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Haus finanzieren: 10 goldene Tipps

  • Von der Vorbereitung bis zum Abschluss
  • Mit weiterführenden Rechnern
  • So steht Ihre Finanzierung auf soliden Beinen

Bei der Finanzierung einer Immobilie gibt es einiges zu beachten. Diese 10 goldenen Regeln sollten Sie kennen, wenn Sie ein Haus finanzieren wollen.

       

Regel 1: Finanziellen Spielraum ermitteln

Mann rechnet mit Taschenrechner
Kommt das hin? Wer sein Haus finanziert, muss sich diversen Rechenaufgaben stellen. (Quelle: istock-137925642-SelectStock)

Ein wichtiger Baustein bei der Hausfinanzierung ist das Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital Sie mit einbringen, umso weniger Kreditsumme müssen Sie aufnehmen und können zudem mit günstigeren Konditionen rechnen. Empfehlenswert sind mindestens 20 bis 30 Prozent des Kauf- oder Baupreises. Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich – birgt aber Risiken und lässt die Konditionen höher ausfallen. Folgende Positionen zählen zum Eigenkapital:

  • Barvermögen, Ersparnisse auf Konten
  • Guthaben aus Bausparvertrag
  • Lebensversicherung
  • Aktien, Fonds, Wertpapiere
  • Bezahltes Baugrundstück

Gegen Ihr Vermögen rechnen Sie dann Ihre Ausgaben. Denn nur so können Sie verlässlich kalkulieren, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich überhaupt leisten können. Zu den Ausgaben zählen zum Beispiel Miete und Mietnebenkosten, Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Ausgaben für Mobilität usw. Unser Budget-Rechner hilft Ihnen, den Überblick zu behalten.  

Hinweis: Bleiben Sie realistisch! Sie sollten nicht Ihr komplettes Eigenkapital für die Hausfinanzierung verplanen. Denn erstens müssen Sie noch die Nebenkosten bezahlen (dazu gleich mehr). Und zweitens benötigen Sie noch einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben, zum Beispiel bei einem Schaden am Auto oder einer defekten Waschmaschine.


Regel 2: Nebenkosten nicht vergessen

Mit dem Kaufpreis einer Immobilie sind längst noch nicht alle Kosten beim Immobilienkauf abgedeckt. Was oft und gern unterschätzt wird, sind die Kaufnebenkosten, die noch dazukommen. Das wären beispielsweise die Grunderwerbsteuer oder Notarkosten, diese sind meist aus eigener Tasche zu bezahlen. Setzen Sie etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises dafür an.


Regel 3: Höhe der Hausfinanzierung genau kalkulieren

Nachdem Sie Ihr monatlich verfügbares Budget und Ihr Eigenkapital bestimmt haben, können Sie im nächsten Schritt Ihr Kreditlimit und somit die Höhe Ihrer persönlichen Hausfinanzierung ermitteln. Kalkulieren Sie realistisch, aber nicht zu knapp. Denn Unvorhergesehenes sollte nicht gleich zu einer Nachfinanzierung führen, die oftmals teurer ist als das ursprüngliche Darlehen.

Um Ihren exakten Finanzierungsbedarf festzustellen, braucht es Spezialisten. Unsere Heimatexperten vor Ort sind für Sie da! Sie beraten Sie umfassend zur Hausfinanzierung, legen gemeinsam mit Ihnen die Kredithöhe fest und beantworten noch offene Fragen.


Regel 4: Den richtigen Kredit finden

Shot of a happy family bonding together outdoors
Wer sich im Vorfeld der Finanzierung gründlich informiert, kann sein Wohneigentum sorgenfrei genießen. (Quelle: www.peopleimages.com)

Die nächste Frage, die sich stellt: Welches ist die passende Kreditform für Ihre Hausfinanzierung? Ein Tilgungsaussetzungsdarlehen oder ein Annuitätendarlehen?

  • Das Tilgungsaussetzungsdarlehen von Schwäbisch Hall setzt sich aus Sofortkredit und Bausparvertrag zusammen (daher auch: Kombikredit). Zunächst erhalten Sie den Kredit, wofür Sie anfangs nur die Zinsen zahlen.

