In Immobilien investieren: Wie sollte man vorgehen?
Immobilien gelten als sichere Geldanlage. Doch für wen lohnt sich ein Investment? Und was ist dabei zu beachten? Wir geben einen Überblick und zeigen die Möglichkeiten auf.
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 07.10.2025
- Die Netto-Mietrendite zeigt, ob sich ein Investment lohnt – drei bis vier Prozent gelten als solide.
- Der Mietpreismultiplikator gibt an, nach wie vielen Jahren sich das Investment amortisiert hat. Alles über 25 ist schwierig, in den Großstädten liegt er teils aber auch bei 30.
- Für die Auswahl einer Anlage-Immobilie sind vor allem vier Faktoren entscheidend: Lage, Bausubstanz, Mieterstruktur und ein angemessener Kaufpreis.
Inhaltsverzeichnis
Wie kann ich in Immobilien investieren?
Folgende fünf Möglichkeiten bieten sich grundsätzlich, um in eine oder mehrere Immobilien zu investieren:
- Kauf einer Immobilie als Eigenheim
- Kauf einer Immobilie als Geldanlage
- Kauf von Immobilienfonds und Immobilienaktien
- Digital in Immobilien investieren über Crowdinvesting
- In Immobilien investieren mit Immobilien-Sparplänen
Darüber hinaus gibt es zwar noch Sonderformen des Immobilieninvestments.
Im Folgenden konzentrieren wir uns aber auf die wichtigsten Anlageformen bei Immobilien und erklären, was es dabei zu beachten gilt.
Wie lässt sich die Rendite einer Immobilie berechnen?
Die Rendite einer Immobilie lässt sich mit verschiedenen Kennzahlen berechnen. Während der Mietpreismultiplikator und die Bruttorendite schnelle Orientierung bieten, liefern Netto-Mietrendite, Cashflow und Gesamtkapitalrendite ein realistischeres Bild.
Wer mehrere Kennzahlen kombiniert, kann Chancen und Risiken einer Immobilie fundiert einschätzen. Hier eine Übersicht der Kennzahlen, die wir im Anschluss näher erläutern.
| Kennzahl | Formel | Beispielrechnung | Ergebnis | Bedeutung |
|---|---|---|---|---|
| Mietpreismultiplikator | Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete | 300.000 € ÷ 12.000 € | 25 | Nach 25 Jahresmieten wäre der Kaufpreis rechnerisch gedeckt |
| Brutto-Mietrendite | (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100 | (12.000 € ÷ 300.000 €) × 100 | 4 % | Schneller Vergleichswert, berücksichtigt keine Kosten |
| Netto-Mietrendite | (Jahresnettoertrag ÷ Gesamtkosten) × 100 | (10.000 € ÷ 330.000 €) × 100 | 3,03 % | Realistischere Kennzahl inkl. Nebenkosten und Abzüge |
| Gesamtkapitalrendite | (Überschuss nach Zinsen ÷ Eigenkapital) × 100 | (2.000 € ÷ 100.000 €) × 100 | 2 % | Zeigt, wie effizient Eigen- und Fremdkapital eingesetzt werden |
| Cashflow | Einnahmen – (Kosten + Kreditrate) | 1.000 € – 900 € | 100 €/Monat | Positiver Cashflow = Immobilie trägt sich selbst |
Akkordeon öffnen/schließen So wird der Mietpreismultiplikator berechnet
Der Mietpreismultiplikator setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete:
- Formel Mietpreismultiplikator: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Beispielrechnung:
Kaufpreis: 300.000 €
Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
ergibt 300.000 ÷ 12.000 = 25
👉 Das bedeutet: Nach 25 Jahresmieten hat sich der Kaufpreis amortisiert. Je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich die Investition.
Akkordeon öffnen/schließen So wird die Brutto-Mietrendite berechnet
Die Brutto-Mietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
- Formel Brutto-Mietrendite: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis x 100
Beispielrechnung:
Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
Kaufpreis: 300.000 €,
ergibt 12.000 ÷ 300.000 x 100 = 4 Prozent
👉 Das bedeutet: Die Brutto-Mietrendite liegt bei 4 %. Allerdings sind hier keine Kosten enthalten!
Akkordeon öffnen/schließen So wird die Netto-Mietrendite berechnet
Die Netto-Mietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Hinzu kommen aber noch die Kosten.
