Grundbucheintrag: Kosten, Ablauf, Dauer
In Deutschland muss ein Notar den Immobilienkauf begleiten und beglaubigen. Alles Infos zu den Kosten eines Grundbucheintrags und was Sie sonst noch beachten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 13.10.2025
- Die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung betragen in der Regel 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises.
- Im Grundbucheintrag wird festgehalten, wenn sich Besitzverhältnisse, Grundschulden und eingetragene Wohnrechte ändern.
- Erst nachdem der Grundbucheintrag vorgenommen wurde, ist der Käufer auch offiziell neuer Eigentümer der Immobilie.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist ein Grundbucheintrag?
- Was kostet ein Grundbucheintrag?
- Grundbuchkosten bei Hauskauf und Umschuldung
- Wer zahlt die Grundbuchkosten?
- Wie kann ich Kosten beim Grundbucheintrag sparen?
- Ablauf des Grundbucheintrags: Schritt für Schritt
- Die Rangfolge der Grundbucheintragungen
- Grundbucheintrag: Fragen und Antworten
Was ist ein Grundbucheintrag?
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das von den zuständigen Amtsgerichten im Bezirk des Grundstücks geführt wird. Im Grundbucheintrag werden Grundstücke einschließlich aller Rechte, Kaufverträge und Belastungen registriert.
Nach § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) muss jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt erhalten. Im Grundbucheintrag wird ebenso festgehalten, wenn sich Besitzverhältnisse, Grundschulden und eingetragene Wohnrechte ändern.
Was kostet ein Grundbucheintrag?
- In der Regel belaufen sich die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung auf etwa 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises.
- Die Gebühren für notarielle Leistungen und Grundbuchkosten sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
- Grundlage ist stets der Geschäftswert, d. h. bei Eigentumsübertragungen meist der Kaufpreis oder Verkehrswert, bei Grundschuldrechten der Betrag der Grundschuld.
Dabei entfallen typischerweise etwa 1 % auf notarielle Leistungen (Beurkundung, Entwurf, Verwaltung) und 0,5 % auf die Grundbuchkosten (Eintragungen, Löschungen etc.).
👉 Diese Prozentsätze sind Orientierungshilfen. Der tatsächliche Satz kann abweichen, da zusätzliche Besonderheiten (z. B. umfangreiche Lasten, Rechte Dritter, Rangbestätigungen, Sondervereinbarungen) Einfluss auf die Kosten haben.
Grundbuchkosten bei Hauskauf und Umschuldung
Die Art des Grundbucheintrages bestimmt die Kosten. Zu unterscheiden sind die ...
- ... Kosten eines Grundbucheintrages beim Hauskauf
- ... Kosten eines Grundbucheintrages bei der Umschuldung
Kosten eines Grundbucheintrages beim Hauskauf: Beispielrechung
Kauf eines Hauses für 400.000 Euro. Einzutragende Grundschuld über 200.000 Euro, Abwicklung über ein Notaranderkonto
| Leistung Notar | Notarkosten | Leistung Grundbuch | Grundbuchkosten |
|---|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | 1.570 € | Auflassungsvormerkung eintragen | 392,50 € |
| Vollzugstätigkeiten | 392,50 € | Eigentumsumschreibung | 785,00 € |
| Betreuungsgebühr | 392,50 € | Grundschuld eintragen | 435,00 € |
| Notaranderkonto | 785,00 € | 435,00 € | |
| Beurkundungsgebühr Grundschuld | 435,00 € | Auflassungsvormerkung löschen | 25,00 € |
| Notarkosten ohne MwSt. | 3.575,00 € | ||
| 19 % MwSt. | 679,25 € | ||
| Gesamtkosten Notar | 4.254,25 € | Gesamtkosten Grundbucheintrag | 1.612,50 € |
| GESAMTKOSTEN NOTAR UND GRUNDBUCH: 5.866,75 € | |||
Die Gesamtkosten für Notar und Grundbucheintrag in Höhe von 5.866,75 Euro entsprechen rund 1,47 Prozent der Kaufsumme.
