Dachsanierung: Kosten, Methoden, Maßnahmen

Das Dach schützt das Gebäude gegen Regen, Schnee und Wind, sichert als Teil der Gebäudehülle den Wärmeschutz und schirmt die Wohnräume gegen Lärm von außen ab. Außerdem prägt es das äußere Erscheinungsbild des Hauses.

Wenn die Dachhaut beschädigt ist, kann in den Dachstuhl und das übrige Gebäude Feuchte eindringen und dort Schäden verursachen – von unansehnlichen Stockflecken bis zu schweren Bauschäden, die die Stabilität gefährden. Auch Folgeschäden wie Schimmelpilze oder Hausschwamm können auftreten. Um das zu vermeiden, muss das Dach gut instand gehalten werden. Kleinere Schäden lassen sich reparieren. Doch bei größeren Schäden oder auch, wenn der Zahn der Zeit an den Bauteilen nagt, ist eine umfangreiche Sanierung angesagt.

Von der Dampfsperre bis zum Schornstein: Das sollten Sie nicht vergessen, wenn Sie das Dach erneuern

Dächer haben zwar eine Lebensdauer von mehreren Jahrzehnten. Doch wenn sich die Schäden häufen, wird es Zeit für eine Dachsanierung. Eine gute Orientierung für die Planung ist die Haltbarkeit der unterschiedlichen Dacheindeckungsmaterialien:

Unabhängig von der Lebensdauer kommt es natürlich auf den konkreten Zustand des Daches an. Erste Anhaltspunkte liefert die Sichtkontrolle: Verschobene oder gar abgedeckte Ziegel, Risse in Dachsteinen, feuchte Stellen im Innern des Gebäudes – vor allem auf der Innenseite der Anschlüsse von Kaminen, Gauben und Dachflächenfenstern – all das sind Warnzeichen, die auch der Laie erkennen kann.

Auf der sicheren Seite sind Sie jedoch mit einer regelmäßigen Kontrolle durch den Dachdecker. Ähnlich wie für die Heizung bieten Fachbetriebe dafür Wartungsverträge an. Ein guter Zeitpunkt für die Routine-Inspektion ist das Frühjahr. Außerdem sollten Sie Ihr Dach nach einem heftigen Sturm oder Unwetter unter die Lupe nehmen und im Zweifel einen Fachmann hinzuziehen. 

Wer ein Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausbaut, kommt oft zumindest um einzelne Sanierungsmaßnahmen nicht herum. In aller Regel ist für die Nutzung als Wohnraum eine bessere Dämmung erforderlich. Außerdem fehlt es in unausgebauten Dachräumen oft an Licht. Der nachträgliche Einbau von Dachflächenfenstern oder gar Gauben stellt jedoch einen Eingriff in die Dachhaut dar. Dann bietet es sich an, die Eindeckung gleich mit auf Vordermann zu bringen. Auf diese Weise können sowohl Synergien geschaffen und damit Kosten gespart, als auch sämtliche Anschlüsse optimal gestaltet werden.

Auch die Installation einer Photovoltaik-Anlage oder einer Solarthermieanlage ist eine gute Gelegenheit, um eine Dachsanierung anzudocken. 

1. Dachsanierung: Kosten für die Sanierung des Dachstuhls

Der Dachstuhl trägt die gesamte Dachkonstruktion. Wenn Feuchtigkeit das Holz beschädigt oder der Hausbockkäfer die Balken befallen hat, kann die Stabilität des Dachstuhls so stark beeinträchtigt sein, dass er erneuert werden muss.

Auch wenn eine Photovoltaik-Anlage oder eine Solarthermieanlage auf dem Dach montiert werden soll, ist es empfehlenswert, die Statik des Daches überprüfen und unter Umständen verbessern zu lassen. Das ist besonders wichtig bei Flachdächern sowie in Lagen mit hohem Wind- oder Schneeaufkommen.

Die Kosten allein für die Errichtung eines neuen Dachstuhls liegen zwischen 50 und 150 Euro pro Quadratmeter, mit Neueindeckung zwischen 70 und 270 Euro.

Den Unterschied macht die Dachform: Am günstigsten ist die Dachstuhlsanierung bei einem einfachen Satteldach. Bei einem Pultdach fallen die Kosten etwa doppelt so hoch aus. Generell gilt: Je mehr architektonische Besonderheiten (wie zum Beispiel Gauben oder Giebel) die Dachform aufweist, umso teurer wird die Sanierung.

Kostenüberblick für die Erneuerung des Dachstuhls:

Zusatzkosten entstehen hier noch für das Gerüst.

