Dachausbau: Mehr Platz, höherer Immobilienwert

Durch die Kombination aus Dachsanierung und Dachausbau erreichen Sie mit einer Baumaßnahme gleich mehrere Ziele:

• Das erneuerte oder instandgesetzte Dach schützt die gesamte Bausubstanz und steigert den Wert der Immobilie.
• Die eingebaute Dämmung senkt den Energiebedarf des Hauses und macht die Maßnahme – unterstützt durch öffentlichen Förderung – wirtschaftlich.
• Ungenutzter, oft staubiger und unzugänglicher Raum wird in schöne Wohnflächen umgewandelt.

Dachsanierung und Dachausbau setzen sich aus einer logischen Reihe aufeinander aufbauender Maßnahmen zusammen – zuerst die Reparatur oder Erneuerung der Eindeckung, dann die Wärmedämmung und der Ausbau. Sollte aber in anderen Gebäudebereichen ebenfalls dringender Sanierungsbedarf bestehen oder das Projekt Dachausbau nicht sofort vollständig finanzierbar sein, lässt sich das Vorhaben in zwei Phasen aufteilen: Bei der Sanierung kann die spätere Neugestaltung durch den Einbau von Gauben oder Dachfenstern vorbereitet werden, alle weiteren Ausbauschritte folgen dann zum geeigneten Zeitpunkt.

Oft beginnen die Überlegungen zum Dachausbau, weil größere Renovierungen am Dach anstehen.

Das Dach instand setzen

Ein schadhaftes Dach hat bei einer Haussanierung höchste Priorität und muss schnellstmöglich ausgebessert werden – eindringende Nässe schädigt sonst die Bausubstanz dauerhaft und kann sie im schlimmsten Fall durch Fäulnis und Hausschwamm vollständig zerstören. Jede Haussanierung beginnt daher mit einer Dachinspektion. Schauen Sie das Dach gründlich von außen an. Fehlende, schadhafte oder gelockerte Pfannen bedeuten Handlungsbedarf. Auch schadhafte Übergänge von der Dachfläche zu Gauben oder Schornsteinen müssen abgedichtet werden. Zeigen sich auf dem Dachboden Feuchtigkeitsspuren, Fäulnis oder Schimmel, führt an der Sanierung kein Weg vorbei. Sobald Sie also von außen und innen bereits mit ungeschultem Blick Schäden entdeckt haben, holen Sie sich umgehend fachlichen Rat, um den Umfang der Maßnahme abzuschätzen. Ein Experte kann auch verdeckte Schäden aufspüren. Je nachdem, welcher Teil des Dachaufbaus sanierungsbedürftig ist, kommen ein eher geringer Aufwand und niedrigere Kosten oder aber eine größere Investition auf Sie zu. Manchmal ist die Neueindeckung mit neuen Ziegeln nötig oder eine Dachbeschichtung.

Manche Hausbesitzer müssen oder wollen auch die Dachlattung neu aufbauen oder Teile des Dachstuhls ausbessern. Ein großes Bauprojekt ist die Komplettsanierung des Dachstuhls, wenn beispielsweise die alten Holzbalken morsch sind. Diese Maßnahme ist zwar teuer, bietet aber optimale Möglichkeiten, das Dach im Rahmen der geltenden Bauvorschriften neu zu gestalten.

Ein zentrales Motiv für die Dachsanierung ist die Wärmedämmung, die man auch ohne Ausbaupläne unbedingt vornehmen sollte: Ein Fünftel der Heizwärme in einem Einfamilienhaus entweicht durch das Dach – bei schlechter Isolierung ist es deutlich mehr. Eine Wärmedämmung des Dachs spart daher in erheblichem Maß Heizkosten.

Es gibt mehrere Methoden und Möglichkeiten, wie Sie die bestmögliche Wärmedämmung für Ihr Dach erreichen.

• Die Aufsparrendämmung

Wenn Sie das Dach neu eindecken, lohnt sich eine sogenannte Aufsparrendämmung. Bei diesem Verfahren liegt das Dämmmaterial auf den Sparren, unter den Dachziegeln. Zu Ziegeln und Dachlatten hin schützt eine Unterspannbahn die Dämmung, zum Sparren hin verhindert die Dampfsperre das Eindringen von Feuchtigkeit in den Dachraum. Wenn der Dachboden zum Wohnraum ausgebaut wird, werden die Dachschrägen unter den Dachsparren verkleidet.

