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Bauzinsen aktuell: Was passiert bei der Bauzinsentwicklung

  • Historischer Vergleich
  • Prognose für die Zukunft
  • Niedrigzinsen jetzt sichern

Ein wichtiges Detail einer Baufinanzierung sind Zinsen. Über Jahre sind sie gesunken und befanden sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Seit Anfang 2022 steigen die Bauzinsen wieder. Alles, was Sie darüber wissen müssen und wie es um die Bauzinsen aktuell bestellt ist, erfahren Sie hier.

+++ Bauzinsen: Entwicklung und aktuelle Situation +++

Wie von vielen Finanzmarktexperten erwartet hat die Europäische Zentralbank (EZB) Anfang Juni den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf jetzt 4,25 Prozent gesenkt. Es ist die erste Zinssenkung seit 2019.

Der von der EZB ausgegebene Leitzins ist ein wichtiger Indikator für die Bauzinsen und damit für die Baufinanzierung. Schwäbisch Hall-Immobilienexperte Oliver Adler bewertet die Situation positiv: „Die Zinssenkung der EZB wird voraussichtlich zu einem Rückgang der Kapitalmarktzinsen führen, wodurch die Hypothekenzinsen um 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte sinken könnten. Für Bauherren und Immobilienkäufer ist jedoch noch bedeutender, dass die Planbarkeit zurückkehrt. In Zeiten steigender Zinsen sind viele Finanzierungskosten untragbar geworden. Mit der Aussicht auf stabile oder sinkende Zinsen gewinnen Bauwillige wieder Sicherheit und können ihre Projekte besser planen.“

Neue Chancen für Immobilienkäufer

Zeitgleich mit der Zinssenkung ist auch der in den letzten Jahren hohe Anstieg der Immobilienpreise abgeflacht, teils sind diese sogar rückläufig. Auch die Baupreise stagnieren, sodass Bauherren sowie Haus- und Wohnungskäufer jetzt wieder wesentlich größere Chancen haben, das passende Objekt zu finanzieren.

Unsere Grafik zeigt Ihnen die Zinsentwicklung seit 2003 bei Immobilienkrediten an private Haushalte – mit Laufzeiten von bis 5 Jahre, bis 10 Jahre und über 10 Jahre. Die Werte basieren auf Angaben der Deutschen Bundesbank.

Entwicklung Bauzinsen

Wohnungsbaukredite an private Haushalte    

     

Bauzinsen aktuell: Leitzins und Inflationsrate 

Leitzins und Inflationsrate beeinflussen unter anderem die aktuellen Bauzinsen. Deshalb sollten Sie deren Entwicklungen immer im Blick behalten. Hier fassen wir die wichtigsten Werte für Sie zusammen:

  • Leitzins: Nach zehn Zinserhöhungen in Folge lässt die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen im Euroraum vorerst unverändert. Der Leitzins bleibt nach einer Entscheidung des EZB-Rates am 26. Okober 2023 bei 4,5 Prozent. 
  • Inflationsrate: Die Inflationsrate in Deutschland lag nach ersten Schätzungen des Statistischen Bundesamts im Oktober 2023 bei 3,8 Prozent. Im September hatte die Teuerungsrate − gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat − noch 4,5 Prozent betragen.

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So viel sparen Sie gegenüber dem Zinshoch im Jahr 2023, wenn Sie heute finanzieren:

Beispiel: Darlehen 300.000 €, Tilgungssatz 2 %, Laufzeit 10 Jahre

Zinskosten für 10 Jahre:

  • bei Zinshoch von 3,9 %*:          103.997,63 €
    bei aktuellem Zins von 3,6 %:    96.121.26 €
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    Zinsersparnis:                                      7.876,37 €  

*Zinshoch laut Bundesbank MFI-Zinsstatistik im November 2023: 3,92 % für 10 Jahre

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Bauzinsen-Entwicklung: Das sagt unser Kapitalmarktexperte

Wie geht die Entwicklung der Bauzinsen weiter und welche Auswirkungen haben diese auf den Immobilienmarkt? Einfache Antworten auf diese Fragen gibt es nicht. Dr. Rainer Eichwede, Kapitalmarkt-Experte der Bausparkasse Schwäbisch Hall, blickt dennoch nach vorne und gibt seine Einschätzung ab, wie sich der Zinsmarkt im laufenden Jahr entwickeln wird.


