Wohnung kaufen oder mieten – was lohnt sich 2026?
Hohe Preise und steigende Zinsen, der Wohnungsmarkt stellt viele Menschen vor die Frage: Jetzt ins Eigentum oder lieber weiter Miete zahlen? Eine Entscheidungshilfe.
Wohnung kaufen oder mieten – was lohnt sich 2026?
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mieten lagen im 2. Quartal 2026 in Deutschland durchschnittlich bei 8,97 €/m² für Bestandsgebäude und bei 13,28 €/m² für Neubauten, die zum ersten Mal vermietet wurden.
- Eigentumswohnungen kosteten im Juni 2026 im Durchschnitt 286.504 Euro. Pro Quadratmeter sind das 3.451 Euro.
- Unser Vergleich zeigt, wann sich ein Wohnungskauf lohnt und wann mieten die bessere Option ist.
Aktualisiert am 26.08.2026
Artikel erstellt von
Constance Schmitt
Schwäbisch Hall-Redaktion
Vorteile und Nachteile: Wohnung kaufen vs. mieten
Für beide Wohnformen sprechen gute Gründe: Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, baut langfristig Vermögen auf und schützt sich vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig zahlt man am Anfang deutlich mehr und trägt zusätzlich mit seiner Finanzierung das Risiko steigender Zinsen. Gerade wer Angst hat, sich finanziell zu übernehmen, sollte diese Kosten realistisch durchrechnen, bevor er entscheidet. Die Vor- und Nachteile eines Wohnungskaufs:
✅ Vorteile Wohnungskauf
- Vermögensaufbau: Immobilien gelten als krisensichere Wertanlage.
- Keine Mieterhöhungen: Die monatliche Rate für ein Annuitätendarlehen ist oft planbar.
- Gestaltungsfreiheit: Eigentümer können frei renovieren, umbauen oder vermieten.
- Altersvorsorge: Im Ruhestand mietfrei wohnen.
❌ Nachteile Wohnungskauf
- Hohe Anfangskosten: Notar, Grunderwerbsteuer und Makler summieren sich auf 10–15 % des Kaufpreises.
- Instandhaltungspflicht: Eigentümer zahlen Reparaturen, Rücklagen, Hausgeld.
- Weniger flexibel: Verkauf oder Vermietung sind mit Aufwand und Risiko verbunden.
- Finanzierungsrisiken: Steigende Zinsen oder Wertverluste können zur Belastung werden.
Mieten gibt Flexibilität und schont das Ersparte – aber Mietzahlungen bauen kein Vermögen auf, und steigende Mieten können langfristig zum Problem werden. Wer Angst hat, dauerhaft in der "Generation Miete" hängen zu bleiben, sollte Mieten deshalb nicht als Endstation sehen, sondern als Phase, in der man gezielt für später vorsorgt. Auch Mieten hat Vor- und Nachteile:
✅ Vorteile Wohnungsmiete
- Hohe Flexibilität: Ideal bei häufigem
- Geringere Einstiegskosten:
Keine hohen Anfangsinvestitionen
wie Eigenkapital oder Kaufnebenkosten. - Kaum Instandhaltungskosten: Reparaturen sind meist Sache des Vermieters.
- Liquidität bleibt erhalten: Erspartes kann anderweitig investiert werden.
❌ Nachteile Wohnungsmiete
- Keine Vermögensbildung:
Mietzahlungen bauen kein Eigentum auf. - Mietsteigerungen möglich: Besonders
in Ballungsräumen sind regelmäßige Anpassungen realistisch. - Wenig Mitbestimmung: Eingeschränkte Möglichkeiten der Gestaltung und kein langfristiges Wohnrecht.
- Risiko Eigenbedarf: Mieter müssen
ggf. bei einer Kündigung durch Eigenbedarf ausziehen.
Wann lohnt sich ein Wohnungskauf – wann die Miete?
Keine einfache Frage. Je nachdem, was Ihnen aktuell wichtig ist, kann es besser sein, zu mieten oder zu kaufen. Die folgenden Punkte bieten eine Orientierung, worauf Sie bei Ihrer Entscheidung für oder gegen eine eigene Wohnung achten und welche Fragen Sie sich stellen sollten:
Ist die Immobilie fair bewertet?
