Sie haben sich Ihren Traum von der eigenen Immobilie erfüllt und bald endet die Zinsbindung Ihres laufenden Kredits? Spätestens jetzt sollten Sie über eine Anschlussfinanzierung nachdenken. Zumal seit Monaten die Bauzinsen steigen.
Die Finanzierung Ihres Eigenheims ist meist eine langfristige Angelegenheit. Oftmals beträgt die Laufzeit eines Immobilienkredites mehrere Jahrzehnte. Die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Zinsen wird oft zunächst nur für zehn oder fünfzehn Jahre festgelegt. Danach haben Sie in der Regel die Möglichkeit, den vorhandenen Darlehensvertrag einfach zu verlängern. Möglicherweise gelten ab diesem Zeitpunkt jedoch höhere Zinsen für die restliche Laufzeit Ihres Darlehens. Damit Sie auch weiterhin von günstigen Konditionen profitieren können, sollten Sie sich frühzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen.
Es gibt grundsätzlich diese Optionen für eine Anschlussfinanzierung:
Im Folgenden werden alle Möglichkeiten beschrieben, auch im Hinblick auf die Abwicklung, Kosten und Fristen. Herkömmliche Anschlusskredite können frühestens ein Jahr vor Ende der Sollzinsbindung abgeschlossen werden, ein Forward-Darlehen bereits fünf Jahre im Voraus.
Eine Anschlussfinanzierung beim selben Kreditinstitut wird Prolongation genannt. Dabei wird der bestehende Kreditvertrag verlängert und die Kreditkonditionen werden neu vereinbart. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss Ihr Kreditgeber eine Prolongation vorschlagen. Allerdings kann die Prolongationsvereinbarung auch schon bis zu zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. In Zeiten steigender Zinsen kann das sinnvoll sein.
Der Vorteil der Prolongation liegt in der vergleichsweise einfachen Abwicklung: Da die Rahmenbedingungen gleichbleiben und sich Bank und Kunde aufgrund der langjährigen Vertragsbeziehung kennen, findet oft keine neue Kreditprüfung statt. Zusätzlich werden keine Kosten zum Beispiel durch eine Übertragung von Kreditsicherheiten fällig, die bei einem Anbieterwechsel notwendig wäre.
Umschuldung bedeutet, dass Mithilfe eines neuen Kredits die Restsumme des bestehenden Kredits beglichen wird. Der neue Kredit wird zu den neuen Konditionen getilgt. Dazu haben Sie üblicherweise im Vorfeld zahlreiche Kreditangebote verglichen und sind zu dem Entschluss gekommen, dass es für Sie vorteilhafter ist, die Restschuld des bisherigen Darlehens durch ein neues Darlehen einer anderen Bank abzulösen. Das geht zwar mit Zusatzkosten einher, kann sich aber durchaus lohnen, wenn die neuen Konditionen entsprechend günstiger sind.
Das Forward Darlehen ist eine besondere Darlehensform. Sie sichern sich mit diesem Kredit Zinsen im Voraus. Das Darlehen wird erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit – bei Schwäbisch Hall bis zu 60 Monate – ausgezahlt. So können Sie sich also bis zu 5 Jahre bevor Ihre Zinsbindung ausläuft, beispielsweise eine günstige Anschlussfinanzierung sichern.
Mit einem Vorsorge-Bausparvertrag sichern Sie sich die Option auf ein Bauspardarlehen – und damit auf günstige und feste Zinsen. Bei Zuteilung des Vertrags erhalten Sie Ihr angespartes Guthaben und können das Darlehen beantragen. Nach Auszahlung tilgen Sie mit den Bausparmitteln Ihre Restschuld. Anschließend zahlen Sie in regelmäßigen Raten das Bauspardarlehen zurück. Bei Abschluss eines Bausparvertrags fällt einmalig die sogenannte Abschlussgebühr an.
Bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung unterstützen wir Sie gern. Unser Rechner bietet Ihnen einen Ausblick auf die möglichen Konditionen eines individuellen Sofortkredits. Am besten vereinbaren Sie nach der Berechnung einen Termin mit einem Heimatexperten in Ihrer Nähe. In einem persönlichen Gespräch ermitteln wir gemeinsam mit Ihnen die optimale Finanzierungslösung.
Grundsätzlich fallen bei der Umschuldung einer Baufinanzierung Bearbeitungsgebühren der Bank, Notarkosten und Grundbuchkosten an. Wenn Sie einen neuen Kredit bei einer anderen Bank aufnehmen – auch im Rahmen einer Anschlussfinanzierung – muss der Notar die Grundschuld als Sicherheit auf die neue Bank übertragen:
Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur an, wenn ein Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz vorzeitig (d. h. vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung) umgeschuldet oder gekündigt wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Ausgleichszahlung an den Kreditgeber für den entstandenen Zinsverlust durch die vorzeitige Ablösung des Kredits. Der Kreditgeber ist dazu verpflichtet, die Entschädigung zu berechnen und Ihnen diese transparent darzulegen.
Fast jeder Baukredit, den man abschließt, hat eine sogenannte Sollzinsbindung. Das ist die Dauer, für die der vereinbarte Sollzinssatz garantiert wird. Nach Ablauf der Sollzinsbindung wird der Zinssatz für das Darlehen neu festgelegt, zu den dann aktuell gültigen Konditionen. Damit Sie Planungssicherheit haben und nicht durch steigende Zinsen und höhere monatliche Raten überrascht werden, sollten Sie frühzeitig die Zinsentwicklung beobachten und sich eine Anschlussfinanzierung sichern.