👉 Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto geringer die Grundschuld und die damit anfallenden Gebühren!
Kosten eines Grundbucheintrages bei der Umschuldung: Beispielrechung
Wenn Sie nach Ablauf der Zinsbindung zum Beispiel bei einer Anschlussfinanzierung den Kreditgeber wechseln, findet eine sogenannte Umschuldung statt. Hierfür fallen ebenfalls Grundbuchkosten an, die sich am Wert der Grundschuld von 200.000 Euro orientieren.
| Leistung Notar | Notarkosten | Leistung Grundbuch | Grundbuchkosten |
|---|---|---|---|
| Unterschriftsbeglaubigung | 70 € | Abtretungserklärung eintragen | 217,,50 € |
| 19 % MwSt. | 13,30 € | ||
| Gesamtkosten Notar | 83,30 € | Gesamtkosten Grundbucheintrag | 217,50 € |
| GESAMTKOSTEN NOTAR UND GRUNDBUCH: 303,80 € | |||
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Wer zahlt die Grundbuchkosten?
Die Grundbuchkosten werden in der Regel (ebenso wie die Notarkosten) vom Käufer der Immobilie getragen. Das ist in Deutschland üblich und wird meist auch so im Kaufvertrag festgelegt. Dazu gehören die Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie für die Eintragung der Grundschuld, falls der Käufer ein Darlehen aufnimmt.
Es ist jedoch ratsam, den Kaufvertrag genau zu prüfen, da in Einzelfällen auch andere Vereinbarungen getroffen werden können.
Wie kann ich Kosten beim Grundbucheintrag sparen?
Die Gebühren für den Notar und die Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Trotzdem gibt es einige Sparmöglichkeiten:
- Erwerben Sie bei einem Neubau ggf. das Grundstück separat. Ein unbebautes Grundstück ist deutlich günstiger als eines mit Immobilie.
- Eventuell können Sie auf ein Notaranderkonto verzichten. Legen Sie stattdessen die Zahlungsbedingungen verbindlich im Kaufvertrag fest, was der Notar ohne zusätzliche Kosten überwacht.
- Auch eine kostenpflichtige Auflassungsvormerkung ist nicht immer erforderlich. Wenn Sie Ihr Haus an eine Person aus der Familie oder dem Freundeskreis verkaufen, können Sie darauf ggf. verzichten.
- Bei einer Umschuldung können Sie zudem durch eine Grundschuldabtretung viel Geld sparen. Dabei überträgt die bisherige Bank die Grundschuld auf die neue Bank. In diesem Fall sind die Kosten viel günstiger, da keine Gebühren für die Löschung und Neueintragung der Grundschuld anfallen.
Ablauf des Grundbucheintrags: Schritt für Schritt
Der Eintrag ins Grundbuch ist formal und streng geregelt. Der typische Ablauf sieht so aus:
1. Kaufvertragsentwurf & Verhandlungen
Die Vertragsparteien (Käufer, Verkäufer) einigen sich über den Kaufvertrag und übergeben dem Notar die Vertragsinhalte
2. Notarielle Beurkundung
Der Notar prüft die Unterlagen, erstellt den Kaufvertrag, liest ihn in Anwesenheit der Parteien vor und lässt ihn notariell beurkunden.
3. Weiterleitung an Grundbuchamt & Antrag auf Auflassungsvormerkung
Der Notar leitet den Antrag auf Grundbuchänderung bzw. Eigentumsumschreibung an das zuständige Grundbuchamt weiter. Häufig wird zugleich eine Auflassungsvormerkung eingetragen, damit der Verkäufer das Grundstück nicht erneut verkaufen kann.
4. Prüfung durch Grundbuchamt
Das Grundbuchamt prüft die formellen und materiellen Voraussetzungen (z. B. Vollständigkeit der Urkunden, Lastenfreiheit, Rangverhältnisse, Löschungsbewilligungen).