Die 25er Regel (auch Kaufpreis-Miete-Verhältnis) gibt Antwort. Dafür teilt man den Kaufpreis der Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete. Das Ergebnis zeigt rein rechnerisch, ob Kaufen günstiger ist als Mieten:
- Ergebnis unter 20: Der Kaufpreis ist im Verhältnis zur Miete günstig. Dieser Kauf rechnet sich! Ein Volltreffer für Ihre Altersvorsorge.
- Ergebnis von 20 bis 25: Ein faires und marktübliches Immobilienangebot. Mit einem passenden Finanzierungsplan ein guter Zeitpunkt, ins eigene Zuhause zu starten.
- Ergebnis über 25: Die Immobilie ist teuer. Wahrscheinlich müssen Sie monatlich viel Geld zuschießen. Prüfen Sie genau, was Sie sich leisten können. Mieten könnte die bessere Option sein.
Das errechnete Ergebnis wird auch als Vervielfältiger oder als Kaufpreisfaktor bezeichnet. Kurz gesagt: Je niedriger der Kaufpreisfaktor ist, desto günstiger für den Käufer.
💡Der Kaufpreisfaktor: Was Sie wissen sollten
- Der Kaufpreisfaktor variiert stark zwischen Regionen sowie Stadt und Land. In stark besiedelten Regionen ist er meist höher als in strukturschwachen Gebieten.
- Besonders Großstädte wie München (Faktor 35-40) und Frankfurt (Faktor 30–35) sind Spitzenreiter im bundesdeutschen Ranking.
- Diese Kennzahl berücksichtigt nur das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und der jährlichen Nettokaltmiete. Andere Einflussgrößen, wie beispielsweise Inflation oder Mietsteigerungen, werden nicht einbezogen.
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Nehmen wir an, der Kaufpreis für die Wohnung beträgt 420.000 Euro, die Jahreskaltmiete liegt bei 14.000 Euro (12 x 1.200 Euro). 420.000 geteilt durch 14.400 ergibt 29,2. Der Vervielfältiger liegt in diesem Beispiel bei über 29 – in einem Bereich, in dem das Mieten tendenziell wirtschaftlicher ist, zumindest rein rechnerisch.
Wunsch vs. Wirklichkeit: Die Lage auf dem Wohnungsmarkt
Viele unterschätzen, wie weit Wunsch und Wirklichkeit auf dem Wohnungsmarkt auseinanderliegen. Sowohl die Immobilienpreise als auch die Mietpreise haben sich in den letzten Jahren deutlich nach oben bewegt:
- Der bundesweit durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung (Baujahr 1986, ca. 83 m²) lag im April 2025 noch bei 281.353 Euro, im Juni 2026 bei 286.504 Euro. Pro Quadratmeter sind das 3.451 Euro. (Quelle: EPX/Europace)
- Der durchschnittliche Mietpreis im 2. Quartal 2026 lag laut der Online-Plattform ImmoScout24 im gesamten Bundesgebiet für Bestandsgebäude bei 8,97 Euro/m², für eine Neubauwohnung bei 13,28 Euro/m². In Metropolen fallen dafür 14,01 Euro/m² bzw. 19,35 Euro/m² an – Tendenz steigend. (Quelle: Immoscout24; WohnBarometer Q2/2026).
Die bewährte Regel, nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens für Miete auszugeben, ist besonders in Ballungsräumen wie München oder Hamburg längst überholt. Es ist keine Seltenheit, dass Familien inzwischen mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für ihre Mietwohnung bezahlen. Steigende Mietpreise verschärfen die Lage am Wohnungsmarkt weiter.
Für viele stellt sich daher die Frage: Ist der Immobilienkauf langfristig doch die bessere Option?
Persönliche Situation und Kaufbereitschaft
Besonders junge Menschen fragen sich, ob sie sich Rate für einen Immobilienkredit leisten können. Denn neben dem Kaufpreisfaktor sowie der Preisentwicklung am Wohnungsmarkt gibt weitere Punkte, die darüber entscheiden, ob ein Wohnungskauf realistisch ist:
- Eigenkapital: Mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten sollten sie an Eigenmitteln zur Verfügung haben.
- Nebenkosten: Werden beim Wohnungskauf oft unterschätzt. Diese betragen, je nach Bundesland, bis zu 15 Prozent des Kaufpreises und sollten aus Eigenmitteln bezahlt werden können.
