompletten Baukosten kommen dann noch folgende Posten hinzu:

• Grundstückskosten: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes kostete 2023 ein Quadratmeter baureifes Land im Bundesdurchschnitt rund 217,73 Euro. Wobei die regionalen Unterschiede der Grundstückspreise enorm sind. Denn wer in Hamburg bauen wollte, zahlte dafür rund 975 Euro pro Quadratmeter Bauland. In Thüringen waren es gerade mal 56,78 Euro pro Quadratmeter.
• Erwerbsnebenkosten: Dazu gehören unter anderem die Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Die Erwerbsnebenkosten werden häufig unterschätzt, können aber bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
• Erschließungs- und Herrichtungskosten: Die Kosten, die anfallen, um das Bauland baureif zu machen, sind die Erschließungskosten. Diese Kosten muss der Bauherr an die Kommune entrichten. Dazu zählen zum Beispiel der Anschluss an die Wasser- und Stromversorgung, aber auch die Straßenbaubeiträge.
• Baunebenkosten: Vom Einholen der Baugenehmigung über die Kosten für etwaige Bodengutachten bis hin zu den Vermessungskosten – auch die Baunebenkosten sind bei der Gesamtbetrachtung der Baukosten nicht zu unterschätzen.
• Kosten für die Außenanlagen: Ob Garten anlegen, Terrasse gestalten oder Carport oder Garage bauen, für die Außenanlagen eines Hauses werden in der Regel fünf Prozent der Baukosten einkalkuliert.
• Einrichtungskosten: Diese gehören nicht unmittelbar zu den Baukosten. Trotzdem sollten Bauherren bei Ihrer Baufinanzierung beachten auch Posten wie eine neue Küche oder neues Mobiliar mit einberechnen.

Eine seriöse Prognose zur Preisentwicklung von Baumaterialien und -leistungen abzugeben, fällt aktuell schwer. Der rasante Anstieg der Baupreise könnte etwas gebremster verlaufen, gestoppt wird er so schnell sicher nicht. Das hat mehrere Gründe:

• Corona-Pandemie: Felix Leiss, Forscher am ifo-Institut, sieht die Pandemie in Kombination mit der Nachfrage als Preistreiber: "2021 entstanden durch die Verwerfungen der Corona-Pandemie Engpässe bei verschiedenen Baumaterialien. Diese angespannte Versorgungslage traf die Branche bei ungebrochener Nachfrage nach Bauleistungen und vollen Auftragsbüchern. Die Materialpreise stiegen in Folge der Knappheit teils drastisch“, so Leiss. Von diesen Engpässen hat sich die Bauwirtschaft noch nicht vollständig erholt.
• Ukraine-Krieg: Infolge des russischen Einmarsches in der Ukraine waren die Lieferketten teils unterbrochen. Auch Vorprodukte wie zum Beispiel Metalle, die aus Russland geliefert werden, kamen auf heimischen Baustellen nur noch verzögert an. Auch diese Ausfälle konnten bisher nur unzureichend kompensiert werden.
• Hohe Nachfrage, wenig Angebot: Lediglich 215.293 neue Wohnungen wurden 2024 laut dem Statistischen Bundesamt neu gebaut. Ein absoluter Tiefststand. Gleichzeitig steigt die Nachfrage gerade (nicht nur) in den Ballungsgebieten enorm an.

Höhere Kosten für Baumaterialien und Bauleistungen, hohe Energiepreise, dazu noch die Nachwirkungen der Corona-Pandemie und der Ukraine-Krieg – ob und wann die Baupreise wieder sinken werden, lässt sich nur schwer prognostizieren. 

Großen Einfluss auf die Bautätigkeit – und die damit verbundene Entwicklung der Baupreise – hat auch die Entwicklung der Bauzinsen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW Berlin) schreibt dazu: "Da aber das Preis- ebenso wie das Zinsniveau insgesamt hoch bleiben dürften und darüber hinaus viele Förderprogramme in der Schwebe hängen, wird wohl vor allem das Hochbauvolumen in Mitleidenschaft gezogen werden und teilweise deutlich zurückgehen."

In absehbarer Zeit dürften die Baupreise also auf dem hohen Niveau verharren. Umso wichtiger ist daher eine gute Bauplanung.