Anschlussfinanzierung: Jetzt Zinsen sichern und die beste Option finden
Ihre Zinsbindung läuft aus – und es bleibt eine Restschuld? Dann braucht es jetzt eine Entscheidung: Welche Weiterfinanzierung passt zu Ihnen – und was kostet sie?
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 30.07.2026
- Anschlussfinanzierung heißt: Sie finanzieren die Restschuld Ihres Immobilienkredits nach Ablauf der Zinsbindung weiter.
- Dafür gibt es vier Wege: Prolongation (bleiben), Umschuldung (Anbieter wechseln), Forward-Darlehen (Zinsen vor Ablauf sichern) oder Bausparen (Zinsen frühzeitig absichern).
- Vergleichen lohnt sich: Schon 0,5 Prozentpunkte weniger Zins können bei 100.000 € Restschuld über 10 Jahre fast 4.500 € ausmachen.
- Wenn Sie mehr Geld brauchen (z. B. für eine Modernisierung), ist das bei der Anschlussfinanzierung oft möglich – wichtig sind Bonität und Immobilienwert.
Artikel erstellt von
Ulrich Hasper
Schwäbisch Hall-Redaktion
- Was ist eine Anschlussfinanzierung?
- Anschlussfinanzierungsrechner: Konditionen schnell überschlagen
- Welche Finanzierungsform passt wann?
- Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?
- Was sind die möglichen Kosten einer Anschlussfinanzierung?
- Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?
- Rechenbeispiel: So wirkt sich eine Zinserhöhung aus
- In 4 Schritten zur Anschlussfinanzierung
- FAQs: Fragen und Antworten zur Anschlussfinanzierung
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist die Fortsetzung Ihrer Baufinanzierung mit neuen Zinskonditionen, sobald die Sollzinsbindung endet. Das ist bei den meisten Baudarlehen nach zehn oder 15 Jahren der Fall. Die noch offene Restschuld muss jetzt zu den aktuellen Zinskonditionen in einem neuen Darlehen festgeschrieben werden.
Ihr Ziel: eine Lösung finden, bei der Rate, Zins, Flexibilität und Planungssicherheit zu Ihrer Situation passen.
Anschlussfinanzierungsrechner: Konditionen schnell überschlagen
Bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung unterstützen wir Sie gern. Unser Anschlussfinanzierungsrechner bietet Ihnen einen Ausblick auf die möglichen Konditionen eines individuellen Sofortkredits.
Sie haben sich einen ersten Überblick verschafft? Und benötigen für Ihre Entscheidung noch den Rat eine Profis?
Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten bei Ihnen vor Ort. Gemeinsam finden wir die für Sie passende Lösung.
Welche Finanzierungsform passt wann?
Die wichtigste Frage ist oft nicht „Welche Art der Anschlussfinanzierung ist besser?“, sondern: Wie lange läuft Ihre Zinsbindung noch?
| Verbleibende Zinsbindungsfrist | Was das für Sie heißt | Unsere Empfehlung |
|---|---|---|
| maximal 3 Monate bis Erreichen der Sollzinsbindung | Schnell Kreditangebote vergleichen, Bearbeitungszeiten prüfen und neue Darlehenskonditionen durchrechnen lassen. | Sofort-Baugeld |
| 4 bis 60 Monate bis Erreichen der Sollzinsbindung | Noch ausreichend Zeit, um aktuelle Zinsentwicklung zu beobachten. Rechtzeitig aktiv werden, wenn davon auszugehen ist, dass das Zinsniveau vor Zinsbindungsende steigen wird. | Forward-Darlehen |
| 5 bis 9 Jahre bis Erreichen der Sollzinsbindung | Parallel Bauspartarif mit günstiger Zinsoption herausfinden und besparen. Idealerweise erfolgt die Zuteilung des Bausparvertrags so, dass er den bisherigen Kredit ablösen kann. | Vorsorge-Bausparvertrag |
Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?
Akkordeon öffnen
Eine Anschlussfinanzierung beim gleichen Kreditinstitut wird Prolongation genannt. Dabei wird der bestehende Kreditvertrag verlängert und die Zinskondition neu vereinbart. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss der Kreditgeber einen Prolongationsvorschlag unterbreiten. Eine Vereinbarung kann jedoch auch bis zu zwölf Monate vorher getroffen werden, was in Zeiten steigender Zinsen vorteilhaft sein kann.