Diese Wärmedämmung spart die meiste Heizenergie ein. Für einen möglichen Dachausbau hat sie einen weiteren entscheidenden Vorteil: Durch die Aufsparrendämmung geht kein Wohnraum verloren, da die von außen aufgebrachte Isolierschicht das Raumvolumen nicht verringert.

• Die Zwischensparrendämmung

Wird das Dach nicht neu eingedeckt, erfolgt die Dämmung von innen. Bei der Zwischensparrendämmung wird Dämmmaterial zwischen den Sparren angebracht. Wenn die Dämmung nachträglich erfolgt, ohne dass das Dach neu eingedeckt wird, fehlt meist eine Unterspannbahn zwischen Ziegel- und Dämmschicht. Gegen den Wohnraum oder Dachbodenraum wird die Dämmung mit einer Dampfsperre abgedichtet. Auf die Zwischensparrendämmung wird dann zum Wohnraum hin eine Innenverkleidung angebracht. Wenn relativ flache Sparren verbaut wurden und der Zwischenraum nicht ausreicht, um die gewünschte Dämmschicht anzubringen, werden die Dachsparren aufgedoppelt: So entsteht mehr Raum für die Dämmung.

• Die Untersparrendämmung

Als dritte Dämmmöglichkeit gibt es die Untersparrendämmung, bei der die Dämmschicht von innen innerhalb des Dachbodenraumes auf die Sparren aufgesetzt wird. Sie eignet sich nicht als alleinige Dämmmethode, wenn das Dach zum Wohnbereich ausgebaut wird, und ist bei kleinen Dachböden aufgrund des Raumbedarfs nicht praktikabel.

• Dämmstoffe für jeden Bedarf

Die Auswahl an Dämmstoffen für den Dachausbau ist groß. Mineralwolle ist weit verbreitet, daneben kommen vor allem Dämmstoffe aus Zellulose, Hanf, Kork oder Wolle und aus Kunststoff wie etwa Polyurethan zum Einsatz. Wichtig ist die möglichst geringe Wärmeleitfähigkeit. Dämmstoffe gibt es als Platten, als Vlies, zum Schütten oder Aufschäumen.

Wenn Hausbesitzer Informationen zur Dachsanierung sammeln und Pläne schmieden, liegt oft ein Gedanke nah: Sollen wir bei der Gelegenheit nicht gleich für mehr Platz sorgen? Den Dachraum nutzen? Etwas Sinnvolles damit anfangen? Und so entsteht die Idee zum Dachausbau.

Entscheidend ist eine gute Planung. Wenn eine größere Dachsanierung ansteht, überlegen Sie gleich mit, wie Sie den Dachboden in Zukunft nutzen wollen. Das sanierte, wärmegedämmte Dach ist natürlich die Grundvoraussetzung für den Dachausbau – gleichzeitig ist die Dachsanierung der ideale Zeitpunkt, über weitergehende Fragen nachzudenken: Wollen Sie

• zusätzliche Fenster einbauen,
• Gauben einsetzen oder
• im Dachgeschoss mehrere Zimmer einrichten?

Der Entscheidungsprozess kann auch in die andere Richtung laufen: Die Familie benötigt mehr Platz, sie wollen von zu Hause aus arbeiten oder eine Gästewohnung einrichten. Die Idee wird konkreter, ihr erster Schritt: Sie überprüfen Ihr Dach auf Bausubstanz, Wärmedämmung und generelle Eignung.

Ein einwandfrei dichtes Dach und eine gute Wärmedämmung sind die Voraussetzung dafür, später das ausgebaute Dachgeschoss bewohnen zu können. Nach Inspektion und gegebenenfalls Reparatur beginnt die Planung für den Innenausbau. Zentrale Elemente sind die Heizung, Elektrik und – falls Sie ein Bad, WC oder eine Küchenzeile einrichten wollen – die Wasser- und Abwasserleitungen. Hinzu kommen Fußböden, Zwischenwände und eventuell die Treppe ins Dachgeschoss.

