Dachsanierung: Kosten, Methoden, Maßnahmen
- Was kostet ein neues Dach?
- Preise für einzelne Maßnahmen
- Worauf Sie achten sollten
Ob Erneuerung des Dachstuhls oder Dachdämmung: Bei einer Dachsanierung fallen die Kosten, je nach Maßnahme, unterschiedlich hoch aus. Wie Sie vorgehen und mit welchen Kosten Sie für Ihr neues Dach rechnen müssen, dass erfahren Sie hier.
Das Wichtigste im Überblick
Das Dach schützt das Gebäude gegen Regen, Schnee und Wind, sichert als Teil der Gebäudehülle den Wärmeschutz und schirmt die Wohnräume gegen Lärm von außen ab. Außerdem prägt es das äußere Erscheinungsbild des Hauses.
Wenn die Dachhaut beschädigt ist, kann in den Dachstuhl und das übrige Gebäude Feuchte eindringen und dort Schäden verursachen – von unansehnlichen Stockflecken bis zu schweren Bauschäden, die die Stabilität gefährden. Auch Folgeschäden wie Schimmelpilze oder Hausschwamm können auftreten. Um das zu vermeiden, muss das Dach gut instand gehalten werden. Kleinere Schäden lassen sich reparieren. Doch bei größeren Schäden oder auch, wenn der Zahn der Zeit an den Bauteilen nagt, ist eine umfangreiche Sanierung angesagt.
Von der Dampfsperre bis zum Schornstein: Das sollten Sie nicht vergessen, wenn Sie das Dach erneuern
Dächer haben zwar eine Lebensdauer von mehreren Jahrzehnten. Doch wenn sich die Schäden häufen, wird es Zeit für eine Dachsanierung. Eine gute Orientierung für die Planung ist die Haltbarkeit der unterschiedlichen Dacheindeckungsmaterialien:
Material | mittlere Lebensdauer |
---|---|
Dachpfannen aus Beton | ca. 60 Jahre |
Gebrannte Dachpfannen und Ziegeldächer | ca. 80 Jahre |
Pappdächer | ca. 20 Jahre |
Zinkblecheindeckungen | ca. 25 Jahre |
Kupferblecheindeckungen | ca. 80 Jahre |
Schornsteinköpfe | ca. 30 Jahre |
Dachentwässerung | ca. 20 Jahre |
Tragende Dachkonstruktion | ca. 100 Jahre |
Quelle: Verband Privater Bauherren
Unabhängig von der Lebensdauer kommt es natürlich auf den konkreten Zustand des Daches an. Erste Anhaltspunkte liefert die Sichtkontrolle: Verschobene oder gar abgedeckte Ziegel, Risse in Dachsteinen, feuchte Stellen im Innern des Gebäudes – vor allem auf der Innenseite der Anschlüsse von Kaminen, Gauben und Dachflächenfenstern – all das sind Warnzeichen, die auch der Laie erkennen kann.
Auf der sicheren Seite sind Sie jedoch mit einer regelmäßigen Kontrolle durch den Dachdecker. Ähnlich wie für die Heizung bieten Fachbetriebe dafür Wartungsverträge an. Ein guter Zeitpunkt für die Routine-Inspektion ist das Frühjahr. Außerdem sollten Sie Ihr Dach nach einem heftigen Sturm oder Unwetter unter die Lupe nehmen und im Zweifel einen Fachmann hinzuziehen.
Eine gesetzliche Pflicht für Komplettsanierungen gibt es nicht, wohl aber für die Dämmung des Daches.
Wenn Ihr Bestandsgebäude vier Monate im Jahr oder länger auf eine Temperatur von mindestens 19 Grad beheizt ist und dabei der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2014-02 nicht erfüllt wird, müssen Sie die oberste Geschossdecke dämmen. Dabei muss ein Wärmedurchgangskoeffizient von maximal 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin erreicht werden. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Alternativ zur Geschossdecke dürfen Sie auch die Dachflächen dämmen.
Von der gesetzlichen Nachrüstpflicht sind Eigentümer ausgenommen, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus seit spätestens 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Wenn allerdings jetzt eine Immobilie den Eigentümer wechselt, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren dämmen.
