Scheidung und Immobilienkredit:
Was nun?
- Hintergründe und Rechtliches
- Handlungsmöglichkeiten
- Häufige Fragen
Scheidung und Immobilienkredit:
Dass sich Paare trennen oder gar eine Scheidung anstreben, ist nicht ungewöhnlich. Besteht allerdings ein gemeinsamer Immobilienkredit, kann es kompliziert werden. Ist das Haus im Falle einer Scheidung mit Krediten belastet, gibt es verschiedene Optionen. Erfahren Sie hier, welche Rechte, Pflichten und Handlungsmöglichkeiten Sie haben.
Trennung und Hauskredit: Rechtliches
Befindet sich ein Paar in Scheidung oder Trennung, ändert sich in Bezug auf das Haus und den Immobilienkredit rechtlich gesehen erstmal nichts: Immobilienbesitzer ist weiterhin, wer im Grundbuch steht, und auch laufende Darlehensverträge bleiben unberührt.
Ob sich ein Paar trennt, scheiden lässt oder einer der Partner aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, spielt für den Darlehensvertrag keine Rolle.
Wer einen Kreditvertrag unterschrieben hat, bleibt Schuldner bei der Bank. Das heißt, beide Ehepartner müssen den Kredit weiterhin zahlen, sofern beide unterschrieben haben. In diesem Fall haften auch beide Ex-Partner für den Kredit.
Von welcher Person die Bank die vereinbarten Raten beansprucht, ist ihr überlassen. Auf ein Splittung der Raten zwischen den Eheleuten muss sich die Bank nicht einlassen. Sie hat das Recht, den vollen Betrag von einem der Vertragspartner einzufordern.
Hat hingegen nur eine Person für den Immobilienkredit unterschrieben, ist bei einer Scheidung auch nur diese Person dazu verpflichtet, die Schulden abzubezahlen und für den Kredit zu haften.
Scheidung mit Immobilienkredit: Was ist zu beachten?
Haben Sie gemeinsam mit Ihrem Partner einen Hauskredit aufgenommen und lassen sich nun scheiden, gibt es mehrere Möglichkeiten mit der Situation umzugehen. Welche Optionen für Sie sinnvoll sind, hängt von verschieden Faktoren ab, zum Beispiel:
- Wie ist das Verhältnis zum Ex-Ehepartner?
- Gibt es gemeinsame Kinder, die in der Immobilie wohnen?
- Wie sind Ihre finanziellen Verhältnisse? Können Sie oder Ihr Partner den Hauskredit allein übernehmen?
- Möchten Sie oder Ihr Ehepartner weiterhin im Haus wohnen?
- Kommt eine Vermietung in Frage?
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Ihre Optionen bei Scheidung und laufenden Immobilienkrediten
Abhängig davon, was Sie und Ihr Ex-Ehepartner wollen und ob Sie finanziellen Spielraum haben, gibt es verschiedene Handlungsmöglichkeiten. Im besten Fall sind Sie sich mit Ihrem Ex-Ehepartner über das Vorgehen einig und beziehen die Bank frühzeitig mit ein. Um Änderungen im Darlehensvertrag vorzunehmen, bedarf es nämlich der Zustimmung aller Parteien. Nicht nur die Ex-Eheleute müssen einverstanden sein, sondern auch der Kreditgeber.
Diese Optionen gibt es bei einer Scheidung mit Immobilienkredit:
- Auszahlung des Ex-Ehepartners:
Einer der Ex-Ehepartner möchte das Haus behalten und nach der Scheidung weiterhin dort wohnen. Er kauft dem Partner dessen Anteil an der Immobilie ab. Die Höhe der Auszahlung wird anhand einer Immobilienbewertung ermittelt. Für einen laufenden Hauskredit muss eine bestehende Restschuld abgezogen werden. Denken Sie auch daran, den Grundbucheintrag zu ändern und den Kredit umzuschreiben.
Gut zu wissen: Möchte eine Person aus einem gemeinsamen Kredit aussteigen, ist von einer Schuldhaftentlassung oder einem Schuldnerwechsel die Rede. Meist wird das laufende Darlehen nicht angepasst, sondern durch eine neue Finanzierungsvereinbarung ersetzt. Das kann zusätzliche Kosten verursachen. - Verkauf der Immobilie:
Keiner der Ex-Partner möchte das Haus behalten, beide ziehen aus. In diesem Fall können Sie das Haus verkaufen und den Erlös teilen. Beachten Sie, dass der Immobilienkredit vor dem Verkauf noch abbezahlt werden muss. Hierzu ist ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank nötig. Stimmen beide Ex-Partner zu, ist der Hausverkauf schon im Trennungsjahr möglich. Nach Ablauf des Trennungsjahrs können beide Ex-Partner den Verkauf des Hauses einfordern. Weigert sich einer der Ex-Partner, kann geklagt werden. Die Entscheidung liegt dann beim Gericht. - Vermietung der Immobilie:
Keiner der Ex-Partner möchte weiter im Haus wohnen, aber Sie wollen Eigentümer bleiben? In diesem Fall können Sie die Immobilie vermieten. Die Mieteinnahmen nutzen Sie, um den Kredit zu tilgen. So sparen Sie sich Änderungen im Grundbuch, können das Darlehen weiter abzahlen und müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Wenn nach Abzug der regelmäßigen Kosten noch Geld aus den Mieteinnahmen übrig bleibt, machen beide Ex-Partner womöglich sogar Gewinn. Voraussetzung hierfür ist aber eine Einigung mit dem Ex-Partner: Denken Sie auch daran, im Vorfeld abzuklären, wer für Mietersuche, Reparaturen, Abrechnungen, etc. verantwortlich ist.
