Die Altbausanierung: Fit für die Zukunft!

Serie Generationenwechsel, Folge 4: Ein älteres Haus innerhalb der Familie zu übernehmen, ist stets mit Emotionen und Erinnerungen verbunden. Ähnlich empfinden auch Käufer einer historischen Immobilie: Sie wollen Bewährtes erhalten und zugleich modern und komfortabel wohnen. Dann steht eine Altbausanierung an. Unser erster Überblick skizziert die wichtigsten Bereiche.


Altbausanierung: Bestehendes erhalten und verbessern

Von einem Altbau sprechen Fachleute, wenn das Haus seit langer Zeit genutzt wird. Als Altbau wird ein Gebäude auch bezeichnet, wenn es mit anderen Baumaterialien und -verfahren erstellt und in einem deutlich anderen Stil erbaut wurde als ein Neubau – in Deutschland gilt meist das Jahr 1949 als Datumsgrenze. Aber auch ein Bau aus den 50er-, 60er- oder sogar den 70er-Jahren besitzt zeitbezogene Merkmale und hat oft einen altersbedingten Sanierungsbedarf.

Eine Altbausanierung ist komplex: Alle Maßnahmen müssen gut aufeinander abgestimmt werden. Eine komplette Sanierung in einem Zug übersteigt häufig das verfügbare Budget, Hausbesitzer setzen dann die geeigneten Maßnahmen Schritt für Schritt um. Doch wo anfangen? Zuallererst brauchen Sie einen gründlichen Überblick. Holen Sie sich fachliche Hilfe: Ein Architekt oder Bausachverständiger unterstützt Sie darin, den aktuellen Zustand der Bausubstanz zu ermitteln und mögliche Schwachstellen des Hauses aufzudecken.


Warum sind Sanierungsmaßnahmen sinnvoll und nötig?

Bei einer gründlichen Inaugenscheinnahme können Sie auch als Laie oft feststellen, dass an Teilen der Bausubstanz Überholungsbedarf besteht. Hinzu kommen verschiedene Auflagen und Vorschriften:

  • Die Behebung eindeutiger Mängel, die die Bewohnbarkeit einschränken – wie schadhafte Heizung, kaputte Fenster, ein undichtes Dach oder eine bröckelnde Fassade – haben oberste Priorität.
  • Ebenso wichtig: Es gibt gesetzliche Nachrüst- oder Austauschpflichten, die bei einem Eigentümerwechsel anstehen. So müssen beispielsweise Heizkessel, Ölheizungen und Gasheizungen erneuert werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Warmwasserleitungen und die oberste Geschossdecke sind nachträglich zu dämmen. Erkundigen Sie sich bei einem Energieberater, welche Pflichten auf Sie zukommen.
  • Alte Häuser verbrauchen zu viel Energie. Im Bereich der Energieeffizienz gibt es eine Vielzahl von möglichen Optimierungsmaßnahmen, die sich über reduzierte Betriebskosten mittelfristig amortisieren und zudem bezuschusst werden (siehe unten).
  • Mit der Altbausanierung erreichen Sie einen höheren Wohnkomfort und verwirklichen Ihre persönlichen Vorstellungen. In diesem Sinne planen Sie beispielsweise einen Wanddurchbruch für größere Räume, neue Fußböden oder Türen oder die Renovierung der Treppen. Manche dieser Umbauarbeiten sollten vor Ihrem Einzug abgeschlossen sein, andere können je nach Budget noch warten.
  • Eine Altbausanierung erhöht den Wert der Immobilie: Dieser Aspekt ist besonders wichtig im Hinblick auf einen späteren Verkauf.

Altbausanierung: Ein weites Feld

Keine Altbausanierung ist wie die andere. Es macht einen großen Unterschied, ob Sie ein reetgedecktes Bauernhaus aus dem 18. Jahrhundert sanieren oder eine Stadtvilla aus den 1920er-Jahren. Je nach Alter der Immobilie kamen verschiedene Bautechniken und -materialen zum Einsatz. Suchen Sie sich für die Beratung Fachleute, die sich gut mit dem jeweiligen Baustil auskennen! Hier ein paar Beispiele:

  • Fachwerkhäuser gibt es in Deutschland etwa seit dem späten 13. Jahrhundert. Diese Hausform war weit verbreitet, bis sich im 19. Jahrhundert massive Bauweisen mehr und mehr durchsetzten. Das Fachwerkhaus ist gemütlich und unverwechselbar, doch es stellt Neueigentümer vor eine Reihe von Herausforderungen. Fachwerkhäuser sind Mischkonstruktionen, durch die Kombination der Baustoffe können Probleme entstehen – vor allem Feuchtigkeit und Fäulnis. Auch Schädlingsbefall im Holz kann auftreten. Viele Eigentümer müssen sich zudem mit einem ungünstigen Zuschnitt, kleinen Räume und niedrigen Decken auseinandersetzen.
  • Gründerzeit-Architektur: Häuser aus der sogenannten Gründerzeit zum Ende des 19. Jahrhunderts sind häufig repräsentative Wohnungen mit hohen Räumen in beliebten Quartieren. Ihre Schwachstellen liegen meist bei den Fenstern und der Haustechnik. Die Raumaufteilung muss teilweise an moderne Bedürfnisse angepasst werden. Die energetische Altbausanierung ist meist aufwendig, aber sinnvoll.
  • Häuser aus der Nachkriegszeit: Gebäude aus den 50er- und 60er-Jahren haben oftmals einen hohen Sanierungsbedarf. Siedlungshäuser beispielsweise wurden mit einfachen Mitteln gebaut, sie haben eine schlechte Wärmedämmung, kleine Fenster, kleine Räume und Bäder beziehungsweise Küchen und sehr geringen Schallschutz. Manche Häuser weisen Probleme mit Feuchtigkeit auf. Der das Projekt begleitende Architekt sollte prüfen, ob gefährliche Materialien wie beispielsweise Asbest verbaut wurden oder noch Wasserleitungen aus Blei vorhanden sind.
  • Sollte Ihre Immobilie unter Denkmalschutz stehen, ist die Altbausanierung mit deutlich mehr Aufwand verbunden, denn Sie müssen alle Sanierungsvorhaben mit der zuständigen Behörde abstimmen. Erkundigen Sie sich frühzeitig, ob und in welchem Umfang Ihr Haus unter Denkmalschutz steht. Ist dies der Fall, sind Sie erstens zum Erhalt der historischen Bausubstanz verpflichtet, zweitens müssen Sie alle Sanierungen eng mit der Behörde abstimmen. Andererseits sind Baudenkmäler teilweise von den gesetzlichen Energiesparverordnungen ausgenommen, und vielerorts gibt es Förderprogramme, die Bauherren bei der Altbausanierung von denkmalgeschützten Häusern unterstützen.

Wann gelten Energie-Vorschriften auch für Altbauten?

Ein großes Thema bei der Altbausanierung ist die Energie-Effizienz. Richtig ist, dass für die Altbausanierung nicht die gleichen Vorschriften der Energieeinsparverordnung EnEV gelten wie für Neubauten. Doch grundsätzlich gilt die EnEV auch für Bestandsimmobilien; und zwar insbesondere, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet. Gesetzliche Vorschriften für alte Gebäude betreffen vor allem den Austausch der Heizkessel und Heizanlagen und die Dämmung der obersten Geschossdecke und einiger Versorgungsleitungen. Werden diese Maßnahmen nicht umgesetzt, drohen Bußgelder.

Kompliziert wird die (gesetzliche) Lage, wenn zum Beispiel Sanierungsmaßnahmen an der Fassade durchgeführt werden. Dann hängt es nämlich vom Umfang der Sanierung ab, ob moderne Energieeffizienz-Vorschriften eingehalten werden müssen.

In vielen Fällen lohnt sich eine Sanierung auch unabhängig von den gesetzlichen Vorgaben, denn eine zielgerichtete energetische Altbausanierung entlastet den eigenen Geldbeutel: Die Heizkosten sinken beträchtlich, und die Investitionen rechnen sich schon nach wenigen Jahren.


Die energetische Altbausanierung

Die energieeffiziente Sanierung von Altbauten ist ein Fachgebiet für sich. Sowohl die gesetzlichen Regelungen zur Energieeffizienz als auch die Anforderungen der unterschiedlichen Bautechniken und Baumaterialien überfordern Laien schnell – Fachleute empfehlen, einen Energieberater hinzuzuziehen. Den Berater benötigen Sie auf jeden Fall, wenn die Altbausanierung von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert wird.

Mit dem Energieberater machen Sie eine Bestandaufnahme, bei der die Bereiche deutlich werden, über die das Haus besonders viel Energie verliert. Anschließend holen Sie Kostenschätzungen für die einzelnen Maßnahmen ein, damit Sie eine Grundlage für eine eventuell nötige Finanzierung haben.

Erst wenn Sie einen Überblick über die verschiedenen Maßnahmen und ihre Wirksamkeit für die Energieeffizienz gewonnen haben, legen Sie Ihre Prioritäten fest und erstellen Ihren Sanierungsfahrplan.

Positiv für Besitzer von Altbau-Häusern: Der Staat unterstützt die Altbausanierung mit eigenen Förderprogrammen, wenn dabei die Energieeffizienz verbessert wird. Unter dem Stichwort „energieeffizient Sanieren“ bieten die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zinsgünstige Kredite sowie Zuschüsse an.