2. Dachsanierung: Kosten für die Dacheindeckung / Dachfläche

Die Dacheindeckung ist die äußerste Schicht des Daches. Sie ist ständig Wind und Wetter ausgesetzt und kann leicht auch bei einem Unwetter Schaden nehmen. Zudem ist die Lebensdauer der Eindeckung in aller Regel deutlich geringer als die der tragenden Dachkonstruktion (siehe Tabelle oben).

Unterm Strich fällt die Dacheindeckung deshalb meist als erste Sanierungsarbeit an. Die Kosten dafür richten sich vor allem nach der Form und Größe der Dachfläche sowie nach dem Material der Eindeckung. 

Kostenüberblick für eine neue Dacheindeckung:

Auch hier entstehen noch Kosten für das Gerüst, den Abriss und die Entsorgung der bisherigen Eindeckung und Lattung, die Montage einer neuen Lattung, den Einbau oder die Erneuerung von Dachfenstern sowie die Anschlussarbeiten am Schornstein, der Entwässerung etc.

WICHTIG: In vielen Fällen zieht eine Neueindeckung gesetzliche Sanierungspflichten nach sich! Wenn im Zuge einer Instandhaltung mehr als zehn Prozent der Fläche eines Gebäudeteils erneuert werden, muss der Gebäudeteil nach der Sanierung den gesetzlichen Dämmstandard erfüllen. Das ist im Gebäudeenergiegesetz festgeschrieben. Das heißt also: Auch Bauherren, die von der oben erwähnten Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke beziehungsweise Dachfläche ausgenommen sind, müssen dämmen, wenn sie die Dachhaut umfassend sanieren.

Darüber hinaus verankern immer mehr Bundesländer in ihren Landesklimagesetzen Solarpflichten. Seit 1. Januar 2023 müssen Eigentümer von privaten Wohnimmobilien in Baden-Württemberg und in Berlin eine Photovoltaikanlage oder eine Solarthermieanlage installieren, wenn sie ihr Dach grundlegend sanieren. In Hamburg gilt eine vergleichbare Pflicht ab 1. Januar 2025.  

3. Dachsanierung: Kosten für die Dachdämmung

Bis zu 20 Prozent Wärme kann eine Bestandsimmobilie über ein ungedämmtes Dach verlieren. Es lohnt sich also auf jeden Fall, die Dachflächen oder die Geschossdecke mit gutem Wärmeschutz zu versehen. Hierfür kommen folgende Verfahren in Frage:

Gemeinsam ist allen Verfahren: Eine Winddichtheitsebene zwischen der Dämmung und der Eindeckung sorgt dafür, dass die Dämmung nicht durch kalte Luft von außen in ihrer Wirkung geschwächt wird. Eine Dampfbremse auf der Unterseite der Dämmung verhindert, dass feucht-warme Luft aus den Wohnräumen in die Dämmung und damit an die Holzkonstruktion des Daches gelangt.

Der große konstruktive Unterschied zwischen den Verfahren besteht darin, in welcher Ebene die Dämmung eingebracht wird. Das wirkt sich unter anderem auf die Wahl des Dämmstoffes, den Aufwand und die Kosten aus. Unsere nachfolgende Tabelle bildet die größten Unterschiede zwischen den drei Verfahren der Dachflächendämmung ab. 

In der Praxis werden gerne zwei dieser Dämmverfahren miteinander kombiniert. Eine Zwischensparrendämmung alleine reicht in aller Regel nicht aus, um die gesetzlich geforderten U-Werte zu erreichen. Steht ohnehin eine neue Eindeckung an, dann wird die Zwischensparrendämmung gerne mit einer Aufsparrendämmung verknüpft und damit die Dachhöhe so wenig wie möglich erhöht. Soll die Dämmung hingegen von innen erfolgen, so hat eine Kombination aus Zwischen- und Untersparrendämmung den Vorteil, dass möglichst wenig Raumvolumen verloren geht. Zudem wird die Gefahr von Wärmebrücken reduziert. 

4. Dachsanierung: Kosten für die Sanierung der Dachentwässerung

Die Dachentwässerung – also Regenrinnen und Fallrohre – haben mit rund 20 Jahren eine deutlich kürzere Lebensdauer als der Dachstuhl und auch als die Dacheindeckung. Wenn sie erneuert werden müssen, kann das 1.000 bis 2.000 Euro kosten. Über den Daumen sollten Sie mit rund 50 Euro pro laufendem Meter kalkulieren.

Ändern sich durch andere Sanierungsschritte wie eine Neueindeckung oder eine Dämmung von außen Dachüberstände oder Anschlüsse, so erfordert das oft Anpassungsarbeiten an der Entwässerung. Dann ist es eine Überlegung wert, bei dieser Gelegenheit die Entwässerung insgesamt zu erneuern.

