Immobilienbewertung: So wird der Wert Ihres Hauses ermittelt
- Die verschiedenen Bewertungsverfahren
- So funktionieren Bewertungsgutachten
- Kostenlose Online-Immobilienbewertung
Immobilienbewertung: So wird der Wert Ihres Hauses ermittelt
Was ist mein Haus oder meine Wohnung wert? Wir stellen die Verfahren vor, mit denen Immobilien professionell bewertet werden.
Das Wichtigste im Überblick
- Die wichtigste Größe bei der Immobilien-Wertermittlung ist der Verkehrswert.
- Es gibt unterschiedliche Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln.
- Die Kosten für ein Gutachten bei der Immobilienbewertung beginnen bei rund 700 Euro.
Inhaltsverzeichnis
- Wertermittlung einer Immobilie: der Verkehrswert
- Drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
- Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
- Welche Unterlagen benötige ich für ein Verkehrswertgutachten?
- Immobilie bewerten: Kurzgutachten oder Vollgutachten?
- Was kostet ein Gutachten für ein Haus?
- Online-Immobilienbewertung in nur 3 Schritten
- Immobilienbewertung jetzt starten
- Fragen & Antworten zum Immobilienwert-Rechner
- Fragen & Antworten rund um die Immobilienbewertung
Wertermittlung einer Immobilie: der Verkehrswert
Der Verkehrswert ist die gängigste Größe bei der Immobilienbewertung. Er gibt an, welcher Preis zum aktuellen Zeitpunkt für eine Immobilie voraussichtlich erzielt werden könnte. Oder anders gesagt: So viel wird ein interessierter Käufer aller Wahrscheinlichkeit nach bezahlen.
Dabei gibt es – neben Angebot und Nachfrage – eine Menge Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen:
Wertermittlung einer Immobilie: der Verkehrswert
Der Verkehrswert ist die gängigste Größe bei der Immobilienbewertung. Er gibt an, welcher Preis zum aktuellen Zeitpunkt für eine Immobilie voraussichtlich erzielt werden könnte. Oder anders gesagt: So viel wird ein interessierter Käufer aller Wahrscheinlichkeit nach bezahlen.
Dabei gibt es – neben Angebot und Nachfrage – eine Menge Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen:
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Die Infrastruktur
Einkaufsmöglichkeiten und Bildungsstätten, aber auch die Verkehrsanbindung, Grün- und Erholungsflächen sowie die Bebauung in der unmittelbaren Umgebung – der alte Maklerspruch "Lage, Lage, Lage" zeigt deutlich, dass der Standort einer Immobilie eines der zentralen Kriterien bei der Immobilienbewertung ist.
Zustand der Immobilie
Zustand der Immobilie: Wer sein Haus oder seine Wohnung gut in Schuss hält, erzielt in der Regel auch einen höheren Verkaufspreis als bei einer ungepflegten Immobilie. Immer wichtiger wird dabei der energetische Zustand des Hauses. Wurde eine energetische Sanierung (zum Beispiel eine Wärmedämmung) durchgeführt? Oder gibt es gar eine neue Heizung auf Basis von erneuerbaren Energien?
Größe, Ausstattung und Nutzung
Neben Wohnfläche und Grundstücksfläche sind auch die Ausstattung der Immobilie und die Nutzungsmöglichkeiten wichtige Faktoren bei der Immobilienbewertung. Achtung: Gerade bei der Wohnflächenberechnung kommt es häufig zu Missverständnissen, gibt es hier doch unterschiedliche Berechnungsmethoden. Bei den Grundstückspreisen dagegen ist der Bodenrichtwert eine verlässliche Größe zur Preis-Einordnung. Der Bodenrichtwert wird jährlich von den unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt, indem diese amtliche Kaufpreise von unbebauten Grundstücken sammeln und daraus einen Durchschnittswert errechnen.
Was ist mein Haus wert? Drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
Bei einem privaten Immobilienverkauf reicht in der Regel eine Einschätzung des Verkehrswertes, zum Beispiel auf Basis unseres Immobilienwert-Rechners, aus. Anders liegt der Fall bei gerichtlichen Verfahren, bei einer Erbschaft oder einer Schenkung. Hier erfolgt die Ermittlung des Immobilienwertes über ein Verkehrswertgutachten.
Zur Erstellung des Verkehrswertgutachtens gibt es drei Verfahren, die sowohl bei Immobiliengutachtern als auch beim Finanzamt zur Anwendung kommen können:
- Vergleichswertverfahren: Hier werden in der Regel die Kaufpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen.
- Sachwertverfahren: Hier werden die Kosten für einen vergleichbaren Neubau um eine altersbedingte Wertminderung reduziert und mit dem Bodenwert addiert.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren kommt in der Regel bei vermieteten oder verpachteten Immobilien zur Anwendung. In erster Linie geht es um die potenziellen Erträge, die mit der Immobilie erzielt werden können.
