Bauabnahme: Alles Wichtige im Blick

  • Konsequenzen für Sie als Bauherrn
  • Checkliste Bauabnahme
  • Häufige Baumängel

Fast geschafft! Die Bauabnahme steht am Ende jedes Bauprozesses und sollte nicht unterschätzt werden. Damit Sie als Bauherr wissen, wann sie erfolgt, was Sie beachten sollten und was im Abnahmeprotokoll stehen muss, haben wir eine Checkliste für Ihre Bauabnahme mit allen wichtigen Informationen rund um die Hausabnahme für Sie zusammengestellt.


Was ist eine Bauabnahme und wieso ist sie so wichtig?

Die Bauabnahme ist ein zentraler Schritt auf Ihrem Weg zum Eigenheim. Für Sie als Bauherr ist sie die letzte Möglichkeit, fehlerhafte Ausführungen unproblematisch zu reklamieren. Eine Bauabnahme sollte niemals leichtfertig erfolgen, da Sie zahlreiche Rechtsfolgen mit sich bringt, von denen vor allem der Bauunternehmer profitiert:

Sobald Sie den Bau angenommen haben, kehrt sich die Beweislast zugunsten des Bauunternehmers um: Muss vorher der Bauunternehmer nachweisen, dass seine Arbeit keine Mängel hat, muss nun der Bauherr belegen, dass es Baumängel gibt. Außerdem endet mit der Bauabnahme das Stadium der Vertragserfüllung und die fünfjährige Gewährleistungsfrist beginnt. Der Bauunternehmer darf seine Schlussabrechnung stellen. Das Risiko der Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung geht auf den Bauherren über.

Zusammengefasst hat die Bauabnahme folgende rechtliche Konsequenzen:

  • Beweislast für Mängel kehrt sich um und liegt jetzt beim Bauherrn
  • Stadium der Vertragserfüllung für Bauunternehmer ist abgeschlossen
  • Beginn der fünfjährigen Gewährungsfrist
  • Bauunternehmen darf Schlussabrechnung stellen
  • Risiko von Schäden am Bau durch äußere Einflüsse geht auf Bauherrn über
Ausdrückliche/Förmliche Bauabnahme: Üblicherweise erfolgt die Bauabnahme in Schriftform und wird mit der Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls vollzogen. Bei gravierenden Mängeln ist es möglich, die Bauabnahme zu verweigern oder eine Abnahme unter Vorbehalt zu erklären. In diesem Fall müssen im Bauabnahmeprotokoll sämtliche Mängel vermerkt werden.
Achtung: Wenn Sie das Bauwerk trotz Kenntnis von Mängeln vorbehaltlos abnehmen, verlieren Sie Ihre Gewährleistungsrechte.

Stillschweigende Bauabnahme: Von einer stillschweigenden Bauabnahme ist die Rede, wenn der Bauherr durch sogenanntes schlüssiges Verhalten seine Absicht erklärt, das Bauwerk abzunehmen. Schlüssiges Verhalten liegt zum Beispiel vor, wenn Sie das Haus in Besitz nehmen oder den Werklohn zahlen. Im Gegensatz zur ausdrücklichen/förmlichen Bauabnahme ist hierfür kein unterschriebenes Abnahmeprotokoll nötig. Die Rechtslage zur stillschweigenden Bauabnahme ist uneindeutig, weshalb der Bauherrenverband (VPB) dringend dazu rät, sie mittels eines offiziellen Bauabnahmeprotokolls schriftlich zu fixieren: „Ziehen Sie auf keinen Fall in ein nicht abgenommenes Haus ein.“

Bauabnahme: So sind Sie optimal vorbereitet

Um später für die Bauabnahme gut vorbereitet zu sein, sollten Sie bereits während der Bauphase auf diese Punkte achten:

  • Formulieren Sie den Bauvertrag genauestens aus. Schwammige Absprachen sind der Grund für viele Missverständnisse beim Hausbau, die Sie nach der Bauabnahme teuer zu stehen kommen können.
  • Beauftragen Sie Ihren Sachverständigen, bereits ab Baubeginn baubegleitende Qualitätskontrollen vorzunehmen, empfiehlt der Bauherren-Schutzbund (BSB). So lassen sich auch verdeckte, bei der Abnahme nicht mehr offen ersichtliche Mängel vermeiden.
  • Führen Sie ein Bautagebuch, in dem wesentliche Schritte auch fotografisch dokumentiert sind.
  • Bereiten Sie ein Bauabnahmeprotokoll vor, um die gemeinsame Begehung der Baustelle mit dem Bauunternehmer und Ihrem Sachverständigen zu dokumentieren. Machen Sie von strittigen Sachverhalten – wenn möglich – Fotos.
Sollten Sie noch ganz am Beginn des Bauprozesses stehen und Fragen zur Finanzierung Ihres Bauvorhabens haben, steht Ihnen Ihr Heimatexperte beratend zur Seite.