Wer ein Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausbaut, kommt oft zumindest um einzelne Sanierungsmaßnahmen nicht herum. In aller Regel ist für die Nutzung als Wohnraum eine bessere Dämmung erforderlich. Außerdem fehlt es in unausgebauten Dachräumen oft an Licht. Der nachträgliche Einbau von Dachflächenfenstern oder gar Gauben stellt jedoch einen Eingriff in die Dachhaut dar. Dann bietet es sich an, die Eindeckung gleich mit auf Vordermann zu bringen. Auf diese Weise können sowohl Synergien geschaffen und damit Kosten gespart, als auch sämtliche Anschlüsse optimal gestaltet werden.
Auch die Installation einer Photovoltaik-Anlage oder einer Solarthermieanlage ist eine gute Gelegenheit, um eine Dachsanierung anzudocken.
Jedes Dach ist eine komplexe Konstruktion. Im Prinzip lassen sich vier zentrale Bauteile unterscheiden:
Im Zuge einer Dachsanierung müssen in den seltensten Fällen alle Bauteile gleichzeitig erneuert werden. Es hat jedoch viele Vorteile, zumindest die Sanierung der Dachflächen und der Entwässerung sowie die Dachdämmung zeitgleich in Angriff zu nehmen. Im Folgenden listen wir die Kosten für die einzelnen Formen der Dachsanierung auf.
Der Dachstuhl trägt die gesamte Dachkonstruktion. Wenn Feuchtigkeit das Holz beschädigt oder der Hausbockkäfer die Balken befallen hat, kann die Stabilität des Dachstuhls so stark beeinträchtigt sein, dass er erneuert werden muss.
Auch wenn eine Photovoltaik-Anlage oder eine Solarthermieanlage auf dem Dach montiert werden soll, ist es empfehlenswert, die Statik des Daches überprüfen und unter Umständen verbessern zu lassen. Das ist besonders wichtig bei Flachdächern sowie in Lagen mit hohem Wind- oder Schneeaufkommen.
Die Kosten allein für die Errichtung eines neuen Dachstuhls liegen zwischen 50 und 150 Euro pro Quadratmeter, mit Neueindeckung zwischen 70 und 270 Euro.
Den Unterschied macht die Dachform: Am günstigsten ist die Dachstuhlsanierung bei einem einfachen Satteldach. Bei einem Pultdach fallen die Kosten etwa doppelt so hoch aus. Generell gilt: Je mehr architektonische Besonderheiten (wie zum Beispiel Gauben oder Giebel) die Dachform aufweist, umso teurer wird die Sanierung.
Kostenüberblick für die Erneuerung des Dachstuhls:
Maßnahme | Kosten |
---|---|
Demontage der bestehenden Dacheindeckung | 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter |
Demontage des alten Dachstuhls | ca. 6.000 Euro |
Entsorgung | ca. 2.000 Euro |
Schutz vor Nässe während der Arbeiten | ca. 4 bis 8 Euro pro Quadratmeter |
Montage eines neuen Dachstuhls ohne Dämmung und Eindeckung | 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter |
Montage eines neuen Dachstuhls mit Dämmung und Eindeckung | 70 bis 250 Euro pro Quadratmeter |
Zusatzkosten entstehen hier noch für das Gerüst.
Die Dacheindeckung ist die äußerste Schicht des Daches. Sie ist ständig Wind und Wetter ausgesetzt und kann leicht auch bei einem Unwetter Schaden nehmen. Zudem ist die Lebensdauer der Eindeckung in aller Regel deutlich geringer als die der tragenden Dachkonstruktion (siehe Tabelle oben).
Unterm Strich fällt die Dacheindeckung deshalb meist als erste Sanierungsarbeit an. Die Kosten dafür richten sich vor allem nach der Form und Größe der Dachfläche sowie nach dem Material der Eindeckung.
Kostenüberblick für eine neue Dacheindeckung:
Material | Kosten pro Quadratmeter | Eigenschaften |
---|---|---|
Dachziegel aus Ton | ca. 25 bis 60 Euro | viele Farb- und Gestaltungsmöglichkeiten |
Betonziegel/Dachstein | ca. 20 bis 30 Euro | recht preisgünstig, aber hohes Gewicht |
Reet (Schilf) | ca. 100 bis 150 Euro | hoher Pflegebedarf, verhältnismäßig teuer |
Schiefer | ca. 80 bis 130 Euro | lange Haltbarkeit, pflegearm |
Metall | ca. 25 Euro | pflegearm, witterungsbeständig |
Titanzink | ca. 50 bis 85 Euro | pflegearm, unempfindlich gegen Witterungseinflüsse |
Bitumenschindeln | ca. 30 bis 60 Euro | wartungsarm |
Aluminium | ca. 30 bis 40 Euro | witterungsbeständig, pflegeleicht |
Kupfer | ca. 90 bis 130 Euro | lange haltbar, verhältnismäßig teuer |
Auch hier entstehen noch Kosten für das Gerüst, den Abriss und die Entsorgung der bisherigen Eindeckung und Lattung, die Montage einer neuen Lattung, den Einbau oder die Erneuerung von Dachfenstern sowie die Anschlussarbeiten am Schornstein, der Entwässerung etc.
