Sie sind hier:

  • Home
  • Umschulden
  • Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung:
Zinsen für Umschuldung sichern

  • Zeitnah abschließen – Planungssicherheit gewinnen
  • Weiterhin von günstigen Konditionen profitieren
  • Jetzt individuelle Angebote zur Anschlussfinanzierung einholen

Sie haben sich Ihren Traum von der eigenen Immobilie erfüllt und bald endet die Zinsbindung Ihres laufenden Kredits? Spätestens jetzt sollten Sie über eine Anschlussfinanzierung nachdenken. Zumal seit Monaten die Bauzinsen steigen.
 

Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen

Die Finanzierung Ihres Eigenheims ist meist eine langfristige Angelegenheit. Oftmals beträgt die Laufzeit eines Immobilienkredites mehrere Jahrzehnte. Die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Zinsen wird oft zunächst nur für zehn oder fünfzehn Jahre festgelegt. Danach haben Sie in der Regel die Möglichkeit, den vorhandenen Darlehensvertrag einfach zu verlängern. Möglicherweise gelten ab diesem Zeitpunkt jedoch höhere Zinsen für die restliche Laufzeit Ihres Darlehens. Damit Sie auch weiterhin von günstigen Konditionen profitieren können, sollten Sie sich frühzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen.


Wie kann eine Anschlussfinanzierung aussehen?

Es gibt grundsätzlich diese Optionen für eine Anschlussfinanzierung:.

  • Prolongation: Sie führen den Baukredit bei Ihrer bisherigen Bank fort.
  • Umschuldung: Sie lösen das alte Baudarlehen mit einem neuen Darlehen ab. Das geht oft mit einem Bankwechsel einher. 
  • Forward-Darlehen: Sie reservieren sich im Voraus einen Kredit zur Ablösung des Baudarlehens.

Im folgenden werden alle Möglichkeiten beschrieben, auch im Hinblick auf die Abwicklung, Kosten und Fristen.

Herkömmliche Anschlusskredite können frühestens ein Jahr vor Ende der Sollzinsbindung abgeschlossen werden, ein Forward-Darlehen bereits fünf Jahre im Voraus.  

Paar trifft sich mit Finanzberaterin
Welche Art der Anschlussfinanzierung für Sie passend ist, besprechen Sie am besten mit einem Experten. (Quelle: iStock-153136893-skynesher)

   

Prolongation: Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank

Eine Anschlussfinanzierung beim selben Kreditinstitut wird Prolongation genannt. Dabei wird der bestehende Kreditvertrag verlängert und die Kreditkonditionen werden neu vereinbart. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss ihr Kreditgeber eine Prolongation vorschlagen. Allerdings kann die Prolongationsvereinbarung auch schon bis zu zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. In Zeiten steigender Zinsen kann das sinnvoll sein,

Der Vorteil der Prolongation liegt in der vergleichsweise einfachen Abwicklung: Da die Rahmenbedingungen gleichbleiben und sich Bank und Kunde aufgrund der langjährigen Vertragsbeziehung kennen, findet oft keine neue Kreditprüfung statt. Zusätzlich werden keine Kosten zum Beispiel durch eine Übertragung von Kreditsicherheiten fällig, die bei einem Anbieterwechsel notwendig wäre.
 

Umschuldung: Ablösung des Altdarlehens durch einen neuen Kredit

Umschuldung bedeutet, dass Mithilfe eines neuen Kredits die Restsumme des bestehenden Kredits beglichen wird. Der neue Kredit wird zu den neuen Konditionen getilgt. Dazu haben Sie üblicherweise im Vorfeld zahlreiche Kreditangebote verglichen und sind zu dem Schluss gekommen, dass es für Sie vorteilhafter ist, die Restschuld des bisherigen Darlehens durch ein neues Darlehen einer anderen Bank abzulösen. Das geht zwar mit Zusatzkosten einher, kann sich aber durchaus lohnen, wenn die neuen Kreditkonditionen entsprechend vorteilhaft sind. 
 