Mehr Infos dazu finden Sie auch in diesem Artikel: Immobilienwert ermitteln: Wie viel ist mein Haus wert?
Im Folgenden erklären wir Ihnen, welche Möglichkeiten der Immobilienbewertung es noch gibt, was sie voneinander unterscheidet, worauf sich diese stützen, wer sie durchführen kann und was sie kosten.
Immobilienbewertung: Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Wer den Wert seiner Immobilie möglichst exakt ermitteln möchte (oder muss), der schaltet einen Gutachter für das Haus ein. Aber Achtung: die häufig verwendeten Begriffe "Immobiliengutachter" und "Immobiliensachverständiger" sind nicht geschützt! Erkundigen Sie sich daher vor einer Beauftragung sehr genau, welcher Gruppe der Gutachter angehört:
Freier Immobiliengutachter
Ein freier Gutachter muss sein Fachwissen nicht zwingend nachweisen, daher können freie Gutachter zum Beispiel keine gerichtsfesten oder bei Behörden anerkannten Gutachten verfassen.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilien
Die Bezeichnung "Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilien" ist geschützt. Diese Immobiliensachverständigen sind zertifiziert und von der Industrie- und Handelskammer (IHK) ernannt. Ihre Gutachten sind gerichtsfest.
Staatlich anerkannter Immobiliengutachter
Auch staatlich anerkannte Immobiliengutachter sind zertifiziert und ihre Berufsbezeichnung geschützt. Ihre Aufgabe ist es, meist im Auftrag von Behörden und öffentlichen Institutionen, Immobilien zu bewerten.
- Hier finden Sie noch mehr Wissenswertes zum Thema Gutachter fürs Haus.
Welche Unterlagen benötige ich für ein Verkehrswertgutachten?
Bei seiner Arbeit stützt sich ein Gutachter auf viele öffentlich zugängliche Informationen, wie zum Beispiel Erhebungen zur Infrastruktur oder sozioökonomische Daten. Doch zusätzlich benötigt er weitere Unterlagen zum Objekt.
Neben allgemeinen Angaben wie Größe des Grundstücks, Anzahl der Räume und die Wohnfläche sind es vor allem Details zur Ausstattung und den bisher vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen. Nur so lässt sich der Wert eines Hauses en détail ermitteln.
Darüber hinaus sollten Sie noch folgende Dokumente für den Gutachter bereithalten:
- ein Grundbuchauszug mit allen Details des Grundbucheintrages
- eine Flurkarte (auch Katasterkarte oder Liegenschaftskarte) mit der maßstabsgetreuen Darstellung der Lage der Immobilie
- ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (hier werden zum Beispiel Abstandsflächen oder Wegerechte festgehalten)
- alle Bauunterlagen (Grundrisse, Bauzeichnungen etc.)
- den Energieausweis
- gegebenenfalls Infos und Unterlagen zur Erbpacht oder Denkmalschutz
- Bei einer Eigentumswohnung: Mietvertrag, Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung
Immobilie bewerten: Kurzgutachten oder Vollgutachten?
Ähnlich wie bei den Gutachtern selbst gibt es auch bei der Form des Gutachtens Unterschiede. Ganz allgemein wird zwischen einem Kurzgutachten und einem Vollgutachten unterschieden.
Das Kurzgutachten
Oft erstellt ein freier Sachverständiger ein Kurzgutachten, das in der Regel rund 10 bis 15 Seiten umfasst. Das muss nichts Schlechtes sein und dient bei einem Hauskauf allemal als gute Grundlage für die Preisfindung. Es ist aber meist nicht gerichtsfest.
Das Vollgutachten
Ein Vollgutachten dagegen ist gerichtsfest und kann daher auch nur von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt werden. Naturgemäß ist ein Vollgutachten wesentlich umfangreicher in Form und Inhalt.
Geht es darum, beim Hausverkauf den Immobilienwert zu ermitteln, genügt in der Regel eine kostenlose Online-Immobilienbewertung oder ein Kurzgutachten. Bei den oben angeführten Beispielen wie Erbschaft oder Scheidung muss es aber ein Vollgutachten sein. Auch so manche Bank, bei der Sie eine Baufinanzierung beantragen, verlangt ein Vollgutachten.
Was kostet ein Gutachten für ein Haus?
- Kosten für ein Kurzgutachten: Bei einem Kurzgutachten vereinbaren die Parteien in der Regel eine Pauschale oder einen festen Stundensatz. Die Kosten richten sich nach dem Aufwand, liegen aber meist zwischen 700 Euro und 1.000 Euro.