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Bauabnahme mithilfe eines Bausachverständigen

Eine förmliche Bauabnahme, die vor Ort durchgeführt wird, ist keine Selbstverständlichkeit. Gerade Schlüsselfertiganbieter – mit denen heute neun von zehn Bauherren bauen – versuchen oft, ihre Kunden zu einer schriftlichen formlosen Bauabnahme zu überreden, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Darauf sollten Sie sich keinesfalls einlassen! Bestehen Sie auf ein offizielles Treffen direkt auf der Baustelle.

Da die wenigsten privaten Bauherren vom Fach sind, empfiehlt sich für die Bauabnahme unbedingt die Beauftragung eines unabhängigen Bausachverständigen, der auch verdeckte Mängel erkennt. Die Kosten für einen Bausachverständigen liegen zwischen 2000 und 3000 Euro.

Zur Vorbereitung der Bauabnahme begutachten Sie etwa acht Tage vor dem Termin alle Details des Bauobjekts gemeinsam mit Ihrem Sachverständigen. Dabei sollten keine Vertreter der beteiligten Firmen anwesend sein.

Ihr Sachverständiger sollte Sie auch bei der eigentlichen Bauabnahme begleiten.


Besonders kritische Bereiche, auf die Sie achten sollten, sind:

  • Keller: Hier herrscht ein hohes Mängelrisiko durch fehlerhafte Abdichtung. Gerade die Leitungsdurchlässe in Wand, Boden und Decke sind immer wieder Mängelfälle.
  • Dach: Als problematisch gilt hier die Wärmedämmung, im Speziellen die Dampfbremse, die Kondensation verhindern soll.
  • Heiztechnik: Anlagen sind mitunter falsch dimensioniert, die Lüftung ist oft nicht ausreichend.

Checkliste für die Bauabnahme: Das steht im Bauabnahmeprotokoll

Beachten Sie folgende Checkliste für das mehrseitige Bauabnahmeprotokoll:

  • Adresskopf mit Anschrift von Bauherrn und Bauunternehmer
  • Nennung der beauftragten Baumaßnahme
  • Auflistung der Teilnehmer an der Bauabnahme
  • Daten der geplanten und tatsächlichen Ausführung der Maßnahme
  • Angabe, ob es sich um die Abnahme von Teilen oder der Gesamtleistung handelt
  • Gegebenenfalls eine Mängelliste mit Beschreibung der beanstandeten, selbst kleinsten Details. Nennen Sie hier unbedingt auch Mängel, die Sie bereits vorab gemeldet haben und die vom Bauunternehmen noch nicht beseitigt wurden.
  • Gegebenenfalls einen neuen Termin für die nächste Bauabnahme
  • Gegebenenfalls das Datum für den Beginn der fünfjährigen Gewährleistungsfrist
  • Unterschriften der Beteiligten

Einwände des Bauunternehmers auf Ihre Beanstandungen gehören nicht in Ihr Abnahmeprotokoll der Bauleistungen. Der Unternehmer kann sie separat dokumentieren.


Augen auf: Häufige Mängel bei der Bauabnahme

Bevor Sie ein Bauwerk abnehmen, sollten Sie sicherstellen, dass keine Mängel vorliegen und dass das Bauunternehmen alle vereinbarten Arbeiten sauber und ordnungsgemäß durchgeführt hat.

Die häufigsten Baumängel bei einer Hausabnahme sind:

  • Mangelnder Schallschutz durch unsachgemäßen Einbau von Treppen und Trennwänden
  • Ungenügende Abdichtung von Fundament und Keller
  • Schlechter Schutz unfertiger Bauteile vor Feuchtigkeit
  • Unzureichende Austrocknung des Baus
  • Schlecht eingebaute Fenster
  • Nachlässig installierte Haustechnik
Gut zu wissen: Oftmals treten Mängel am Bau erst nach dem Einzug ins neue Haus in Erscheinung, wenn die Bauabnahme längst abgeschlossen ist. In diesem Fall greift die fünfjährige Gewährleistungsfrist. Das heißt, Bauherren haben nach der Bauabnahme fünf Jahre Zeit, Baumängel zu beanstanden. Mit der Behebung eines Mangels beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für das Bauunternehmen erneut.

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