- Bonität und monatliche Rate: Haben Sie genügend Einkommen, um eine Baufinanzierung über Jahrzehnte zu tragen?
- Tilgung: Planen Sie, möglichst schnell schuldenfrei zu sein, oder rechnen Sie mit einer Anschlussfinanzierung?
- Bauzinsen: Wie stehen diese zurzeit, wie werden sie sich entwickeln?
- Verweildauer: Sind Sie bereit, sich an einen Ort zu binden? Und das für mindestens die nächsten 10 bis 20 Jahre?
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Machen wir es konkret und vergleichen die Mietkosten für eine Wohnung mit den Kosten, die beim Kauf für eine vergleichbare Wohnung in einer mittelgroßen Stadt anfallen würden. Wie steht der Mieter nach 20 Jahren im Vergleich zum Käufer da? Dafür sind wir davon ausgegangen, dass beide 100.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung haben. Der Mieter legt es am Kapitalmarkt an, der Käufer bringt es in seine Finanzierung ein und nimmt ein Annuitätendarlehen von 260.000 € auf.
Die Eckdaten:
- Mietwohnung mit 90 m² Wohnfläche
- Miete: 1.200 Euro kalt pro Monat (13,33 Euro/m²)
- Kaufpreis für eine vergleichbare Wohnung: 360.000 Euro
- Eigenkapital: 100.000 Euro
- Zinssatz effektiv: 5,09 % p. a., Tilgung: 3 % p. a.
- Kaufnebenkosten: 12 % (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer)
- Mietsteigerung: 2 % jährlich
- Immobilienwertsteigerung: 1,5 % jährlich
- Geldanlagealternative: 4 % Rendite p. a.
Nach 20 Jahren hat ein Käufer:
Ausgaben:
360.000 €
(100.000 € Eigenkapital, 260.000 € Darlehen)
+ ca. 151.000 € Zinsen
+ ca. 40.000 € Nebenkosten
-------------------------------------
= 551.000 €
✅ Restschuld: 0 €
✅ Immobilie: Wert ca. 485.000 €
(Kaufpreis zzgl. Wertsteigerung)
Nach 20 Jahren hat ein Mieter:
Ausgaben:
1.200 € x 12 x 20 (+ Mietsteigerungen)
-----------------------------------------
= 350.000 €
✅ Vermögen: ca. 219.000 €
(Eigenkapital 100.000 € + Zins nach 20 Jahren)
❌ Keine eigene Immobilie.
-> Wohnt weiter in Miete.
Achtung! Das ist nur ein grob vereinfachtes Rechenmodell! Viele Parameter wie zum Beispiel Sondertilgungen, günstige Zinsen beim Bausparvertrag, Instandhaltungskosten, die Steigerung des Immobilienwertes oder Sprünge bei der Miete nach oben können diese Rechnung verändern. Für die Berechnung haben wir unseren Baufinanzierungs-Rechner eingesetzt (Annuitätendarlehen über 260.000 Euro, 20 Jahre Sollzinsbindung, schuldenfrei nach Ende der Sollzinsbindung. Stand 08/26)
Der Kauf einer Wohnung ist eine komplexe Angelegenheit. Lassen Sie sich von einem unserer Heimatexperten zum Ablauf, den Möglichkeiten und vor allem der passenden Baufinanzierung beraten. Um einen ersten Eindruck zu bekommen, wie viel Wohnung Sie sich leisten können, nutzen Sie unseren Mieten-oder-kaufen-Rechner.
Fazit: Wann Wohnung kaufen, wann mieten?
📌 Kaufen lohnt sich, wenn
- der Kaufpreis-Faktor nicht über 25 liegt, d. h. der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete nicht zu hoch sind
- ausreichend Eigenkapital vorhanden ist
- die monatliche Darlehensrate nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht
- man mindestens 10 bis 20 Jahre in der Immobilie wohnen möchte
- die Mieten weiter steigen
- man bereit ist, Verantwortung für Instandhaltung und Werterhalt einer Immobilie zu übernehmen
📌 Mieten ist sinnvoller, wenn
- die Kaufpreise in der Region bereits stark gestiegen sind, der Kaufpreisfaktor einer Immobilie über 25 liegt
- das notwendige Eigenkapital fehlt, auch wenn eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich möglich ist
- man sein Geld lieber renditestark und flexibel anlegen möchte
- Flexibilität gewünscht ist (Jobwechsel, Familienplanung, etc.)
