Hauskredit nach Trennung allein übernehmen: Geht das?
- Hintergründe und Rechtliches
- Handlungsmöglichkeiten
- Häufige Fragen
Besteht bei einer Scheidung noch ein gemeinsamer Immobilienkredit, kann es kompliziert werden. Erfahren Sie hier, welche Rechte, Pflichten und Optionen Sie haben.
Inhaltsverzeichnis
Befindet sich ein Paar in Scheidung oder Trennung, ändert sich in Bezug auf das Haus und den Immobilienkredit rechtlich gesehen erstmal nichts: Immobilienbesitzer ist weiterhin, wer im Grundbuch steht, und auch laufende Darlehensverträge bleiben unberührt.
Ob sich ein Paar trennt, scheiden lässt oder einer der Partner aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, spielt für den Darlehensvertrag keine Rolle.
Wer einen Kreditvertrag unterschrieben hat, bleibt Schuldner bei der Bank. Das heißt, beide Ehepartner müssen den Kredit weiterhin zahlen, sofern beide unterschrieben haben. In diesem Fall haften auch beide Ex-Partner für den Kredit.
Von welcher Person die Bank die vereinbarten Raten beansprucht, ist ihr überlassen. Auf ein Splittung der Raten zwischen den Eheleuten muss sich die Bank nicht einlassen. Sie hat das Recht, den vollen Betrag von einem der Vertragspartner einzufordern
Hat hingegen nur eine Person für den Immobilienkredit unterschrieben und zahlt den Hauskredit allein, ist bei einer Scheidung auch nur diese Person dazu verpflichtet, die Schulden abzubezahlen und für den Kredit zu haften.
Haben Sie gemeinsam mit Ihrem Partner einen Hauskredit aufgenommen und lassen sich nun scheiden, gibt es mehrere Möglichkeiten mit der Situation umzugehen. Welche Optionen für Sie sinnvoll sind, hängt von verschieden Faktoren ab, zum Beispiel:
Zusammengefasst gibt es bei einer Scheidung mit Immobilienkredit drei mögliche Szenarien:
Vorteile | Nachteile |
---|---|
Immobilie bleibt im Besitz und kann weiterhin selbst bewohnt oder vermietet werden | Zustimmung der Bank nötig |
(Finanzielle) Unabhängigkeit vom Ex-Partner | Eventuelle neuer Kreditvertrag und Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung für das alte Darlehen |
Eindeutige Klärung der finanziellen Verhältnisse durch Schuldhaftentlassung | Erneute Bontiätsprüfung des allleinigen Kreditnehmers |
Vorteile | Nachteile |
---|---|
Immobilie bleibt im Besitz beider Ex-Partner und kann vermietet oder selbst bewohnt werden | Abhängigkeit vom Ex-Partner |
Kein bürokratischer Aufwand | Mögliche Streitigkeiten |
Keine Zusatzkosten |
3. Beide Ex-Partner zahlen den Kredit vorzeitig und komplett zurück
Vorteile | Nachteile |
---|---|
Erlös aus Immobilienverkauf kann für Sondertilgung des Kredits genutzt werden | Verlust des Hauses |
(Finanzielle) Unabhängigkeit vom Ex-Partner | Zustimmung der Bank nötig |
Kein Konfliktpotential mit dem Ex-Partner | Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank |
Hohe finanzielle Belastung |
Abhängig davon, was Sie und Ihr Ex-Ehepartner wollen und ob Sie finanziellen Spielraum haben, gibt es verschiedene Handlungsmöglichkeiten. Im besten Fall sind Sie sich mit Ihrem Ex-Ehepartner über das Vorgehen einig und beziehen die Bank frühzeitig mit ein. Um Änderungen im Darlehensvertrag vorzunehmen, bedarf es nämlich der Zustimmung aller Parteien. Nicht nur die Ex-Eheleute müssen einverstanden sein, sondern auch der Kreditgeber.
Diese Optionen gibt es bei einer Scheidung mit Immobilienkredit:
Einer der Ex-Ehepartner möchte das Haus behalten und nach der Scheidung weiterhin dort wohnen. Er kauft dem Partner dessen Anteil an der Immobilie ab. Die Höhe der Auszahlung wird anhand einer Immobilienbewertung ermittelt. Für einen laufenden Hauskredit muss eine bestehende Restschuld abgezogen werden. Denken Sie auch daran, den Grundbucheintrag zu ändern und den Kredit umzuschreiben.
ACHTUNG: Möchte eine Person aus einem gemeinsamen Kredit aussteigen, ist von einer Schuldhaftentlassung oder einem Schuldnerwechsel die Rede. Meist wird das laufende Darlehen nicht angepasst, sondern durch eine neue Finanzierungsvereinbarung ersetzt. Das kann zusätzliche Kosten verursachen. Stellen Sie sicher, dass Sie für einen neuen Kredit die passenden Unterlagen für die Baufinanzierung parat haben.
