Sie haben sich Ihren Traum von der eigenen Immobilie erfüllt und bald endet die Zinsbindung Ihres laufenden Kredits? Spätestens jetzt sollten Sie über eine Anschlussfinanzierung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung nachdenken. Zumal die Bauzinsen gestiegen sind.
Die wichtigsten Themen im Überblick
Per Definition ist eine Anschlussfinanzierung nichts anderes als die Fortführung einer Baufinanzierung mit einem neuen Kredit. Denn: Die Finanzierung Ihres Eigenheims ist meist eine langfristige Angelegenheit. Oftmals beträgt die Laufzeit eines Immobilienkredites mehrere Jahrzehnte. Die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Zinsen wird oft zunächst nur für zehn oder fünfzehn Jahre festgelegt. Danach haben Sie in der Regel die Möglichkeit, den vorhandenen Darlehensvertrag einfach zu verlängern. Möglicherweise gelten ab diesem Zeitpunkt jedoch höhere Zinsen für die restliche Laufzeit Ihres Darlehens. Deshalb sollten Sie sich frühzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung machen. Dafür gibt es mehrere Optionen:
Eine Anschlussfinanzierung beim selben Kreditinstitut wird Prolongation genannt. Dabei wird der bestehende Kreditvertrag verlängert und die Kreditkonditionen werden neu vereinbart. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss Ihr Kreditgeber eine Prolongation vorschlagen. Allerdings kann die Prolongationsvereinbarung auch schon bis zu zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. In Zeiten steigender Zinsen kann das sinnvoll sein.
Der Vorteil der Prolongation liegt in der vergleichsweise einfachen Abwicklung: Da die Rahmenbedingungen gleichbleiben und sich Bank und Kunde aufgrund der langjährigen Vertragsbeziehung kennen, findet oft keine neue Kreditprüfung statt. Zusätzlich werden keine Kosten zum Beispiel durch eine Übertragung von Kreditsicherheiten fällig, die bei einem Anbieterwechsel notwendig wäre.
Eignet sich dann, wenn Ihre bisherige Bank das beste Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung macht.
Umschuldung bedeutet, dass Mithilfe eines neuen Kredits die Restsumme des bestehenden Kredits beglichen wird. Der neue Kredit wird zu den neuen Konditionen getilgt. Dazu haben Sie üblicherweise im Vorfeld zahlreiche Kreditangebote verglichen und sind zu dem Entschluss gekommen, dass es für Sie vorteilhafter ist, die Restschuld des bisherigen Darlehens durch ein neues Darlehen einer anderen Bank abzulösen. Das geht zwar mit Zusatzkosten einher, kann sich aber durchaus lohnen, wenn die neuen Konditionen entsprechend günstiger sind.
Eignet sich dann, wenn Ihre bisherige Bank ein schlechteres Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung macht als andere Banken.
Das Forward Darlehen ist eine besondere Darlehensform. Sie sichern sich mit diesem Kredit Zinsen im Voraus. Das Darlehen wird erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit – bei Schwäbisch Hall bis zu 60 Monate – ausgezahlt. So können Sie sich also bis zu 5 Jahre bevor Ihre Zinsbindung ausläuft, eine günstige Anschlussfinanzierung mit attraktiven Zinsen sichern.
Im Gegensatz zu einer kurzfristigen Anschlussfinanzierung oder einer Umschuldung haben Sie bei einem Forward Darlehen eine deutlich längere Vorlaufzeit. Sie sichern sich die Zinsen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am Markt aktuell sind. Das Darlehen wird aber erst ausgezahlt, wenn die Zinsfestschreibung der aktuellen Baufinanzierung abgelaufen ist (um so Nachteile, wie zum Beispiel eine Vorfälligkeitsentschädigung, zu vermeiden).
Eignet sich dann, wenn Sie sich frühzeitig das aktuelle Zinsniveau für Ihre Anschlussfinanzierung sichern wollen.
Mit einem Vorsorge-Bausparvertrag sichern Sie sich die Option auf ein Bauspardarlehen – und damit auf günstige und feste Zinsen. Bei Zuteilung des Vertrags erhalten Sie Ihr angespartes Guthaben und können das Darlehen beantragen. Nach Auszahlung tilgen Sie mit den Bausparmitteln Ihre Restschuld. Anschließend zahlen Sie in regelmäßigen Raten das Bauspardarlehen zurück. Bei Abschluss eines Bausparvertrags fällt einmalig die sogenannte Abschlussgebühr an.
