Straßenausbaubeiträge: Was Anlieger zahlen müssen

In Sachen Anliegerbeiträge gibt es große Unsicherheiten bei Hauseigentümern. Was müssen Sie als Eigentümer einer Immobilie übernehmen? Wie hoch fallen die Beiträge aus? Mit welchen Straßenausbaubeiträgen Sie rechnen müssen, erfahren Sie hier.


Was zu den Straßenausbaubeiträgen zählt

Anliegerbeiträge fallen für Baumaßnahmen an, die die Qualität einer vorhandenen Straße verbessern. Das können beispielsweise folgende Neuerungen sein:

  • das Teeren eines bisher unbefestigten Zufahrtwegs
  • das Anlegen eines Fuß- oder Radwegs
  • der Bau von Parkbuchten
  • die Erneuerung von Abwasserkanälen oder Regenwassersammlern
  • das Anpflanzen neuer Bäume und Sträucher
  • die Verbesserung der Straßenbeleuchtung

Für diese und ähnliche Maßnahmen müssen Sie laut Kommunalabgabengesetz (KAG) als Anlieger mitbezahlen. Das KAG wird vom jeweiligen Bundesland erlassen und von jeder Kommune individuell ausgestaltet. Allgemeine Aussagen zur Höhe der Straßenausbaubeiträge können darum nicht getroffen werden. Sie können allerdings bis in fünfstellige Höhe steigen, sich also durchaus auf mehrere zehntausend Euro belaufen.

Sie sind verpflichtet, Anliegerbeiträge zu zahlen, wenn Ihr Grundstück an die betroffene Straße grenzt. Dann gehören Sie zu denjenigen, die einen Vorteil aus der Maßnahme ziehen. Es kann also sogar sein, dass Sie für eine Straße zahlen müssen, die nicht einmal Ihre Postadresse ist: etwa, wenn Sie ein Endreihenhaus besitzen und die kreuzende Straße erneuert wird. „Wer die Möglichkeit hat, die Straße zu benutzen oder sein Grundstück durch das Anlegen der Straße zu bebauen, soll sich an den Herstellkosten beteiligen“, erklärt Birgit Wagner, Verwaltungsdirektorin des hessischen Städte- und Gemeindebunds.


Anliegerbeiträge sind ein häufiger Streitpunkt

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Kosten für die reine Erhaltung einer Straße darf Ihre Gemeinde nicht auf Sie abwälzen. Ausgaben für die Ausbesserung von Schlaglöchern beispielsweise trägt die Kommune allein. Schließlich gehören öffentliche Straßen den Städten und Gemeinden. Dementsprechend müssen sie für deren Erhalt sorgen. Als Immobilieneigentümer dürfen Sie nur an Kosten im Straßenausbau beteiligt werden, wenn die Maßnahme für Sie als Anlieger tatsächlich eine Verbesserung bedeutet.

Ein Beispiel: In einer Wohnstraße soll die Straßenbeleuchtung auf LED umgestellt werden. Müssen die Anlieger den Umbau mitfinanzieren? Eine einfache Umrüstung auf LED hilft zwar der Gemeinde, Energiekosten zu sparen, bringt dem Anwohner selbst jedoch keine Verbesserung. Anders liegt der Fall, wenn zusätzliche Laternen eine Straße besser ausleuchten. Auch wenn die Laternen oder andere Umbauten älter als 25 Jahre sind, wird die Maßnahme meist beitragspflichtig.

Straßenausbaubeiträge sind keine Erschließungskosten

Es besteht übrigens ein Unterschied zwischen Straßenausbaubeiträgen und Erschließungskosten. Der Anlass ist ein anderer, auch wenn beide von der Kommune beim Eigentümer des Grundstücks eingetrieben werden. Erschließung bedeutet, dass ein Grundstück erstmals nutzbar gemacht wird. Dementsprechend werden Erschließungskosten fällig, wenn eine Straße, der Gehweg oder Parkflächen neu angelegt werden. Erschließungskosten fallen auch für den Anschluss an die Strom- und Gasnetze sowie an die öffentliche Wasserversortung und die Kanalisation an.

Die Erschließung ist eine wichtige Voraussetzung, damit aus Bauerwartungsland tatsächlich Bauland wird. Sie erhalten nur dann eine Baugenehmigung, wenn die Erschließung Ihres Grundstücks vorab gesichert ist. Nennenswerter Unterschied zwischen Erschließungskosten und Anliegerbeiträgen: Die Erschließungskosten können Sie als Handwerkerleistungen bei der Steuer angeben. Ob Sie Straßenausbaubeiträge von der Steuer absetzen können, ist dagegen umstritten. Einen Versuch ist es wert, da Finanzämter die Angelegenheit unterschiedlich handhaben.