Das Besondere an der Prolongation ist die unkomplizierte Abwicklung: Da die Rahmenbedingungen gleich bleiben und sich Bank und Kunde gut kennen, erfolgt oft keine erneute Kreditprüfung. Außerdem entfallen die Kosten für die Übertragung von Kreditsicherheiten, die bei einem Anbieterwechsel nötig wären.
Eignet sich dann, wenn Ihre bisherige Bank das beste Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung macht.
- Hier finden Sie weitere Infos zum Thema Prolongation.
| Vorteile einer Prolongation | Nachteile einer Prolongation |
|---|---|
| Keine erneute Bonitätsprüfung nötig | Bonität hat sich evtl. während der Kreditlaufzeit verbessert |
| Sie sind der Bank bekannt, Unterlagen liegen vor, Ansprechpartner bleiben gleich | Sonderkonditionen wie zum Beispiel die Sondertilgung müssen neu verhandelt werden |
| Keine Kosten für die Übertragung der Grundschuld | Zinssatz liegt oft höher als bei vergleichbaren Angeboten anderer Institute |
Akkordeon öffnen
Umschuldung bedeutet, dass ein neuer Kredit bei einer anderen Bank aufgenommen wird, um die Restschuld des bestehenden Kredits zu begleichen. Der neue Kredit wird zu neuen Konditionen getilgt.
Im Vorfeld einer Umschuldung sollten Sie sich ausreichend Zeit einplanen, um verschiedene Kreditangebote zu vergleichen und zu prüfen, ob es vorteilhaft ist, das alte Darlehen durch ein neues von einer anderen Bank abzulösen. Obwohl die Umschuldung zusätzliche Kosten verursacht, kann es sich lohnen, wenn die neuen Konditionen deutlich günstiger sind.
Eignet sich dann, wenn Ihre bisherige Bank ein schlechteres Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung macht als andere Banken.
- Hier finden Sie weitere Infos zum Thema Umschuldung
| Vorteile einer Umschuldung | Nachteile einer Umschuldung |
|---|---|
| Meist günstigere Zinssätze und dadurch geringere Gesamtkosten | Die Umschuldung kann mit weiteren Kosten verbunden sein, z. B. Bearbeitungsgebühren für den neuen Kredit |
| Monatliche Belastung wird verringert | Zeit und Aufwand für die Recherche von Angeboten, das Zusammenstellen von Unterlagen und ggf. eine erneute Bonitätsprüfung |
| Verbesserte Bonität durch geringere Belastung | Wird der alte Kredit während der Zinsbindungsfrist abgelöst, ist ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig |
Akkordeon öffnen
Das Forward Darlehen ist eine besondere Darlehensform, bei der Sie sich Zinsen im Voraus sichern. Das Darlehen wird erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit – bei Schwäbisch Hall bis zu 60 Monate – ausgezahlt. Damit können Sie bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung eine sichere Anschlussfinanzierung abschließen.
Im Vergleich zu kurzfristigen Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen haben Sie bei einem Forward Darlehen eine längere Vorlaufzeit. Die Zinsen werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gesichert. Das Darlehen wird jedoch erst ausgezahlt, wenn die Zinsbindung der aktuellen Baufinanzierung endet, um Nachteile wie eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.
Eignet sich dann, wenn Sie sich frühzeitig das aktuelle Zinsniveau für Ihre Anschlussfinanzierung sichern wollen.
- Hier finden Sie weitere Infos zum Thema Forward Darlehen
| Vorteile eines Forward Darlehens | Nachteile eines Forward Darlehens |
|---|---|
| Kreditnehmer können sich günstige Zinsen für die zukünftige Anschlussfinanzierung sichern, was vor steigenden Zinsen schützt | Für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung wird ein Zinsaufschlag fällig (meist pro Monat) |
| Die monatliche Rate für das Darlehen ist langfristig festgelegt, was die finanzielle Planung erleichtert | Der Vertrag ist rechtlich bindend und muss abgenommen werden, auch wenn sich die Zinssituation anders entwickelt als erwartet |
| Während der Forwardperiode fallen keine Bereitstellungszinsen an | Fallen die Zinsen nach Vertragsabschluss, könnte die Anschlussfinanzierung teurer werden als bei einem späteren Abschluss |
Akkordeon öffnen
Mit einem Vorsorge-Bausparvertrag können Sie parallel zum laufenden Baudarlehen das Zinsrisiko minimieren, indem Sie beginnen Kapital anzusparen und sich die Option auf ein Bauspardarlehen sichern, mit dem Sie die Restschuld ablösen. Bei Zuteilung des Vertrags erhalten Sie Ihr angespartes Guthaben und können das Bauspardarlehen mit attraktiven Zinsen beantragen.
