Anschlussfinanzierung: Kredit clever fortsetzen
- Die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung
- Konditionen berechnen
- Ablauf der Anschlussfinanzierung
Sie haben sich Ihren Traum von der eigenen Immobilie erfüllt und bald endet die Zinsbindung Ihres laufenden Kredits? Spätestens jetzt sollten Sie über eine Anschlussfinanzierung nachdenken. Zumal die Bauzinsen gestiegen sind.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Anschlussfinanzierung?
- Wann bietet sich welche Finanzierungsform an?
- Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?
- Bausparvertrag: Niedrige Zinsen für Anschlussfinanzierung
- Was sind die möglichen Kosten einer Anschlussfinanzierung?
- Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?
- Rechenbeispiel: So wirkt sich eine Zinserhöhung aus
- In 4 Schritten zur Anschlussfinanzierung
- Anschlussfinanzierungsrechner: Jetzt Konditionen berechnen
- Fragen und Antworten
Das Wichtigste im Überblick
- Läuft ein Kredit aus und es besteht noch eine Restschuld, dann benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.
- Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung.
- Die beste Form der Anschlussfinanzierung richtet sich nach dem "Ablaufdatum" der bestehenden Finanzierung.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Per Definition ist eine Anschlussfinanzierung nichts anderes als die Fortführung einer Baufinanzierung mit einem neuen Kredit. Denn: Die Finanzierung Ihres Eigenheims ist meist eine langfristige Angelegenheit. Oftmals beträgt die Laufzeit eines Immobilienkredites mehrere Jahrzehnte. Die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Zinsen wird oft zunächst nur für zehn oder fünfzehn Jahre festgelegt. Danach haben Sie in der Regel die Möglichkeit, den vorhandenen Darlehensvertrag einfach zu verlängern. Möglicherweise gelten ab diesem Zeitpunkt jedoch höhere Zinsen für die restliche Laufzeit Ihres Darlehens. Deshalb sollten Sie sich frühzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung machen. Dafür gibt es mehrere Optionen.
Wann bietet sich welche Finanzierungsform an?
Welche Art der Anschlussfinanzierung eignet sich wann? Das richtet sich hauptsächlich nach der noch verbleibenden Dauer der Zinsbindungsfrist des bestehenden Kredites:
Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?
1. Forward Darlehen: Günstige Anschlussfinanzierung im Voraus sichern
Das Forward Darlehen ist eine besondere Darlehensform. Sie sichern sich mit diesem Kredit Zinsen im Voraus. Das Darlehen wird erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit – bei Schwäbisch Hall bis zu 60 Monate – ausgezahlt. So können Sie sich also bis zu 5 Jahre bevor Ihre Zinsbindung ausläuft, eine günstige Anschlussfinanzierung mit attraktiven Zinsen sichern.
Im Gegensatz zu einer kurzfristigen Anschlussfinanzierung oder einer Umschuldung haben Sie bei einem Forward Darlehen eine deutlich längere Vorlaufzeit. Sie sichern sich die Zinsen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am Markt aktuell sind. Das Darlehen wird aber erst ausgezahlt, wenn die Zinsfestschreibung der aktuellen Baufinanzierung abgelaufen ist (um so Nachteile, wie zum Beispiel eine Vorfälligkeitsentschädigung, zu vermeiden).
Eignet sich dann, wenn Sie sich frühzeitig das aktuelle Zinsniveau für Ihre Anschlussfinanzierung sichern wollen.
- Hier finden Sie weitere Infos zum Thema Forward Darlehen
| Vorteile eines Forward Darlehens | Nachteile eines Forward Darlehens |
|---|---|
| Kreditnehmer können sich günstige Zinsen für die zukünftige Anschlussfinanzierung sichern, was vor steigenden Zinsen schützt. | Für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung wird ein Zinsaufschlag fällig. |
| Die monatliche Rate für das Darlehen ist langfristig festgelegt, was die finanzielle Planung erleichtert. | Der Vertrag ist rechtlich bindend und muss abgenommen werden, auch wenn sich die Zinssituation anders entwickelt als erwartet. |
| Während der Forwardperiode fallen keine Bereitstellungszinsen an. | Fallen die Zinsen nach Vertragsabschluss, könnte die Anschlussfinanzierung teurer werden als bei einem späteren Abschluss. |
2. Umschuldung: Ablösung des Altdarlehens durch einen neuen Kredit
Umschuldung bedeutet, dass Mithilfe eines neuen Kredits die Restsumme des bestehenden Kredits beglichen wird. Der neue Kredit wird zu den neuen Konditionen getilgt. Dazu haben Sie üblicherweise im Vorfeld zahlreiche Kreditangebote verglichen und sind zu dem Entschluss gekommen, dass es für Sie vorteilhafter ist, die Restschuld des bisherigen Darlehens durch ein neues Darlehen einer anderen Bank abzulösen. Das geht zwar mit Zusatzkosten einher, kann sich aber durchaus lohnen, wenn die neuen Konditionen entsprechend günstiger sind.