WICHTIG: In vielen Fällen zieht eine Neueindeckung gesetzliche Sanierungspflichten nach sich! Wenn im Zuge einer Instandhaltung mehr als zehn Prozent der Fläche eines Gebäudeteils erneuert werden, muss der Gebäudeteil nach der Sanierung den gesetzlichen Dämmstandard erfüllen. Das ist im Gebäudeenergiegesetz festgeschrieben. Das heißt also: Auch Bauherren, die von der oben erwähnten Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke beziehungsweise Dachfläche ausgenommen sind, müssen dämmen, wenn sie die Dachhaut umfassend sanieren.
Darüber hinaus verankern immer mehr Bundesländer in ihren Landesklimagesetzen Solarpflichten. Seit 1. Januar 2023 müssen Eigentümer von privaten Wohnimmobilien in Baden-Württemberg und in Berlin eine Photovoltaikanlage oder eine Solarthermieanlage installieren, wenn sie ihr Dach grundlegend sanieren. In Hamburg gilt eine vergleichbare Pflicht ab 1. Januar 2025.
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Bis zu 20 Prozent Wärme kann eine Bestandsimmobilie über ein ungedämmtes Dach verlieren. Es lohnt sich also auf jeden Fall, die Dachflächen oder die Geschossdecke mit gutem Wärmeschutz zu versehen. Hierfür kommen folgende Verfahren in Frage:
Die Aufsparrendämmung ist relativ aufwändig, denn hier wird die gesamte Dämmung von außen aufgebracht. Deshalb wird diese Methode auch Aufdachdämmung genannt.
Bei der Zwischensparrendämmung kommt das Dämmmaterial – wie der Name sagt – zwischen die Sparren. In der Regel wird dann auf die Sparren noch eine Traglattung aufgebracht.
Auf dieser Lattung lassen sich neben einer zweiten Dämmschicht zum Beispiel noch Gipsfaserplatten als Verkleidung anbringen. Die Kombination aus Zwischensparrendämmung und Untersparrendämmung ergibt so einen sauberen Abschluss.
Gemeinsam ist allen Verfahren: Eine Winddichtheitsebene zwischen der Dämmung und der Eindeckung sorgt dafür, dass die Dämmung nicht durch kalte Luft von außen in ihrer Wirkung geschwächt wird. Eine Dampfbremse auf der Unterseite der Dämmung verhindert, dass feucht-warme Luft aus den Wohnräumen in die Dämmung und damit an die Holzkonstruktion des Daches gelangt.
Der große konstruktive Unterschied zwischen den Verfahren besteht darin, in welcher Ebene die Dämmung eingebracht wird. Das wirkt sich unter anderem auf die Wahl des Dämmstoffes, den Aufwand und die Kosten aus. Unsere nachfolgende Tabelle bildet die größten Unterschiede zwischen den drei Verfahren der Dachflächendämmung ab.
