Altbausanierung: Kosten, Förderung, Kredit
- Kosten einer Altbausanierung
- Gebäudetypen und Denkmalschutz
- Maßnahmen planen & passende Finanzierung
Altbausanierung: Kosten, Förderung, Kredit
Wenn Sie ein älteres Haus übernehmen, dann möchten Sie meistens Bewährtes erhalten und zugleich modern und komfortabel wohnen. Folglich steht eine Altbausanierung an. Warum diese sinnvoll ist und worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie hier.
Was verstehen wir unter "Altbau"?
Als Altbau wird ein Gebäude auch bezeichnet, wenn es mit anderen Baumaterialien und -verfahren erstellt und in einem deutlich anderen Stil erbaut wurde als ein Neubau – in Deutschland gilt meist das Jahr 1949 als Datumsgrenze. Aber auch ein Bau aus den 50er-, 60er- oder sogar den 70er-Jahren besitzt zeitbezogene Merkmale und hat oft einen altersbedingten Sanierungsbedarf.
Neben dem Baujahr sind es aber auch bestimmte Gebäudetypen, die als Altbau definiert werden – und die einen bauwerkstypischen Sanierungsbedarf haben, zum Beispiel:
- Fachwerkhäuser gibt es in Deutschland etwa seit dem späten 13. Jahrhundert. Fachwerkhäuser sind Mischkonstruktionen. Durch die Kombination der Baustoffe können Probleme entstehen – vor allem Feuchtigkeit und Fäulnis, auch Schädlingsbefall im Holz kann auftreten.
- Gründerzeit-Architektur: Häuser aus der sogenannten Gründerzeit zum Ende des 19. Jahrhunderts sind häufig repräsentative Wohnungen mit hohen Räumen in beliebten Quartieren. Ihre Schwachstellen liegen meist bei den Fenstern und der Haustechnik. Die Raumaufteilung muss teilweise an moderne Bedürfnisse angepasst werden.
- Häuser aus der Nachkriegszeit: Gebäude aus den 50er- und 60er-Jahren sind nicht automatisch auch Altbauten, haben aber oftmals einen hohen Sanierungsbedarf. Siedlungshäuser beispielsweise wurden mit einfachen Mitteln gebaut, sie haben eine schlechte Wärmedämmung, kleine Fenster, kleine Räume und Bäder beziehungsweise Küchen und einen sehr geringen Schallschutz.
Kosten einer Altbausanierung
Die Kosten für die Sanierung einer Immobilie können immer nur auf den Einzelfall bezogen beurteilt werden. Zustand, Alter und Ihre persönlichen Anforderungen sind maßgeblich dafür, welche Kosten entstehen. Über den Daumen lassen sich aber folgende Kosten für eine Altbausanierung veranschlagen:
- bei einem Vorkriegsbau: ca. 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises
- bei einem Altbau aus der Nachkriegszeit: ca. 40 Prozent des Kaufpreises
- bei einem Haus aus den 1970er- und 1980er-Jahren: ca. 30 Prozent des Kaufpreises
- bei einer Immobilie aus den 1990er- und 200er-Jahren: ca. 20 Prozent des Kaufpreises
Um valide Werte zu erhalten, haben wir einen Experten zu den Kosten befragt. Wolfgang Mandl ist "Leiter Datenbank Positionen-Baupreise" beim Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern. Hier seine aktuelle Kostenaufstellung zu den wichtigsten Maßnahmen bei der Altbausanierung:
| Sanierungsmaßnahme | ungefähre Kosten |
|---|---|
| FASSADENDÄMMUNG (mit Putz und Beschichtung) | |
| WDVS, Polystyrol, bis 200 mm | 175 Euro/m2 |
| WDVS, Mineralwolle, bis 200 mm | 195 Euro/m2 |
| Holzbekleidung (hinterlüftete Fassade) | 290 Euro/m2 |
| Verblendmauerwerk (Klinker, Dämmung) | 350 Euro/m2 |
| DACHERNEUERUNG | |
| alten Dachbelag entfernen | 50 Euro/m2 |
| neuer Dachstuhl | 50 Euro bis 250 Euro/m2 |
| Dachdämmung und Unterbau | 135 Euro/m2 |
| Dachdeckung und Lattung mit Dachziegel | 88 Euro/m2 |
| Spenglerarbeiten für Dach | 60 Euro/m2 |
| HEIZUNGSTAUSCH* | |
| Gas-Brennwertkessel, bis 25 kW, mit Pufferspeicher, Ausdehnungsgefäß, Neutralisationsanlage | 11.800 Euro |
| Pellet-Heizkessel, bis 50 kW, Fördersystem, Ausdehnungsgefäß, mit Pufferspeicher | 25.850 Euro |
| Wärmepumpe, bis 20 kW, Luft, mit Speicher | 32.650 Euro |
Quelle: Baukosteninformationszentrum GmbH (BKI) / Stand: 2 . Quartal 2024 / Nettopreise; *Hinweis: Insbesondere bei einem Umbau auf ein anderes Heizsysstem muss projektbezogen mit weiteren Kosten gerechnet werden.