Eignet sich dann, wenn Ihre bisherige Bank ein schlechteres Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung macht als andere Banken.
- Hier finden Sie weitere Infos zum Thema Umschuldung
| Vorteile einer Umschuldung | Nachteile einer Umschuldung |
|---|---|
| Meist günstigere Zinssätze und dadurch geringere Gesamtkosten | Die Umschuldung kann mit weiteren Kosten verbunden sein, z. B. Bearbeitungsgebühren für den neuen Kredit |
| Monatliche Belastung wird verringert | Zeit und Aufwand für die Recherche von Angeboten, das Zusammenstellen von Unterlagen und ggf. eine erneute Bonitätsprüfung |
| Verbesserte Bonität durch geringere Belastung | Wird der alte Kredit durch die Umschuldung abgelöst, ist ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig |
3. Prolongation: Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank
Eine Anschlussfinanzierung beim selben Kreditinstitut wird Prolongation genannt. Dabei wird der bestehende Kreditvertrag verlängert und die Kreditkonditionen werden neu vereinbart. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss Ihr Kreditgeber eine Prolongation vorschlagen. Allerdings kann die Prolongationsvereinbarung auch schon bis zu zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. In Zeiten steigender Zinsen kann das sinnvoll sein.
Der Vorteil der Prolongation liegt in der vergleichsweise einfachen Abwicklung: Da die Rahmenbedingungen gleichbleiben und sich Bank und Kunde aufgrund der langjährigen Vertragsbeziehung kennen, findet oft keine neue Kreditprüfung statt. Zusätzlich werden keine Kosten zum Beispiel durch eine Übertragung von Kreditsicherheiten fällig, die bei einem Anbieterwechsel notwendig wäre.
Eignet sich dann, wenn Ihre bisherige Bank das beste Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung macht.
- Hier finden Sie weitere Infos zum Thema Prolongation.
| Vorteile einer Prolongation | Nachteile einer Prolongation |
|---|---|
| Keine erneute Bonitätsprüfung nötig | Konditionen ggf. schlechter als bei einem anderen Kreditinstitut |
| Sie sind der Bank bekannt, Unterlagen liegen vor, Ansprechpartner bleiben gleich | Sonderkonditionen wie zum Beispiel die Sondertilgung müssen neu verhandelt werden |
| Keine Kosten für die Übertragung der Grundschuld | Zinssatz liegt oft höher als bei vergleichbaren Angeboten anderer Institute |
Bausparvertrag: Niedrige Zinsen für Anschlussfinanzierung
Mit einem Vorsorge-Bausparvertrag sichern Sie sich die Option auf ein Bauspardarlehen – und damit auf günstige und feste Zinsen. Bei Zuteilung des Vertrags erhalten Sie Ihr angespartes Guthaben und können das Darlehen beantragen. Nach Auszahlung tilgen Sie mit den Bausparmitteln Ihre Restschuld. Anschließend zahlen Sie in regelmäßigen Raten das Bauspardarlehen zurück. Bei Abschluss eines Bausparvertrags fällt einmalig die sogenannte Abschlussgebühr an.
Der Bausparvertrag kann aber auch im Zusammenspiel mit einem Schwäbisch Hall-Sofortkredit für Ihre Anschlussfinanzierung zum Einsatz kommen. Und das funktioniert wie folgt:
- Bausparvertrag abschließen.
- Zinsgünstiges Sofortdarlehen erhalten und "altes Darlehen" damit ablösen.
- Sparbeiträge auf den Bausparvertrag einzahlen.
- Zinsen für das Sofortdarlehen bezahlen.
- Bei Zuteilung des Bausparvertrages tilgen Sie mit Guthaben und Bauspardarlehen das Sofortdarlehen.
- Bauspardarlehen mit garantiertem Zins für die gesamte Laufzeit zurück zahlen.
Lohnenswert: Falls Sie die Voraussetzungen erfüllen, gibt es vom Staat die Riester-Förderung für Ihre Anschlussfinanzierung.