Forward-Darlehen: Günstige Anschlussfinanzierung im Voraus sichern

Das Forward Darlehen ist eine besondere Darlehensform. Sie sichern Sie sich mit diesem Kredit Zinskonditionen im Voraus. Das Baudarlehen wird erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit – bei Schwäbisch Hall bis zu 60 Monate – ausgezahlt. So können Sie sich also bis zu 5 Jahre bevor Ihre Zinsbindung ausläuft, beispielsweise eine günstige Anschlussfinanzierung sichern.


Welche Kosten entstehen bei einer Anschlussfinanzierung?

Bankauszug und Bargeld
Je nach Art der Anschlussfinanzierung fallen unterschiedlich hohe Kosten an. (Quelle: iStock-164669475-Leonsbox)

Grundsätzlich fallen bei der Umschuldung einer Baufinanzierung Bearbeitungsgebühren der Bank, Notarkosten und Grundbuchkosten an. Wenn Sie einen neuen Kredit bei einer anderen Bank aufnehmen – auch im Rahmen einer Anschlussfinanzierung – muss der Notar die Grundschuld als Sicherheit auf die neue Bank übertragen:

  • Der bisherige Darlehensgeber tritt die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden an die neue Bank. Da hierfür in der Regel nur Notarkosten für eine Unterschriftenbeglaubigung sowie die Kosten für die Änderungen im Grundbuch anfallen, ist dies die kostengünstigste Möglichkeit.
  • Alternativ: Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld wird gelöscht und es wird eine neue Grundschuld für den neuen Kreditgeber eingetragen. Bei dieser Möglichkeit fallen deutlich höhere Notar- und Eintragungskosten an.
     

Mögliche Zusatzkosten durch Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur an, wenn ein Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz vorzeitig (d. h. vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung) umgeschuldet oder gekündigt wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Ausgleichszahlung an den Kreditgeber für den entstandenen Zinsverlust durch die vorzeitige Ablösung des Kredits. Der Kreditgeber ist dazu verpflichtet,  die Entschädigung zu berechnen und Ihnen diese transparent darzulegen.


Anschlussfinanzierung im Überblick


Wann sollten Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Fast jeder Baukredit, den man abschließt hat eine sogenannte Sollzinsbindung. Das ist die Dauer, für die der vereinbarte Sollzinssatz garantiert wird. Nach Ablauf der Sollzinsbindung wird der Zinssatz für das Darlehen neu festgelegt, zu den dann aktuell gültigen Konditionen. Damit Sie Planungssicherheit haben und nicht durch steigende Zinsen und höhere monatliche Raten überrascht werden, sollten Sie frühzeitig die Zinsentwicklung beobachten und sich eine Anschlussfinanzierung sichern.  

Bereits bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsfestschreibungszeit können Sie sich mit einem Forward-Darlehen besonders attraktive Zinssätze sichern.

Sich frühzeitig um eine Umschuldung zu bemühen bringt Vorteile. Sich frühzeitig um eine Umschuldung zu bemühen bringt Vorteile. (Quelle: Jeanette Dietl - Fotolia)

Im Gegensatz zu einer kurzfristigen Anschlussfinanzierung oder einer Umschuldung haben Sie bei einem Forward Darlehen eine deutlich längere Vorlaufzeit. Sie sichern sich die Zinsen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am Markt aktuell sind. Das Darlehen wird aber erst ausgezahlt, wenn die Zinsfestschreibung der aktuellen Baufinanzierung abgelaufen ist (um so Nachteile, wie zum Beispiel eine Vorfälligkeitsentschädigung, zu vermeiden).


Wie läuft eine Umschuldung ab?

Wenn Sie eine Umschuldung in Erwägung ziehen, solltem Sie sich zunächst bei dem Kreditinstitut, welches das Darlehen ausgegeben hat, wichtige Detailinformationen zum bestehenden Kredit anfordern. Im Anschluss können Sie neue Kreditangebote einholen und prüfen, ob sich eine Umschuldung finanziell lohnt.