Nach Auszahlung tilgen Sie mit den Bausparmitteln Ihre Restschuld. Anschließend zahlen Sie in regelmäßigen Raten das Bauspardarlehen zurück. Bei Abschluss eines Bausparvertrags fällt einmalig die sogenannte Abschlussgebühr an.
Der Bausparvertrag kann aber auch im Zusammenspiel mit einem Schwäbisch Hall-Sofortkredit für Ihre Anschlussfinanzierung zum Einsatz kommen. Und das funktioniert wie folgt:
- Bausparvertrag abschließen.
- Zinsgünstiges Sofortdarlehen erhalten und "altes Darlehen" damit ablösen.
- Sparbeiträge auf den Bausparvertrag einzahlen.
- Zinsen für das Sofortdarlehen bezahlen.
- Bei Zuteilung des Bausparvertrages tilgen Sie mit Guthaben und Bauspardarlehen das Sofortdarlehen.
- Bauspardarlehen mit garantiertem Zins für die gesamte Laufzeit zurück zahlen.
Eignet sich dann, wenn die Zinsbindung Ihres laufenden Darlehens erst in einigen Jahren ausläuft.
Prolongation? Umschuldung? Forward-Darlehen? Oder besser einen Bausparvertrag?
Welche Lösung passt für Sie? Sprechen Sie mit einem unser Heimatexperten auch bei Ihnen vor Ort.
Was sind die möglichen Kosten einer Anschlussfinanzierung?
Wenn Sie Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung vergleichen, beachten Sie diese Punkte:
- Zinsen (Sollzins / Effektivzins)
- Nebenkosten bei einem Wechsel, z. B. Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für Grundschuld-Übertragung
- Vorfälligkeitsentschädigung (wenn Sie innerhalb der Zinsbindung ablösen)
- Gebühren (je nach Anbieter/Produkt)
- Bereitstellungszinsen (wenn ein Darlehen zugesagt ist, aber nicht fristgerecht abgerufen wird)
👉 Praxis-Tipp: Wenn Sie für Ihre Anschlussfinanzierung die Bank wechseln, braucht die neue Bank eine Sicherheit – meist die Grundschuld im Grundbuch. Fragen Sie früh nach, ob eine Grundschuldabtretung möglich ist: Dann wird die bestehende Grundschuld von der alten auf die neue Bank übertragen, das ist in der Regel schneller und deutlich günstiger als löschen und neu eintragen. So vermeiden Sie unnötige Notar- und Grundbuchkosten und können Angebote fair vergleichen.
Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?
Nach dem starken Zinsanstieg 2022/2023 haben sich die Bauzinsen auf einem höheren Niveau eingependelt. Große Sprünge nach unten wie zu den Niedrigzinsjahren sind eher nicht zu erwarten – genauso wenig ist aber garantiert, dass die Zinsen jetzt einfach „so bleiben“.
Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist die entscheidende Frage deshalb: Wollen Sie das aktuelle Zinsniveau festschreiben – oder das Zinsänderungsrisiko bewusst in Kauf nehmen? Wer früh plant, hat mehr Optionen (z. B. Forward-Darlehen oder Bausparlösung).
- Hier finden Sie mehr Infos zu den aktuellen Bauzinsen
Rechenbeispiel: So wirkt sich eine Zinserhöhung aus
Die Tabelle bezieht sich auf ein Restdarlehen von 100.000 Euro. Der Berechnung zugrunde liegt beispielhaft ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung 10 Jahre, Darlehensbetrag 100.000 Euro, Tilgung (anfänglich) 2 Prozent. Im Effektivzins sind Kosten der Sicherstellung in Höhe von 273 Euro berücksichtigt. Die Beträge sind gerundet.
| Erhöhung des effektiven Jahreszinses um | 1,0 % | 2,0 % | 2,5 % | 3,0 % | 3,5 % | 4,0 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mehrkosten Zinsanteil monatlich in € | 73 | 146 | 182 | 218 | 253 | 288 |
| Mehrkosten Zinsanteil im Jahr in € | 876 | 1.752 | 2.184 | 2.616 | 3.036 | 3.456 |
Quelle: Berechnung durch Bausparkasse Schwäbisch Hall AG.