Dämmung der Geschossdecke

Strenggenommen gehört die Dämmung der Geschossdecke nicht zur Dachsanierung, soll hier aber trotzdem kurz aufgeführt werden. Wird das Dachgeschoss absehbar nicht zu Wohnzwecken genutzt, dann müssen die Dachflächen nicht gedämmt werden. Die oberste Geschossdecke hingegen sollten Sie auf jeden Fall dämmen, auch wenn Sie nicht von der gesetzlichen Nachrüstpflicht betroffen sind. Die Kosten dafür belaufen sich je nach Anteil der Eigenarbeit zwischen 20 und 50 Euro pro Quadratmeter. Alles zur Geschossdeckendämmung erfahren Sie hier.

Zu den reinen Sanierungskosten müssen Sie noch folgende Kostenpunkte eventuell dazurechnen:

• Gerüst
• Abriss und Entsorgung
• Rückbau und Aufbau eines neuen Schornsteins
• Spenglerarbeiten wie Einfassungen von Kamin und Dachfenstern, Anschluss der Dachtraufe
• Dachfenster zuzüglich Einbau
• Ausbauarbeiten im Dachgeschoss (Trockenbau, Maler, Elektrik, Heizkörper)
• PV- oder Solarthermieanlage zuzüglich Montage

Angesichts der Vielzahl der Kostenfaktoren lässt sich der Kostenrahmen einer Dachsanierung nur grob beziffern. Bei einer Komplettsanierung kann es unter Umständen auch notwendig sein, einen Architekten oder einen Gutachter hinzu zu ziehen. Hinzu kommen große regionale Unterschiede. Unterm Strich kann ein umfangreiches Projekt damit durchaus mit 300 Euro oder gar mit 600 Euro pro Quadratmeter Dachfläche zu Buche schlagen. 

Auch bei der Dämmung sollten Sie nicht knausern. Eine dickere Dämmung ist zwar teurer in der Anschaffung, macht jedoch meist keinen Unterschied im Arbeitslohn und senkt den Energieverbrauch und damit die laufenden Kosten nachhaltig.

Einzelne Arbeiten im Rahmen der Dachsanierung können geübte Heimwerker mit Geschick, Sachkenntnis und geeignetem Werkzeug auch selbst übernehmen. Das gilt beispielsweise für die Geschossdeckendämmung. Die Eigenleistung spart natürlich Geld. Für die meisten Arbeiten rund ums Dach gilt jedoch: Eine unsachgemäße Ausführung kann gravierende Schäden zur Folge haben. Die Beauftragung von erfahrenen Fachfirmen ist deshalb empfehlenswert.

Für die Dachdämmung können Sie im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) einen Zuschuss beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen. Er beträgt aktuell 15 Prozent (Stand: Januar 2023). Wird die Dachdämmung in einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) empfohlen, kommt ein Bonus in Höhe von 5 Prozentpunkten oben drauf.

Förderfähig sind neben Material und Montage der Dämmung auch Leistungen von Planern, Erneuerungen an Dachstuhl, Lattung und Eindeckung, notwendigen Anschlussarbeiten bis hin zur Einrichtung der Baustelle und dem Gerüstbau. Die förderfähigen Kosten sind auf 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr gedeckelt.

Um den Zuschuss zu beantragen, müssen Sie einen dafür beim BAFA zugelassenen Energieberater einbinden. Auf der Seite www.energie-effizienz-experten.de gibt es eine Suchmöglichkeit nach Postleitzahlen. Wenn die Dachsanierung Teil einer Sanierung zum KfW-Effizienzhaus ist, dann können Sie das KfW-Kreditprogramm 261 nutzen und die Kosten für die Dacharbeiten anrechnen. Die Förderung besteht dann aus einem zinsgünstigen Kredit mit einem Tilgungszuschuss. Seine Höhe richtet sich nach der Effizienzhaus-Stufe, die mit der Sanierung erreicht wird.

Ohne funktionsfähiges Dach geht ein Gebäude irgendwann kaputt. Deshalb ist eine Dachsanierung oft unvermeidbar. Dann stellt sich die Frage, ob sie sich lohnt, gar nicht.

Doch auch wenn das Dach nicht beschädigt ist, lohnt sich die Sanierung in vielen Fällen. Durch einen guten Wärmeschutz sinken der Energieverbrauch und somit laufende Kosten. Außerdem steigt der Wert der Immobilie. Das gilt erst recht, wenn im Zuge der Dachsanierung zusätzlicher Wohnraum entsteht.

Zwar ist eine Dachsanierung eine der umfangreichsten Sanierungsmaßnahmen am Gebäude. Doch eine fundierte Planung, ein kritischer Vergleich von verschiedenen Angeboten und die Nutzung von staatlichen Fördermitteln tragen zur Reduzierung der Kosten bei.