Hauskredit: Finanzierung Hauskauf oder -bau
Was man unter einem Hauskredit versteht, wie er funktioniert und auf was Sie achten müssen.
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 02.04.2026/ 🕒 Lesezeit: 3 Min.
- Ein Hauskredit finanziert den Kauf oder Bau einer Immobilie und wird durchschnittlich innerhalb von 25 bis 30 Jahren zurückgezahlt.
- Wichtig sind genügend Eigenkapital, eine gute Bonität und tragbare Monatsraten.
- Eine passende Laufzeit und Zinsbindung sichern langfristige Planung.
Artikel erstellt von
Christiane Ziemen
Schwäbisch Hall-Redaktion
Was ist ein Hauskredit?
Hauskredit wird oft als Synonym für eine Baufinanzierung verwendet, also die Finanzierung eines Hauskaufs oder -baus zum Beispiel über ein Annuitätendarlehen oder mithilfe eines Bausparvertrages.
Welche Form der Baufinanzierung auch gewählt wird: In der Regel zahlt der Kreditnehmer nach dem Erhalt des Hauskredits regelmäßig eine bestimmte Rate an den Kreditgeber zurück. Die Rate besteht dann aus den Zinsen und der Tilgung. Dabei werden Zins- und Tilgungssatz vor Vertragsabschluss festgelegt.
Die Rückzahlung per Raten läuft über einen bestimmten, vorher vereinbarten Zeitraum. Ist der Hauskredit innerhalb dieses Zeitraumes nicht vollständig zurückgezahlt, benötigt der Kreditnehmer meist eine Anschlussfinanzierung.
Hauskredit mit Schwäbisch-Hall: Ihre Vorteile
Hauskredit: Wie viel Kredit bekomme ich?
Wie hoch der Kredit für einen Hauskauf ist, den Sie von Ihrem Finanzierungspartner bekommen, hängt von mehreren Faktoren ab. Die wichtigsten Größen sind aber:
- die Höhe des Eigenkapitals
- das verfügbare, monatliche Nettoeinkommen
Kredit für Hauskauf: Eigenkapital
Zum Eigenkapital zählen die Finanzmittel, über die Sie selbst frei verfügen, wie zum Beispiel Barvermögen, Ersparnisse oder Wertpapiere. Im Allgemeinen gilt für die Erlangung eines Hauskredits ein notwendiges Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten. Diese können noch einmal rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Empfohlen wird daher ein Eigenkapitalanteil von 30 bis 35 Prozent der gesamten Kaufkosten.
Mit unserer Checkliste Hauskauf und Nebenkosten (PDF) behalten Sie alle Kosten im Blick.
Hauskredit: Maximale Höhe
Eigentlich ist die Frage, wie viel Hauskredit Sie bekommen, nur individuell zu beantworten. Als Faustformel gilt aber: monatliches Nettoeinkommen x 110 = höchstmöglicher Darlehensbetrag. Bei einem Monats-Nettoeinkommen von 2.500 Euro ist also ein Hauskredit von maximal 275.000 Euro realistisch.
Dabei muss das Nettoeinkommen nicht nur aus dem Nettolohn oder -gehalt bestehen. Auch Mieteinnahmen, Hinterbliebenenrenten, Kindergeld oder Kapitalerträge zählen dazu.
Umgekehrt zur maximalen Darlehenshöhe sollten Sie sich bei einem Hauskredit die Frage stellen: Wie viel Geld sollte ich zur Rückzahlung des Hauskredits monatlich zur Verfügung haben? Auch hier gibt es eine Faustregel: Die Monatsrate für die Rückzahlung des Hauskredits sollte 35 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen.
Einnahmen, Ausgaben, Eigenkapital, Laufzeit, Kosten:
In 4 Schritten zum Hauskredit
Schritt 1: Termin vereinbaren
Fordern Sie über unser Online-Formular einen Beratungstermin an. Wir rufen Sie anschließend an und vereinbaren mit Ihnen einen Termin für ein persönliches Beratungsgespräch mit einem unserer Heimatexperten in Ihrer Nähe.
Schritt 2: Beratungstermin vorbereiten
Berechnen Sie Ihre maximale Obergrenze für die Höhe Raten ihres Hauskredit mit unserem Haushaltsrechner. Idealerweise bringen Sie alle notwendigen Unterlagen mit ins Beratungsgespräch. Welche Unterlagen das sind, können Sie über unser Checklisten-Tool herausfinden.
Schritt 3: Beraten lassen
Im persönlichen Gespräch klärt unser Heimatexperte Ihre offenen Fragen und unterbreitet Ihnen ein speziell auf Sie zugeschnittenes Finanzierungsangebot. Das Beratungsgespräch können Sie vor Ort oder per Video durchführen.
Schritt 4: Kreditantrag stellen
Wenn alle erforderlichen Unterlagen vorhanden, die Sicherheiten geklärt und die Unterschriften geleistet sind, geht Ihr Kreditantrag zur Prüfung an uns. Nach positivem Bescheid wird das gewünschte Darlehen an Sie ausgezahlt.