Bereits bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsfestschreibungszeit können Sie sich mit einem Forward-Darlehen besonders attraktive Zinssätze sichern. Oder Sie besparen bereits jetzt schon einen Bausparvertag, der später das Darlehen ablöst.
Sich frühzeitig um eine Umschuldung zu bemühen bringt Vorteile. (Quelle: Jeanette Dietl - Fotolia) Im Gegensatz zu einer kurzfristigen Anschlussfinanzierung oder einer Umschuldung haben Sie bei einem Forward Darlehen eine deutlich längere Vorlaufzeit. Sie sichern sich die Zinsen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am Markt aktuell sind. Das Darlehen wird aber erst ausgezahlt, wenn die Zinsfestschreibung der aktuellen Baufinanzierung abgelaufen ist (um so Nachteile, wie zum Beispiel eine Vorfälligkeitsentschädigung, zu vermeiden).
Wenn Sie eine Umschuldung in Erwägung ziehen, sollten Sie sich zunächst bei dem Kreditinstitut, welches das Darlehen ausgegeben hat, wichtige Detailinformationen zum bestehenden Kredit anfordern. Im Anschluss können Sie neue Kreditangebote einholen und prüfen, ob sich eine Umschuldung finanziell lohnt.
Tipp: Oft müssen Kreditnehmer im Rahmen der Hausfinanzierung mehrere Kredite bedienen. Dadurch kann der Überblick schnell verloren gehen und möglicherweise "versteckt" sich darunter ein zu teures Darlehen. Hier kann sich besonders eine Umschuldung lohnen, um wieder Transparenz zu schaffen. Bei einer Umschuldung werden dann alle bestehenden Kreditverbindlichkeiten zu einem Kredit zusammengefasst. Nicht selten ergibt sich dann aus vielen Krediten mit einer hohen Tilgungsrate ein Darlehen mit einer kleineren Rate.
Um eine Anschlussfinanzierung sollten Sie sich rechtzeitig kümmern – je früher desto besser. Denn bei Baukrediten kann nach Ablauf der Zinsbindung eine Umschuldung zu neuen Konditionen vorgenommen werden. Sinnvoll ist es, sich mindestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung zu informieren.
Wollen Sie trotz laufenden Darlehens von den Bausparvorteilen profitieren? Dann besparen Sie bereits jetzt einen Bausparvertrag, der später das Darlehen ablöst.
Und so funktioniert die Schwäbisch Hall-Anschlussfinanzierung im Zusammenspiel mit Bausparen:
Lohnenswert: Falls Sie die Voraussetzungen dafür erfüllen, gibt es vom Staat die Riester-Förderung für Ihre Anschlussfinanzierung.
Wenn Sie einen Kredit haben, sollten Sie regelmäßig ein Auge auf die Zinsentwicklung werfen, um sich gute Konditionen zu sichern – so haben Sie zum Ablauf der Sollzinsbindung ein optimales Darlehen zur Umschuldung bereit.
Nutzen Sie darum unser persönliches Beratungsangebot. Gemeinsam durchleuchten wir alle Aspekte Ihres Baufinanzierungsplans. Seit Januar 2022 erleben wir eine Zinswende. Die Bauzinsen steigen. Sichern Sie sich rechtzeitig die aktuell günstigen Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung. Dadurch sparen Sie bares Geld und sind vor zukünftigen Zinssteigerungen sicher.
Eine Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung lohnt sich generell immer dann, wenn das Zinsniveau niedrig ist: Sie nutzen heute den Vorteil niedriger Zinsen und profitieren auch in Zukunft davon. Der rapide Anstieg der Bauzinsen seit Jahresbeginn 2022 ist aktuell der Indikator dafür, jetzt tätig zu werden und sich die niedrigen Darlehenszinsen fürs Bauspardarlehen schnellstmöglich zu sichern.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz, der anfällt, wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Schließlich entgeht der Bank durch die Kündigung ein Teil der Zinsen aus Ihrem Kreditvertrag.
Sie können den Vertrag nur dann ohne Vorfälligkeitszinsen vorzeitig beenden, wenn Sie ein Sonderkündigungsrecht vereinbart haben. Diese Möglichkeit, einen laufenden Kredit nach zehn Jahren zu kündigen, ist in Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgeschrieben. Der Paragraf lautet: „Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers“.
Allerdings gilt Ihr Sonderkündigungsrecht nur dann, wenn Sie keine Veränderungen im Kreditvertrag vorgenommen haben. Haben Sie beispielsweise in den ersten zehn Jahren der Kreditlaufzeit eine Zinssenkung vereinbart, müssen Sie entsprechend länger warten, bevor Sie Ihr Darlehen kündigen. Denn die Zehn-Jahres-Frist beginnt in einem solchen Falle erneut ab dem Zeitpunkt der Änderung.
Schwäbisch Hall erhielt in der Online-Umfrage "Fairster Baufinanzierer" erneut die Note "sehr gut". Im Auftrag von FOKUS-MONEY wurden mehr als 2.500 Bauherren zu den Bewertungskategorien Angebot, Beratung, Service, Preis-Leistungs-Verhältnis und Kommunikation befragt.
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