    Statt der Tilgung leisten Sie parallel Einzahlungen auf einen Bausparvertrag, dessen Bausparsumme der Höhe des Sofortkredits entspricht. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist (Mindestsparguthaben erreicht und weitere Voraussetzungen erfüllt), löst dieser den Kredit ab. Nun zahlen Sie das Bauspardarlehen in monatlichen Raten zurück.
  • Das Annuitätendarlehen bietet konstante Rückzahlungsraten und ist die verbreiteteste Darlehensform. Sie vereinbaren für Ihre Hausfinanzierung eine feste jährliche Rate über die gesamte Darlehenslaufzeit. Die Kreditrate ist so lange fixiert, wie die Zinsbindung vereinbart wurde - meist 10, 15 Jahre oder länger. Der monatliche Rückzahlungsbetrag setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich kontinuierlich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. 

Regel 5: Die passende Zinsbindung wählen

Die Zinsen, die Sie bei der Hausfinanzierung zahlen, sind der Preis dafür, dass Ihnen der Kreditgeber die Darlehenssumme zur Verfügung stellt. Gleich zu Beginn einer Hausfinanzierung werden auf Basis der aktuellen Bauzinsen die Kosten für die folgenden Jahre festgelegt.

Die Zinsen orientieren sich aber nicht nur an der allgemeinen Marktlage. Mitentscheidend ist auch die Dauer der Zinsfestschreibung, die Zinsbindung. Grundsätzlich gilt: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen höher aus, bei kürzeren oftmals niedriger. Welche Laufzeit die richtige ist, hängt davon ab, welches Zinsniveau bei Abschluss des Kreditvertrages vorherrscht und ob tendenziell mit steigenden oder fallenden Zinsen zu rechnen ist. Ihr Heimatexperte hilft hier weiter. 

Ob kurz oder lang: Ist nach Ablauf der Zinsfestschreibung noch eine Restschuld vorhanden, braucht es eine Anschlussfinanzierung. Dafür bietet sich ein Bausparvertrag mit seinen günstigen Darlehenskonditionen an, die bereits bei Vertragsabschluss feststehen (siehe dazu auch Regel 10).

Wer auf die Anschlussfinanzierung ganz verzichten will, kann ein Volltilgerdarlehen abschließen. wird gesprochen, wenn während der festgelegten Zinsfestschreibungszeit das Darlehen vollständig zurückgezahlt wird.

  Entwicklung Bauzinsen

   Wohnungsbaukredite an private Haushalte    

    

  Entwicklung der Bauzinsen

   Private Wohnungsbaukredite     


Regel 6: Auf Bereitstellungszinsen achten

Die Baufinanzierung ist in trockenen Tüchern, der Darlehensvertrag unterschrieben. Jetzt ist die kreditgebende Bank verpflichtet, die vereinbarte Summe für Sie bereitzuhalten. Was so selbstverständlich klingt, birgt eine kleine Tücke: Denn wenn sich der geplante Neubau oder die Sanierung verzögert, benötigen Sie das Geld erst später und rufen die Darlehenssumme nicht rechtzeitig ab. Dann kann es passieren, dass die Bank Ihnen sogenannte Bereitstellungszinsen berechnet. Das ist eine Gebühr dafür, dass die Bank das Geld für Sie vorhält. Wann und in welcher Höhe die Bereitstellungszinsen anfallen, ist unterschiedlich und teils Verhandlungssache. 

Übrigens: Das Annuitätendarlehen von Schwäbisch Hall stellen wir Ihnen beim Bau oder Kauf einer Immobiie für bis zu zwölf Monate kostenlos bereit. 

Für eine solide Hausfinanzierung müssen Sie zunächst das Budget ermitteln, das Ihnen für die monatlichen Kreditraten zur Verfügung steht. Wichtig ist außerdem Ihr Eigenkapital. Als nächstes legen Sie die Kredithöhe und die gewünschte Kreditart fest. Unsere Heimatexperten unterstützen Sie dabei und sagen Ihnen, welchen Einfluss die Dauer der Zinsfestschreibung auf die Höhe der Zinsen hat und welche Förderchancen Sie haben.

Unser Video zeigt Ihnen, wie Sie zu einer soliden Finanzierung gelangen.  

