Wohnung kaufen oder mieten – was lohnt sich wann?
- Vor- und Nachteile
- Einfache Faustformel für Kaufpreis-Miete-Verhältnis
- Inklusive Beispielrechnung
Das Wichtigste im Überblick
- Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete verrät, ob sich ein Wohnungskauf rentiert. Eine einfache Faustformel für die Bestimmung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses gibt eine erste Orientierung.
- Sowohl die Angebotsmieten als auch die Preise für Eigentumswohnungen liegen auf hohem Niveau. Dabei gehen die Vorstellungen von Wohnungssuchenden und dem tatsächlichen Mietangebot in den 15 größten deutschen Städten deutlich auseinander.
- Eine solide finanzielle Basis ist Grundvoraussetzung für den Kauf einer Wohnung.
Inhaltsverzeichnis
- Vorteile und Nachteile: Wohnung kaufen vs. mieten
- Einfache Faustformel: Wann lohnt sich der Wohnungskauf?
- Wohnung kaufen oder mieten? Ein Rechenbeispiel
- Mieten oder Kaufen? Wunsch vs. Wirklichkeit
- Fazit: Wann lohnt sich der Wohnungskauf, wann die Miete?
- Wohnung kaufen oder mieten: Fragen und Antworten
Vorteile und Nachteile: Wohnung kaufen vs. mieten
| Vorteile des Wohnungkaufs | Nachteile des Wohnungkaufs |
|---|---|
| Vermögensaufbau: Immobilien gelten als krisensichere Wertanlage. | Hohe Anfangskosten: Notar, Grunderwerbsteuer und Makler summieren sich auf 10–15 % des Kaufpreises. |
| Keine Mieterhöhungen: Die monatliche Rate für ein Annuitätendarlehen ist oft planbar. | Instandhaltungspflicht: Eigentümer zahlen Reparaturen, Rücklagen, Hausgeld. |
| Gestaltungsfreiheit: Eigentümer können frei renovieren, umbauen oder vermieten. | Weniger flexibel: Verkauf oder Vermietung sind mit Aufwand und Risiko verbunden. |
| Altersvorsorge: Im Ruhestand mietfrei wohnen. | Finanzierungsrisiken: Steigende Zinsen oder Wertverluste können zur Belastung werden. |
| Vorteile der Wohnungsmiete | Nachteile der Wohnungsmiete |
|---|---|
| Hohe Flexibilität: Ideal bei häufigem Wohnortwechsel oder unklarer Lebensplanung. | Keine Vermögensbildung: Mietzahlungen bauen kein Eigentum auf. |
| Geringere Einstiegskosten: Keine hohen Anfangsinvestitionen wie Eigenkapital oder Kaufnebenkosten | Mietsteigerungen möglich: Besonders in Ballungsräumen sind regelmäßige Anpassungen realistisch. |
| Kaum Instandhaltungskosten: Reparaturen sind meist Sache des Vermieters. | Wenig Mitbestimmung: Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten und kein langfristiges Wohnrecht. |
| Liquidität bleibt erhalten: Erspartes kann anderweitig investiert werden. | Risiko Eigenbedarf: Mieter müssen ggf. bei einer Eigenbedarfskündigung ausziehen. |
Einfache Faustformel: Wann lohnt sich der Wohnungskauf?
Ob sich der Kauf einer Immobilie eher lohnt als diese zu mieten, hängt von vielen individuellen Faktoren ab – von der finanziellen Ausgangslage bis hin zu den eigenen Lebensplänen.
Ein entscheidender Faktor ist natürlich das Geld. Mithilfe einer einfachen Faustformel lässt sich grob vorab bestimmen, ob sich der Wohnungskauf lohnt oder nicht – und das ist die 25er-Regel oder das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Dazu teilt man einfach den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete.
Beispiel zur Bestimmung des Kaufpreisfaktors
Nehmen wir an, der Kaufpreis für die Wohnung beträgt 420.000 Euro, die Jahreskaltmiete liegt bei 1.200 Euro × 12 = 14.400 Euro. 420.000 geteilt durch 14.400 ergibt 29,2. Das ist der sogenannte "Vervielfältiger". Allgemein gilt:
- Vervielfältiger unter 20: hier ist der Kauf meist günstiger als die Miete
- Vervielfältiger von 20 bis 25: Graubereich – hier lohnt sich individuelles Rechnen
- Vervielfältiger über 25: Tendenz zur Miete – Kauf eher zu teuer
Der Vervielfältiger wird auch als Kaufpreisfaktor bezeichnet. Der Wert gibt an, in wie vielen Jahren sich eine Investition amortisiert. In unserem Beispiel liegt der Vervielfältiger bei über 29 – also in einem Bereich, in dem das Mieten tendenziell wirtschaftlicher ist, zumindest rein rechnerisch.