- Kosten für ein Vollgutachten: Hier bemessen sich die Kosten neben Lage und Zustand der Immobilie in erster Linie am erwarteten Verkehrswert. Die Kosten für das Vollgutachten liegen üblicherweise zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes. Bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro kostet das Gutachten also über den Daumen zwischen 2.500 und 5.000 Euro. Kommen dabei noch Faktoren wie zum Beispiel Erbpacht oder der Verkauf eines Gewerbes ins Spiel, kostet das den Gutachter mehr Zeit – und Sie damit mehr Geld.
Grundsätzlich ist das Honorar für Gutachter und Sachverständige frei verhandelbar. Als Orientierung für die Kosten dient häufig die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
Tipp: Informieren Sie sich vor Beauftragung des Gutachters nicht nur über dessen Qualifikation. Fragen Sie direkt auch nach seinem Honorarsatz und versuchen Sie schon im Vorfeld, möglichst viele der erforderlichen Unterlagen bereitzustellen. Gerade Letzteres spart Zeit und damit unnötige Zusatzkosten.
Online-Immobilienbewertung in nur 3 Schritten
Sie möchten den Wert einer Immobilie ermitteln? Und das möglichst einfach, anonym und natürlich kostenlos? Dann nutzen Sie doch den Immobilienwert-Rechner von Schwäbisch Hall. In nur 3 Schritten liefern wir Ihnen das Ergebnis:
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Jetzt nur noch ein paar Grunddaten zum Objekt. Dazu gehört auch die Adresse, denn selbst innerhalb eines Wohnviertels können die Immobilienpreise stark schwanken.
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Was bedeutet "anonyme Immobilienbewertung"?
Ermitteln Sie den Wert Ihrer angefragten Immobilie mithilfe unseres Online-Rechners, so müssen Sie dafür keine persönlichen Daten übermitteln, nicht einmal Ihre E-Mail-Adresse. Wir fragen ausschließlich nach Daten zum zu bewertenden Objekt und geben Ihnen das Ergebnis direkt online.
Wie lange dauert die Online-Immobilienbewertung?
Für die Eingabe der Daten in unseren Immobilienwert-Rechner benötigen Sie nur wenige Minuten. Die Eingabe ist denkbar einfach, wir fragen nur Grunddaten zum Objekt ab. Wichtig ist allerdings eine korrekte Adressangabe, damit die Bewertung möglichst punktgenau erfolgen kann. Denn selbst in einer Straße können die Lagekriterien und damit die Bewertung ganz unterschiedlich ausfallen.
Wie präzise ist die Online-Immobilienbewertung von Schwäbisch Hall?
Der Immobilienwert-Rechner von Schwäbisch Hall basiert auf der Technologie von PriceHubble. Das Unternehmen sammelt, organisiert und analysiert alle Arten von Daten, die mit dem Wohnimmobilienmarkt zusammenhängen (zum Beispiel Transaktionen, Angebote, städtische Einrichtungen, Sozioökonomie, Baugenehmigungen und vieles mehr).
Mithilfe von künstlicher Intelligenz, Machine Learning und eigens kreierten Algorithmen entsteht so ein datengetriebenes Bewertungsmodell, das diese und noch weitere Parameter in die Ergebnisfindung mit einbezieht.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Sie haben den Immobilienwert ermittelt und möchten jetzt das gewünschte Objekt erwerben? Fehlt nur noch die passende Baufinanzierung. Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten über Ihre Vorstellungen und Wünsche. Klären Sie mit ihm offene Fragen. Profitieren Sie jetzt von unserer umfassenden Beratung.
Fragen & Antworten rund um die Immobilienbewertung
Wer profitiert von der Immobilienbewertung?
Von einer Immobilienbewertung profitieren sowohl Käufer als auch Verkäufer. Käufer können so einen fairen Preis verhandeln und bekommen dafür einen realen Gegenwert. Verkäufer schützen sich so vor unrealistischen Preisvorstellungen, die so am Markt unter Umständen gar nicht zu erzielen sind. Eine Immobilienbewertung sorgt so für Klarheit auf beiden Seiten und erleichtert die Preisverhandlungen. Neben dem normalen Kaufprozess ist eine Immobilienbewertung auch bei einer Zwangsversteigerung, einer Scheidung oder der Steuererhebung durch das Finanzamt unabdingbar.
Wie viel kostet eine Immobilienbewertung?
Den Immobilienwert-Rechner von Schwäbisch Hall können Sie völlig kostenlos für Ihre Immobilienbewertung nutzen. Wir erheben keinerlei Gebühr.
Benötigen Sie ein Gutachten, dann können – je nach Art und Umfang des Gutachtens sowie der Qualifikation des Gutachters – Kosten von mindestens mehreren hundert bis einigen tausend Euro entstehen.