5. Eintragungen im Grundbuch
- Eigentumsumschreibung
- ggf. Löschung von Einträgen
- ggf. Bestellung von Grundschulden
- ggf. Eintragung von Rechten Dritter (z. B. Wegerechte, Nießbrauch)
- ggf. Rangbestätigungen
6. Mitteilungen & Bescheide
Nach dem Eintrag informiert das Grundbuchamt alle Beteiligten (Notar, Eigentümer, Banken etc.).
7. Übergang der Besitzrechte
Rechtlich gilt der Eigentumswechsel erst mit Eintragung. Der Käufer hat danach vollständige Rechte.
Die Rangfolge der Grundbucheintragungen
Erst nachdem der Grundbucheintrag vorgenommen wurde, ist der Käufer auch ganz offiziell neuer Eigentümer der Immobilie. Gleichzeitig erhält die Bank, über die er ein Darlehen erhalten hat, bestimmte Rechte. Dabei kommt es vor allem auf die eingetragene Rangfolge an:
- Grundschuld ersten Ranges: Die Bank, die das Hauptdarlehen zur Finanzierung der Immobilie gewährt, wird als erster Gläubiger ins Grundbuch eingetragen. Kommt es zu einer Zahlungsunfähigkeit und im weiteren Verlauf zu einer Zwangsversteigerung, erhält sie vorrangig die Erlöse zwecks Tilgung der Restschulden.
- Nachrangige Einträge: Weitere Gläubiger werden nachrangig behandelt und erhalten erst dann Gelder aus der Veräußerung, wenn das an erster Stelle stehende Institut ausbezahlt wurde.
Grundbucheintrag: Fragen und Antworten
Akkordeon öffnen/schließen An wen muss ich die Kosten für den Grundbucheintrag zahlen?
Zahlung über den Notar
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags stellt üblicherweise der Notar eine Gesamtrechnung aus. Diese umfasst:
- Notargebühren (Beurkundung, Anträge, Betreuung usw.)
- Grundbuchkosten (für Eintragungen, Löschungen, Vormerkungen)
- ggf. Auslagen (Kopien, Porto etc.)
Der Notar sammelt das Geld ein und führt den Grundbuchkostenanteil direkt an das zuständige Grundbuchamt ab. Für Sie als Käufer bedeutet das: eine einzige Zahlung – an den Notar.
Direkte Zahlungsaufforderung des Grundbuchamts
In manchen Fällen kann das Grundbuchamt selbst eine Kostenrechnung an den Eigentümer oder Antragsteller senden.
Dann überweisen Sie den Betrag direkt an die Gerichtskasse (Verwendungszweck und Kontodaten stehen im Kostenbescheid). Das ist aber eher die Ausnahme.
👉 Bewahren Sie die Notarrechnung bzw. den Kostenbescheid gut auf – sie dient als Nachweis für die geleistete Zahlung und ist steuerlich relevant, z. B. bei Vermietungsobjekten (als Anschaffungsnebenkosten oder Finanzierungskosten).
Akkordeon öffnen/schließen Kaufpreis oder Geschäftswert – wonach richten sich die Kosten für die Eintragung im Grundbuch?
Die Kosten für die Änderung im Grundbuch hängen meistens vom Kaufpreis der Immobilie ab – also von dem Betrag, den Käufer und Verkäufer vereinbart haben.
Dieser Kaufpreis zeigt den tatsächlichen Wert der Immobilie und wird deshalb zur Berechnung der Notar- und Gerichtskosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verwendet.
Bei Schenkungen oder Erbschaften ist es anders: Da es hier keinen Kaufpreis gibt, werden die Gebühren nach dem Geschäftswert berechnet.
Akkordeon öffnen/schließen Wann erfolgt der Grundbucheintrag?
Der Grundbucheintrag erfolgt nach dem Notartermin, bei dem der Kaufvertrag vom Notar beglaubigt wird.
Ein Grundbucheintrag wird neben einem üblichen Hauskauf notwendig bei:
- Änderungen der Grundstücksdaten
- Schenkung oder Erbschaft, bei der Eigentum überschrieben wird
- einem Wechsel des Gläubigers
Sobald der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt wurden, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für den Grundbucheintrag benötigt wird.
