Dachsanierung: Kosten für ein neues Dach
- Was kostet eine Dachsanierung mit Dämmung?
- Preise für einzelne Maßnahmen
- Worauf Sie bei der Sanierung achten sollten
Dachsanierung: Kosten für ein neues Dach
Erfahren Sie hier, was ein neues Dach kostet und worauf Sie unbedingt achten sollten. Nutzen Sie unseren Rechner, um die Dachsanierungskosten individuell zu berechnen.
Das Wichtigste im Überblick
- Die Kosten für eine komplette Dachsanierung liegen grob zwischen 400 und 600 Euro pro Quadratmeter.
- Bis zu 20 Prozent der Energie können über ein ungedämmtes Dach verloren gehen.
- Für die Sanierung eines Daches gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, um die Kosten zu verringern.
Dachsanierung: Das kostet ein neues Dach
Wie hoch sind die Kosten pro m2 bei einer Dachsanierung? In unserer Aufstellung listen wir die Kosten für die Dämmung des Daches, die Neueindeckung des Daches und die Zusatzkosten bei der Dacherneuerung pro Quadratmeter auf.
| Sanierungsmaßnahme | ungefähre Kosten |
|---|---|
| » DACH DÄMMEN « | |
| Zwischensparrendämmung (Mineralwolle), bis 220 mm | ca. 36 Euro/m2 |
| Zwischensparrendämmung (Holzfaser), bis 220 mm | ca. 41 Euro/m2 |
| Zwischensparrendämmung (Zellulose), 220 mm | ca. 39 Euro/m2 |
| Aufdachdämmung (PIR), bis 120 mm, Folie | ca. 94 Euro/m2 |
| Aufdachdämmung (Holzfaser), bis 120 mm | ca. 95 Euro/m2 |
| Untersparrendämmung (Unterdeckung, Holzfaser), bis 60 mm | ca. 46 Euro/m2 |
| Dämmung oberste Geschossdecke, einfach | ca. 52 Euro/m2 |
| Dämmung oberste Geschossdecke, begehbar | ca. 78 Euro/m2 |
| » DACH DECKEN « | |
| Dachlattung/Konterlattung | ca. 15 Euro/m2 |
| Dachschalung | ca. 32 Euro/m2 |
| Dampfbremse, Unterspannbahn | ca. 10 Euro/m2 |
| Betonsteindeckung | ca. 37 Euro/m2 |
| Bitumenschindeln | ca. 42 Euro/m2 |
| Faserzementplatten, Doppeldeckung | ca. 87 Euro/m2 |
| Dachziegeldeckung, Falzziegel | ca. 45 Euro/m2 |
| Schieferdeckung | ca. 115 Euro/m2 |
| Holzschindeln | ca. 135 Euro/m2 |
| » DACH AUSBAUEN « | |
| Bekleidung: Gipsplatten, Unterkonstruktion abbrechen | 28 Euro/m2 |
| Bekleidung: Gipsplatten, einlagig, mit Federschiene | 89 Euro/m2 |
| Bekleidung geneigt: Gipsplatte, 12,5 mm, einlagig | 76 Euro/m2 |
| Bekleidung geneigt: Gipsplatte, 12,5 mm, einlagig, mit Dämmung | 106 Euro/m2 |
| » ZUSÄTZLICHE DACHARBEITEN « | |
| neuer Dachstuhl | 50 bis 250 Euro/m2 |
| Dachbelag mit Unterbau, abbrechen | ca. 50 Euro/m2 |
| Dachflächenfenster austauschen | 2.600 Euro/Stk. |
| Entwässerung horizontal | ca. 90 Euro/m |
| Entwässerung vertikal | ca. 85 Euro/m |
Quelle: Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) / Nettopreise, 2. Quartal 2025, regional bereinigte Mittelwerte
Zusätzliche Kosten bei der Dachsanierung
Zu den reinen Sanierungskosten müssen Sie noch folgende Kostenpunkte eventuell dazurechnen:
- Gerüst
- Abriss und Entsorgung
- Rückbau und Aufbau eines neuen Schornsteins
- Spenglerarbeiten wie Einfassungen von Kamin und Dachfenstern, Anschluss der Dachtraufe
- Ausbauarbeiten im Dachgeschoss (Trockenbau, Maler, Elektrik, Heizkörper)
- PV-Anlage oder Solarthermieanlage zuzüglich Montage
Angesichts der Vielzahl der Kostenfaktoren lässt sich der Kostenrahmen einer Dachsanierung nur grob beziffern. Bei einer Komplettsanierung kann es unter Umständen auch notwendig sein, einen Architekten oder einen Gutachter einzubeziehen. Hinzu kommen große regionale Unterschiede. Unterm Strich kann eine umfangreiche Dachsanierung durchaus 400 Euro bis 600 Euro pro Quadratmeter Dachfläche kosten.
