Endlich haben Sie Ihr Traumhaus oder den perfekten Bauplatz gefunden. Mit dem Verkäufer sind Sie sich einig, das Objekt ist für Sie erschwinglich. Doch wer bauen oder eine Immobilie erwerben will, sollte sich auch über das Umfeld des Grundstücks informieren. Womöglich ist die grüne Wiese nebenan im Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesen.
Was Ihnen der Flächennutzungsplan verrät
Mit dem Flächennutzungsplan gibt Ihre Gemeinde- oder Stadtverwaltung die Richtlinien für die regional- und stadtplanerische Entwicklung vor. Sie können ihn bei der Behörde einsehen. Der Flächennutzungsplan schreibt in groben Zügen vor, was und wie in welchem Bereich der Gemeinde gebaut werden darf. Er gilt übrigens nicht für immer: Änderungen im Flächennutzungsplan sind möglich. Darum sollten Sie sich aktuell informieren, wenn Sie eine bauliche Veränderung planen.
Die Flächen sind in vier Gruppen unterteilt:
- Wohnbauflächen (W) gibt es im Flächennutzungsplan in den Abstufungen W1 (meist der Innenstadtbereich) bis W4 (zum Beispiel Waldrandgebiete). An Vorgaben beinhaltet das beispielsweise die Zahl der erlaubten Etagen: Im Innenstadtbereich darf in der Regel höher gebaut oder aufgestockt werden als außerhalb. Die Flächen W3 und W4 sind häufig mit besonderen Nutzungsbeschränkungen zum Schutz der Umwelt belegt.
- Gemischte Bauflächen (M): Hier ist laut Flächennutzungsplan sowohl Wohnen als auch Gewerbe möglich. M1 erlaubt eine eher intensive Nutzung, beispielsweise durch Einzelhandel und Büros. M2 verlangt eine stärkere Durchmischung.
- Gewerbliche Bauflächen (G) sind der gewerblichen Nutzung vorbehalten.
- Sonderbauflächen (S) sind Areale, die sich gemäß Flächennutzungsplan deutlich von den anderen unterscheiden. Es sind zum Beispiel Messegelände oder Forschungsstandorte.
W oder M? Bebauungsplan legt die Details fest
Der Flächennutzungsplan und die dazugehörigen Änderungen geben wichtige Anhaltspunkte: Befindet sich Ihre Wunschimmobilie oder der favorisierte Bauplatz auf einer Wohnbaufläche oder einer gemischten Baufläche (W oder M)? Interessieren Sie sich für ein Grundstück im Bereich M, der eine gewerbliche Nutzung ebenfalls zulässt? Dann sollten Sie bei Ihrer Gemeinde kritisch nachfragen, was Sie möglicherweise dort noch erwartet:
- Lassen Sie sich in Ihrer zuständigen Verwaltung in jedem Fall zusätzlich zum Flächennutzungsplan den Bebauungsplan zeigen. Er gibt noch einmal detaillierter an, was Sie von der Nachbarschaft erwarten dürfen. Im Bebauungsplan können unter anderem die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen festgesetzt werden.
- Die Angaben in den Bauleitplänen (dieser Begriff umfasst Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) sind verbindlich – sowohl für Sie als Immobilienbesitzer als auch für Ihre Gemeinde. Wer sich also für ein reines Wohngebiet als Standort entscheidet, kann sich darauf verlassen, dass nebenan kein Discounter gebaut wird. Allerdings können auch hier unter Umständen in der Zukunft kleine Läden und Handwerksbetriebe, Kindergärten und Pensionen zugelassen werden.
Flächennutzungsplan ohne Überraschungen
Vor unliebsamen Überraschungen am besten gesichert ist, wer sich in einer bestehenden, etablierten Bebauungsstruktur niederlässt. Anders sieht es aus, wenn man einen Bauplatz im Neubaugebiet kauft: Hier sollte man besonders gut hinterfragen, welche Nachbarn durch Flächennutzungsplan und Bebauungsplan in Zukunft erlaubt sind. Eine gute Übersicht über die Details der Baunutzungsverordnung bietet beispielsweise das Anwalts-Portal www.dejure.org.
Auch für alteingesessene Immobilienbesitzer können Flächennutzungsplan und Bebauungsplan übrigens noch Überraschungen bereithalten. Etwa, wenn Sie sich vergrößern wollen und beispielsweise einen Anbau, einen Wintergarten oder eine Garage planen. Um keinen Ärger mit den Behörden zu bekommen, heißt es auch hier: vorab in den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan schauen.
Gegebenenfalls muss eine Genehmigung eingeholt werden – denn nicht alles, was vom Platz her möglich ist, ist auch erlaubt. Beispielsweise darf ein Anbau den geltenden Mindestabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze in der Regel nicht unterschreiten. Garagen dürfen maximal 40 Quadratmeter groß sein. Ein Schuppen ist nur dann genehmigungsfrei, wenn in ihm Geräte gelagert werden – gearbeitet werden darf darin nicht.
Generell gilt also die Empfehlung in Sachen Flächennutzungsplan: Sprechen Sie auch über geplante Anbauten mit der zuständigen Baubehörde, dann sind Sie auf der sicheren Seite. Denn unter Umständen kann sogar Ihr Nachbar sein Veto einlegen, wenn Ihr Anbau ihn maßgeblich betrifft. Wer will schon einen teuren, gerichtlichen Nachbarschaftsstreit wegen eines Carports riskieren?
Lassen Sie sich vom Experten beraten
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