Wichtig: Bei vielen der oben angeführten Preise handelt es sich um reine Investitionskosten! Nicht berücksichtigt sind hier eventuell anfallende Kosten für den Abbau und die Entsorgung – beispielsweise bei einer alten Ölheizung. Apropos Heizung: Hier beantworten wir Ihre Frage "Was kostet eine neue Heizung?".
Sie wollen es noch genauer wissen? Für die Kalkulation einzelner Gewerke bei der Altbausanierung nutzen Sie unsere "Rechner für Kernsanierungs- und Renovierungskosten".
Altbau sanieren, Förderung kassieren
Für die Sanierung eines Altbaus können Sie – je nach Umfang der Sanierung – diverse Fördergelder in Anspruch nehmen. Die Förderung erfolgt dabei entweder über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Entweder in Form eines zinsgünstigen Darlehens mit Tilgungszuschuss oder über direkte Zuschüsse:
Förderung durch die KFW
- Sanierung von Altbauten zum KfW-Effizienzhaus. Die Förderung ist geteilt. Zum einen gibt es einen Kredit in Höhe von maximal 150.000 Euro mit Zinsverbilligung. Zum anderen erhalten Kreditnehmer einen Tilgungszuschuss, der den Darlehensbetrag reduziert.
Hier finden Sie die gültigen Bestimmungen bei der Sanierung zum KfW-Effizienzhaus.
- Heizungstausch: Beim Austausch einer alten, fossilen Heizung gegen eine Heizung mit mindestens 65 % erneuerbarer Energien gibt es einen Investitonszuschuss von bis zu 70 Prozent von maximal 30.000 Euro.
Welche Heizung, wie viel Förderung: alle Bedingungen bei der neuen Heizungsförderung
Zusätzlich gibt es noch weitere, indirekte Fördermöglichkeiten bei der Altbausanierung, wie zum Beispiel für Maßnahmen zum barrierefreien Wohnen oder den Einbruchschutz. Eine komplette Förder-Übersicht finden Sie in unserem Artikel "Förderung Haussanierung".
Förderung durch das BAFA
- Sanierung einzelner Bauteile: Gefördert werden Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (zum Beispiel Förderung für die Fassadendämmung oder Förderung für neue Fenster) und die Anlagentechnik (Be- bzw. Entlüftung). Die Förderung erfolgt im Rahmen der "Bundesförderung effiziente Gebäude" (BEG) als Zuschuss und beträgt bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten.
- Heizungsoptimierung: Gefördert wird die Optimierung von Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden mit einem Zuschuss von maximal 50 Prozent der förderfähigen Kosten.
Kredit für die Altbausanierung
Wenn Sie einen Altbau grundlegend sanieren, planen Sie die Finanzierung nach ähnlichen Maßstäben wie jemand, der ein Eigenheim kauft. Ein Sanierungskredit kann da ein cleverer Zug sein. Wenn Sie künftig in Ihren eigenen vier Wänden wohnen, sparen Sie Miete. Wenn Sie die Immobilie vermieten, helfen diese Einnahmen bei der monatlichen Tilgung der Raten.