Wichtige Faktoren beim Wohnungskauf
Der Kaufpreisfaktor allein ist ein Indiz, ob sich der Wohnungskauf lohnt. Es gibt aber noch weitere Punkte, die Sie bei der Entscheidung berücksichtigen sollten:
- Eigenkapital: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten sie an Eigenmitteln zur Verfügung haben.
- Bauzinsen: Wie stehen diese zur Zeit, wie werden sie sich entwickeln?
- Tilgung: Planen Sie, möglichst schnell schuldenfrei zu sein oder rechnen Sie mit einer Anschlussfinanzierung?
- Nebenkosten beim Wohnungskauf werden oft unterschätzt.
Wie viel Wohneigentum können Sie sich leisten? Nutzen Sie dafür unseren Mieten-oder-kaufen-Rechner.
Der Kauf einer Wohnung ist eine komplexe Angelegenheit. Lassen Sie sich von einem unserer Heimatexperten zum Ablauf, den Möglichkeiten und vor allem der passenden Finanzierung beraten.
Wohnung kaufen oder mieten? Ein Rechenbeispiel
Nach wie vielen Jahren ist die Miete höher als die Kaufkosten? Und was wäre, wenn ich das Geld nicht in den Kauf stecke, sondern auf dem Finanzmarkt investiere? Machen wir es konkret mit folgendem Szenario (gerechnet auf eine Laufzeit von 20 Jahren):
- Mietwohnung mit 90 m² Wohnfläche
- Miete: 1.200 € kalt pro Monat
- Kaufpreis für eine vergleichbare Wohnung: 420.000 €
- Eigenkapital: 100.000 €
- Zinssatz effektiv: 3,5 % p.a., Tilgung: 2 % p.a.
- Kaufnebenkosten: 12 % (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer)
- Mietsteigerung: 2 % jährlich
- Immobilienwertsteigerung: 1,5 % jährlich
- Geldanlagealternative: 4 % Rendite p.a.
| Mieten | Kaufen | |
|---|---|---|
| Gesamtmietkosten | ca. 350.000 Euro | |
| Verzinsung des Eigenkapitals | ca. 222.250 Euro | |
| Immobilienwert (geschätzt) | ca. 568.000 Euro | |
| Restschuld (nach 20 Jahren) | ca. 157.682 Euro | |
| Zinskosten insgesamt | ca. 190.278 Euro | |
| erbrachte Tilgungsleistung | ca. 212.717 Euro |
Nach 20 Jahren Laufzeit ...
- ... hat der Wohnungsmieter rund 127.750 Euro an Kapital zur Verfügung (Gesamtmietkosten minus Verzinsung des Eigenkapitals). Dafür hat er keine weiteren Vermögenswerte, aber auch keine Restschuld offen.
- ... hat der Wohnungskäufer eine Immobilie im Wert von 568.000 Euro. Nach Abzug der Zins- und Tilgungskosten bleiben ihm noch rund 165.000 Euro an (theoretischem) Restwert. Das würde die Restschulden decken.
ACHTUNG: Das ist nur ein grob vereinfachtes Rechenmodell! Viele Parameter wie zum Beispiel Sondertilgungen, günstige Zinsen eines Bausparvertrages, aber auch die Steigerung des Immobilienwertes oder Sprünge bei der Miete nach oben können diese Rechnung stark verändern.
Mieten oder Kaufen? Wunsch vs. Wirklichkeit
Immobilienpreise & Mieten im Vergleich:
Sowohl die Immobilienpreise als auch die Mietpreise (siehe dazu auch unseren Artikel "Was kostet die erste eigene Wohnung?") haben sich in den letzten Jahren stark nach oben bewegt.
Laut Europace lag der bundesweite Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen (Baujahr 1985, ca. 83 m²) im April 2025 bei 281.335 Euro. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Mietpreis lag laut Statistischem Bundesamt Anfang 2023 bei 9,66 Euro/m² – Tendenz steigend.
Diskrepanz zwischen Wunsch und Wirklichkeit: Viele Wohnungssuchende unterschätzen die realen Mietpreise. Eine Analyse von ImmoScout24 zeigt:
- Berlin: Gesucht werden Wohnungen für 9,71 Euro/m², angeboten werden sie im Schnitt für 14,27 Euro/m² – 47 Prozent teurer.
- Hamburg: Wunschmiete 11,32 Euro/m², tatsächliches Angebot 14,00 Euro/m² – 24 Prozent teurer.