Podcast zum Thema: Mieten vs. Kaufen
"Wie kann es trotz angespanntem Immobilienmarkt mit der Wunschimmobilie klappen?" Mit dieser Frage beschäftigen sich Heimatexperte Luca Florit und Moderator Florian Rußler in der neuen Folge des Schwäbisch Hall-Podcats "Hausplaudern". Einfach mal reinhören:
Wohnung kaufen oder mieten: Fragen und Antworten
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Die Entscheidung für einen Wohnungskauf hängt stark vom Einzelfall ab. Hier einige allgemeine Punkte, die potenzielle Wohnungskäufer beachten sollten:
- Finanzen prüfen: Reichen Einkommen, Eigenkapital und Kreditwürdigkeit für den Kauf?
- Lebensstil bedenken: Passt eine feste Wohnlage zu Ihrer Lebenssituation oder brauchen Sie Flexibilität?
- Marktlage analysieren: Wie entwickeln sich Zinsen, Angebot und Nachfrage?
- Kaufpreisfaktor berücksichtigen: Ist der Wohnungspreis angemessen?
- Langfristig denken: Eine Wohnung lohnt sich meist nur als langfristige Investition.
- Steuervorteile realistisch sehen: Sie können ein Plus sein, sollten aber nicht der Hauptgrund für den Kauf sein.
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Der Kauf einer Wohnung kann eine gute Geldanlage sein, vorausgesetzt, Lage, Kaufpreis und Finanzierung passen. Die Preise für Wohnimmobilien steigen 2026 wieder, gleichzeitig bleibt Wohnraum in vielen Regionen knapp. So das Ergebnis einer Studie des Bundesverbandes der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR). Das spricht grundsätzlich für eine langfristig stabile Wertentwicklung. Ein großes Hindernis jedoch sind beim Neubau die nach wie vor hohen Baupreise.
Wichtig ist: Eine Immobilie ist keine Geldanlage ohne laufende Kosten und Risiken. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen Nebenkosten, mögliche Aufwendungen für Modernisierungen und Kosten für die Finanzierung an. Ausreichendes Eigenkapital und ein finanzieller Puffer schaffen dabei eine solide Grundlage.
Langfristig gesehen zählt die eigene Wohnung immer noch zu den attraktivsten Kapitalanlagen, verbindet sie doch Wertsteigerung gleichzeitig mit Lebensqualität. Lassen Sie sich dazu gerne von unseren Heimatexperten beraten.
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Wer kaum oder kein Eigenkapital mitbringt, denkt vielleicht über einen Mietkauf nach. Dabei wird eine monatliche Zahlung geleistet, die sowohl Miete als auch eine Anzahlung auf den Kaufpreis umfasst. Dieses Modell kann eine Chance sein – birgt aber auch einige Risiken. Mehr Informationen zum Thema "Mietkauf".
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Unsere Heimatexperten empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie sollten Sie als Rücklage haben. mehr Eigenkapital bedeutet: weniger notwendige Kreditmittel und oft bessere Konditionen, niedrigere Zinsen und Raten. Ihre monatliche Belastung verringert sich so deutlich. Bedenken Sie bitte auch, dass vor allem Nebenkosten beim Immobilienkauf aus den eigenen Mitteln finanziert werden müssen. Das können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises sein.
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Ja, das ist möglich. Für diese sogenannte Vollfinanzierung benötigen Sie vor allem eine gute Kreditwürdigkeit, ein gutes Einkommen und oft weitere Sicherheiten. Da Sie keine eigenen Ersparnisse einsetzen, ist eine Hauskredit ohne Eigenkapital meist mit höheren Zinsen und Kosten verbunden. Überlegen Sie gut, ob Sie nicht lieber noch etwas länger Geld zur Seite legen, um zum Beispiel mit einem Schwäbisch Hall-Bausparvertrag Eigenkapital aufzubauen und sich damit ein zinssicheres Darlehen für eine solide Baufinanzierung sichern.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Sie haben Fragen auf Ihrem Weg zur eigenen Wohnung? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Oder zeigt Ihnen Wege auf, wie Sie noch Eigenkapital aufbauen können, um zu einem späteren Zeitpunkt ins Wohneigentum zu verwirklichen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.