 

So errechnen Kommunen die Anliegerbeiträge

In der Regel unterscheiden die Kommunen bei den Straßenausbaubeiträgen zwischen Anliegerstraßen, Haupterschließungsstraßen und Hauptverkehrsstraßen. Ihr Grundstück wird je nach Lage zur bevorstehenden Baumaßnahme einem dieser Straßentypen zugeordnet. In den meisten Satzungen von Städten und Gemeinden in Deutschland sind diesen Straßentypen folgende kommunale Anteile zugeordnet:

  • Anliegerstraße (hat mindestens 60 Prozent Eigentümeranteil): Die Kommune trägt mindestens 25 Prozent der anfallenden Kosten für die Maßnahmen zur Erneuerung.
  • Haupterschließungsstraße (hier fährt auch innerörtlicher Verkehr): Die Stadt oder Gemeinde zahlt mindestens 50 Prozent der Kosten.
  • Hauptverkehrsstraße (dient überwiegend dem Durchgangsverkehr): Mit mindestens 75 Prozent der Kosten, die auf die Kommune entfallen, sind die Anliegerbeiträge hier am niedrigsten.

Des Weiteren werden die Grundstücksgröße und die Fläche weiterer Geschosse zur Berechnung der Anliegerbeiträge herangezogen. Zusammengenommen ergibt das die sogenannte nutzbare Fläche. Übrigens: Auch wenn Ihr Grundstück eine Hinterbebauung ist und nicht direkt an die Straße grenzt, müssen Sie in der Regel zahlen. Das Argument der Kommunen: Schließlich ist Ihr Haus von der Straße aus zugänglich.


Straßenausbaubeitrag: Ein Beispiel

Eine exemplarische Berechnung für eine fiktive Baumaßnahme in Krefeld: Nehmen wir an, die Erneuerung von Fahrbahn, Parkstreifen und Beleuchtung einer Anliegerstraße kostet insgesamt 175.000 Euro. Der städtische Anteil liegt laut Krefelds Kommunalsatzung bei 30 Prozent. Somit entfallen 70 Prozent auf die Anlieger. In unserem Beispiel sind das also 126.250 Euro. Wenn die nutzbare Fläche aller Anlieger zusammen eine Gesamtfläche von 32.000 Quadratmetern ergibt, betragen die Kosten pro Quadratmeter 3,95 Euro (126.250 : 32.000 = 3,95).

Die Stadt Krefeld legt der Berechnung die halbe tatsächliche Fläche eines Grundstücks zugrunde. Nehmen wir also an, bei einem Reihenhaus sind das 200 Quadratmeter. Hinzu kommt die Geschossfläche, zum Beispiel 130 Quadratmeter. Für besagtes Reihenhaus ergibt das eine nutzbare Fläche von 330 Quadratmetern. Diese Zahl wird nun mit dem eingangs errechneten Quadratmeterpreis von 3,95 Euro multipliziert. Es würden sich in diesem Fall Anliegerbeiträge in Höhe von gut 1.300 Euro ergeben. Diese Rechnung gilt für Privathäuser. Gewerbegebäude werden mit einem Zuschlag belegt. Ein Quadratmeterpreis von 3,95 Euro gehört übrigens zu den günstigen Straßenbaubeiträgen. Nach den Erfahrungen des Verbands der Deutschen Grundstücksnutzer (VDGN) liegen Anliegerbeiträge bei drei bis 50 Euro pro Quadratmeter. Die Höhe hängt auch davon ab, wie teuer oder günstig die Kommunen bauen lassen.


Die Situation von Wohnungseigentümergemeinschaften

Sie besitzen kein eigenes Haus, sondern eine Eigentumswohnung? Auch dann kommen Sie um die Straßenausbaubeiträge nicht herum. Der Zahlungsbescheid wird allerdings nicht Ihnen individuell zugestellt, sondern geht an Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie viel Sie dann zahlen müssen, können Sie der Teilungserklärung entnehmen.

Die Anliegerbeiträge gehören zu den sogenannten öffentlichen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie werden von den Eigentümergemeinschaften wie Betriebskosten behandelt. Der Verwalter kümmert sich um die Aufteilung der Kosten und deren Eintrag in der jährlichen Gesamtabrechnung. Wie die Anliegerbeiträge tatsächlich aufgeteilt werden, hängt von den individuellen Regelungen einer Eigentümergemeinschaft ab. Fordert die Kommune 10.000 Euro an Straßenausbaubeiträgen, entfallen bei zehn Wohnungsbesitzern auf jeden 1.000 Euro. Sind die Wohneinheiten aber unterschiedlich groß, regelt die Eigentümergemeinschaft die Aufteilung der öffentlichen Lasten wahrscheinlich gemäß der jeweiligen Wohnfläche. So etwas wird bei Gründung der Eigentümergemeinschaft vertraglich festgelegt.


