Bauabnahme: Wie Sie die Hürden meistern

Die Bauabnahme ist für Bauherren äußerst wichtig. Sie stellt die letzte Möglichkeit dar, fehlerhafte Ausführungen unproblematisch zu reklamieren. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt nämlich die fünfjährige Gewährleistungsfrist, die Beweislast kehrt sich um: Muss vorher der Bauunternehmer nachweisen, dass seine Arbeit keine Mängel hat, hat nach erfolgter Bauabnahme der Bauherr zu belegen, dass es Baumängel gibt.  


Vor Abnahme den Bau mit Sachverständigen prüfen

Eine förmliche Bauabnahme, die vor Ort durchgeführt wird, ist keine Selbstverständlichkeit. Gerade Schlüsselfertiganbieter – mit denen heute neun von zehn Bauherren bauen – versuchen oft, ihre Kunden zu einer schriftlichen formlosen Bauabnahme zu überreden, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Darauf sollten Sie sich keinesfalls einlassen! Bestehen Sie auf ein offizielles Treffen direkt auf der Baustelle.  

Zur Vorbereitung dieses Termins begutachten Sie etwa acht Tage vorher alle Details des Bauobjekts gemeinsam mit Ihrem Sachverständigen, ohne dass Vertreter der beteiligten Firmen dabei sind. Ihr Sachverständiger sollte auch bei der Bauabnahme selbst dabei sein. Besonders kritische Bereiche sind:

  • Keller – Hier herrscht ein hohes Mängelrisiko durch fehlerhafte Abdichtung. Gerade die Leitungslöcher in Wand, Boden und Decke sind immer wieder Mängelfalle.
  • Dach – Als problematisch gilt hier die Wärmedämmung, im Speziellen die Dampfbremse, die Kondensation verhindern soll.
  • Heiztechnik – Anlagen sind mitunter falsch dimensioniert, die Lüftung ist oft nicht ausreichend.

Konkrete Formulierungen erleichtern die Bauabnahme

Auf diese Punkte sollten Sie bereits zum Start und während der Bauphase achten, um später für die Bauabnahme gut vorbereitet zu sein:

  • Formulieren Sie den Bauvertrag genauestens aus. Schwammige Absprachen sind der Grund für viele Missverständnisse, die Sie nach der Bauabnahme teuer zu stehen kommen können.
  • Beauftragen Sie Ihren Sachverständigen, bereits ab Baubeginn baubegleitende Qualitätskontrollen vorzunehmen, empfiehlt der Bauherren-Schutzbund (BSB). So lassen sich auch verdeckte, bei der Abnahme nicht mehr offen ersichtliche Mängel vermeiden.
  • Bereiten Sie ein Bauabnahmeprotokoll vor, um die gemeinsame Begehung der Baustelle mit dem Bauunternehmer und Ihrem Sachverständigen zu dokumentieren.

Inhalte des Bauabnahmeprotokolls

Das mehrseitige Bauabnahmeprotokoll sollte folgende Punkte beinhalten:

  • Adresskopf mit Anschrift von Bauherr und Bauunternehmer
  • Nennung der beauftragten Baumaßnahme
  • Auflistung der Teilnehmer an der Bauabnahme
  • Daten der geplanten und tatsächlichen Ausführung der Maßnahme
  • Angabe, ob es sich um die Abnahme von Teilen oder der Gesamtleistung handelt
  • Gegebenenfalls eine Mängelliste mit Beschreibung der beanstandeten, selbst kleinsten Details. Nennen Sie hier unbedingt auch Mängel, die Sie bereits vorab gemeldet haben und die vom Bauunternehmen noch nicht beseitigt wurden.
  • Gegebenenfalls einen neuen Termin für die nächste Bauabnahme
  • Gegebenenfalls das Datum für den Beginn der fünfjährigen Gewährleistungsfrist
  • Unterschriften der Beteiligten

Einwände des Bauunternehmers auf Ihre Beanstandungen gehören nicht ins Bauabnahmeprotokoll. Der Unternehmer kann sie separat dokumentieren.


Das bedeutet Ihre Unterschrift unter der Bauabnahme

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Die Prüfung des Bauobjekts und das Verzeichnen aller Mängel im Protokoll sind deshalb so wichtig, weil sie mit Ihrer Unterschrift auf Ihr Recht verzichten, Nachbesserungen zu verlangen. Daher sollten Sie die Abnahme der Baumaßnahme auch bei kleinen Mängeln verweigern.

Ihre Unterschrift im Protokoll der Bauabnahme bedeutet auch, dass die Zahlung für die abgenommene Leistung fällig wird. Außerdem gehen alle Risiken auf Sie über. Darauf weist der Bauherrenverband (VPB) hin. Das heißt konkret, Sie müssen Ihr Haus ab sofort selbst gegen Brand, Wasser- und Sturmschäden versichern. Der VPB empfiehlt zudem dringend: „Ziehen Sie auf keinen Fall in ein nicht abgenommenes Haus ein.“ Der Einzug gilt quasi wie eine Unterschrift unter dem Bauabnahmeprotokoll.

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