Eignet sich dann, wenn die Zinsbindung Ihres laufenden Darlehens erst in einigen Jahren ausläuft.
Ab wann sollte man eine Anschlussfinanzierung planen?
Um eine Anschlussfinanzierung sollten Sie sich rechtzeitig kümmern – je früher desto besser. Sinnvoll ist es, sich mindestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung zu informieren. Nach deren Ablauf wird der Zinssatz für das Darlehen neu festgelegt, zu den dann aktuell gültigen Konditionen. Damit Sie Planungssicherheit haben und nicht durch steigende Zinsen und höhere monatliche Raten überrascht werden, sollten Sie frühzeitig die Zinsentwicklung beobachten und sich eine Anschlussfinanzierung sichern.
Hinweis: Wenn Ihre Baufinanzierung bereits zehn Jahre läuft, haben Sie die Möglichkeit, mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Ihre bestehende Finanzierung zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Was sind die möglichen Kosten einer Anschlussfinanzierung?
Die Anschlussfinanzierung eines Kredits beinhaltet verschiedene Kosten. Eine der Hauptkosten sind die Zinsen, die für den neuen Kredit berechnet werden. Diese Zinsen können je nach Kreditinstitut variieren. Vergleichen Sie daher verschiedene Angebote.
Mit einer Anschlussfinanzierung fallen oft auch Gebühren an. Dazu gehören beispielsweise Bearbeitungs- oder Kontoführungsgebühren. Die können von Bank zu Bank unterschiedlich sein, daher ist es wichtig, sie bei der Auswahl eines Anbieters zu berücksichtigen.
Wenn die Anschlussfinanzierung nicht rechtzeitig abgerufen wird, können Bereitstellungszinsen anfallen. Diese Zinsen werden berechnet, um die Bank für die Bereithaltung des Kreditbetrags zu entschädigen. Achten Sie daher auf das richtige "Timing", um diese Kosten zu vermeiden.
Sollten Sie einen bestehenden Kredit vorzeitig ablösen wollen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese dient dazu, den entgangenen Zinsgewinn der Bank auszugleichen. Sprechen Sie daher im Vorfeld mit Ihrer Bank darüber.
Bei der Anschlussfinanzierung können auch Notarkosten anfallen, insbesondere wenn eine Grundschuld bestellt oder geändert werden muss. Diese Kosten sollten ebenfalls bei der Gesamtkalkulation berücksichtigt werden.
Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?
Unsere Grafik zeigt: Nach Jahren einer historischen Niedrigzinsphase erleben wir seit Anfang 2022 einen kontinuierlichen und starken Anstieg der Bauzinsen. Seither haben sich die Zinsen für die Baufinanzierung bereits verdoppelt. Die Zinswende ist eingetreten und damit die Umkehr des Trends der vergangenen Jahre.
Generell gilt: Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie es weitergeht, ist schwer vorauszusagen. Dafür sind die äußeren Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex.
Beachten Sie: Der Zinssatz hat einen großen Einfluss auf die Konditionen Ihrer Baufinanzierung. Steigen die Zinsen auch nur um wenige Prozentpunkte, erhöht sich Ihre monatliche Belastung – ein wichtiger Faktor auch bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung.
Berechnen Sie den Unterschied: Auch wenn Prognosen aktuell schwierig sind: Bei der derzeitigen Zinsentwicklung ist damit zu rechnen, dass die Bauzinsen weiter ansteigen. Unser Zinsrechner zeigt Ihnen, wie Ihre Konditionen abhängig von der Laufzeit der Zinsbindung aussehen können.
Rechenbeispiel: So wirkt sich eine Zinserhöhung aus
Die Tabelle bezieht sich auf ein Restdarlehen von 100.000 Euro. Der Berechnung zugrunde liegt beispielhaft ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung 10 Jahre, Darlehensbetrag 100.000 Euro, Tilgung (anfänglich) 2 Prozent. Im Effektivzins sind Kosten der Sicherstellung in Höhe von 273 Euro berücksichtigt. Die Beträge sind gerundet.
| Erhöhung des effektiven Jahreszinses um | 1,0 % | 2,0 % | 2,5 % | 3,0 % | 3,5 % | 4,0 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mehrkosten Zinsanteil monatlich in € | 73 | 146 | 182 | 218 | 253 | 288 |
| Mehrkosten Zinsanteil im Jahr in € | 876 | 1752 | 2184 | 2616 | 3036 | 3456 |
Quelle: Berechnung durch Bausparkasse Schwäbisch Hall AG.