Fazit: Mietkosten liegen oft deutlich über den Erwartungen. Für viele stellt sich daher die Frage: Ist der Immobilienkauf langfristig die bessere Option?
Fazit: Wann lohnt sich der Wohnungskauf, wann die Miete?
Ein Wohnungskauf lohnt sich insbesondere dann, wenn:
- man mindestens 10 bis 20 Jahre in der Immobilie wohnen möchte
- ausreichend Eigenkapital vorhanden ist
- die monatliche Darlehensrate nicht mehr als 35 % des Nettoeinkommens ausmacht
- die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete nicht zu hoch sind
- man bereit ist, Verantwortung für Instandhaltung und Wertentwicklung zu übernehmen
Mieten ist in vielen Fällen günstiger, wenn:
- Flexibilität gewünscht ist (Jobwechsel, Familienplanung etc.)
- die Kaufpreise in der Region bereits stark gestiegen sind
- man sein Geld lieber renditestark und flexibel anlegen möchte
- das notwendige Eigenkapital fehlt, auch wenn eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich möglich ist
Checkliste Immobilienkauf zum Download
Beim Haus- oder Wohnungskauf gibt es viele Punkte, die berücksichtigt werden sollten. Damit Sie gut vorbereitet in Ihr Projekt starten können, geben wir Ihnen diese Checkliste an die Hand.
- Welche Aspekte gilt es bei der Objektbesichtigung zu berücksichtigen?
- Wer kann beim Kauf unterstützen?
- Welche Kosten kommen auf Sie zu?
- Was müssen Sie im Rahmen der Finanzierungsplanung berücksichtigen?
Wohnung kaufen oder mieten: Fragen und Antworten
Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu kaufen?
Die Entscheidung für einen Wohnungskauf hängt stark vom Einzelfall ab. Hier einige allgemeine Punkte, die potenzielle Wohnungskäufer beachten sollten:
- Finanzen prüfen: Reichen Einkommen, Eigenkapital und Kreditwürdigkeit für den Kauf?
- Lebensstil bedenken: Passt eine feste Wohnlage zu Ihrer Lebenssituation oder brauchen Sie Flexibilität?
- Marktlage analysieren: Wie entwickeln sich Zinsen, Angebot und Nachfrage?
- Langfristig denken: Eine Wohnung lohnt sich meist nur als langfristige Investition.
- Steuervorteile realistisch sehen: Sie können ein Plus sein, sollten aber nicht der Hauptgrund für den Kauf sein.
Werden Wohnungen noch teurer?
Kostete 2022 eine Eigentumswohnung in der Spitze im Bundesdurchschnitt über 320.000 Euro, sank der Durchschnittspreis auf rund 263.500 Euro in 2023, das war ein Minus von fast 18 Prozent. Dieses Minus wurde 2024 teilweise wieder aufgefangen. 2025 erleben die Preise für Eigentumswohnungen wieder eine leichte, aber stete Steigerung.
Wie sich die Wohnungspreise weiterentwickeln? Wie ist überhaupt die Preistendenz auf dem Immobilienmarkt? Lesen Sie dazu Experten-Einschätzungen und regelmäßige News unter Immobilienpreise: Prognose 2025 – wie geht es weiter?
Ist der Kauf einer Wohnung eine gute Geldanlage?
Trotz politischer Maßnahmen bleibt das Wohnungsangebot knapp. Viele Projekte aus dem sogenannten Bauüberhang (genehmigt, aber noch nicht gebaut) werden zwar aktiviert, doch der Bedarf übersteigt weiterhin das Angebot. Ein großes Hindernis beim Neubau sind auch die nach wie vor hohen Baupreise.
Wenn also die Rahmenbedingungen (Preis, Lage, Eigenkapital, Finanzierung) stimmen, dann sollten Sie einen Wohnungskauf nicht weiter in die Zukunft schieben. Denn die Preise haben sich stabilisiert und werden mittelfristig wohl auch nicht sinken. Langfristig gesehen zählt die eigene Wohnung immer noch den attraktivsten Kapitalanlagen, verbindet sie doch Wertsteigerung gleichzeitig mit Lebensqualität.
Lohnt sich der Mietkauf einer Wohnung?
Wer kaum oder kein Eigenkapital mitbringt, denkt vielleicht über einen Mietkauf nach. Dabei wird eine monatliche Zahlung geleistet, die sowohl Miete als auch eine Anzahlung auf den Kaufpreis umfasst. Dieses Modell kann eine Chance sein – birgt aber auch einige Risiken. Mehr Informationen zum Thema "Mietkauf".
Gute Beratung ist unverzichtbar
Sie haben Fragen auf Ihrem Weg zur eigenen Wohnung? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.