Beratung vereinbaren

    

Regel 7: Sondertilgung vereinbaren

Neben dem üblichen Weg von Zins und Tilgung zur monatlichen Rückzahlung des Baudarlehens gibt es noch die Möglichkeit einer Sondertilgung. Dabei zahlen der Kreditnehmer über die vereinbarte Monatsrate hinaus Geld zurück an den Darlehensgeber. Der Effekt: Sie verkürzen damit die Laufzeit, zahlen den Immobilienkredit schneller zurück und senken so Ihre Zinskosten.

Oft werden Sondertilgungen als einmalige jährliche Zahlung in einer bestimmten prozentualen Höhe vereinbart. Das lohnt sich, wenn Sie berufliche Boni oder eine Erbschaft erwarten, wenn Sie Spielraum bei Ihren laufenden Ausgaben behalten wollen und diese als Sondertilgung verwenden. 

Ein Vorteil beim Tilgungsaussetzungsdarlehen: Ist der Sofortkredit durch den dahinterliegenden Bausparvertrag abgelöst, können Sie das Bauspardarlehen jederzeit vollständig tilgen.


Regel 8: Förderung nutzen

Gebäudeenergiegesetz: Thermografische Aufnahme eines Raumes mit seinen Außenwänden
Auch für die energetische Sanierung gibt es Fördergelder. (Quelle: Thinkstock-465671092-iStock-Suljo)

Ob Neubau oder Gebrauchtimmobilie: Der Staat fördert Immobilienkäufer und Besitzer auf vielfältige Weise:

Die Fördermittel werden dabei teils als Zuschuss, teils als zinsgünstiger Kredit gewährt. Auch Bundesländer, Kreise und Kommunen haben eigene Fördertöpfe.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beispielsweise gibt Fördermittel aus, wenn Sie Ihren Wohntraum nach den Standards der Effizienzhaus-Stufe 40 verwirklichen. Und das BAFA – Bundesamt für Ausfuhrkontrolle und Wirtschaft – sorgt bei energetischen Einzelmaßnahmen, wie dem Einbau eines nachhaltigen Heizsystems, für die finanzielle Unterstützung. Dank der Förderung können sich die Kosten Ihrer Hausfinanzierung entsprechend reduzieren.

Auch in Fragen der staatlichen Förderung berät Sie Ihr Heimatexperte vor Ort. Er prüft gemeinsam mit Ihnen, welche Fördermittel Sie in Anspruch nehmen können. 


Regel 9: Einkommen absichern

Wer seinen Wohntraum finanziert, der hat die nächsten Jahre erst einmal Schulden. Und die müssen bedient werden. Da niemand vor Arbeitslosigkeit, Krankheit oder anderen Unwägbarkeiten des Lebens gefeit ist, empfiehlt sich in manchen Fällen, die Baufinanzierung abzusichern. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten, zum Beispiel eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Ob und für wen sich das lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Sie sollten sich daher vor Abschluss des Darlehensvertrages über die Vor- und Nachteile einer Absicherung der Baufinanzierung informieren.


Regel 10: Anschlussfinanzierung bedenken

Die Finanzierung einer Immobilie läuft meist über mehrere Jahrzehnte. Die Zinsbindung wird oft zunächst nur für zehn oder fünfzehn Jahre festgelegt. Am Ende dieser vereinbarten Laufzeit ist das komplette Darlehen aber in den meisten Fällen noch nicht zurückgezahlt. Die Baufinanzierung muss also mit einem neuen Kredit fortgeführt werden. 

Darlehensnehmer sollten sich daher frühzeitig Gedanken über Ihre Anschlussfinanzierung machen, zumal es dafür – abhängig von der Restlaufzeit des bestehenden Darlehens – verschiedene Möglichkeiten gibt. Wie Sie am besten vorgehen können, wenn Sie umschulden müssen, zeigen wir in diesem Artikel: Anschlussfinanzierung: diese Optionen haben Sie.


Gute Beratung ist unverzichtbar

Sie sind auf der Suche nach einer Hausfinanzierung, die gute Konditionen bietet und gleichzeitig auf sicheren Beinen steht? Unsere Heimatexperten sind jederzeit für Sie da, um mit Ihnen gemeinsam alle Optionen zu besprechen, offene Fragen zu klären und einen Finanzierungsplan auszuarbeiten, der zu Ihnen passt.


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