Dach dämmen: Arten und Kosten
Wer nicht gleich das gesamte Dach sanieren und trotzdem Energie sparen möchte, für den empfiehlt sich die Dämmung des Daches. Bis zu 20 Prozent Wärme kann eine Bestandsimmobilie über ein ungedämmtes Dach verlieren. Es lohnt sich also auf jeden Fall, die Dachflächen oder die Geschossdecke mit gutem Wärmeschutz zu versehen. Hierfür kommen folgende Verfahren infrage:
Aufsparrendämmung / Aufdachdämmung
Die Aufsparrendämmung ist relativ aufwändig, denn hier wird die gesamte Dämmung von außen aufgebracht. Deshalb wird diese Methode auch Aufdachdämmung genannt.
Zwischensparrendämmung / Untersparrendämmung
Bei der Zwischensparrendämmung kommt das Dämmmaterial – wie der Name sagt – zwischen die Sparren. In der Regel wird dann auf die Sparren noch eine Traglattung aufgebracht.
Auf dieser Lattung lassen sich neben einer zweiten Dämmschicht zum Beispiel noch Gipsfaserplatten als Verkleidung anbringen. Die Kombination aus Zwischensparrendämmung und Untersparrendämmung ergibt so einen sauberen Abschluss.
Gemeinsam ist allen Verfahren: Eine Winddichtheitsebene zwischen der Dämmung und der Eindeckung sorgt dafür, dass die Dämmung nicht durch kalte Luft von außen in ihrer Wirkung geschwächt wird. Eine Dampfbremse auf der Unterseite der Dämmung verhindert, dass feuchtwarme Luft aus den Wohnräumen in die Dämmung und damit an die Holzkonstruktion des Daches gelangt.
Der große konstruktive Unterschied zwischen den Verfahren besteht darin, in welcher Ebene die Dämmung eingebracht wird. Das wirkt sich unter anderem auf die Wahl des Dämmstoffes, den Aufwand und die Kosten aus. Unsere nachfolgende Tabelle bildet die größten Unterschiede zwischen den drei Verfahren der Dachflächendämmung ab.
| Aufsparrendämmung | Zwischensparrendämmung | Untersparrendämmung (Unterdeckung) | |
|---|---|---|---|
| Kosten pro m2 Dachfläche | ab ca. 65 Euro | ab ca. 35 Euro | ab ca. 40 Euro |
| häufig verwendete Dämmstoffe | - Hartschaumstoffe (EPS, XPS) - Holzfaserplatten | - flexible Matten aus Steinwolle, Glaswolle, Holzfasern, Zellulose oder anderen ökologischen Dämmstoffen - Flocken aus Zellulose, | alle Dämmstoffe, die als Matten oder Platten verfügbar sind |
| Vorteile | - keine Wärmebrücken - kein Raumverlust im Dachgeschoss - Holzbalken in Wohnräumen bleiben sichtbar | - mittlere Kosten - große Auswahl an - kein Gerüst notwendig - Neueindeckung nicht - geringer Aufwand - Eigenleistung möglich - Nutzung des Raums | - niedrige Kosten - große Auswahl an Dämmstoffen - kein Gerüst notwendig - Neueindeckung nicht zwingend erforderlich - geringer Aufwand - Eigenleistung möglich - in Kombination mit |
| Nachteile | - hohe Kosten - erfordert immer ein - immer Neueindeckung - vorrangig für | - Gefahr von Wärmebrücken - Tiefe der Sparren oft nicht ausreichend, um gesetzlichen Standard zu erreichen - Gefahr von Feuchteeintritt, wenn Dampfsperre nicht exakt angebracht ist - erforderliche Innenverkleidung verdeckt Balken | - Verringerung des Raumvolumens - verdeckt Balken |
In der Praxis werden gerne zwei dieser Dämmverfahren miteinander kombiniert. Eine Zwischensparrendämmung alleine reicht in aller Regel nicht aus, um die gesetzlich geforderten U-Werte zu erreichen. Steht ohnehin eine neue Eindeckung an, dann wird die Zwischensparrendämmung gerne mit einer Aufsparrendämmung verknüpft und damit die Dachhöhe so wenig wie möglich erhöht. Soll die Dämmung hingegen von innen erfolgen, so hat eine Kombination aus Zwischen- und Untersparrendämmung den Vorteil, dass möglichst wenig Raumvolumen verloren geht. Zudem wird die Gefahr von Wärmebrücken reduziert.