Keiner der Ex-Partner möchte das Haus behalten, beide ziehen aus. In diesem Fall können Sie das Haus verkaufen und den Erlös teilen. Beachten Sie, dass der Immobilienkredit vor dem Verkauf noch abbezahlt werden muss. Hierzu ist ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank nötig. Stimmen beide Ex-Partner zu, ist der Hausverkauf schon im Trennungsjahr möglich. Nach Ablauf des Trennungsjahrs können beide Ex-Partner den Verkauf des Hauses einfordern. Weigert sich einer der Ex-Partner, kann geklagt werden. Die Entscheidung liegt dann beim Gericht.
Keiner der Ex-Partner möchte weiter im Haus wohnen, aber Sie wollen Eigentümer bleiben? In diesem Fall können Sie die Immobilie vermieten. Die Mieteinnahmen nutzen Sie, um den Kredit zu tilgen. So sparen Sie sich Änderungen im Grundbuch, können das Darlehen weiter abzahlen und müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Wenn nach Abzug der regelmäßigen Kosten noch Geld aus den Mieteinnahmen übrig bleibt, machen beide Ex-Partner womöglich sogar Gewinn. Voraussetzung hierfür ist aber eine Einigung mit dem Ex-Partner: Denken Sie auch daran, im Vorfeld abzuklären, wer für Mietersuche, Reparaturen, Abrechnungen, etc. verantwortlich ist.
Diese Regelung setzt voraus, dass das Haus in zwei baulich voneinander getrennte Einheiten geteilt werden kann. Jeder Ex-Partner erhält das Wohnrecht für einen Teil des Hauses. Ob Sie Ihren Teil selbst bewohnen oder vermieten, können Sie frei entscheiden. Bedingung hierfür ist die Zustimmung beider Ex-Partner sowie eine notariell beglaubigte Teilungserklärung.
Sie können die komplette Immobilie oder Ihren Anteil auf gemeinsame Kinder übertragen. Dadurch erhält das Kind alle Rechten und Pflichten, die mit der Immobilie verbunden sind. Sind die Kinder minderjährig, ist die Zustimmung beider Elternteile und die des Vormundschaftsgerichts nötig.
Können sich die Ex-Eheleute nach der Scheidung nicht auf ein Vorgehen und die künftige Nutzung der Immobilie einigen, kann jede im Grundbuch eingetragene Partei beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Haus wird öffentlich versteigert. Nach Abzug aller Kosten wird der Erlös an die geschiedenen Ehepartner ausgezahlt.
ACHTUNG: Bei Versteigerungen werden Immobilien häufig unter dem Marktwert verkauft. So kann eine Teilungsversteigerung erhebliche finanzielle Einbußen bedeuten und sollte möglichst vermieden werden.
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Um im Falle einer Trennung oder Scheidung unschöne Szenarien und Streitigkeiten zu vermeiden, haben Sie die Möglichkeit, einen Ehevertrag aufzusetzen. So können Sie bereits vor der Eheschließung festlegen, was im Falle einer Scheidung mit der gemeinsam finanzierten Immobilie geschehen soll und so verhindern, dass Sie ggf. den Hauskredit allein übernehmen müssen.
Ein Ehevertrag kann folgende Fragen beantworten:
Dieses Verfahren wird als einvernehmliche Gütertrennung bezeichnet. Zusätzlich können Vereinbarungen zu Unterhaltszahlungen und Sorgerecht festgehalten werden.
Wenn es keinen Ehevertrag gibt und sich die ehemaligen Partner bei einer Scheidung nicht einig werden, findet der Zugewinnausgleich Anwendung. Sofern nicht anders vereinbart, leben Eheleute in einer Zugewinngemeinschaft. Das heißt, beide Partner behalten ihr eigenes Vermögen.
Als gemeinsames Vermögen gelten nur gemeinsam in der Ehe erworbene Güter, wie beispielswiese ein Haus. Mit dem Ende der Ehe endet auch die Zugewinngemeinschaft. Indem der Vermögenszuwachs während der Ehe berechnet wird, kommt es zu einem Zugewinnausgleich: Wer den höheren Zugewinn erzielt hat, muss die Hälfte seines Überschusses an den Partner abtreten.
Eine Scheidung hat keinen Einfluss auf Ihren Immobilienkredit. Zahlen muss, wer im Vertrag steht.
Ja, eine Schuldhaftentlassung ist möglich, sofern Ihre Bank zustimmt. Eine Verpflichtung zur Zustimmung besteht nicht.
Ja, den Hauskredit können Sie im Falle einer Trennung allein übernehmen, wenn das Kreditinstitut zustimmt und Ihre Bonität weiterhin gewährleistet ist.
Eigentümer des Hauses ist, wer im Grundbuch steht. Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, sind verschiedene Szenarien möglich. Womöglich ist der Besitz des Hauses in einem Ehevertrag geregelt, Sie zahlen Ihren Partner aus, oder es kommt zu einer Teilungsversteigerung.
Für die Ermittlung des Immobilienwerts wird ein Gutachter beauftragt. Erste Anhaltspunkte bietet Ihnen unser Immobilienwert-Rechner.
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