Widerspruch gegen den Straßenausbau

Wenn Sie von Ihrer Kommune informiert werden, dass Ihre Straße erneuert oder ausgebaut wird, können Sie dem widersprechen. Ein Vetorecht haben Sie zwar nicht, aber Sie können Ihre Mitbestimmungsrechte einfordern. Bevor Ihre Kommune mit solch einer Baumaßnahme beginnt, müssen die Anwohner angehört werden. Experten empfehlen, sich mit den Nachbarn zusammenzutun und gemeinsam seine Interessen zu vertreten. Die Erneuerung der Straße können Sie dadurch nicht verhindern. Aber zumindest können Sie darauf drängen, dass Ihre Kommune die Kosten möglichst gering hält.

In den Satzungen der Kommunen finden sich übrigens Härtefallregelungen. Was sie konkret beinhalten, unterscheidet sich von einer Gemeinde zur nächsten. Allen gemein ist jedoch: Es soll verhindert werden, dass sich ein Eigentümer durch die Anliegerbeiträge verschuldet oder sogar sein Haus verliert. Wenn die Beiträge zu hoch für Sie sind, nehmen Sie unbedingt Kontakt zu Ihrer Kommune auf. Auch Beratung kann hilfreich sein: durch einen Anwalt oder – kostengünstiger – durch die Verbraucherzentrale.

 

Wie Sie sich gegen hohe Anliegerbeiträge wehren

 

Als Anwohner werden Sie in vielen Fällen nichts gegen eine Verbesserung Ihrer Straße einzuwenden haben. Unter Umständen aber gegen die Höhe der Straßenausbaubeiträge, die Ihnen in Rechnung gestellt werden. In der Regel müssen Sie sie innerhalb eines Monats bezahlen, wenn Ihnen der Bescheid der Kommune zugeht. Die geforderte Summe kann durchaus fünfstellig sein. Besonders bei Eckgrundstücken besteht die Gefahr hoher Anliegerbeiträge: Werden beide angrenzenden Straßen gleichzeitig erneuert, zahlen Sie doppelt. Falls Sie das nicht auf einmal stemmen können: Viele Ämter lassen sich bei Straßenausbaubeiträgen auf eine Stundung oder Ratenzahlung ein.

Wenn Sie mit dem geforderten Betrag insgesamt nicht einverstanden sind, müssen Sie ebenfalls innerhalb eines Monats Widerspruch bei der Kommune einlegen. Das hat allerdings keine Auswirkung auf Ihre Pflicht zur Zahlung. Darum sollten Sie gleichzeitig mit Ihrem Widerspruch die Aussetzung der Beitragsvollziehung beantragen. Wird Ihr Widerspruch von der Kommune abgewiesen, wäre der nächste Schritt, gegen die Höhe der Anliegerbeiträge vor dem Verwaltungsgericht zu klagen. Am besten, Sie schließen sich mit anderen Betroffenen in Ihrer Straße zusammen. Unter Umständen können Sie gemeinsam klagen und so Kosten sparen.


Straßenausbaubeiträge und Hauskauf

Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, enthält ein guter Kaufvertrag auch eine Passage zum Thema Anliegerbeiträge. In der Regel steht dort, dass der Verkäufer die Straßenausbaubeiträge zahlt, die bis zum Tag der notariellen Beurkundung ausgeführt wurden. Alle Baumaßnahmen, die nach diesem Zeitpunkt erfolgen, müssen Sie übernehmen. Das wird nur in seltenen Fällen – etwa wenn zum Zeitpunkt des Verkaufs gerade Bauarbeiten ausgeführt werden – tatsächlich zum Problem werden. Dennoch sollten Sie sich dieses potenziellen Streitpunkts gewiss sein.

Komplizierter kann der Sachverhalt werden, wenn zum Zeitpunkt des Kaufs ein Großteil der Baumaßnahme längst abgeschlossen, die Straße aber nicht offiziell fertiggestellt ist. Dann kann es vorkommen, dass nach Abschluss kleiner Restarbeiten die anteilige Rechnung für die gesamte Baumaßnahme ins Haus flattert. Am besten Sie sprechen diese Möglichkeit während der Vertragsverhandlungen an. Der Notar kann meistens eine gute Regelung vorschlagen, die für alle Beteiligten fair ist.

Grundsätzlich können Anliegerbeiträge aus den verfügbaren Mitteln eines Bausparvertrags gezahlt werden. Allerdings bringen unerwartete Kosten schnell eine gut durchdachte Finanzierung durcheinander. Sprechen Sie also gern mit einem Heimatexperten von Schwäbisch Hall, wenn von Ihnen Straßenausbaubeiträge verlangt werden. Gemeinsam finden Sie eine gute Lösung. Unsere Fachleute stehen Ihnen jederzeit für eine unverbindliche Beratung zur Verfügung.

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