Rechner für Dachdämmung und Dacheindeckung
Berechnen Sie selbst die Kosten für die Dämmung und Eindeckung eines Daches. Unser Rechner listet auch die Details der Einzelkosten auf.
- Berechnungsdetails
x m² Mineralwolle 0 € 0 € + Arbeitslohn 0 € x m² Betondachstein 0 € 0 € + Arbeitslohn 0 € gesamt 0 € Preise sind Richtwerte, Stand 6/2022
Weitere Rechner zu verschiedenen Sanierungsgewerken finden Sie im Artikel "Rechner für Sanierungskosten".
Dachsanierung: Das sollten Sie bei den Kosten beachten
Eine realistische Grundlage für die Ermittlung der Kosten bei einer Dachsanierung kann ein Modernisierungscheck liefern, zum Beispiel durch einen Energieberater oder einen Bausachverständigen. Der Experte ermittelt, welche Maßnahmen notwendig und sinnvoll sind. Anhand der Aufstellung des Profis können Sie Angebote einholen.
Folgende Punkte sollten Sie auf jeden Fall vor der Auftragsvergabe klären:
- Spezifische Dachaspekte: Nicht nur die Dachfläche, auch die Neigung und Form sind wichtig. Sie können den Preis stark beeinflussen.
- Leistungen inklusive: Beachten Sie, welche Leistungen das Angebot abdeckt. Es können zu den Kosten der Dachsanierung beispielsweise Ausgaben für ein Gerüst oder die Entsorgung des Altmaterials hinzukommen.
- Entsorgung der Materialien: Informieren Sie sich vorher, welche Regeln gelten. Bei Verstößen gegen die Vorschriften drohen Strafen.
- Vorgaben für das Dach: In manchen Fällen gibt es klare Regeln, welche Dacheindeckung verwendet werden darf, beispielsweise wenn Ihr Haus in einem historischen Stadtgebiet steht. Das sollten Sie einplanen.
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Kosten einer Dachsanierung: Fragen und Antworten
Was kostet eine Dachsanierung?
Auch für die Dachsanierung gilt - ob Einfamilienhaus oder nicht: die Kosten sind abhängig vom Umfang der geplanten Maßnahme und setzen sich zusammen aus ...
- der Dachdämmung,
- der Neueindeckung des Daches und
- den Zusatzkosten bei der Dacherneuerung.
Hier einige Kostenbeispiele:
| Sanierungsmaßnahme | ungefähre Kosten |
|---|---|
| Zwischensparrendämmung | bis ca. 41 Euro/m2 |
| Aufdachdämmung | bis ca. 95 Euro/m2 |
| Dachlattung/Konterlattung | ca. 15 Euro/m2 |
| Dampfbremse, Unterspannbahn | ca. 10 Euro/m2 |
| Dachziegeldeckung, Falzziegel | ca. 45 Euro/m2 |
| Bekleidung | bis zu 106 Euro/m2 |
Quelle: Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) / Nettopreise, 2. Quartal 2025, regional bereinigte Mittelwerte
Lohnt sich eine Dachsanierung?
Ohne funktionsfähiges Dach geht ein Gebäude irgendwann kaputt. Deshalb ist eine Dachsanierung oft unvermeidbar.
Auch wenn das Dach nicht beschädigt ist, lohnt sich die Sanierung in vielen Fällen. Durch einen guten Wärmeschutz sinkt der Energieverbrauch und somit sinken auch die laufenden Kosten. Außerdem steigt der Wert der Immobilie. Das gilt erst recht, wenn im Zuge der Dachsanierung zusätzlicher Wohnraum entsteht.