Ist das aktuelle Zinsniveau für Immobilienkäufer wieder attraktiv?

Dr. Rainer Eichwede: "Der Start ins Jahr 2024 brachte für Immobilienkäufer und angehende Bauherren Entspannungssignale am Zinsmarkt: Im Vergleich zu den Höchstständen 2023 liegen die Baufinanzierungskonditionen momentan deutlich darunter. Alle Signale der EZB lassen vermuten, dass sie ihre Leitzinsen vorerst auf dem aktuellen Zinsniveau beibehält – auch wenn der Markt eine frühe Zinssenkung 2024 vorweggenommen hat. Unsere Zinsexperten gehen – wie viele Marktteilnehmer – davon aus, dass wir 2024 das Einläuten der Zinssenkungsphase erleben könnten, wenn keine weiteren globalen Schocks eintreten. Angesichts eintrübender Konjunkturaussichten straffen die Banken allerdings ihre Kreditvergaberichtlinien bereits, so dass nicht alle Kreditnehmer automatisch von niedrigeren Zinsen profitieren werden."


Was bedeutet das für die Verbraucher?

Eichwede: "Zum einen weicht die Inflation nur langsam zurück: Das bedeutet für Verbraucher weiterhin hohe Ausgaben im Alltag und führt bereits in vielen Tarifbereichen zu den so genannten Zweitrundeneffekten durch hohe Tarifabschlüsse, die wiederum die Inflation weiter anheizen können. Andererseits kehrt auf dem Bausektor aufgrund der bisherigen Kaufzurückhaltung am Immobilienmarkt deutlich mehr Ruhe ein als noch zu Hochpreis­zeiten und Phasen von Lieferengpässen. Das bedeutet für Bauherren und Modernisierer, dass wieder realistische Preise für Bauleistungen geboten werden und Handwerker­kapa­zitäten wieder schneller verfügbar sind. Und wir wissen von unseren Kunden: Bei einer Entscheidung für Wohneigentum steht die Lage und die Qualität des Objektes im Vordergrund, weniger die aktuelle Höhe der Zinsen."

Dr. Rainer Eichwede ist Kapitalmarkt-Experte der Bausparkasse Schwäbisch Hall und Leiter des Finanz-Controllings. Er und sein Team haben die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen und ihre Auswirkungen fest im Blick. (Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall)


Trotzdem die Frage: Wie entwickeln sich die Baugeldzinsen weiter?

Eichwede: "Die Baufinanzierungszinsen werden wahrscheinlich in den nächsten Jahren nicht wieder auf das Niedrigstzinsniveau von 1,x Prozent für ein Baudarlehen sinken. Wenn die Inflation nicht zurückkehrt, werden sie aber vermutlich auch nicht mehr stark ansteigen. Das wahrscheinlichste Szenario derzeit ist eine Seitwärts- bis leicht rückläufige Bewegung der Bauzinsen. Vermutlich in einem Korridor zwischen 3 und 4,5 Prozent bis Jahresende, wobei die Ober- und Untergrenzen nicht starr sind. Diese Spanne bietet im historischen Vergleich weiterhin gute Finanzierungsbedingungen."


Welche Folgen hat das für angehende Immobilienbesitzer?

Eichwede: "Derzeit erleben wir einen leichten Rückgang der Immobilienpreise – auch weil die Nachfrage in den vergangenen Monaten deutlich eingebrochen ist. Aufgrund der hohen Baukosten können die Preise für Neubauten jedoch insgesamt nicht mehr nachgeben. Und auch ein anderer Gegentrend zeichnet sich bereits ab: das Angebot an Neubauten verknappt sich – Bauvorhaben werden im großen Stil verschoben, auch die Zahl der Baugenehmigungen geht weiter deutlich zurück.