Und so funktioniert die Schwäbisch Hall-Anschlussfinanzierung im Zusammenspiel mit Bausparen:
Lohnenswert: Falls Sie die Voraussetzungen erfüllen, gibt es vom Staat die Riester-Förderung für Ihre Anschlussfinanzierung.
Eignet sich dann, wenn die Zinsbindung Ihres laufenden Darlehens erst in einigen Jahren ausläuft.
Um eine Anschlussfinanzierung sollten Sie sich rechtzeitig kümmern – je früher desto besser. Sinnvoll ist es, sich mindestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung zu informieren. Nach deren Ablauf wird der Zinssatz für das Darlehen neu festgelegt, zu den dann aktuell gültigen Konditionen. Damit Sie Planungssicherheit haben und nicht durch steigende Zinsen und höhere monatliche Raten überrascht werden, sollten Sie frühzeitig die Zinsentwicklung beobachten und sich eine Anschlussfinanzierung sichern.
Hinweis: Wenn Ihre Baufinanzierung bereits zehn Jahre läuft, haben Sie die Möglichkeit, mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Ihre bestehende Finanzierung zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Unsere Grafik zeigt: Nach Jahren einer historischen Niedrigzinsphase erleben wir seit Anfang 2022 einen kontinuierlichen und starken Anstieg der Bauzinsen. Seither haben sich die Zinsen für die Baufinanzierung bereits verdoppelt. Die Zinswende ist eingetreten und damit die Umkehr des Trends der vergangenen Jahre.
Generell gilt: Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie es weitergeht, kann kein Experte voraussagen. Dafür sind die äußeren Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex.
Beachten Sie: Der Zinssatz hat einen großen Einfluss auf die Konditionen Ihrer Baufinanzierung. Steigen die Zinsen auch nur um wenige Prozentpunkte, erhöht sich Ihre monatliche Belastung – ein wichtiger Faktor auch bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung.
Wohnungsbaukredite an private Haushalte
Berechnen Sie den Unterschied: Auch wenn Prognosen aktuell schwierig sind: Bei der derzeitigen Zinsentwicklung ist damit zu rechnen, dass die Bauzinsen weiter ansteigen. Unser Zinsrechner zeigt Ihnen, wie Ihre Konditionen abhängig von der Laufzeit der Zinsbindung aussehen können.
Die Tabelle bezieht sich auf ein Restdarlehen von 100.000 Euro. Der Berechnung zugrunde liegt beispielhaft ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung 10 Jahre, Darlehensbetrag 100.000 Euro, Tilgung (anfänglich) 2 Prozent. Im Effektivzins sind Kosten der Sicherstellung in Höhe von 273 Euro berücksichtigt. Die Beträge sind gerundet.
| Erhöhung des effektiven Jahreszinses um | 1,0 % | 2,0 % | 2,5 % | 3,0 % | 3,5 % | 4,0 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mehrkosten Zinsanteil monatlich in Euro | 73 | 146 | 182 | 218 | 253 | 288 |
| Mehrkosten Zinsanteil im Jahr in Euro | 880 | 1753 | 2186 | 2618 | 3039 | 3459 |
Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung in Erwägung ziehen, sollten Sie sich zunächst bei dem Kreditinstitut, welches das Darlehen ausgegeben hat, wichtige Detailinformationen zum bestehenden Kredit anfordern. Im Anschluss können Sie neue Kreditangebote einholen und prüfen, ob sich eine Umschuldung finanziell lohnt.
Feststellung der Höhe der Restschuld: Erfragen Sie bei Ihrem bisherigen Kreditgeber, welcher Betrag zur vollständigen Ablösung Ihres Darlehens zu zahlen ist. Dieser Betrag wird auf den Cent genau zum gewünschten Ablösetermin berechnet.
Nachfrage beim bisherigen Kreditgeber über eine eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung: Möchten Sie Ihren Kredit innerhalb der Sollzinsbindung ablösen, verlangt Ihre Bank möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgehende Zinszahlungen. Je länger die Sollzinsbindung noch läuft, desto höher wird dieser Betrag ausfallen.
Einholen verschiedener Kreditangebote und Vergleich der Konditionen: Sobald Ihnen der abzulösende Kreditbetrag genau bekannt ist, können Sie Kreditangebote einholen und vergleichen. Prüfen Sie genau den effektiven Jahreszinssatz, die Höhe der monatlichen Rate und die Sondertilgungsmöglichkeiten.