Planen Sie diese Installationen mit den Fachleuten – denken Sie heute bereits an verschiedene Nutzungen, auch mit Blick auf einen späteren Verkauf oder veränderte Bedürfnisse. So kann aus einem Kinderzimmer später leicht eine Gästewohnung werden, wenn Sie von Anfang an ein Bad einplanen. Oft lässt sich unter dem Dach auch ein abgelegenes, herrlich ruhiges Arbeitszimmer einrichten.

Der Zuschnitt Ihres neuen Wohnraums ist bei kleinen Häusern besonders knifflig. Das Zusammenspiel zwischen Deckenhöhe und Dachschräge erfordert Kompromisse, der Spielraum der Raumaufteilung ist oft von vorhandenen Fenstern, tragenden Balken oder Mauern eingeschränkt.

Ein einziger großer, lichtdurchfluteter Raum hat einen besonderen Charme, während kleine Zimmer durch die Dachschräge oft noch kleiner wirken. Manchmal ist der teilweise Dachausbau eine gute (und kostengünstige) Alternative. Und viele Bauherren nutzen den Kniestock – das ist der oft niedrige senkrechte Übergang von der Dachschräge zum Fußboden – oder Abseiten für pfiffige Regal- und Schranklösungen.

Beim Dachbodenausbau gibt es einen großen Vorteil: Sie müssen keine tragenden Wände ziehen. Im Trockenbauverfahren lassen sich Raumaufteilungen vornehmen, die bei verändertem Nutzungsbedarf relativ problemlos wieder entfernt werden können. Nur die Zu- und Ableitungen für Wasser beziehungsweise für die Heizung erfordern einen etwas höheren Installationsaufwand. Wichtig: Bei der Raumaufteilung mittels Trockenbauwänden muss an den Schallschutz gedacht werden – die Wände sollten keinen direkten Kontakt zum Fußboden haben, sondern akustisch entkoppelt sein.

Oft ist die Expertise eines Fachmanns nötig, wenn es um die Frage geht: Baugenehmigung ja oder nein? Erforderlich ist die Genehmigung vom Bauamt meist, wenn größere bauliche Veränderungen wie eine Gaube geplant sind oder eine ganz neue Wohnung entsteht. Wollen Sie dagegen nur den bestehenden Wohnraum ins Dachgeschoss ausweiten, ist ein Bauantrag meist nicht nötig – beraten Sie sich aber auf jeden Fall rechtzeitig mit einem Architekten oder einem anderen Fachmann. Generell muss der Dachausbau als Nutzungsänderung angezeigt werden. Für Maßnahmen wie große Fenster und Gauben, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen, gibt es möglicherweise auch Vorgaben im Bebauungsplan.

Unabhängig von den gesetzlichen Vorgaben sollten Sie Ihr Haus und das Dachgeschoss sorgfältig prüfen lassen – ein Baustatiker ermittelt, ob die Statik Ihres Hauses die höhere Last nach dem Dachausbau trägt. Ein Architekt berät Sie, ob und für welchen Dachausbau sich Ihre Dachform eignet. Grundsätzlich sollte die Dachneigung mehr als 35 Grad betragen.

Was kostet der Dachausbau? Eine allgemeine Schätzung ist schwierig, denn je nach Grundriss, Bausubstanz, Heizungsanlage und Dachgestaltung kommen auf Bauherren sehr unterschiedliche Kosten zu – und die eigenen Vorstellungen, Wünsche und eingesetzte Materialen lassen ebenfalls einen großen Spielraum fürs Budget. Fachleute kalkulieren ganz grob mit etwa 250 bis 400 Euro pro Quadratmeter Dachausbau, hinzu kommt der Aufwand für die Installation einer Heizung. Prüfen Sie, ob die vorhandene Heizung genug Leistung bringt, auch den neu hinzukommenden Raum ausreichend mit Wärme zu versorgen. Lassen Sie sich Angebote von mehreren Firmen erstellen, und ziehen Sie gegebenenfalls einen Berater oder Architekten hinzu, der darauf achtet, dass die verschiedenen Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind.

Die wichtigste Frage beim Dachausbau: Wie kommt das Licht herein? Alte Dachböden haben in der Regel keine Fenster, höchstens Dachluken oder ein kleines Fenster am Dachgiebel. Heutzutage gibt es eine große Auswahl technisch hochwertiger Fenster- oder Verglasungslösungen, mit denen Sie Licht in Ihr Dachgeschoss bringen. Die modernen Fenster erfüllen Anforderungen an die Wärmedämmung, bieten Schutz gegen zu starke Sonneneinstrahlung und halten den Witterungsbedingungen auf dem Dach stand.