Anders sieht es bei Bestands­immobilien aus: Hoher Energieverbrauch und schlechte Lage sind Faktoren, die den Preis weiter drücken können. Auch wenn die Preise nicht mehr ins Bodenlose fallen werden. Aber: Eine angesichts der attraktiveren Zinsen wieder zunehmende Nachfrage kann das Angebot an Wohneigentum schon in diesem Jahr, aber noch stärker in ein, zwei Jahren drastisch verknappen – mit entsprechenden Auswirkungen für Mieter und Käufer.

Also: Wer Wohneigentum will, sollte das laufende Jahr ernsthaft nutzen, um seine Finanzen zu prüfen und das passende Objekt zu finden. Denn die Rahmenbedingungen für Immobilienerwerber sind derzeit wieder deutlich günstiger als vor einem Jahr und die Nachfrage nach Wohneigentum wird vermutlich eher früher als später anziehen und Immobilien­- wie Mietpreise wieder nach oben treiben."

(Stand Januar 2024)

    

Bauzinsen aktuell: Berechnen Sie das Zinsänderungsrisiko

Auch wenn sich die Experten weitestgehend einig sind, kann niemand eine sichere Prognose für die Bauzinsentwicklung der nächsten zehn Jahre geben. Bei der derzeitigen Zinsentwicklung  ist damit zu rechnen, dass die Bauzinsen weiter ansteigen. Wenn Sie also gerade Ihr Traumhaus realisieren wollen, ist eine längere Zinsbindung für Ihre Baufinanzierung durchaus sinnvoll. Unser Zinsrechner zeigt Ihnen, wie Ihre Konditionen abhängig von der Laufzeit der Zinsbindung aussehen können.


Bauzinsen und Baufinanzierung: Wichtige Tipps

Eine Baufinanzierung besteht sehr oft aus zwei Phasen. Zunächst werden Tilgung und Zinssatz für eine erste Laufzeit – Zinsbindungsphase genannt – von 10 bis 15 Jahren vereinbart. Nähert sich diese Phase ihrem Ende und besteht noch eine Restschuld, werden die Konditionen für die weitere Zeit der Darlehenstilgung neu festgelegt.

Grundsätzlich haben Sie beim Zinssatz folgende Möglichkeiten:

  • Eine kurze Zinsbindung orientiert sich eng am aktuellen Zinssatz.
  • Für eine mittelfristige Zinsbindung wird ein etwas höherer Zinssatz angesetzt.
  • Eine langfristige Zinsbindung ist vergleichsweise am teuersten, da der Darlehensgeber mit steigenden Zinsen rechnen und diesem Umstand in der Kalkulation Rechnung tragen muss.

Als Darlehensnehmer können Sie sich entscheiden: Einen aktuell niedrigen Zinssatz können Sie sich in der Regel für eine kürzere Zinsbindungsphase sichern. Wollen Sie sich vor einem eventuellen Zinsanstieg schützen, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Dies macht zwar die Finanzierung geringfügig teurer, schützt Sie aber für bis zu 30 Jahre vor einem Zinsanstieg. Vereinfacht lässt sich zusammenfassen:

  • Eine kurze Zinsbindung eignet sich für Sie, wenn Sie flexibel bleiben wollen und risikobereit sind.
  • Eine langfristige Zinsbindung passt zu Ihnen, wenn Sie auf Sicherheit und eine verlässliche Langzeitplanung setzen.

Warum Bausparen bei den aktuellen Bauzinsen Sinn macht

Bausparen bedeutet in diesen Zeiten vor allem, sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Wir haben die Vorteile des Bausparens für Sie kompakt zusammengefasst:

  • Sie sichern sich günstige Darlehenszinsen für Ihre Wohnwünsche von morgen. 
  • Sie bilden gezielt Eigenkapital als Basis für Ihre Finanzierung. 
  • Sie entscheiden selbst, ob Sie Ihren Bausparvertrag zum Bauen, Kaufen, energetischen Sanieren oder für Ihre Anschlussfinanzierung nutzen. 
  • Sie werden vom Staat mit Fördermitteln unterstützt, sofern Sie berechtigt dafür sind. 