- Realteilung des Hauses:
Diese Regelung setzt voraus, dass das Haus in zwei baulich voneinander getrennte Einheiten geteilt werden kann. Jeder Ex-Partner erhält das Wohnrecht für einen Teil des Hauses. Ob Sie Ihren Teil selbst bewohnen oder vermieten, können Sie frei entscheiden. Bedingung hierfür ist die Zustimmung beider Ex-Partner sowie eine notariell beglaubigte Teilungserklärung.
- Übertragung an gemeinsame Kinder:
Sie können die komplette Immobilie oder Ihren Anteil auf gemeinsame Kinder übertragen. Dadurch erhält das Kind alle Rechten und Pflichten, die mit der Immobilie verbunden sind. Sind die Kinder minderjährig, ist die Zustimmung beider Elternteile und die des Vormundschaftsgerichts nötig.
- Teilungsversteigerung:
Können sich die Ex-Eheleute nach der Scheidung nicht auf ein Vorgehen und die künftige Nutzung der Immobilie einigen, kann jede im Grundbuch eingetragene Partei beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Haus wird öffentlich versteigert. Nach Abzug aller Kosten wird der Erlös an die geschiedenen Ehepartner ausgezahlt.
Achtung: Bei Versteigerungen werden Immobilien häufig unter dem Marktwert verkauft. So kann eine Teilungsversteigerung erhebliche finanzielle Einbußen bedeuten und sollte möglichst vermieden werden.
Zusammenfassung: Das passiert nach einer Trennung mit dem Hauskredit
Zusammengefasst gibt es bei einer Scheidung mit Immobilienkredit drei mögliche Szenarien:
1. Ein Ex-Partner übernimmt den Hauskredit allein.
Vorteile:
- Immobilie bleibt im Besitz und kann weiterhin selbst bewohnt oder vermietet werden
- (Finanzielle) Unabhängigkeit vom Ex-Partner
- Eindeutige Klärung der finanziellen Verhältnisse durch Schuldhaftentlassung
Nachteile:
- Zustimmung der Bank nötig
- Evtl. neuer Kreditvertrag und Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung für altes Darlehen
- Erneute Bonitätsprüfung des alleinigen Kreditnehmers
2. Beide Partner zahlen den Kredit weiterhin gemeinsam ab.
Vorteile:
- Immobilie bleibt im Besitz beider Ex-Partner und kann vermietet oder selbst bewohnt werden
- Kein bürokratischer Aufwand
- Keine Zusatzkosten
Nachteile:
- Abhängigkeit vom Ex-Partner
- Mögliche Streitigkeiten
3. Beide Ex-Partner zahlen den Kredit vorzeitig und komplett zurück.
Vorteile:
- Erlös aus Immobilienverkauf kann für Sondertilgung des Kredits genutzt werden
- (Finanzielle) Unabhängigkeit vom Ex-Partner
- Kein Konfliktpotential mit dem Ex-Partner
Nachteile:
- Verlust des Hauses
- Zustimmung der Bank nötig
- Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank
- Hohe finanzielle Belastung
Scheidung und Immobilienkredit: Ehevertrag für mehr Sicherheit
Um im Falle einer Trennung oder Scheidung unschöne Szenarien und Streitigkeiten zu vermeiden, haben Sie die Möglichkeit, einen Ehevertrag aufzusetzen. So können Sie bereits vor der Eheschließung festlegen, was im Falle einer Scheidung mit der gemeinsam finanzierten Immobilie geschehen soll.
Ein Ehevertrag kann folgende Fragen beantworten:
- Wer behält bei einer Scheidung das Haus?
- Welche Ausgleichszahlungen sind dafür zu leisten?
- Wie werden andere Vermögenswerte aufgeteilt?
Dieses Verfahren wird als einvernehmliche Gütertrennung bezeichnet. Zusätzlich können Vereinbarungen zu Unterhaltszahlungen und Sorgerecht festgehalten werden.
Wenn es keinen Ehevertrag gibt und sich die ehemaligen Partner bei einer Scheidung nicht einig werden, findet der Zugewinnausgleich Anwendung. Sofern nicht anders vereinbart, leben Eheleute in einer Zugewinngemeinschaft. Das heißt, beide Partner behalten ihr eigenes Vermögen.
Als gemeinsames Vermögen gelten nur gemeinsam in der Ehe erworbene Güter, wie beispielswiese ein Haus. Mit dem Ende der Ehe endet auch die Zugewinngemeinschaft. Indem der Vermögenszuwachs während der Ehe berechnet wird, kommt es zu einem Zugewinnausgleich: Wer den höheren Zugewinn erzielt hat, muss die Hälfte seines Überschusses an den Partner abtreten.
FAQs
Wer zahlt bei einer Scheidung den Immobilienkredit?
Eine Scheidung hat keinen Einfluss auf Ihren Immobilienkredit. Zahlen muss, wer im Vertrag steht.
Kann ich bei einer Scheidung aus dem gemeinsamen Hauskredit aussteigen?
Ja, eine Schuldhaftentlassung ist möglich, sofern Ihre Bank zustimmt. Eine Verpflichtung zur Zustimmung besteht nicht.
Kann ich einen Hauskredit bei einer Trennung allein übernehmen?
Ja, das ist möglich, wenn das Kreditinstitut zustimmt und Ihre Bonität weiterhin gewährleistet ist.
Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?
Eigentümer des Hauses ist, wer im Grundbuch steht. Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, sind verschiedene Szenarien möglich. Womöglich ist der Besitz des Hauses in einem Ehevertrag geregelt, Sie zahlen Ihren Partner aus, oder es kommt zu einer Teilungsversteigerung.
Wie wird der Wert einer Immobilie bei einer Scheidung ermittelt?
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