Erstellen Sie einen Projektplan für Ihre Altbausanierung und holen Sie Angebote ein. Ihre Finanzierung ruht dann auf diesen Säulen:
- vorhandenes Eigenkapital einschließlich Bausparguthaben
- Bauspardarlehen aus Ihren Bausparverträgen
- staatliche Förderung und private Baufinanzierung
(Wann) amortisiert sich eine Altbausanierung?
Die entscheidende Frage bei einer Altbausanierung ist: Lohnt sich das überhaupt? Die Frage lässt sich mit "Ja" beantworten, wenn die Einsparungen (vor allem bei der Energie) die Ausgaben mittelfristig decken. So amortisiert sich laut Angaben der Plattform Kesselheld eine Wärmepumpe nach rund 10 bis 12 Jahren.
Das ist natürlich nur ein Richtwert. Die Amortisation hängt vor allem auch vom energetischen Ist-Zustand des Gebäudes ab. Je schlechter dieser ist, desto mehr Energie lässt sich einsparen und desto eher hat sich die Sanierung rentiert.
Einen genauen Überblick über die zu erwartenden Kosten, aber auch die Einspareffekte gibt ein individueller Sanierungsfahrplan. Den erstellt ein Energieberater (Energie-Effizienz-Experte) ganz individuell auf Basis der baulichen Gegebenheiten.
Alles Wissenswerte zur energetischen Sanierung finden Sie hier.
Altbausanierung: die richtige Reihenfolge
Zuerst die neue Heizung oder besser die Fenster austauschen? Was ist mit der Fassade und dem Dach? Wer eine Altbausanierung plant, sollte dabei Schritt für Schritt vorgehen. Am besten orientieren Sie sich an dieser Reihenfolge:
- Bestandsaufnahme oder Ist-Analyse
- Sanierungsfahrplan erstellen
- Angebote einholen
- Finanzierung planen
- Auftrag erteilen
- Abwicklung und Überprüfung
Ausführliche Informationen zu den einzelnen Schritten finden Sie in unserem Artikel "Checkliste: Sanierung eines Altbaus".
Mehr Infos zum energetischen Sanieren – hier downloaden!
Sie fragen sich, wie Sie Ihr Eigenheim gezielt zukunftssicher machen können? Auf dem Weg zu einem sanierten Eigenheim gibt es viele Dinge zu beachten und wichtige Entscheidungen zu treffen. Der kostenlose Leitfaden von Schwäbisch Hall begleitet Sie auf diesem Weg und gibt wertvolle Tipps und Hilfestellungen zu Pflichten, Chancen, Kosten und Fördermöglichkeiten. Außerdem enthalten: eine Checkliste für Ihre Sanierung.
Zum PDF-Download
Fragen und Antworten zur Altbausanierung
Was kostet eine Komplettsanierung?
Alter und Zustand des Gebäudes und die persönlichen Anforderungen bestimmen die Kosten für eine Altbausanierung. Dabei kommt schnell eine fünfstellige, manchmal auch sechsstellige Summe zusammen. Auch die gestiegenen Baupreise wirken sich auf die Altbausanierung aus, haben sich doch viele Materialien drastisch verteuert. Hier finden Sie eine Übersicht zu den Kosten einer Altbausanierung plus Rechner für Kernsanierungs- und Renovierungskosten.
Was ist bei einer Altbausanierung zu beachten?
Der vielleicht wichtigste Ratschlag: die richtige Reihenfolge einhalten. Zuerst sollten alle relevanten Wände und das Dach neu gedämmt werden. Erst im Anschluss sollten die Fenster erneuert werden, da sonst durch Feuchtigkeit Schimmelbefall droht. Im Anschluss kann das neue Heizsystem verbaut werden.
Lohnt sich eine Altbausanierung?