Aufsparrendämmung | Zwischensparrendämmung | Untersparrendämmung | |
---|---|---|---|
Kosten pro m2 Dachfläche | 90 bis 150 Euro | 50 bis 100 Euro | 30 bis 80 Euro |
häufig verwendete Dämmstoffe | - Hartschaumstoffe (EPS, XPS) - Holzfaserplatten | - flexible Matten aus Steinwolle, Glaswolle, Holzfasern, Zellulose oder anderen ökologischen Dämmstoffen - Flocken aus Zellulose, | alle Dämmstoffe, die als Matten oder Platten verfügbar sind |
Vorteile | - keine Wärmebrücken - kein Raumverlust im Dachgeschoss - Holzbalken in Wohnräumen bleiben sichtbar | - mittlere Kosten - große Auswahl an - kein Gerüst notwendig - Neueindeckung nicht - geringer Aufwand - Eigenleistung möglich - Nutzung des Raums | - niedrige Kosten - große Auswahl an Dämmstoffen - kein Gerüst notwendig - Neueindeckung nicht zwingend erforderlich - geringer Aufwand - Eigenleistung möglich - in Kombination mit |
Nachteile | - hohe Kosten - erfordert immer ein - immer Neueindeckung - vorrangig für | - Gefahr von Wärmebrücken - Tiefe der Sparren oft nicht ausreichend, um gesetzlichen Standard zu erreichen - Gefahr von Feuchteeintritt, wenn Dampfsperre nicht exakt angebracht ist - erforderliche Innenverkleidung verdeckt Balken | - Verringerung des Raumvolumens - verdeckt Balken |
In der Praxis werden gerne zwei dieser Dämmverfahren miteinander kombiniert. Eine Zwischensparrendämmung alleine reicht in aller Regel nicht aus, um die gesetzlich geforderten U-Werte zu erreichen. Steht ohnehin eine neue Eindeckung an, dann wird die Zwischensparrendämmung gerne mit einer Aufsparrendämmung verknüpft und damit die Dachhöhe so wenig wie möglich erhöht. Soll die Dämmung hingegen von innen erfolgen, so hat eine Kombination aus Zwischen- und Untersparrendämmung den Vorteil, dass möglichst wenig Raumvolumen verloren geht. Zudem wird die Gefahr von Wärmebrücken reduziert.
Die Dachentwässerung – also Regenrinnen und Fallrohre – haben mit rund 20 Jahren eine deutlich kürzere Lebensdauer als der Dachstuhl und auch als die Dacheindeckung. Wenn sie erneuert werden müssen, kann das 1.000 bis 2.000 Euro kosten. Über den Daumen sollten Sie mit rund 50 Euro pro laufendem Meter kalkulieren.
Ändern sich durch andere Sanierungsschritte wie eine Neueindeckung oder eine Dämmung von außen Dachüberstände oder Anschlüsse, so erfordert das oft Anpassungsarbeiten an der Entwässerung. Dann ist es eine Überlegung wert, bei dieser Gelegenheit die Entwässerung insgesamt zu erneuern.
Strenggenommen gehört die Dämmung der Geschossdecke nicht zur Dachsanierung, soll hier aber trotzdem kurz aufgeführt werden. Wird das Dachgeschoss absehbar nicht zu Wohnzwecken genutzt, dann müssen die Dachflächen nicht gedämmt werden. Die oberste Geschossdecke hingegen sollten Sie auf jeden Fall dämmen, auch wenn Sie nicht von der gesetzlichen Nachrüstpflicht betroffen sind. Die Kosten dafür belaufen sich je nach Anteil der Eigenarbeit zwischen 20 und 50 Euro pro Quadratmeter.
Die Gesamtkosten der Dachsanierung setzen sich aus den unterschiedlichen Sanierungsmaßnahmen zusammen. Als erste Orientierung kann unsere Übersicht dienen:
Sanierungsschritt | Kostenrahmen |
---|---|
Dachstuhl | 50 – 250 Euro/m2 |
Dacheindeckung | 25 – 150 Euro/m2 |
Dachdämmung | 30 – 150 Euro/m2 |
Dachentwässerung | 1.000 – 2.000 Euro |
Zu den reinen Sanierungskosten müssen Sie noch folgende Kostenpunkte eventuell dazurechnen:
Angesichts der Vielzahl der Kostenfaktoren lässt sich der Kostenrahmen einer Dachsanierung nur grob beziffern. Bei einer Komplettsanierung kann es unter Umständen auch notwendig sein, einen Architekten oder einen Gutachter hinzu zu ziehen. Hinzu kommen große regionale Unterschiede. Unterm Strich kann ein umfangreiches Projekt damit durchaus mit 300 Euro oder gar mit 600 Euro pro Quadratmeter Dachfläche zu Buche schlagen.
Eine realistische Grundlage für die Kostenermittlung kann ein Modernisierungscheck liefern, zum Beispiel durch einen Energieberater oder einen Bausachverständigen. Der Experte ermittelt, welche Maßnahmen notwendig und sinnvoll sind. Anhand seiner Aufstellung können Sie Angebote einholen. Nutzen Sie auch den Online-Modernisierungscheck von Schwäbisch Hall.