- Formel Netto-Mietrendite: (Jahresnettokaltmiete - laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100
Beispielrechnung:
Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
laufende Kosten (Instandhaltung, Verwaltung): 2.000 € / Jahr
Kaufpreis: 300.000 €,
Kaufnebenkosten: 30.000 €
ergibt (12.000 - 2.000) ÷ (330.000 + 30.000) x 100 = ca. 3,03 Prozent
👉 Das bedeutet: Die Netto-Mietrendite liegt mit 3,03 % deutlich niedriger als die Brutto-Mietrendite. Durch die Abbildung der Kosten ergibt sich aber ein realistischeres Bild.
Akkordeon öffnen/schließen So wird die Gesamtkapitalrendite berechnet
Die Gesamtkapitalrendite berücksichtigt auch die Finanzierung.
- Formel Gesamtkapitalrendite: Überschuss ÷ Eigenkapital x 100
Beispielrechnung:
Eigenkapital: 100.000 €
Fremdkapital: 200.000 € (Zinsen 4 % = 8.000 € Zinszahlung / Jahr)
Netto-Mietertrag: 10.000 € (12.000 € Brutto-Jahresmiete - 2.000 € laufende Kosten)
Überschuss: 2.000 € (Netto-Mietertrag - Zinszahlung)
ergibt 2.000 ÷ 100.000 x 100 = 2 Prozent
👉 Hier wird deutlich, dass die Rendite stark von den Konditionen der Finanzierung abhängt.
Akkordeon öffnen/schließen So wird der Cashflow berechnet
Der Cashflow zeigt den monatlich verbleibenden Überschuss.
- Formel Cashflow: Mieteinnahmen/Monat - (laufende Kosten + Kreditrate/Monat)
Beispielrechnung:
Mieteinnahmen/Monat: 1.000 €
Laufende Kosten/Monat: 2.000 € ÷ 12 = ca. 165 € / Monat
Kreditrate: ca. 735 € / Monat
ergibt 1.000 - 900 = + 100 €
👉 Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und zusätzlich Liquidität erwirtschaftet. Das hängt allerdings stark von den Konditionen der Finanzierung ab.
Die 5 wichtigsten Möglichkeiten des Immobilien-Investments
1. Kauf einer Immobilie als Eigenheim
Wer in Immobilien investieren will, der fragt sich: Lieber mieten oder kaufen? Ein Eigenheim bleibt ein sicherer Baustein für die Altersvorsorge, da im Rentenalter die Wohnkosten deutlich sinken – vorausgesetzt, Haus oder Wohnung sind bis dahin abbezahlt. Das dafür meist nötige Darlehen sollte also rechtzeitig getilgt werden. Alles Wichtige zur Tilgung finden Sie hier.
Wer eine Immobilie selbst nutzen will, sollte mindestens 20 % Eigenkapital einplanen, um günstige Bauzinsen zu erhalten. Zwar ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, doch allein die Nebenkosten können schnell fünfstellige Beträge erreichen.
Bevor Sie mit der Immobiliensuche starten, sollten Sie Ihren finanziellen Rahmen kennen. Unser kostenloser Budgetrechner hilft dabei, herauszufinden, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können:
Die besten Konditionen für eine Baufinanzierung lassen sich schnell und einfach mit unserem Annuitätenrechner ermitteln:
Wichtig zu bedenken: Wer ein Eigenheim kauft, bindet sich meist über Jahrzehnte – es ist eine langfristige Geldanlage. Ein Verkauf vor der vollständigen Abzahlung kann schwierig und teuer sein.
Neben ausreichend Eigenkapital ist ein sicheres Einkommen entscheidend für die Kreditvergabe. Das Risiko ist im Vergleich zu anderen Anlagen gering, da Immobilien meist im Wert steigen.
- Einen ausführlichen Fünf-Punkte-Plan für den Immobilienkauf sowie unsere Checkliste zum Hauskauf finden Sie hier.
Sie suchen nach einer passenden Finanzierung für Ihr Immobilien-Investment? Fragen Sie einen unserer Heimatexperten, auch bei Ihnen vor Ort oder im Chat.
Akkordeon öffnen/schließen 2. Kauf einer Immobilie als Geldanlage
Wer ein Haus oder eine Wohnung vermieten will, muss in Bezug auf sein Immobilieninvestment andere Kriterien prüfen als beim Eigenheim. Lage und Zustand sind entscheidend für Rendite, Mieten und Leerstandsrisiko. Auch Kaufneben- und Instandhaltungsrücklagen sollten eingeplant werden.
Eine Immobilie bedeutet Aufwand – z. B. bei Mieterwechsel, Reparaturen oder Problemen in der Hausgemeinschaft. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung empfiehlt es sich, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie Infos zu Mietern und Nachbarn einzuholen.