In unserem Video zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt wie ein Bausparvertrag funktioniert. Einfach auf den Play-Button drücken und anschauen.

So einfach kann Bausparen sein.

Lassen Sie sich informieren und beraten

Sie sehen also: Mit seinen günstigen und fest vereinbarten Konditionen ist der Bausparvertrag die ideale Lösung für Ihre Zinssicherung. Sie können sicher planen und sparen zusätzlich bares Geld, sollte der spätere Anschlusskredit einen höheren Sollzins aufweisen. Mit dem Ersparten können Sie wiederum entweder mehr tilgen, für später finanziell vorsorgen oder sich andere Wünsche erfüllen. Sprechen Sie jetzt mit unseren Heimatexperten vor Ort, der Ihnen auch zur aktuellen Bauzinsentwicklung und den damit verbundenen Auswirkungen auf eine Baufinanzierung weiterhilft.

Lassen Sie sich zum Thema Bausparen und Finanzieren beraten – Ihr Heimatexperte vor Ort freut sich auf Sie.

Abbildung Bausparfuchs Beratung vereinbaren

  

Bauzinsen aktuell: Fragen und Antworten

Warum steigen die Bauzinsen jetzt?

Generell entwickeln sich die Zinsen für Immobilienkredite parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Die Steigerungen bei den Bauzinsen sind vor allem mit dem steigenden Zinsniveau in Deutschland und der gesamten Eurozone zu erklären. So liegt die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen im März 2023 bei 2,25 Prozent (Stand 16.3.2023). Zur Erklärung: Mit Staatsanleihen und Pfandbriefen refinanzieren die Banken Immobilienkredite. Die Mehrkosten geben sie wiederum durch höhere Bauzinsen an die Verbraucher weiter.

Einen großen Einfluss auf die aktuellen Bauzinsen hat auch die Inflation. 

Welche Faktoren die Höhe der Bauzinsen aktuell beeinflussen, können Sie hier deatailliert nachlesen.

 

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Einen verbindlichen Zinssatz für die Baufinanzierung gibt es nicht, auch wenn Online-Suchmaschinen heute den direkten Preisvergleich erleichtern. Wer Laufzeit, Wunschrate und Kredithöhe angibt, erhält eine Vielzahl von Angeboten mit dem jeweiligen Effektivzins. Daran lässt sich abschätzen, in welchem Rahmen sich eine Baufinanzierung aktuell bewegt.

Diese Informationen geben nur einen groben Anhaltspunkt, wenn Sie Ihre Zinsen berechnen wollen. Für die Planung Ihrer individuellen Baufinanzierung reichen sie nicht aus. Denn bevor eine Bausparkasse oder Bank ein konkretes Finanzierungsangebot macht, prüft sie eine Vielzahl von Faktoren, darunter:

  • verfügbares Eigenkapital
  • Bonität
  • Verhältnis zwischen Kreditsumme und Preis der Immobilie

Wenn Sie über einen hohen Anteil an Eigenkapital verfügen, erhalten Sie unter Umständen einen günstigeren Zinssatz. Wenn Sie nur einen Teil, beispielsweise 60 Prozent der Immobilie beleihen, erhalten Sie bessere Konditionen als Kunden, die 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren wollen.  

 

Wie kann ich mir Bauzinsen aktuell sichern?