Angesichts der hohen Gesamtkosten ist es auf jeden Fall empfehlenswert, bei mehreren Handwerkerfirmen Angebote zu erfragen. Beim Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks sind Innungsbetriebe gelistet. Auf der Seite www.dachdecker.org ist eine Suchmöglichkeit eingerichtet. Folgende Punkte sollten Sie auf jeden Fall vor der Auftragsvergabe klären:
Der erste Schritt zur Kostenreduzierung ist die fundierte, ganzheitliche Planung. Wenn alle Maßnahmen feststehen, lassen sich Synergien schaffen und Abläufe optimal planen.
Sowohl beim Material als auch bei den Handwerkern sollten Eigentümer unbedingt auf Qualität achten. Schließlich macht man eine Dachsanierung alle paar Jahrzehnte. Da lohnt es sich, auf langlebige Materialien und gute Verarbeitung zu achten. Das hat seinen Preis.
Bei den Materialien lohnt es sich jedoch durchaus, einen Blick auf Preise zu werfen und zu vergleichen. Gerade bei der Eindeckung gilt es jedoch im Hinterkopf zu behalten, dass die Materialien unterschiedlich lange halten. Langlebige Materialien dürfen also ruhig etwas teurer sein. Sie müssen seltener ersetzt werden. Das spart neben den Materialkosten perspektivisch auch Handwerkerkosten.
Auch bei der Dämmung sollten Sie nicht knausern. Eine dickere Dämmung ist zwar teurer in der Anschaffung, macht jedoch meist keinen Unterschied im Arbeitslohn und senkt den Energieverbrauch und damit die laufenden Kosten nachhaltig.
Einzelne Arbeiten im Rahmen der Dachsanierung können geübte Heimwerker mit Geschick, Sachkenntnis und geeignetem Werkzeug auch selbst übernehmen. Das gilt beispielsweise für die Geschossdeckendämmung. Die Eigenleistung spart natürlich Geld. Für die meisten Arbeiten rund ums Dach gilt jedoch: Eine unsachgemäße Ausführung kann gravierende Schäden zur Folge haben. Die Beauftragung von erfahrenen Fachfirmen ist deshalb empfehlenswert.
Für die Dachdämmung können Sie im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) einen Zuschuss beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen. Er beträgt aktuell 15 Prozent (Stand: Januar 2023). Wird die Dachdämmung in einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) empfohlen, kommt ein Bonus in Höhe von 5 Prozentpunkten oben drauf.
Förderfähig sind neben Material und Montage der Dämmung auch Leistungen von Planern, Erneuerungen an Dachstuhl, Lattung und Eindeckung, notwendigen Anschlussarbeiten bis hin zur Einrichtung der Baustelle und dem Gerüstbau. Die förderfähigen Kosten sind auf 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr gedeckelt.
Um den Zuschuss zu beantragen, müssen Sie einen dafür beim BAFA zugelassenen Energieberater einbinden. Auf der Seite www.energie-effizienz-experten.de gibt es eine Suchmöglichkeit nach Postleitzahlen. Wenn die Dachsanierung Teil einer Sanierung zum KfW-Effizienzhaus ist, dann können Sie das KfW-Kreditprogramm 261 nutzen und die Kosten für die Dacharbeiten anrechnen. Die Förderung besteht dann aus einem zinsgünstigen Kredit mit einem Tilgungszuschuss. Seine Höhe richtet sich nach der Effizienzhaus-Stufe, die mit der Sanierung erreicht wird.
Ohne funktionsfähiges Dach geht ein Gebäude irgendwann kaputt. Deshalb ist eine Dachsanierung oft unvermeidbar. Dann stellt sich die Frage, ob sie sich lohnt, gar nicht.
Doch auch wenn das Dach nicht beschädigt ist, lohnt sich die Sanierung in vielen Fällen. Durch einen guten Wärmeschutz sinken der Energieverbrauch und somit laufende Kosten. Außerdem steigt der Wert der Immobilie. Das gilt erst recht, wenn im Zuge der Dachsanierung zusätzlicher Wohnraum entsteht.
Zwar ist eine Dachsanierung eine der umfangreichsten Sanierungsmaßnahmen am Gebäude. Doch eine fundierte Planung, ein kritischer Vergleich von verschiedenen Angeboten und die Nutzung von staatlichen Fördermitteln tragen zur Reduzierung der Kosten bei.
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