Zwar ist eine Dachsanierung eine der umfangreichsten Sanierungsmaßnahmen am Gebäude. Doch eine fundierte Planung, ein kritischer Vergleich von verschiedenen Angeboten und die Nutzung von staatlichen Fördermitteln tragen zur Reduzierung der Kosten bei.
Warum ist eine Dachsanierung wichtig?
Das Dach schützt das Gebäude gegen Regen, Schnee und Wind, sichert als Teil der Gebäudehülle die Hausdämmung und schirmt die Wohnräume gegen Lärm von außen ab. Außerdem prägt es das äußere Erscheinungsbild des Hauses.
Wenn die Dachhaut beschädigt ist, kann in den Dachstuhl und in das übrige Gebäude Feuchte eindringen und Schäden verursachen – von unansehnlichen Stockflecken bis zu schweren Bauschäden, die die Stabilität gefährden. Auch Folgeschäden wie Schimmelpilze oder Hausschwamm können auftreten. Um das zu vermeiden, muss das Dach instand gehalten werden. Kleinere Schäden können repariert werden. Bei größeren Schäden oder auch, wenn der Zahn der Zeit an den Bauteilen nagt, ist eine umfangreiche Sanierung angesagt.
Von der Dampfsperre bis zum Schornstein: Das sollten Sie nicht vergessen, wenn Sie das Dach erneuern
Wann bietet sich eine Dachsanierung an?
Wer ein Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausbaut, kommt zumindest um einzelne Sanierungsmaßnahmen oftmals nicht herum. In aller Regel ist für die Nutzung als Wohnraum eine bessere Dämmung erforderlich. Außerdem fehlt es in unausgebauten Dachräumen oft an Licht. Der nachträgliche Einbau von Dachflächenfenstern oder gar Gauben stellt einen Eingriff in die Dachhaut dar. Dann bietet es sich an, die Eindeckung gleich mit auf Vordermann zu bringen. Auf diese Weise können Synergien geschaffen, Kosten gespart und sämtliche Anschlüsse optimal gestaltet werden.
Auch die Installation einer Photovoltaik-Anlage oder einer Solarthermieanlage ist eine gute Gelegenheit, um eine Dachsanierung anzudocken.
Wie kann ich die Kosten bei einer Dachsanierung senken?
Der erste Schritt zur Kostenreduzierung ist die fundierte, ganzheitliche Planung. Wenn alle Maßnahmen feststehen, lassen sich Synergien schaffen und Abläufe optimal planen.
Sowohl beim Material als auch bei den Handwerkern sollten Eigentümer unbedingt auf Qualität achten. Schließlich macht man eine Dachsanierung alle paar Jahrzehnte. Da lohnt es sich, auf langlebige Materialien und gute Verarbeitung zu achten. Das hat seinen Preis.
Bei den Materialien lohnt es sich jedoch durchaus, einen Blick auf Preise zu werfen und zu vergleichen. Gerade bei der Eindeckung gilt es jedoch im Hinterkopf zu behalten, dass die Materialien unterschiedlich lange halten. Langlebige Materialien dürfen also ruhig etwas teurer sein. Sie müssen seltener ersetzt werden. Das spart neben den Materialkosten perspektivisch auch Handwerkerkosten.
Auch bei der Dämmung sollten Sie nicht knausern. Eine dickere Dämmung ist zwar teurer in der Anschaffung, macht jedoch meist keinen Unterschied im Arbeitslohn und senkt den Energieverbrauch und damit die laufenden Kosten nachhaltig.
Einzelne Arbeiten im Rahmen der Dachsanierung können geübte Heimwerker mit Geschick, Sachkenntnis und geeignetem Werkzeug auch selbst übernehmen. Das gilt beispielsweise für die Geschossdeckendämmung. Die Eigenleistung spart natürlich Geld. Für die meisten Arbeiten rund ums Dach gilt jedoch: Eine unsachgemäße Ausführung kann gravierende Schäden zur Folge haben. Die Beauftragung von erfahrenen Fachfirmen ist deshalb empfehlenswert.
Wie finde ich einen Dachdecker?
