Die Altbausanierung: Fit für die Zukunft!

  • Nutzen einer Sanierung
  • Gebäudetypen und Denkmalschutz
  • Richtige Maßnahmen & passende Finanzierung

Wenn Sie ein älteres Haus übernehmen, dann möchten Sie meistens Bewährtes erhalten und zugleich modern und komfortabel wohnen. Dann steht eine Altbausanierung an.  

Was ist ein Altbau und was erwartet Sie bei einer Altbausanierung?

Von einem Altbau sprechen Fachleute, wenn das Haus seit langer Zeit genutzt wird. Als Altbau wird ein Gebäude auch bezeichnet, wenn es mit anderen Baumaterialien und -verfahren erstellt und in einem deutlich anderen Stil erbaut wurde als ein Neubau – in Deutschland gilt meist das Jahr 1949 als Datumsgrenze. Aber auch ein Bau aus den 50er-, 60er- oder sogar den 70er-Jahren besitzt zeitbezogene Merkmale und hat oft einen altersbedingten Sanierungsbedarf.

Eine Altbausanierung ist komplex: Alle Maßnahmen müssen gut aufeinander abgestimmt werden. Eine komplette Sanierung in einem Zug übersteigt häufig das verfügbare Budget, Hausbesitzer setzen dann die geeigneten Maßnahmen Schritt für Schritt um. Doch wo anfangen? Zu allererst brauchen Sie einen gründlichen Überblick. Holen Sie sich fachliche Hilfe: Ein Architekt oder Bausachverständiger unterstützt Sie darin, den aktuellen Zustand der Bausubstanz zu ermitteln und mögliche Schwachstellen des Hauses aufzudecken.

Gutachter inspiziert Bausubstanz
Je gründlicher die Inspektion der Bausubstanz erfolgt, desto genauer kann der Sanierungsbedarf ermittelt werden. (Quelle: iStock-481999463-SLRadcliffe)

Warum ist eine Altbausanierung sinnvoll?

Auch wenn Sie kein Experte sind, können Sie oft auf den ersten Blick feststellen, dass an Teilen des Altbaus Überholungsbedarf besteht. Hinzu kommen verschiedene Auflagen und Vorschriften:

  • Die Behebung eindeutiger Mängel, die die Bewohnbarkeit einschränken – wie schadhafte Heizung, kaputte Fenster, ein undichtes Dach oder eine bröckelnde Fassade – haben oberste Priorität.
  • Ebenso wichtig: Es gibt gesetzliche Nachrüst- oder Austauschpflichten, die bei einem Eigentümerwechsel anstehen. So müssen beispielsweise Heizkessel, Ölheizungen und Gasheizungen erneuert werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. 
  • Alte Häuser verbrauchen zu viel Energie. Im Bereich der Energieeffizienz gibt es viele Optimierungsmaßnahmen, die sich über reduzierte Betriebskosten mittelfristig amortisieren und zudem bezuschusst werden.

Altbausanierung: Gebäudetypen und Denkmalschutz

Keine Altbausanierung ist wie die andere. Je nach Alter der Immobilie kamen verschiedene Bautechniken und -materialen zum Einsatz. Suchen Sie sich Fachleute, die sich gut mit dem jeweiligen Baustil auskennen.

  • Fachwerkhäuser gibt es in Deutschland etwa seit dem späten 13. Jahrhundert. Fachwerkhäuser sind Mischkonstruktionen. Durch die Kombination der Baustoffe können Probleme entstehen – vor allem Feuchtigkeit und Fäulnis, auch Schädlingsbefall im Holz kann auftreten.  
  • Gründerzeit-Architektur: Häuser aus der sogenannten Gründerzeit zum Ende des 19. Jahrhunderts sind häufig repräsentative Wohnungen mit hohen Räumen in beliebten Quartieren. Ihre Schwachstellen liegen meist bei den Fenstern und der Haustechnik. Die Raumaufteilungmuss teilweise an moderne Bedürfnisse angepasst werden.
  • Häuser aus der Nachkriegszeit: Gebäude aus den 50er- und 60er-Jahren haben oftmals einen hohen Sanierungsbedarf. Siedlungshäuser beispielsweise wurden mit einfachen Mitteln gebaut, sie haben eine schlechte Wärmedämmung, kleine Fenster, kleine Räume und Bäder beziehungsweise Küchen und sehr geringen Schallschutz.

Sollte Ihre Immobilie unter Denkmalschutz stehen, ist die Altbausanierung mit deutlich mehr Aufwand verbunden, denn Sie müssen alle Sanierungsvorhaben mit der zuständigen Behörde abstimmen. Erkundigen Sie sich frühzeitig, ob und in welchem Umfang Ihr Haus unter Denkmalschutz steht. Ist dies der Fall, sind Sie erstens zum Erhalt der historischen Bausubstanz verpflichtet, zweitens müssen Sie alle Sanierungen eng mit der Behörde abstimmen. Vielerorts gibt es Förderprogramme, die Bauherren bei der Altbausanierung von denkmalgeschützten Gebäuden unterstützen.