Zinsänderungsrisiko berechnen
👉 Schon eine kleine Zinsänderung kann die Rate spürbar erhöhen. Wenn Sie wissen möchten, wie empfindlich Ihre Finanzierung auf Zinsänderungen reagiert, nutzen Sie unseren Zinsänderungsrisiko-Rechner
In 4 Schritten zur Anschlussfinanzierung
1. Restschuld & Stichtag klären
Fragen Sie bei Ihrer Bank die Restschuld zum Ablösetermin an (centgenau).
2. Fristen & mögliche Vorfälligkeit checken
Möchten Sie Ihren Kredit innerhalb der Sollzinsbindung ablösen, verlangt Ihre Bank möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung.
4. Angebote vergleichen (mit echten Vergleichsgrößen)
Einholen verschiedener Kreditangebote und Vergleich der Konditionen: Effektivzins, Monatsrate, Sondertilgungen, Zinsbindung, Gesamtkosten.
4. Nebenkosten mitrechnen – dann entscheiden
Wägen Sie gut ab, ob sich nach der Zahlung der Nebenkosten tatsächlich eine Ersparnis ergibt: Wägen Sie die evtuellen Wechselkosten (Notar/Grundbuch etc.) gegen den Zinsvorteil ab.
👉 Praxis-Tipp: Wenn Ihr Immobiliendarlehen seit zehn Jahren läuft, können Sie es unter Umständen mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB kündigen – in der Regel ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ob die 10-Jahres-Frist „durchläuft“ oder neu startet, hängt davon ab, ob am Vertrag zwischendurch etwas Wesentliches geändert wurde – daher im Zweifel kurz prüfen lassen.
FAQs: Fragen und Antworten zur Anschlussfinanzierung
Akkordeon öffnen
Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins (nicht nur den Sollzins) mit aktuellen Marktangeboten. Liegt das Angebot Ihrer Bank mehr als ca. 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte darüber, lohnt sich ein Wechsel häufig – allerdings nur, wenn die Wechselkosten (Notar/Grundbuch) den Zinsvorteil nicht zunichte machen!
Am schnellsten geht’s so: Erst mit dem Rechner zunächst die Zinskosten überschlagen, dann ein bis zwei Vergleichsangebote einholen und die Gesamtkosten vergleichen.
Akkordeon öffnen
In der Praxis melden sich Banken vor Ablauf der Zinsbindung meistens mit einem neuen Angebot bei Ihnen. Wenn Sie sich aber nicht rechtzeitig entscheiden, erwischen Sie im ungünstigsten Fall eine Anschlusslösung, die im Vergleich zu andern Lösungen zu teuer oder zu kurz gedacht ist.
👉 Faustregel: Spätestens bis sechs Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung sollten Sie aktiv werden – besser früher, wenn Sie zum Beispiel ein Forward-Darlehen oder eine Bausparlösung prüfen wollen.
Akkordeon öffnen
Das geht, zum Beispiel, wenn Sie eine Modernisierung planen. Ob und wie viel möglich ist, das hängt vor allem von Bonität, Haushaltseinkommen und dem Wert der Immobilie ab. Das ist ein typischer Fall, bei dem sich eine ausführliche Beratung lohnt, weil es hier für die beste Lösung auf den Einzelfall ankommt.
Nutzen Sie das Fachwissen unserer Heimatexperten auch bei Ihnen vor Ort. Vereinbaren Sie gleich einen Termin.
Akkordeon öffnen
Ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, wenn Sie frühzeitig planen (mindestens zwei Jahre Vorlauf) und Ihnen Zinssicherheit wichtig ist. Er passt nicht, wenn Sie sehr kurzfristig finanzieren müssen oder die Zeitachse nicht zur Anspar-/Zuteilungslogik passt.
Akkordeon öffnen
Alle, denen bei der Anschlussfinanzierung die Zinssicherheit wichtig ist, haben zwei Möglichkeiten:
- Forward-Darlehen (bis 5 Jahre vorab, Zinsaufschlag pro Monat fällig)
- Bausparvertrag (längerer Vorlauf und eigene Sparleistung notwendig, dafür langfristige Zinssicherheit)
Weitere Infos finden Sie auch in diesem Artikel: Zinsen sichern mit dem Bausparvertrag
Akkordeon öffnen
Ein guter Orientierungspunkt, welche Anschlussfinanzierung für Sie passt, ist die Restlaufzeit Ihrer Zinsbindung – daran hängen Ihre Optionen. Grob gilt:
- Weniger als 12 Monate: Jetzt wird’s sportlich. Prüfen Sie zeitnah, ob Sie günstigere Kreditangebote finden als Ihr aktuelles. Wenn Ihr Darlehen schon zehn Jahre läuft, können Sie unter bestimmten Bedingungen das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB nutzen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln.