  1. Feststellung der Höhe der Restschuld
    Hier erfragen Sie bei Ihrem bisherigen Kreditgeber, welche Betrag zur vollständigen Ablösung Ihres Darlehens zu zahlen ist. Dieser Betrag wird centgenau zum gewünschten Ablösetermin berechnet.
  2. Nachfrage beim bisherigen Kreditgeber über eine eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung
    Möchten Sie Ihren Kredit innerhalb der Sollzinsbindung ablösen, verlangt Ihre Bank möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgehende Zinszzahlungen. Je länger die Sollzinsbindung noch läuft, desto höher wird dieser Betrag ausfallen.
  3. Einholen verschiedener Kreditangebote und Vergleich der Konditionen
    Sobald Ihnen der abzulösende Kreditbetrag genau bekannt ist, können Sie Kreditangebote einholen und vergleichen. Prüfen Sie genau den effektiven Sollzinssatz, die Höhe der monatliche Rate und die Sondertilgungsmöglichkeiten.
  4. Wägen Sie gut ab, ob sich nach der Zahlung der Nebenkosten tatsächlich eine Ersparnis ergibt
    Wenn Sie zwecks Umschuldung ein neues Darlehen bei einer neuen Bank abschließen ergeben sich Zusatzkosten, Dazu gehören eventuelle Abschlussgebühren, Berabeitungsgebühren und Kosten für die Übertragung von Kreditsicherheiten (zum Beispiel der Grundschuld). Achten Sie deshalb unbedingt darauf, dass sich in Summe die Anschlussfinanzierung für Sie rechnet!


Tipp: Oft müssen Kreditnehmer im Rahmen der Hausfinanzierung mehrere Kredite bedienen. Dadurch kann der Überblick schnell verloren gehen und möglicherweise "versteckt" sich darunter ein zu teures Darlehen. Hier kann sich besonders eine Umschuldung lohnen, um wieder Transparenz zu schaffen. Bei einer Umschuldung werden dann alle bestehenden Kreditverbindlichkeiten zu einem Kredit zusammengefasst. Nicht selten ergibt sich dann aus vielen Krediten mit einer hohen Tilgungsrate ein Darlehen mit einer kleineren Rate. 

Anschlussfinanzierung und Bausparen kombinieren!

Wollen Sie trotz eines laufenden Baudarlehens von den Bausparvorteilen profitieren? Dann kümmern Sie sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung –  je früher desto besser.

Denn bei Baukrediten kann nach Ablauf der Zinsbindung eine Umschuldung zu neuen Konditionen vorgenommen werden. Sinnvoll ist es, sich mindestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung zu informieren. Und die Anschlussfinanzierung ist mindestens genauso wichtig, wie die ursprüngliche Immobilienfinanzierung.

 

Anschlussfinanzierung

Unsere Heimatexperten sind jederzeit persönlich für Sie da.

Abbildung Bausparfuchs Beratung vereinbaren


So funktioniert die Anschlussfinanzierung mit Bausparen:

Eine gute Option ist, diese Restschuld mit einer Schwäbisch Hall-Sofort-Finanzierung abzulösen!

  • Bausparvertrag abschließen.
  • Zinsgünstiges Sofortdarlehen erhalten und "altes Darlehen" damit ablösen.
  • Sparbeiträge auf den Bausparvertrag einzahlen.
  • Zinsen für das Sofortdarlehen bezahlen.
  • Bei Zuteilung des Bausparvertrages tilgen Sie mit Guthaben und Bauspardarlehen das Sofortdarlehen.
  • Bauspardarlehen mit garantiertem Zins für die gesamte Laufzeit zurück zahlen.


Besonders lohnenswertFalls Sie die Voraussetzungen dafür erfüllen, gibt es vom Staat die Riester-Förderung für Ihre Anschlussfinanzierung.


Anschlussfinanzierung berechnen

Bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung unterstützen wir Sie gern. Unser Rechner bietet Ihnen einen Ausblick auf die möglichen Konditionen eines individuellen Sofortkredits. Am besten vereinbaren Sie nach der Berechnung einen Termin mit einem Heimatexperten in Ihrer Nähe. In einem persönlichen Gespräch ermitteln wir gemeinsam mit Ihnen die optimale Finanzierungslösung.