Wie läuft eine Anschlussfinanzierung ab?
Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung in Erwägung ziehen, sollten Sie sich zunächst bei dem Kreditinstitut, welches das Darlehen ausgegeben hat, wichtige Detailinformationen zum bestehenden Kredit anfordern. Im Anschluss können Sie neue Kreditangebote einholen und prüfen, ob sich eine Umschuldung finanziell lohnt.
In 4 Schritten zur Anschlussfinanzierung
Schritt 1: Berechnen
Feststellung der Höhe der Restschuld: Erfragen Sie bei Ihrem bisherigen Kreditgeber, welcher Betrag zur vollständigen Ablösung Ihres Darlehens zu zahlen ist. Dieser Betrag wird auf den Cent genau zum gewünschten Ablösetermin berechnet.
Schritt 2: Nachfragen
Nachfrage beim bisherigen Kreditgeber über eine eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung: Möchten Sie Ihren Kredit innerhalb der Sollzinsbindung ablösen, verlangt Ihre Bank möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgehende Zinszahlungen. Je länger die Sollzinsbindung noch läuft, desto höher wird dieser Betrag ausfallen.
Schritt 3: Vergleichen
Einholen verschiedener Kreditangebote und Vergleich der Konditionen: Sobald Ihnen der abzulösende Kreditbetrag genau bekannt ist, können Sie Kreditangebote einholen und vergleichen. Prüfen Sie genau den effektiven Jahreszinssatz, die Höhe der monatlichen Rate und die Sondertilgungsmöglichkeiten.
Schritt 4: Abwägen
Wägen Sie gut ab, ob sich nach der Zahlung der Nebenkosten tatsächlich eine Ersparnis ergibt: Wenn Sie zwecks Umschuldung ein neues Darlehen bei einer anderen Bank abschließen, ergeben sich Zusatzkosten. Dazu gehören eventuelle Abschlussgebühren, Bearbeitungsgebühren und Kosten für die Übertragung von Kreditsicherheiten (zum Beispiel der Grundschuld). Achten Sie deshalb unbedingt darauf, dass sich in Summe die Anschlussfinanzierung für Sie rechnet!
Tipp: Oft müssen Kreditnehmer im Rahmen der Hausfinanzierung mehrere Kredite bedienen. Dadurch kann der Überblick schnell verloren gehen und möglicherweise "versteckt" sich darunter ein zu teures Darlehen. Hier kann sich besonders eine Umschuldung lohnen, um wieder Transparenz zu schaffen. Bei einer Umschuldung werden dann alle bestehenden Kreditverbindlichkeiten zu einem Kredit zusammengefasst. Nicht selten ergibt sich dann aus vielen Krediten mit einer hohen Tilgungsrate ein Darlehen mit einer kleineren Rate.
Anschlussfinanzierungsrechner: Jetzt Konditionen berechnen
Bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung unterstützen wir Sie gern. Unser Anschlussfinanzierungsrechner bietet Ihnen einen Ausblick auf die möglichen Konditionen eines individuellen Sofortkredits.
Am besten vereinbaren Sie nach der Berechnung einen Termin mit einem Heimatexperten in Ihrer Nähe. In einem persönlichen Gespräch ermitteln wir gemeinsam mit Ihnen die optimale Finanzierungslösung.
Fragen und Antworten
Ab wann ist eine Anschlussfinanzierung möglich?
Ein Indikator, jetzt in Sachen Anschlussfinanzierung tätig zu werden, sind steigende Bauzinsen am Markt, wie das seit Anfang 2022 der Fall ist. Je früher Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern, desto mehr Optionen stehen Ihnen offen, um sich einen günstigen Anschlusskredit zu sichern.
Schwäbisch Hall bietet Ihnen hierfür unterschiedliche Finanzierungslösungen an. Dabei kommt es bei der Empfehlung auf den Zeitraum bis zum Ablauf der Sollzinsbindung des abzulösenden Darlehens an:
- maximal 3 Monate bis Erreichen der Sollzinsbindung: SofortBaugeld
- 4-60 Monate bis Erreichen der Sollzinsbindung: Forward Darlehen
- 5-9 Jahre bis Erreichen der Sollzinsbindung: Vorsorge-Bausparvertrag
Welche Anschlussfinanzierung lohnt sich?
- Wenn Sie einen Kredit haben, sollten Sie regelmäßig ein Auge auf die Zinsentwicklung werfen, um sich gute Konditionen zu sichern – so haben Sie zum Ablauf der Sollzinsbindung ein optimales Darlehen zur Umschuldung bereit.