  • Mit einem Bausparvertrag können Sie sich das aktuelle Zinsniveau für die Darlehensphase sichern, auch wenn das Bauspardarlehen selbst erst nach der Sparphase in einigen Jahren ausgezahlt wird. Unser Heimatexperte Hauke Blohm bringt die Vorteile in einem Interview auf den Punkt: "Wichtig ist auf jeden Fall, stets auch schon an die Zukunft zu denken. So kann man etwa durch Abschluss eines Bausparvertrages steigenden Zinsen entgegenwirken. Das lohnt sich für energetische Modernisierung, Anschlussfinanzierung oder den Wunsch nach Wohneigentum in einigen Jahren. Denn steigende Zinsen bedeuten unter Umständen auch fallende Immobilienpreise – so schlägt man sozusagen zwei Fliegen mit einer Klappe. Und natürlich der Top-Tipp aktuell: Nutzen Sie langfristige Zinsbindung für mehr Planbarkeit."
  • Bauherren oder Eigenheimbesitzer können sich mit einem Forward-Darlehen die Zinsen von heute bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Am Ende der festgelegten Vorlaufzeit wird das Darlehen ausgezahlt. 
  • Endet die Zinsbindung des Baukredits schon innerhalb der nächsten sechs Monate, können sich Anschlussfinanzierer die Zinsen mit Hilfe eines Sofortdarlehens sichern. Mit dem Sofortdarlehen lösen die Kreditnehmer den Restbetrag des alten Darlehens ab.
 

Wie entwickeln sich die Bauzinsen in Zukunft?

In Phasen sehr niedriger Zinsen können diese praktisch nur in eine Richtung gehen: nach oben. Dann ist es wichtig, sich niedrige Zinsen langfristig zu sichern. In Zeiten hoher Zinsen ist dies anders: Dann besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen sinken. In diesem Fall bedeutet die Zinsbindung für den Kreditnehmer einen vergleichsweise teuren Vertrag. 

Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie sie sich allerdings entwickeln, das kann kein Experte genau voraussagen. Dafür sind die internationalen Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex. Gemeinsam mit Ihnen gestalten wir Ihre individuelle Finanzierung so, dass Sie Zinsentwicklungen in jedem Fall entspannt entgegensehen können. Ihr Heimatexperte berät Sie gern.

 

Was ist der Sollzins?

Der Sollzins ist der Zins, zu dem das Darlehen verzinst wird. Er wird auch Nominalzins genannt. Der Sollzins ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Rate für die Zinszahlungen gemäß Sollzinssatz.

Die meisten Bauherren und Wohnungskäufer möchten eine Baufinanzierung, die mit verlässlichen Monatsraten verbunden ist. Für solche Kredite wird der Sollzins für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Man spricht dann vom gebundenen Sollzins.

 

Was ist der effektive Jahreszins?

Der Sollzins ist ungeeignet, um Angebote von mehreren Anbietern zu vergleichen. Denn je nachdem, wie der Darlehensvertrag ausgestaltet ist, liegt die tatsächliche Verzinsung des Darlehens über dem Sollzins. Einen Einfluss haben beispielsweise die Zinszahlungstermine und natürlich die Laufzeit, aber auch die Tilgung, die Dauer der Zinsfestschreibung und der Auszahlungskurs (im Falle eines Disagios). Der Zins, der die Gesamtkosten des Kredits enthält, wird Effektivzins genannt. Auch er wird als Jahreszinssatz dargestellt, so erhalten Sie den effektiven Jahreszins.

Berechnet wird der Effektivzins nach genauen Vorgaben, die in der Preisangabenverordnung festgelegt sind. Dadurch ist er über alle verschiedenen Institute und Anbieter vergleichbar – sofern die Angebote die gleiche Laufzeit und die gleichen Auszahlungskonditionen aufweisen!

Wenn sich der Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren während der Laufzeit noch ändern können, spricht man vom anfänglichen jährlichen Effektivzins.

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, in Darlehensangeboten Sollzins und Effektivzins anzugeben. Nur so kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote auch wirklich vergleichen. In diesem Sinne ist der effektive Jahreszins das Preisschild am Kreditangebot. Mit dieser Größe lassen sich die Kosten eines Kredits abschätzen.  

 

    

Gute Beratung ist unverzichtbar

Sie haben Pläne für Ihren Wohntraum? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.


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