Ob sich eine Altbausanierung lohnt, ist eine Kosten-Nutzen-Rechnung. Dabei stellen Sie die zu erwartenden Investitionskosten den potenziellen Einsparungen, vor allem im Energiebereich, gegenüber. Da sich gerade fossile Energie in den nächsten Jahren verteuern wird, lohnt sich die Altbausanierung auch in finanzieller Hinsicht immer häufiger. Vor allem dann, wenn Sie als Bauherr noch Fördermittel in Anspruch nehmen und damit nur noch einen Teil der Investitionskosten aus eigener Tasche zahlen.
Altbau sanieren oder abreißen?
Lieber sanieren oder abreißen und neu bauen? Auch hier gilt es, die Kosten gegenüberzustellen. Ist die geplante Sanierung teurer als ein vergleichbarer Neubau, dann sollte der Altbau abgerissen werden. Wichtig dafür sind eine sorgfältige Analyse des Zustands des Gebäudes und eine realistische Kalkulation der zu erwartenden Kosten. Angesichts der hohen Immobilienpreise und Grundstückspreise ist eine Sanierung häufig weniger kostenintensiv als ein Neubau.
Altbau mit Denkmalschutz: Was ist bei der Sanierung zu beachten?
Sollte Ihre Immobilie unter Denkmalschutz stehen, ist die Altbausanierung mit deutlich mehr Aufwand verbunden, denn Sie müssen alle Sanierungsvorhaben mit der zuständigen Behörde abstimmen. Erkundigen Sie sich frühzeitig, ob und in welchem Umfang Ihr Haus unter Denkmalschutz steht. Ist dies der Fall, sind Sie erstens zum Erhalt der historischen Bausubstanz verpflichtet, zweitens müssen Sie alle Sanierungen eng mit der Behörde abstimmen. Vielerorts gibt es Förderprogramme, die Bauherren bei der Altbausanierung von denkmalgeschützten Gebäuden unterstützen.
Gibt es eine Altbau-Sanierungspflicht?
Für Alt- beziehungsweise Bestandsbauten gibt es eine Sanierungspflicht. Die gilt bei einem Eigentümerwechsel beziehungsweise dann, wenn die Immobilie nach dem Stichtag 1. Februar 2002 bezogen wurde. Die Sanierungspflicht ist Teil des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Hier lesen Sie, welche Maßnahmen die Sanierungspflicht umfasst.
Wie finde ich die richtige Firma für eine Altbausanierung?
Als Laie ist es schwer zur beurteilen, welche Fachfirma für die Altbausanierung infrage kommt. Bei umfangreicheren Maßnahmen sollte ein Architekt in die Planung mit eingebunden werden. Der kann auch die Suche und Bewertung von Fachfirmen unterstützen. Ansonsten bleibt nur die (Internet-)Recherche nach spezialisierten Firmen. Die sollten möglichst in der Nähe liegen, um unnötige Anfahrtswege (und damit Zusatzkosten) zu vermeiden. Lassen Sie sich von den Firmen Referenzen zu anderen, bereits abgeschlossenen Projekten geben und sprechen Sie nach Möglichkeit mit den jeweiligen Bauherren.
Wer bietet eine Altbausanierung aus einer Hand?
Eine Altbausanierung umfasst meist mehrere Gewerke. Das reicht vom Heizungsbauer über den Maurer bis zum Fensterbauer. Es gibt Firmen, die bieten eine komplette Abwicklung der Altbausanierung an, inklusive Sanierungsfahrplan und Abwicklung der Förderung. Auch hier gilt: Lassen Sie sich Referenzen geben und eine möglichst genaue Aufstellung der Leistungen und damit verbundenen Kosten. Fragen Sie alternativ bei einem auf Altbauten spezialisierten Architekten an, ob er die Altbausanierung aus einer Hand leisten kann.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Sie planen die Sanierung Ihrer Immobilie? Unsere Heimatexperten sind jederzeit für Sie da, wenn Sie offene Fragen zur Finanzierung Ihrer Maßnahmen haben. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Beratung.