Mit guter Planung und mindestens 20 % Eigenkapital ist eine vermietete Immobilie eine vergleichsweise sichere Anlage, meist für einen langfristigen Zeitraum. Mit unserem kostenlosen Immobilienwert-Rechner prüfen Sie schnell, ob der Kaufpreis angemessen ist.
Akkordeon öffnen/schließen 3. Immobilienfonds und -aktien kaufen
Man muss kein Haus besitzen, um in Immobilien zu investieren. Mit kleineren Beträgen geht das z. B. über:
- Offene Immobilienfonds
- Geschlossene Immobilienfonds
- Immobilien-Aktien
- Immobilien-ETFs oder REITs
Bei Fonds finanzieren viele Anleger gemeinsam Immobilienprojekte, die vermietet werden. Mieten und Wertsteigerungen bringen die Rendite. Offene Fonds streuen das Risiko über mehrere Objekte, geschlossene meist nur über ein Projekt.
⚠️ Aktien und Fonds können in ihrem Wert stark schwanken. Geschlossene Fonds bergen hohe Risiken und Gebühren, können aber auch hohe Renditen bieten. Offene Fonds haben spezielle Halte- und Kündigungsfristen. Wer sich nicht intensiv damit beschäftigen will, sollte andere Anlageformen prüfen.
Akkordeon öffnen/schließen 4. Crowdinvesting: digital in Immobilien investieren
Beim digitalen Immobilieninvestment finanzieren viele Anleger gemeinsam Grundstücke, Bauprojekte oder Bestandsimmobilien über Online-Plattformen. Schon ab 100 Euro kann man investieren. Kommt nicht genug Kapital zusammen, wird das Projekt nicht umgesetzt und das Geld zurückgezahlt. Prinzipiell ähnelt Crowdinvesting geschlossenen Immobilienfonds.
⚠️ Attraktive Renditen locken, doch das Risiko ist hoch: Scheitert das Projekt oder geht der Anbieter pleite, können Anleger ihr gesamtes Geld verlieren. Vorrangig erhalten Banken und Projektentwickler ihr Kapital zurück. Diese Anlageform eignet sich daher nur für Menschen, die auf das investierte Geld notfalls verzichten können.
Akkordeon öffnen/schließen 5. In Immobilien-Sparpläne investieren
Privatanleger können regelmäßig kleinere Beträge in Immobilienfonds oder -ETFs investieren – meist per Depot bei Bank oder Fondsgesellschaft. Der monatliche Betrag wird automatisch abgebucht.
- Offene Immobilienfonds: oft ab 50 €/Monat
- ETF-Sparpläne: ab 25 €/Monat
- Geschlossene Fonds: höhere Mindestsummen
Auch ein Bausparvertrag ist in gewissem Sinne ein Immobilien-Sparplan. Denn zuerst sparen Sie eine gewisse Summe an, um dann im Anschluss ein Bauspardarlehen zu erhalten.
⚠️ Fonds und ETFs schwanken im Kurs und eignen sich für langfristige Anlagen. Thesaurierende ETFs reinvestieren Gewinne automatisch und nutzen so den Zinseszinseffekt. Ein Bausparvertrag sichert feste Zinsen für später, bringt aber in der Ansparphase eine vergleichsweise geringe Verzinsung.
Sinnvoll in Immobilien investieren: 3 Anlagestrategien
Beim Thema Immobilieninvestment unterscheidet man im Wesentlichen zwischen drei Anlagestrategien:
- 1. Buy & Hold:
Immobilie kaufen, langfristig vermieten, von Mieteinnahmen und Wertsteigerung profitieren, nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Hier ist die Lage entscheidend.
- 2. Fix & Flip:
Sanierungsbedürftige Objekte kaufen, aufwerten und kurzfristig mit Gewinn verkaufen. Gewinne sind steuerpflichtig, da eine steuerfreie Veräußerung erst nach 10 Jahren möglich ist.
- 3. 1/3/10-Strategie:
Kombination aus Buy & Hold und Fix & Flip:
– in den ersten 3 Jahren Renovierungen steuerlich absetzen
– danach mehr investieren, um Wert und Mieten zu steigern
– nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen und volle Rendite sichern.
In Immobilien investieren: Lohnt sich das?
Immobilien gelten als wertbeständig und renditestark bei geringem Risiko – vorausgesetzt, Voraussetzungen und Objekt stimmen. Anleger brauchen sichere Einnahmen und ausreichend Eigenkapital. Beim Objekt zählen vor allem Lage, Zustand, Rendite-Risiko-Verhältnis und ein angemessenes Kauf-Mietpreis-Verhältnis.