- 12 bis 66 Monate: Hier lohnt es sich oft, früh günstige Zinsen zu sichern – zum Beispiel mit einem Forward-Darlehen, wenn Sie das aktuelle Zinsniveau festschreiben möchten.
- Mehr als 66 Monate: Jetzt haben Sie Zeit für den Konditionenvergleich: Entweder mit einer Prolongation bei der Hausbank oder sie gehen über die Umschuldung zu einem anderen Finanzierungspartner – je nachdem, wer Ihnen das bessere Angebot macht.
Und Bausparen? Wenn Ihre Zinsbindung noch einige Jahre läuft und Sie langfristig planen wollen, kann ein Bausparvertrag zur Zinssicherung sinnvoll sein. Lassen Sie sich am besten von unseren Heimatexperten durchrechnen, ob Timing und Kosten zu Ihrem Vorhaben passen.
Akkordeon öffnen
- Wenn Sie einen Kredit haben, sollten Sie regelmäßig ein Auge auf die Zinsentwicklung werfen, um sich gute Konditionen zu sichern – so haben Sie zum Ablauf der Sollzinsbindung ein optimales Darlehen zur Umschuldung bereit.
- Nutzen Sie darum unser persönliches Beratungsangebot. Gemeinsam durchleuchten wir alle Aspekte Ihres Baufinanzierungsplans. Sichern Sie sich rechtzeitig die aktuellen Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung. Dadurch sparen Sie bares Geld und sind vor zukünftigen Zinssteigerungen sicher.
Akkordeon öffnen
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz, die anfällt, wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Schließlich entgeht der Bank durch die Kündigung ein Teil der Zinsen aus Ihrem Kreditvertrag. Sie können den Vertrag nur dann ohne Vorfälligkeitszinsen vorzeitig beenden, wenn Sie sich bei Abschluss ein Sonderkündigungsrecht haben einrichten lassen.
Allerdings gilt Ihr Sonderkündigungsrecht nur dann, wenn Sie keine Veränderungen im Kreditvertrag vorgenommen haben. Haben Sie beispielsweise in den ersten zehn Jahren der Kreditlaufzeit eine Zinssenkung vereinbart, müssen Sie entsprechend länger warten, bevor Sie Ihr Darlehen kündigen. Denn die Zehn-Jahres-Frist beginnt in einem solchen Falle erneut ab dem Zeitpunkt der Änderung.
Einen laufenden Kredit nach zehn Jahren zu kündigen, ist in Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgeschrieben. Der Paragraf lautet: „Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers“.
Akkordeon öffnen
Ja. Der Energieausweis ist seit dem 01.01.2024 ein Pflichtdokument für die Kreditvergabe bei der Anschlussfinanzierung.
Anschlussfinanzierung mit Schwäbisch Hall
Für eine Anschlussfinanzierung oder auch eine Nachfinanzierung müssen Sie nicht zwingend bei Ihrer bisherigen Bank bleiben. Prüfen Sie mit uns die Konditionen der verschiedenen Finanzierungsmodelle und entscheiden Sie, welches für Ihre Situation das richtige ist.
Nach unserer gemeinsamen Analyse können Sie Kosten und Nutzen aller Optionen genau abwägen. So planen Sie auch den nächsten Schritt Ihrer Baufinanzierung zu optimalen Bedingungen.
Lassen Sie sich dazu jetzt von Ihrem Heimatexperten beraten: per Telefon oder persönlich vor Ort. Einfach Postleitzahl eingeben und den Heimatexperten in Ihrer Nähe finden.
Das könnte Sie auch interessieren
Schwäbisch Hall ausgezeichnet
Schwäbisch Hall erhielt in der Online-Umfrage "Fairster Baufinanzierer" zum 5. Mal in Folge die Note "sehr gut" und gehört damit zu den Langzeitsiegern. Im Auftrag von FOCUS-MONEY wurden 2.707 Kunden von 34 teilnehmenden Finanzdienstleistern zu den fünf Kategorien Produktangebot, Service, Kommunikation, Beratung und Preis-Leistungs-Verhältnis befragt.