Nutzen Sie den unten stehenden kostenlosen Anschlussfinanzierungsrechner.

Berechnen Sie die Anschlussfinanzierung


Anschlussfinanzierung – Fragen und Antworten

Welche Anschlussfinanzierung lohnt sich?

Wenn Sie einen Kredit haben, sollten Sie regelmäßig ein Auge auf die Zinsentwicklung werfen, um sich gute Konditionen zu sichern – so haben Sie zum Ablauf der Sollzinsbindung ein optimales Darlehen zur Umschuldung bereit.

Nutzen Sie darum unser persönliches Beratungsangebot. Gemeinsam durchleuchten wir alle Aspekte Ihres Baufinanzierungsplans. Seit Januar 2022 erleben wir eine Zinswende. Die Bauzinsen steigen. Sichern Sie sich rechtzeitig die aktuell günstigen Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung. Dadurch sparen Sie bares Geld und sind vor zukünftigen Zinssteigerungen sicher.

 

Wann ist Zinssicherung sinnvoll?

Eine Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung lohnt sich generell immer dann, wenn das Zinsniveau niedrig ist: Sie nutzen heute den Vorteil niedriger Zinsen und profitieren auch in Zukunft davon. Der rapide Anstieg der Bauzinsen seit Jahresbeginn 2022 ist aktuell der Indikator dafür, jetzt tätig zu werden und sich die niedrigen Darlehenszinsen fürs Bauspardarlehen schnellstmöglich zu sichern.

 

Wie kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz, der anfällt, wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Schließlich entgeht der Bank durch die Kündigung ein Teil der Zinsen aus Ihrem Kreditvertrag.

Sie können den Vertrag nur dann ohne Vorfälligkeitszinsen vorzeitig beenden, wenn Sie ein Sonderkündigungsrecht vereinbart haben. Diese Möglichkeit, einen laufenden Kredit nach zehn Jahren zu kündigen, ist in Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgeschrieben. Der Paragraf lautet: „Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers“.

Allerdings gilt Ihr Sonderkündigungsrecht nur dann, wenn Sie keine Veränderungen im Kreditvertrag vorgenommen haben. Haben Sie beispielsweise in den ersten zehn Jahren der Kreditlaufzeit eine Zinssenkung vereinbart, müssen Sie entsprechend länger warten, bevor Sie Ihr Darlehen kündigen. Denn die Zehn-Jahres-Frist beginnt in einem solchen Falle erneut ab dem Zeitpunkt der Änderung.

 

 

 

Gute Beratung ist unverzichtbar

  • Für eine Anschlussfinanzierung müssen Sie nicht zwingend bei Ihrer bisherigen Bank bleiben. Gerne besprechen wir Ihre Möglichkeiten. Außerdem empfehlen wir, Vergleichsangebote für einen Anschlusskredit einzuholen.
  • Prüfen Sie mit uns die Konditionen der verschiedenen Finanzierungsmodelle und entscheiden Sie, welches für Ihre Situation das richtige ist.
  • Nach unserer gemeinsamen Analyse können Sie Kosten und Nutzen aller Optionen genau abwägen. So planen Sie auch den nächsten Schritt Ihrer Baufinanzierung zu optimalen Bedingungen

News & Tipps: Rund ums Finanzieren

Schwäbisch Hall ausgezeichnet

Testsieger-Siegel "Fairster Baufinanzierer"

Schwäbisch Hall erhielt in der Online-Umfrage "Fairster Baufinanzierer" erneut die Note "sehr gut". Im Auftrag von FOKUS-MONEY wurden mehr als 2.500 Bauherren zu den Bewertungskategorien Angebot, Beratung, Service, Preis-Leistungs-Verhältnis und Kommunikation befragt.

Hinweis: Sie verwenden einen veralteten oder nicht unterstützten Browser. Gegebenenfalls kann es zu Einschränkungen bei der Benutzung der Webseite kommen.