Altbausanierung: Maßnahmen im Einzelnen

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  • Eine veraltete Heizungsanlage verbraucht zu viel Energie und stößt zu viele Schadstoffe aus – eine neue Anlage wird einen besseren Wirkungsgrad haben und die Umwelt weniger belasten.  
  • Schäden am Dach gehen unweigerlich zulasten der Bausubstanz. Wenn Sie das Dach neu decken lassen, müssen Vorgaben zur Energieeffizienz erfüllt werden. Die Dachsanierung wird also gleich mit der nötigen Dämmung geplant.
  • Feuchte Keller können zu umfangreichen Schäden am Mauerwerk führen – eine Kellersanierung ist dann unumgänglich.
  • Durch die Wand verschwindet viel Energie, eine Fassadendämmung schafft Abhilfe.  
  • Alte Fenster sind Energieverschwender, daher ist der Fenstertausch oft sinnvoll. Allerdings müssen neue Fenster zum Baustil des Hauses passen.

Welche Kosten kommen auf Sie zu? Hier können Sie Renovierungskosten berechnen.


Die energetische Altbausanierung

Die energieeffiziente Sanierung von Altbauten ist ein Fachgebiet für sich. Sowohl die gesetzlichen Regelungen zur Energieeffizienz als auch die Anforderungen der unterschiedlichen Bautechniken und Baumaterialien überfordern Laien schnell – Fachleute empfehlen, einen Energie-Effizienz-Experten (EEE) hinzuzuziehen. Dieser unterstützt bei der Beantragung möglicher Fördermittel im Rahmen der BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude). Die anfallenden Kosten hierfür werden bis zu 5.000 Euro zusätzlich bezuschusst.  

Mit dem Energieberater machen Sie eine Bestandaufnahme, bei der die Bereiche deutlich werden, über die das Haus besonders viel Energie verliert. Anschließend holen Sie Kostenschätzungen für die einzelnen Maßnahmen ein, damit Sie eine Grundlage für eine eventuell nötige Finanzierung haben.

Der Staat unterstützt die Altbausanierung mit  Förderprogrammen, wenn dabei die Energieeffizienz verbessert wird. Die KfW-Bank und Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bieten zinsgünstige Kredite und Zuschüsse an.


Altbausanierung finanzieren

Wenn Sie Ihren Altbau sanieren, um selbst darin zu wohnen oder ihn zu vermieten, planen Sie die Finanzierung nach ähnlichen Maßstäben wie jemand, der ein Eigenheim kauft. Die Inanspruchnahme einer Baufinanzierung kann da ein cleverer Zug sein. Wenn Sie künftig in Ihren eigenen vier Wänden wohnen, sparen Sie Miete. Wenn Sie die Immobilie vermieten, helfen diese Einnahmen bei der monatlichen Tilgung der Raten.

Erstellen Sie einen Projektplan für Ihre Altbausanierung und holen Sie Angebote ein. Ihre Finanzierung ruht dann auf diesen Säulen:

  • vorhandenes Eigenkapital einschließlich Bausparguthaben
  • Bauspardarlehen aus Ihren Bausparverträgen
  • staatliche Förderkredite und private Baufinanzierung
Frauenhand mit Taschenrechner
(Quelle: iStock-1177540747-sutlafk)

Fragen und Antworten zur Altbausanierung

Wie teuer ist eine Altbausanierung?

Die Kosten für die Sanierung einer Immobilie können immer nur auf den Einzelfall bezogen beurteilt werden. Zustand, Alter und Ihre persönlichen Anforderungen sind maßgeblich dafür, welche Kosten entstehen.
Eine grobe Richtlinie besagt, dass die Sanierungskosten für einen Altbau nach 1950 bei durchschnittlich rund 30 % bis 40 % des Kaufpreises liegen, bei einem Vorkriegsbau bei durchschnittlich 50 % bis 60 % des Kaufpreises. Schon bei einem Haus aus den 80er Jahren müssen Sie mit 20 % des Kaufpreises für eine Sanierung rechnen.

Das stellt nur eine sehr grobe Richtschnur dar, in vielen Fällen sind auch die Renovierungskosten für Gebäude jüngerer Baujahre bereits deutlich höher.

Was ist bei einer Altbausanierung zu beachten?

Der vielleicht wichtigste Ratschlag: die richtige Reihenfolge einhalten. Zuerst sollten alle relevanten Wände und Dach neu gedämmt werden. Erst im Anschluss sollten die Fenster erneuert werden, da sonst durch Feuchtigkeit Schimmelbefall droht. Im Anschluss kann das neue Heizsystem verbaut werden.

    

Gute Beratung ist unverzichtbar

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