Hauskredit: Fragen und Antworten
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Um eine seriöse Summe für Ihr Bauspardarlehen zu ermitteln, sollten Sie zuerst einen Kassensturz vornehmen. Dabei stellen Sie Ihre Einkünfte und die Ausgaben gegenüber und berechnen so Ihren ungefähren Kreditrahmen. Nutzen Sie dafür gern unseren Online-Haushaltsrechner. Oder Sie laden sich unsere Einnahmen-Ausgaben-Übersicht als PDF herunter.
Beachten Sie: Die genaue Summe und die Konditionen hängen von vielen Faktoren ab, die Sie nur im Gespräch mit dem Kredit gebendem Institut klären können. Lesen Sie dazu gern auch unseren umfassenden Artikel zur Baufinanzierung.
Kredit für Hauskauf berechnen: Formel zur Berechnung
Wer mehr als nur einen Daumenwert für die Höhe seines Hauskredits haben möchte, der benötigt dafür folgende Angaben:
- Maximaler Monatsbetrag, der für die Rückzahlung des Baudarlehens zur Verfügung steht
- Höhe des vereinbarten Zinssatzes (in Prozent) für die Bauzinsen
- Höhe des vereinbarten Tilgungssatzes (in Prozent)
Daraus ergibt sich dann folgende Formel:
Monatsbetrag x 12 Monate x 100
------------------------------------ = Kredit
proz. Zinssatz x proz. Tilgung
Dazu ein konkretes Rechenbeispiel: Angenommen, Ihnen stehen im Monat 750 Euro zur Verfügung. Die Baufinanzierung wurde mit einem Sollzinssatz von 2,5 Prozent und einer Tilgung von 3 Prozent abgeschlossen. Daraus ergibt sich folgender Betrag:
750 Euro x 12 Monate x 100
----------------------------- = 120.000 Euro
2,5 Prozent x 3,0 Prozent
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Die Frage, wie viel Sie ein Hauskredit im Endeffekt kostet, hängt maßgeblich von drei Faktoren ab:
- von der Höhe des Zinssatzes
- von der Laufzeit der Zinsbindung
- von der Höhe des Tilgungssatzes
Für die Bereitstellung des Hauskredits zahlen Sie als Darlehensnehmer Zinsen an das geldgebende Institut. Wie hoch diese Zinsen sind, wird über den Zinssatz geregelt. Gleich beim Abschluss des Hauskredits wird dieser Zinssatz auf Basis der aktuellen Bauzinsen für eine fest vereinbarte Laufzeit festgelegt.
Die Höhe des Zinssatzes orientiert sich unter anderem an der allgemeinen Entwicklung der Bauzinsen. Ein weiterer, sehr wichtiger Faktor ist aber auch die Dauer der Zinsfestschreibung, also wie lange Sie den vereinbarten Zinssatz zahlen. Grundsätzlich gilt: Bei längeren Laufzeiten ist der Zinssatz meist höher, bei kürzeren oftmals niedriger.
Welche Laufzeit die richtige ist, hängt von der persönlichen Finanzplanung ab und der Frage, ob tendenziell mit steigenden oder fallenden Zinsen zu rechnen ist.
Wer auf Nummer sicher gehen will, der wählt ein Volltilgerdarlehen. Das bedeutet, dass am Ende der vereinbarten Laufzeit die Darlehenssumme inklusive Zinsen vollständig zurückbezahlt wurde.
Entwicklung Bauzinsen
Private Wohnungsbaukredite
Mit dem Tilgungssatz legen Sie fest, wie viel Geld Sie von dem aufgenommenen Darlehen monatlich zurückzahlen. Was viele bei einem Hauskredit unterschätzen: Schon ein geringfügig höherer Tilgungssatz hat große Auswirkungen und spart eine Menge Kosten. Hier ein Vergleich der Kosten eines Hauskredites auf Basis eines Annuitätendarlehens über 100.000 Euro, Zinsbindung 20 Jahre, bei einem effektiven Sollzinssatz von 3,7 Prozent.
| Bestandteil des Baudarlehens | Tilgung 1 Prozent | Tilgung 2 Prozent | Tilgung 3 Prozent |
|---|---|---|---|
| monatliche Rate | 391,67 € | 475 € | 558,33 € |
| Summe der Ratenzahlungen | 94.000,80 € | 114.000 € | 133.999,20 € |
| enthaltene Zinsleistungen | 64.444,19 € | 54.889 € | 45.334,17 € |
| erbrachte Tilgungsleistung | 29.556,61 € | 59.111 € | 88.665,03 € |
| Restschuld nach Ablauf Sollzinsbindung | 70.443,39 € | 40.889 € | 11.334,97 € |
| rechnerische Gesamtlaufzeit* | 40 Jahre, 10 Monate | 28 Jahre | 21 Jahre, 9 Monate |
* bei einem angenommenen Sollzins von 4 Prozent nach Ablauf der ursprünglichen Sollzinsbindung
Zusätzlich empfehlen wir noch unsere Infos zum Thema Sondertilgung.