• Dachfenster

Dachfenster gibt es in jeder nur erdenklichen Größe und Technik. Sie lassen viel Licht herein und können ins bestehende Dach integriert werden. Ein Nachteil: Lichteinfall bedeutet immer auch Wärme, je nach Himmelsrichtung kann sich der Raum stark aufheizen. Daher sollten Sie mit dem Dachfenster auch die Verschattung planen. Es gibt Modelle mit innenliegenden Jalousien, die den Raum hermetisch gegen Lichteinfall abriegeln.

• Dachgauben

Eine Gaube ist ein Dachaufbau im geneigten Dach. Dadurch wird ein senkrechtes Fenster möglich und der Innenraum vergrößert. Gauben sind allerdings aufwendiger als Dachfenster, zudem benötigen Sie in der Regel eine Baugenehmigung. Die Bewohner haben eine bessere Sicht aus dem Raum heraus, allerdings lässt das Gaubenfenster weniger Licht herein als das Dachfenster. Außerdem verändert die Gaube die Optik des Hauses von außen besonders stark.

• Verglasung

Mit der Verglasung ganzer Giebelseiten erreichen Sie lichte, attraktive Räume, sodass Sie weniger Dachfenster benötigen. Im Gegenzug verzichten Sie natürlich auf eine der wenigen senkrechten Wände. Auch der First und der Kniestock lassen sich heutzutage verglasen, Sie können also mit der Gestaltung spielen.

Beim Dachausbau sollten Sie Ihre Investition genau planen: Verlassen Sie sich nicht auf grobe Schätzungen, sondern arbeiten Sie mit Ihrem Planer von Anfang an mit konkreten Kalkulationen zu den einzelnen Projektabschnitten. So sehen Sie, welcher Investitionsbedarf zu finanzieren ist.

Der zusätzliche Nutzraum im Dachgeschoss steigert den Wert der Immobilie, daher ist der Dachausbau eine Investition mit Zukunftsperspektive – nicht nur hinsichtlich der Wohnraumerweiterung. Zur Finanzierung bietet sich ein Modernisierungskredit der Schwäbisch Hall an, aus dem Sie auch sofort die benötigten Mittel beziehen und sich einen langfristig niedrigen Zins sichern können. Da das Besparen das Darlehens Wohnzwecken dient, lassen sich staatliche Förderungen wie etwa Wohn-Riester nutzen. Außerdem gibt es Zuschüsse des Bundes und der Länder im Rahmen verschiedener Förderprogramme für den Umbau und die Modernisierung bestehender Gebäude und vor allem für die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien.

Schenkung, Erbe, Kauf: Immer mehr junge Leute werden Immobilienbesitzer. Unsere Serie „Generationenwechsel“ begleitet sie in allen Fragen der Nutzung und Sanierung, der Umwandlung und der baulichen Erweiterung.

• Folge 1: Generationenwechsel: Plötzlich Immobilienbesitzer
• Folge 2: Verwendungsart der Immobilie: Eigennutzung oder Vermietung?
• Folge 3: Das neue Zuhause – Nutzung planen, Ideen abwägen
• Folge 4: Betagtes Haus wird wieder jung: Die Altbausanierung
• Folge 5: Schützen und nutzen: Grunderneuerung und Ausbau des Daches
• Folge 6: Vom Lagerraum zum Multifunktionsraum: Keller sanieren und ausbauen
• Folge 7: Alte Räume – moderner Wohnbedarf: Neue Verwendung für Zimmer
• Folge 8: Neue Küche – neuer Mittelpunkt des Hauses
• Folge 9: Gestern Nasszelle, morgen Wohlfühl-Raum: Die Badsanierung
• Folge 10: Effizient und ökologisch: Die energetische Sanierung
• Folge 11: Strom, Gas, Wasser: Installationen sanieren
• Folge 12: Effizient und umweltschonend Wärme erzeugen: Die neue Heizung
• Folge 13: Falls das Haus zu klein ist: Durch Anbau erweitern
• Folge 14: Ein Zuhause für das Auto – Garage oder Carport?
• Folge 15: Grünes Paradies vor der Haustür: Den Garten anlegen