Sanierungspflicht: Wer ist betroffen?                 

Das 2020 in Kraft getretene und seitdem mehrfach überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für alle Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern bei einer energetischen Sanierung mehrere verpflichtende Maßnahmen vor. Es gibt allerdings eine Ausnahme von der Sanierungspflicht: Wer vor dem Stichtag  1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt hat, für den gilt die GEG-Sanierungspflicht nicht.

Umgekehrt heißt das aber auch: Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Hausherr dazu verpflichtet, die Anforderungen an das GEG zu erfüllen. Wer also jetzt eine Immobilie kauft oder erbt, muss diesen Altbau so sanieren, dass er den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dafür hat der neue Eigentümer nach dem Einzug zwei Jahre Zeit. Wichtig: Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich auch zum Eigentümer der Immobilie. 

Die Sanierungspflicht beim Altbau sollten Immobilieneigentümer nicht auf die leichte Schulter nehmen. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

2. Dämmung wasserführender Rohre (§ 71 GEG): Im Heizungskeller ist es immer schön warm? Das könnte unter anderem an ungedämmten Warmwaserrohren und Armaturen liegen. Auch hier ist die energetische Sanierung Pflicht. Die Rohre sind laut GEG zu dämmen, dafür gibt es konkrete Vorgaben in Bezug auf die Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht.

3. Verbot von Öl- und Gasheizungen: Bei einem Eigentümerwechsel muss die alte Öl- oder Gaszeizung ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre ist. Es gelten folgende Ausnahmen:

• Die Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch ausgenommen. 
• Die Heizung hat eine Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt.
• Die alte Öl- oder Gasheizung dient nur zur Warmwassererzeugung.
• Die Heizung wird als Einzelraumheizung genutzt.

Lesen Sie dazu auch unsere Artikel Ölheizung austauschen: Fristen, Kosten, Förderung und Gasheizungs-Verbot: Das gilt ab 2024.

Umstritten ist dabei, in welchem Umfang die Sanierungspflicht greift. Beispiel: Bei einem Haus wird der Putz an zwei Hauswänden erneuert. Müssen dann nur diese beiden Wände gedämmt werden oder alle vier? Das Gebäudeforum Klimaneutral sagt nein, es müssen dann nur zwei Fassadenwände gedämmt werden. Es gibt aber auch andere Stimmen.

Wer es genau wissen will: hier ist die Auslegung des § 48 GEG zu finden. ACHTUNG: Dies ist nur ein redaktioneller Hinweis, keine rechtsverbindliche Auskunft! Für eine individuelle Beratung empfehlen wir, einen Energieberater zu kontaktieren. Ein Beratungsgespräch ist bei einer umfassenden Sanierung sogar Pflicht. 

Beim Verkauf eines Hauses muss der Eigentümer einen Energieausweis vorlegen. Allerdings beinhaltet dieser nur kurze Empfehlungen zur Sanierung. Diese ersetzen keine ausführliche Beratung. Hilfreicher sind da die Bewertungen eines Gutachters oder eines Energieberaters.

Nach dem Erhalt des Energieausweises müssen Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energierater führen (§ 80 GEG). In diesem Gespräch können sie gezielt nach dem energetischen Stand (und damit nach eventuellen Sanierungsmaßnahmen) fragen.

Hausbesitzer müssen bei einer umfangreichen Sanierung ebenfalls eine Energieberatung in Anspruch nehmen. Auch das ist vor einer eventuellen Beauftragung eines Handwerkers Pflicht (§ 48 GEG). Gibt ein Unternehmen ein Angebot für die Sanierung ab, muss es schon im Angebot auf diese Beratungspflicht hinweisen.

• Welche Technologien dafür infrage kommen und wie diese gefördert werden, das erfahren Sie in diesem Artikel: Förderung neue Heizung: Diese Zuschüsse gibt es vom Staat

Sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützen die energetische Sanierung mit zahlreichen Förderprogrammen. Das erfolgt teils über direkte Investitionszuschüsse, teils über zinsgünstige Kredite.

Die unterstützenden Maßnahmen reichen dabei von der Barrierreduzierung über den Heizungstausch bis hin zur kompletten Sanierung zum KfW-Effizienzhaus. Hier finden Sie eine Übersicht aller Fördermaßnahmen bei der Haussanierung.

Die EU hat sich im Dezember 2023 auf strengere Energievorgaben im Gebäudesektor geeinigt, ist dabei von ihren ursprünglichen Plänen abgewichen. Die sahen vor, dass Bestandsgebäude mit schlechtem energetischem Standard innerhalb von bestimmten Fristen saniert werden müssen. Basis dafür sollte ein EU-weit einheitlicher Energieausweis sein.

Nun gibt es nur noch die allgemeine Vorgabe, den durchschnittlichen Energieverbrauch im Gebäudebereich um mindestens 16 Prozent bis 2030 und mindestens 22 Prozent bis 2035 zu senken. Wie diese Werte zu erreichen sind, liegt zum größten Teil in der Verantwortung der jeweiligen Mitgliedsstaaten.