Angesichts der hohen Gesamtkosten ist es auf jeden Fall empfehlenswert, bei mehreren Handwerksbetrieben Angebote zu erfragen. Beim Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks sind Innungsbetriebe gelistet. Auf der Seite www.dachdecker.org ist eine Suchmöglichkeit über die Postleitzahl eingerichtet.
Welche gesetzlichen Vorschriften gibt es bei der Dachsanierung?
Eine gesetzliche Pflicht für Komplettsanierungen gibt es nicht, wohl aber für die Dämmung des Daches.
Wenn Ihr Bestandsgebäude vier Monate im Jahr oder länger auf einer Temperatur von mindestens 19 Grad beheizt ist und dabei der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2014-02 nicht erfüllt wird, müssen Sie die oberste Geschossdecke dämmen. Dabei muss ein Wärmedurchgangskoeffizient von maximal 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin erreicht werden. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Alternativ zur Geschossdecke dürfen Sie auch die Dachflächen dämmen.
Von der gesetzlichen Nachrüstpflicht sind Eigentümer ausgenommen, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus seit spätestens 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Wenn allerdings jetzt eine Immobilie den Eigentümer wechselt, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren dämmen.
WICHTIG: Wenn im Zuge einer Instandhaltung mehr als zehn Prozent der Fläche eines Gebäudeteils erneuert werden, muss der Gebäudeteil nach der Sanierung den gesetzlichen Dämmstandard erfüllen. Das ist im Gebäudeenergiegesetz festgeschrieben. Das heißt also: Auch Bauherren, die von der oben erwähnten Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke beziehungsweise Dachfläche ausgenommen sind, müssen dämmen, wenn sie die Dachhaut umfassend sanieren. Hier finden Sie weitere aktuelle Infos zur Sanierungspflicht
Darüber hinaus verankern immer mehr Bundesländer in ihren Landesklimagesetzen Solarpflichten. Seit 1. Januar 2023 müssen zum Beispiel Eigentümer von privaten Wohnimmobilien in Baden-Württemberg und in Berlin eine Photovoltaikanlage oder eine Solarthermieanlage installieren, wenn sie ihr Dach grundlegend sanieren. In Hamburg gilt eine vergleichbare Pflicht ab 1. Januar 2025. Bedenken Sie diese Punkte auch bei einem eventuellen Dachausbau.
Welche Förderung gibt es bei der Dachsanierung?
Für die Dachdämmung beziehungsweise Dachsanierung gibt es drei verschiedene Arten der Förderung:
- Als direkter Zuschuss im Rahmen einer Einzelmaßnahme, gefördert über das BAFA.
- Als Kredit mit Tilgungszuschuss im Rahmen einer Sanierung zum Effizienzhaus, gefördert über die KfW.
- Als Steuervergünstigung
- Wie hoch die Förderung jeweils ausfällt, welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen, das erfahren Sie in diesem Artikel: Förderung bei der Dachsanierung: So erhalten Sie das Fördergeld
Kosten und Nutzen: Wie lange hält ein Dach?
Dächer haben zwar eine Lebensdauer von mehreren Jahrzehnten. Doch wenn sich die Schäden häufen, wird es Zeit für eine Dachsanierung. Eine gute Orientierung für die Planung ist die Haltbarkeit der unterschiedlichen Dacheindeckungsmaterialien:
| Material | mittlere Lebensdauer |
|---|---|
| Dachpfannen aus Beton | ca. 60 Jahre |
| Gebrannte Dachpfannen und Ziegeldächer | ca. 80 Jahre |
| Pappdächer | ca. 20 Jahre |
| Zinkblecheindeckungen | ca. 25 Jahre |
| Kupferblecheindeckungen | ca. 80 Jahre |
| Schornsteinköpfe | ca. 30 Jahre |
| Dachentwässerung | ca. 20 Jahre |
| Tragende Dachkonstruktion | ca. 100 Jahre |
Quelle: Verband Privater Bauherren
Unabhängig von der Lebensdauer kommt es natürlich auf den konkreten Zustand des Daches an. Erste Anhaltspunkte liefert die Sichtkontrolle: Verschobene oder gar abgedeckte Ziegel, Risse in Dachsteinen, feuchte Stellen im Innern des Gebäudes – vor allem auf der Innenseite der Anschlüsse von Kaminen, Gauben und Dachflächenfenstern – all das sind Warnzeichen, die auch der Laie erkennen kann.
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