Weitere Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen

  • Die Heizungsanlage muss bei einem Eigentümerwechsel binnen zwei Jahren ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre ist. Die Entscheidung, auf welches System Sie setzen, ist nicht einfach und hängt stark von den Besonderheiten Ihres Altbaus und von Ihren persönlichen Wünschen ab. Ermitteln Sie auch die bisherigen Heizkosten und die Einsparpotenziale der verschiedenen Systeme.
    Veraltete Heizkessel verbrauchen zu viel Energie und stoßen zu viele Schadstoffe aus – eine neue Anlage wird auf jeden Fall einen besseren Wirkungsgrad haben und die Umwelt weniger belasten. Wie groß die künftige Heizungsanlage ausfallen soll, mit welchen Brennstoffen sie arbeitet und wie die Wärme im Haus verteilt wird, steht im Mittelpunkt der Planungen.
  • Die Dämmung eines Altbaus verbessert die Energiebilanz und erhöht oft den Wohnkomfort, wenn kalte Wände und zugige Ecken verschwinden. Nach Vorgabe der Energie-Einsparverordnung muss die oberste Geschossdecke unter bestimmten Bedingungen gedämmt werden, wenn der Raum darüber unbeheizt ist (etwa bei Dachböden). Auch für Warmwasserleitungen gibt es Dämmungs-Auflagen.
  • Durch die Wand verschwindet viel Energie, eine Fassadendämmung schafft Abhilfe. Eine moderne Dämmung ist Pflicht, wenn Sie umfassend modernisieren: Es gibt spezielle Vorschriften, ab welchem Umfang der Fassadenmodernisierung welche Energiewerte zu erfüllen sind. Wird dagegen beispielsweise nur ein kleiner Riss in der Fassade repariert, ist keine umfassende Dämmung erforderlich.
  • Fenstertausch: Alte Fenster sind Energieverschwender, daher ist der Fenstertausch unter Energiegesichtspunkten oft sinnvoll. Allerdings müssen die neuen Fenster zum Haus passen. Fenster haben einen großen Einfluss auf die Luftfeuchtigkeit im Haus; dies ist für Häuser mit alter Bausubstanz oft ein Problem.

Grundsätzlich empfehlen Fachleute, Fenster- und Fassadensanierung parallel zu planen, damit Energieeffizienz, Technik und Optik aufeinander abgestimmt werden.


Die Dachsanierung

Das Dach schützt das gesamte Haus – und im logischen Umkehrschluss heißt das: Nicht reparierte Schäden am Dach gehen unweigerlich zulasten der Bausubstanz. Ein Dach hält viele Jahrzehnte, dennoch sollten Sie es bei Ihrer Altbau-Immobilie genau unter die Lupe nehmen. Wenn Sie das Dach neu decken lassen, müssen Vorgaben zur Energieeffizienz nach EnEV erfüllt werden. Die Dachsanierung wird also gleich mit der nötigen Dämmung geplant.

Gerade bei älteren Gebäuden sollten Sie die Dachbalken auf Schäden und Schädlingsbefall untersuchen lassen. Ein größeres Sanierungsprojekt kommt auf Sie zu, wenn der gesamte Dachstuhl erneuert werden muss. Allerdings gibt Ihnen das auch die Möglichkeit, im Rahmen der geltenden Bauvorschriften neuen Wohnraum unter dem Dach zu schaffen und mit Gauben, Balkonen und Loggien attraktive zusätzliche Wohnflächen zu gewinnen.


Altbausanierung finanzieren

Wenn Sie Ihren Altbau sanieren, um selbst darin zu wohnen oder ihn zu vermieten, planen Sie die Finanzierung nach ähnlichen Maßstäben wie jemand, der ein Eigenheim kauft. Die Inanspruchnahme einer Baufinanzierung kann da ein cleverer Zug sein. Wenn Sie künftig in Ihren eigenen vier Wänden wohnen, sparen Sie Miete. Wenn Sie die Immobilie vermieten, helfen diese Einnahmen bei der monatlichen Tilgung der Raten.

Erstellen Sie einen Projektplan für Ihre Altbausanierung und holen Sie Angebote ein. Ihre Finanzierung ruht dann auf diesen Säulen:

  • vorhandenes Eigenkapital einschließlich Bausparguthaben
  • Bauspardarlehen aus Ihren Bausparverträgen
  • staatliche Förderkredite und private Baufinanzierung

Sprechen Sie frühzeitig Ihren Finanzierungsexperten an, damit Sie rasch einen vollständigen Überblick über Ihr Budget für die Altbausanierung erhalten. Es gibt besondere Finanzierungsangebote für Sanierungen und Renovierungen, die teilweise auch mit öffentlichen Mitteln gefördert werden.


Lassen Sie sich von anderen Sanierungsprojekten anregen

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