Wägen Sie gut ab, ob sich nach der Zahlung der Nebenkosten tatsächlich eine Ersparnis ergibt: Wenn Sie zwecks Umschuldung ein neues Darlehen bei einer anderen Bank abschließen, ergeben sich Zusatzkosten. Dazu gehören eventuelle Abschlussgebühren, Bearbeitungsgebühren und Kosten für die Übertragung von Kreditsicherheiten (zum Beispiel der Grundschuld). Achten Sie deshalb unbedingt darauf, dass sich in Summe die Anschlussfinanzierung für Sie rechnet!
Tipp: Oft müssen Kreditnehmer im Rahmen der Hausfinanzierung mehrere Kredite bedienen. Dadurch kann der Überblick schnell verloren gehen und möglicherweise "versteckt" sich darunter ein zu teures Darlehen. Hier kann sich besonders eine Umschuldung lohnen, um wieder Transparenz zu schaffen. Bei einer Umschuldung werden dann alle bestehenden Kreditverbindlichkeiten zu einem Kredit zusammengefasst. Nicht selten ergibt sich dann aus vielen Krediten mit einer hohen Tilgungsrate ein Darlehen mit einer kleineren Rate.
Bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung unterstützen wir Sie gern. Unser Anschlussfinanzierungsrechner bietet Ihnen einen Ausblick auf die möglichen Konditionen eines individuellen Sofortkredits. Am besten vereinbaren Sie nach der Berechnung einen Termin mit einem Heimatexperten in Ihrer Nähe. In einem persönlichen Gespräch ermitteln wir gemeinsam mit Ihnen die optimale Finanzierungslösung.
Wenn Sie einen Kredit haben, sollten Sie regelmäßig ein Auge auf die Zinsentwicklung werfen, um sich gute Konditionen zu sichern – so haben Sie zum Ablauf der Sollzinsbindung ein optimales Darlehen zur Umschuldung bereit.
Nutzen Sie darum unser persönliches Beratungsangebot. Gemeinsam durchleuchten wir alle Aspekte Ihres Baufinanzierungsplans. Seit Januar 2022 erleben wir eine Zinswende. Die Bauzinsen steigen. Sichern Sie sich rechtzeitig die aktuell günstigen Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung. Dadurch sparen Sie bares Geld und sind vor zukünftigen Zinssteigerungen sicher.
Grundsätzlich fallen bei der Umschuldung einer Baufinanzierung Bearbeitungsgebühren der Bank, Notarkosten und Grundbuchkosten an. Wenn Sie einen neuen Kredit bei einer anderen Bank aufnehmen – auch im Rahmen einer Anschlussfinanzierung – muss der Notar die Grundschuld als Sicherheit auf die neue Bank übertragen:
Mögliche Zusatzkosten durch Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur an, wenn ein Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz vorzeitig (d. h. vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung) umgeschuldet oder gekündigt wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Ausgleichszahlung an den Kreditgeber für den entstandenen Zinsverlust durch die vorzeitige Ablösung des Kredits. Der Kreditgeber ist dazu verpflichtet, die Entschädigung zu berechnen und Ihnen diese transparent darzulegen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz, die anfällt, wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Schließlich entgeht der Bank durch die Kündigung ein Teil der Zinsen aus Ihrem Kreditvertrag. Sie können den Vertrag nur dann ohne Vorfälligkeitszinsen vorzeitig beenden, wenn Sie ein Sonderkündigungsrecht vereinbart haben.
Allerdings gilt Ihr Sonderkündigungsrecht nur dann, wenn Sie keine Veränderungen im Kreditvertrag vorgenommen haben. Haben Sie beispielsweise in den ersten zehn Jahren der Kreditlaufzeit eine Zinssenkung vereinbart, müssen Sie entsprechend länger warten, bevor Sie Ihr Darlehen kündigen. Denn die Zehn-Jahres-Frist beginnt in einem solchen Falle erneut ab dem Zeitpunkt der Änderung.
Einen laufenden Kredit nach zehn Jahren zu kündigen, ist in Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgeschrieben. Der Paragraf lautet: „Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers“.
Eine Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung lohnt sich generell immer dann, wenn das Zinsniveau niedrig ist: Sie nutzen heute den Vorteil niedriger Zinsen und profitieren auch in Zukunft davon. Der rapide Anstieg der Bauzinsen seit Jahresbeginn 2022 ist aktuell der Indikator dafür, jetzt tätig zu werden und sich die niedrigen Darlehenszinsen fürs Bauspardarlehen schnellstmöglich zu sichern.