Um richtig in Immobilien zu investieren, sollten Sie diese Vor- und Nachteile abwägen:
| VORTEILE | NACHTEILE |
|---|---|
| Häuser, Wohnungen und Grundstücke sind wertstabile Sachwerte | Immobilienkredite müssen über viele Jahre abbezahlt werden |
| Wertzuwachs ist möglich | Mietausfall, sinkende Preise, der Wegfall steuerlicher Vorteile oder neue Immobiliensteuern können die Rendite negativ beeinflussen |
| Laufende Erträge durch Mieteinnahmen | Im Vergleich zu anderen Anlageformen ist die Liquidität gering |
| Immobilienbesitzer profitieren von Mietsteigerungen | Oft hohe Nebenkosten beim Immobilienkauf |
| Steuerliche Abschreibungen sind möglich | 10-jährige Spekulationsfrist: Der mögliche Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einem Wohnungsverkauf ist zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen |
| Immobilie kann als Kreditsicherheit dienen |
Fragen und Antworten zum Immobilien-Investment
Akkordeon öffnen/schließen Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen?
Ob eine Immobilieninvestition passt, hängt vom Einzelfall ab. Prüfen Sie vorab:
- Finanzen: Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital und Kreditwürdigkeit.
- Lebensstil: Bindung an einen Ort oder Flexibilität nötig?
- Markt: Zinssituation, Angebot und Nachfrage, Marktentwicklung.
- Langfristigkeit: Immobilien eignen sich vor allem für langfristige Investments mit realistischen Renditeerwartungen.
- Steuern: Vorteile sind ein Plus, aber kein Hauptargument.
Akkordeon öffnen/schließen Wie investiere ich am besten in Immobilien?
5 Tipps für ein erfolgreiches Immobilien-Investment:
1. Lage & Objektqualität prüfen
Die Lage ist der wichtigste Faktor für Ihr Immobilien-Investment. Achten Sie zudem auf solide Bausubstanz, Energieeffizienz und einen guten Grundriss. Ein Gutachter hilft bei der Bewertung von Zustand und Preis.
2. Mieterstruktur & Einnahmen absichern
Kenntnis der Mieteinnahmen ist entscheidend. Prüfen Sie potenzielle Mieter sorgfältig und kalkulieren Sie realistische Renditen – inklusive Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltung.
3. Eigenkapital & Finanzierung optimal planen
Setzen Sie maximal 20 % Eigenkapital ein, damit Sie Darlehenszinsen steuerlich absetzen können. Vergleichen Sie Annuität und Mieteinnahmen, um sicherzustellen, dass sich das Investment trägt.
4. Rücklagen & Zinsbindung sichern
Bilden Sie monatlich Rücklagen für Mietausfälle oder Renovierungen. Wählen Sie eine lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren, um sich günstige Bauzinsen langfristig zu sichern.
5. Besonnen handeln & Beratung nutzen
Immobilienfinanzierung erfordert Fachkenntnisse. Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie sich vor Entscheidungen umfassend beraten.
Akkordeon öffnen/schließen Werden Immobilien noch teurer?
Bei der Entwicklung der Immobilienpreise gab es 2025 nach Jahren einen Seitwärtstrend. Zwar lagen die Kaufpreise für Neubau- und Bestandshäuser sowie Eigentumswohnungen nicht so hoch wie zu den Spitzenzeiten im Sommer 2022. Dennoch pendelten sich die Preise wieder auf einem relativ hohen Niveau ein und verzeichneten im Jahresverlauf sogar einen leichten Anstieg, der 2026 wahrscheinlich anhalten wird.
Akkordeon öffnen/schließen Ist eine Immobilie eine gute Geldanlage?
Die wichtigsten Faktoren bei einer Immobilie als Geldanlage sind Standort, Zustand und zu erwartende Wertentwicklung des Objekts. Eine Immobilie ist dann eine gute Geldanlage, wenn Sie als Investor bereit sind, Zeit, Energie und finanzielle Ressourcen in die Verwaltung und Wartung des Objekts zu investieren.
Es ist jedoch wichtig, die potenziellen Risiken und Herausforderungen zu verstehen und eine gründliche Prüfung der Rahmenbedingungen durchzuführen, bevor Sie sich für eine Investition in eine Immobilie entscheiden.
Akkordeon öffnen/schließen Lohnt sich ein Mietkauf?
Wer wenig oder gar kein Eigenkapital hat, der spielt vielleicht mit dem Gedanken an einen Mietkauf. Bei dieser Form des Immobilien-Investments zahlt der Interessent eine Kombination aus Miete und Tilgung des Kaufpreises. Das kann funktionieren, ist aber mit diversen Risiken behaftet. Hier finden Sie mehr Informationen zum Thema "Mietkauf".
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