- Nutzen Sie darum unser persönliches Beratungsangebot. Gemeinsam durchleuchten wir alle Aspekte Ihres Baufinanzierungsplans. Seit Januar 2022 erleben wir eine Zinswende. Die Bauzinsen steigen. Sichern Sie sich rechtzeitig die aktuell günstigen Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung. Dadurch sparen Sie bares Geld und sind vor zukünftigen Zinssteigerungen sicher.
Welche Kosten entstehen bei einer Anschlussfinanzierung?
- Grundsätzlich fallen bei der Umschuldung einer Baufinanzierung Bearbeitungsgebühren der Bank, Notarkosten und Grundbuchkosten an. Wenn Sie einen neuen Kredit bei einer anderen Bank aufnehmen – auch im Rahmen einer Anschlussfinanzierung – muss der Notar die Grundschuld als Sicherheit auf die neue Bank übertragen:
- Der bisherige Darlehensgeber tritt die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden an die neue Bank ab. Da hierfür in der Regel nur Notarkosten für eine Unterschriftenbeglaubigung sowie die Kosten für die Änderungen im Grundbuch anfallen, ist dies die kostengünstigste Möglichkeit.
- Alternativ: Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld wird gelöscht und es wird eine neue Grundschuld für den neuen Kreditgeber eingetragen. Bei dieser Möglichkeit fallen deutlich höhere Notar- und Eintragungskosten an.
- Mögliche Zusatzkosten durch Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur an, wenn ein Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz vorzeitig (d. h. vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung) umgeschuldet oder gekündigt wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Ausgleichszahlung an den Kreditgeber für den entstandenen Zinsverlust durch die vorzeitige Ablösung des Kredits. Der Kreditgeber ist dazu verpflichtet, die Entschädigung zu berechnen und Ihnen diese transparent darzulegen.
Wie kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung vemeiden?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz, die anfällt, wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Schließlich entgeht der Bank durch die Kündigung ein Teil der Zinsen aus Ihrem Kreditvertrag. Sie können den Vertrag nur dann ohne Vorfälligkeitszinsen vorzeitig beenden, wenn Sie sich bei Abschluss ein Sonderkündigungsrecht haben einrichten lassen.
Allerdings gilt Ihr Sonderkündigungsrecht nur dann, wenn Sie keine Veränderungen im Kreditvertrag vorgenommen haben. Haben Sie beispielsweise in den ersten zehn Jahren der Kreditlaufzeit eine Zinssenkung vereinbart, müssen Sie entsprechend länger warten, bevor Sie Ihr Darlehen kündigen. Denn die Zehn-Jahres-Frist beginnt in einem solchen Falle erneut ab dem Zeitpunkt der Änderung.
Einen laufenden Kredit nach zehn Jahren zu kündigen, ist in Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgeschrieben. Der Paragraf lautet: „Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers“.
Wann ist Zinssicherung sinnvoll?
Eine Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung lohnt sich generell immer dann, wenn das Zinsniveau niedrig ist: Sie nutzen heute den Vorteil niedriger Zinsen und profitieren auch in Zukunft davon. Der rapide Anstieg der Bauzinsen in den letzten Jahren ist aktuell der Indikator dafür, jetzt tätig zu werden und sich die niedrigen Darlehenszinsen fürs Bauspardarlehen schnellstmöglich zu sichern.
- Mehr Infos zum Thema ZInssicherung
Ist ein Energieausweis für eine Anschlussfinanzierung nötig?
Der Energieausweis ist seit 01.01.2024 auch ein Pflichtdokument für die Kreditvergabe bei der Anschlussfinanzierung. Die Energieeffizienzklasse ist ein Bewertungsfaktor für die Immobilie. Eine höhere Energieeffizienzklasse steigert den Immobilienwert.
Gute Beratung ist unverzichtbar
- Für eine Anschlussfinanzierung oder auch eine Nachfinanzierung müssen Sie nicht zwingend bei Ihrer bisherigen Bank bleiben. Gerne besprechen wir Ihre Möglichkeiten. Außerdem empfehlen wir, Vergleichsangebote für einen Anschlusskredit einzuholen.
- Prüfen Sie mit uns die Konditionen der verschiedenen Finanzierungsmodelle und entscheiden Sie, welches für Ihre Situation das richtige ist.
- Nach unserer gemeinsamen Analyse können Sie Kosten und Nutzen aller Optionen genau abwägen. So planen Sie auch den nächsten Schritt Ihrer Baufinanzierung zu optimalen Bedingungen
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