Schwäbisch Hall erhielt in der Online-Umfrage "Fairster Baufinanzierer" erneut die Note "sehr gut". Im Auftrag von FOKUS-MONEY wurden mehr als 2.500 Bauherren zu den Bewertungskategorien Angebot, Beratung, Service, Preis-Leistungs-Verhältnis und Kommunikation befragt.
Die Digitalisierung ermöglicht fortlaufend neue Innovationen. Diese Chancen möchten wir, die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, stärker dafür nutzen, unser Informations- und Serviceangebot noch kundenfreundlicher und individueller für Sie zu gestalten.
Damit wir Sie auch über die Durchführung unseres Vertrages hinausgehend bedarfsgerecht, individuell und effizient beraten, betreuen und informieren können, bitten wir Sie, der Verarbeitung, Zusammenführung und Analyse Ihrer Daten zuzustimmen.
Welche Daten umfasst diese Einwilligung?
Mit Ihrer Einwilligung können wir Ihre Daten verarbeiten, die wir aus unseren persönlichen Geschäftsbeziehungen und der Zusammenarbeit mit Ihnen gewonnen haben. Dazu gehören:
1. Stammdaten und Informationen zu Ihren persönlichen Verhältnissen wie Personalien (z. B. Name, Geburtsdatum, Geschlecht, Familienstand, Anzahl Kinder), Anschrift, Kontaktdaten, Wohnstatus (z. B. Miete oder Eigentum);
2. Daten zur Erwerbstätigkeit (z. B. Beruf, Einkommen, Branche) und Angaben zur Selbstständigkeit oder sonstigen Beschäftigung (z. B. zum eigenen Unternehmen oder Arbeitgeber; dies betrifft unter anderem Informationen aus dem Handelsregister und zu Bilanzen);
3. Informationen über Interessen an oder Inanspruchnahmen von Finanzdienstleistungen (z. B. Baufinanzierung, Bausparprodukte, Immobilienvermittlung, sonstige Bank-, Versicherungs- und Fonds-Produkte);
4. Informationen zu Verträgen, die Sie mit uns oder vermittelt durch uns mit Dritten geschlossen haben (z. B. Details zur Laufzeit und Höhe von Krediten und (Tilgungs-)Raten sowie zu Salden und Umsätzen auf laufenden Konten);
5. Daten zur Immobilie, ihrer Sicherung und nachhaltigen Nutzung (z. B. Informationen zum Baujahr, Beleihungswert und Verkehrswert, Nutzungsart wie Miete oder Eigennutzung, eingereichte Bilder, Informationen zu Gebäudestatus und -beschaffenheit, Maßnahmen zur Herstellung, Aufrechterhaltung oder Verbesserung der ökologischen Nachhaltigkeit der Immobilie, Daten zum Energieträger, zum Energiebedarf und -verbrauch, Daten rund um den Wasserverbrauch, nachverfolgbare Qualitätskontrollprozesse und deren Dokumentation wie etwa ein Energieausweis gemäß den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorgaben, Daten rund um Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Daten zur Ermittlung von insbesondere energetischen Modernisierungsbedarfen);
6. Aktionsdaten, darunter verstehen wir Informationen dazu, auf welche Art und Weise Sie mit uns in Kontakt stehen (z. B. allgemeine Kontakthistorie, empfangene Newsletter, erfolgte Beratungen, jeweils mit Angaben wie z. B. Art, Anzahl, Zeitpunkt und Inhalt).
Ihre Einwilligung erlaubt es uns, zu den vorstehenden Daten weitere Informationen hinzu zu speichern, die wir rechtmäßig erhoben haben. Dies sind insbesondere:
7. Daten zu Ihrer Bonität (z. B. von der Schufa);
8. Daten aus anderen Registern und öffentlichen Quellen (z. B. Daten zu Grundstücken und Gebäuden aus Kartendiensten wie Google Maps oder Daten, die von Katasterämtern oder anderen Ämtern öffentlich zur Verfügung gestellt werden);
9. Sogenannte „mikrogeographische Daten“, die wir von Dritten erhalten, z. B. zur vermuteten Soziodemographie oder typischen Affinitäten, die Personengruppen zugeordnet werden, die sich in Ihrer Lebenssituation befinden (z. B. das mögliche Interesse an bestimmten Produkten, die einer bestimmten Einkommensgruppe oder Wohnsituation zugeschrieben werden);
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