Bis der Grundbucheintrag vollzogen oder geändert wurde, können allerdings einige Wochen, manchmal sogar Monate, vergehen. Dies muss kein Grund zur Besorgnis sein: Die Immobilie ist per Auflassungsvormerkung bereits für den (neuen) Eigentümer gesichert. Mit dem Grundbucheintrag ist dann der Kauf besiegelt und das Eigentum geht über auf den neuen Besitzer.
Akkordeon öffnen/schließen Wie sieht ein Grundbucheintrag aus?
Ein Grundbuch besteht immer aus Grundbuchblättern, die wie folgt aufgebaut sind:
- Titelblatt
- Bestandsverzeichnis
- Erste Abteilung (Eigentumsverhältnisse)
- Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen)
- Dritte Abteilung (Hypotheken, Grundschulden)
Das Bestandsverzeichnis beschreibt Größe und Lage des Grundstücks sowie die genaue Bezeichnung des Flurstücks. Grundlage für die Daten liefert das Katasteramt, das Grundstücke vermisst. Daran anschließend enthält der Grundbucheintrag die drei folgenden Abteilungen:
Abteilung 1: Hier werden die generellen Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie oder an einem Grundstück festgehalten. Zudem können Sie nachlesen, wann Eigentümerwechsel stattgefunden haben.
Abteilung 2: Hier werden alle Rechte und Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte notiert. Dazu zählen
- die Reallast (das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu erhalten, z. B. Wegerechte),
- das Vorverkaufsrecht,
- der Nießbrauch oder
- das Erbbaurecht.
Zwangsversteigerungsvermerke und Insolvenzvermerke zählen zu den möglichen Beschränkungen, die – sofern vorhanden – ebenfalls hier abgebildet werden.
Abteilung 3: Hier werden Grundpfandrechte verzeichnet. Ein eingetragenes Grundpfandrecht gibt der Bank die Möglichkeit, die Immobilie versteigern zu lassen, sobald der Schuldner seine Schulden nicht mehr bedienen kann.
Abteilung 3: Hier werden Grundpfandrechte verzeichnet. Ein eingetragenes Grundpfandrecht gibt der Bank die Möglichkeit, die Immobilie versteigern zu lassen, sobald der Schuldner seine Schulden nicht mehr bedienen kann.
Akkordeon öffnen/schließen Wer erhält Einsicht ins Grundbuch? Was kostet das?
Wer das Grundbuch für ein Grundstück einsehen möchte, muss laut § 12 der Grundbuchordnung ein „berechtigtes Interesse“ haben. Kaufinteressenten benötigen hierfür meist eine Vollmacht des Eigentümers. Darüber hinaus haben auch Notare, Gläubiger, Gutachter und mitunter sogar die Presse ein solches berechtigtes Interesse. Die Entscheidung, wer den jeweiligen Grundbucheintrag einsehen darf, liegt im Ermessen des Rechtspflegers beim jeweiligen Grundbuchamt.
Wenn Sie ein Grundbuch einsehen und einen einfachen Auszug erhalten möchten, zahlen Sie dafür je nach Bundesland meist acht bis zehn Euro. Die meisten Grundbücher können inzwischen auch online eingesehen werden. Die Einsichtnahme ist aber auch hierfür mit Kosten verbunden. Die jeweiligen Gebühren sind auf der entsprechenden Webseite der Landesportale einsehbar.
Akkordeon öffnen/schließen Kann ein Grundbucheintrag auch ohne Notar erfolgen?
Beim Grundbucheintrag ist ein Notar gesetzlich vorgeschrieben, um die Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen zu gewährleisten. Auch bei bei Schenkungen oder Erbschaften ist eine notarielle Beurkundung zwingend notwendig.
Akkordeon öffnen/schließen Was passiert, wenn der Grundbucheintrag fehlt?
Ohne Eintragung ist der Käufer nicht rechtlich Eigentümer der Immobilie, selbst wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist. Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Eigentumserwerb rechtskräftig (§ 873 BGB).
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