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Die Beantragung eines Baudarlehens will gut überlegt sein. Hier zeigen wir Ihnen in drei Schritten, worauf Sie bei einer soliden Hausfinanzierung achten sollten:
1. Kassensturz: Höhe des Hauskredits festlegen
- Machen Sie zuerst eine Aufstellung von Einnahmen und Ausgaben. Dafür steht Ihnen unser Online-Haushaltsrechner zur Verfügung. Ermitteln Sie dann das vorhandene Eigenkapital. Laden Sie sich dafür dieses PDF herunter.
- Nach der Bestimmung des monatlichen Budgets und des Eigenkapitals können Sie die Höhe Ihrer persönlichen Hausfinanzierung ermitteln. Kalkulieren Sie realistisch und planen Sie auch einen Spielraum mit ein. Unvorhergesehenes wie eine kaputte Geschirrspülmaschine oder ein Defekt am Auto sollten Sie nicht gleich in finanzielle Schwierigkeiten stürzen. Nutzen Sie dafür unseren Immobilienkauf-Budget-Rechner. Der sagt Ihnen, wie viel die Immobilie maximal kosten darf.
2. Chance auf Förderung nutzen
- Ob Neubau oder Gebrauchtimmobilie: Der Staat fördert energieeffiziente Maßnahmen mit Zuschüssen und vergünstigten Krediten, zum Beispiel über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Ausfuhrkontrolle und Wirtschaft (BAFA). Mithilfe der Förderung können Sie die Kosten Ihrer Hausfinanzierung reduzieren.
3. Art des Hauskredits wählen
Welche Form des Hauskredits ist die richtige? Das hängt ganz von der individuellen Finanzplanung des Darlehensnehmers ab. Hier die gängigsten Formen der Baufinanzierung:
- Bausparvertrag: Häufig ist nach dem Ablauf der Zinsfestschreibung noch eine Restschuld vorhanden, das Darlehen wurde also noch nicht vollständig getilgt. Dann braucht es eine Anschlussfinanzierung. Dafür bietet sich ein Bausparvertrag mit seinen günstigen und festen Konditionen an. Der Vorteil: In Zeiten steigender Zinsen und dem damit verbundenen Zinsänderungsrisiko können sich Bausparer den heutigen, günstigeren Zinssatz für die Zukunft sichern.
- Tilgungsaussetzungsdarlehen: Das Tilgungsaussetzungsdarlehen von Schwäbisch Hall setzt sich aus Sofortkredit und Bausparvertrag zusammen. Der Kredit wird direkt ausgezahlt und Sie zahlen nur die Zinsen. Die Tilgung wird ausgesetzt. Stattdessen wird ein Bausparvertrag in Höhe des Sofortkredits bespart. Ist dieser rund zur Hälfte bespart und weitere Voraussetzungen erfüllt, löst dieser den Sofortkredit ab. Dann wird das Bauspardarlehen in monatlichen Raten zurückgezahlt.
- Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist die am meisten verbreitete Darlehensform beim Hauskredit. Dabei wird eine feste jährliche Rückzahlungs-Rate über die gesamte Darlehenslaufzeit vereinbart. Diese Rate ist über die Dauer der gewählten Zinsbindung fix. Der monatliche Rückzahlungsbetrag setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich kontinuierlich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Im Anschluss können Sie beispielhaft ein Annuitätendarlehen nach Ihren persönlichen Bedürfnissen berechnen.
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Ob sich ein Paar trennt, scheiden lässt oder einer der Partner aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, spielt beim Hauskredit keine Rolle. Denn wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, bleibt Schuldner beim Darlehensgeber. Haben beide Ehepartner den Vertrag abgeschlossen, müssen auch beide weiterhin zahlen. In diesem Fall haften auch beide Ex-Partner für den Kredit.
Dabei muss sich der Darlehensgeber auf eine Aufteilung der Raten zwischen den Eheleuten nicht einlassen. Eine Bank hat zum Beispiel das Recht, den vollen Betrag von einem der Vertragspartner einzufordern. Hat dagegen nur eine Person für den Immobilienkredit unterschrieben, ist bei einer Scheidung auch nur diese Person verpflichtet, den Hauskredit zurückzuzahlen.
Eine Möglichkeit, um den Kredit abzulösen, wäre der Verkauf des Hauses. Doch dafür müsste man erst einmal den Wert der Immobilie ermitteln. Und dann gilt es, eventuell noch das Trennungsjahr oder eine Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten. Alle Optionen in Sachen Hauskredit bei einer Scheidung lesen Sie in unserem Artikel "Scheidung und Immobilienkredit: Was tun?".
Gute Beratung ist unverzichtbar
Sie suchen den passenden Hauskredit? Einen, der gute Konditionen bietet und gleichzeitig auf Ihre individuelle Finanzplanung angepasst ist? Unsere Heimatexperten sind jederzeit für Sie da, um mit Ihnen gemeinsam alle Optionen zu besprechen, offene Fragen zu klären und einen Finanzierungsplan auszuarbeiten, der zu Ihnen passt.
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