Baugrundstück kaufen: Tipps für die Vorbereitung

„Wir wollen raus ins Grüne“, sagen viele Stadtmenschen. Zum Beispiel, wenn die Kinder alt genug sind und auch einmal allein auf den Spielplatz wollen. Gerade in der Großstadt gibt es für das Draußen-Spielen immer weniger Möglichkeiten. Und die Eltern selbst bevorzugen mit steigendem Alter oft ein ruhigeres Umfeld – am besten mit Joggingstrecke im Park direkt vor der Tür. Ein Haus soll es also sein. Dafür muss zunächst ein Baugrundstück her.

Doch bevor Sie ein Baugrundstück kaufen, müssen Sie die Kriterien festzurren. Legen Sie gemeinsam mit Ihrem Partner beziehungsweise mit der ganzen Familie fest, welche Ansprüche Sie an das Bauland haben. Beispielsweise, welches Format Ihr Bauprojekt haben soll: Die Größe Ihres Baugrundstücks hängt schließlich direkt mit dem Kaufpreis zusammen. Und auch die Frage, welche Art Haus dort umsetzbar ist, korrespondiert mit der Größe. Überlegen Sie außerdem, ob Sie eine bestimmte Form Ihres Baugrundstücks komplett ausschließen möchten. Beispiel: Trapezförmige oder ungewöhnlich lange und schmale Areale lassen sich oft weniger gut bebauen. Das mindert den Preis – aber auch Ihre Nutzungsmöglichkeiten.  

Welche Stadt oder welcher Ort soll es sein? Die meisten Menschen verändern sich nicht komplett, wenn sie ein Baugrundstück kaufen möchten. Sie ziehen nicht ans andere Ende der Republik, sondern suchen etwas Passendes nahe ihrem bisherigen Umfeld. So oder so – hier müssen Entscheidungen gefällt werden, damit Ihre Suche nicht ausufert.

Berücksichtigen Sie folgende Aspekte bei der Entscheidung, wo Sie ein Baugrundstück kaufen:

• Wie wichtig ist Ihnen eine gute Verkehrsanbindung mit öffentlichem Personennahverkehr oder eigenem Pkw? Wer täglich lange pendeln muss, dem geht ein Stück Lebensqualität verloren.
• Wollen Sie Ihr Projekt auf einem Einzelgrundstück umsetzen? Das würde bedeuten, dass Sie weitgehend individuell bauen können.
• Oder ziehen Sie das Bauen im Neubaugebiet vor? Sie hätten es einfacher im Hinblick auf Versorgungsleitungen und Infrastruktur.
• Wie nah an Ihrem Baugrundstück sollen die nächsten Nachbarn leben? Je urbaner das Baugrundstück liegt, desto kleiner sind die Grundstückszuschnitte – und desto mehr bekommen Sie von anderen Anwohnern mit.
• Bedenken Sie die Tragfähigkeit des Untergrunds: So schön eine Lage in Flussnähe ist, unter Umständen müssen vor dem Bau erst einmal Pfähle in den Boden gerammt werden. Das kostet zusätzlich Geld. Außerdem sind Gebäudeversicherungen in überflutungsgefährdeten Regionen sehr teuer.
• Wenn Sie eine ländliche Umgebung für Ihr Baugrundstück in Betracht ziehen: Sind alle wichtigen Versorgungseinrichtungen in der Nähe vorhanden? Sie sollten sich auch fragen, was Ihre Kinder von einer eher ländlichen ruralen Lage halten, wenn sie Teenager sind.
• Denken Sie an die Möglichkeit, dass Sie das Haus irgendwann veräußern möchten. Die Lage sollte attraktiv genug sein, um problemlos einen Käufer zu finden.

In der Stadt kann man nur noch selten Baugrundstücke kaufen, die sich für Ein- oder Zweifamilienhäuser eignen. Und wenn es sie gibt, sind sie für die meisten Privatleute zu teuer. Dementsprechend werden Neubaugebiete für frei stehende Häuser vermehrt in den Außenbezirken der Städte ausgeschrieben.

Interessieren Sie sich für den Hausbau in einem Neubaugebiet, finden Sie in der Regel Angebote auf den Internetseiten der jeweiligen Stadtverwaltung.

• Beispiel Dortmund: Auf der Seite des Liegenschaftsamts werden verschiedene Neubaugebiete vorgestellt. Es besteht die Möglichkeit, einen Infoservice zu abonnieren, um immer auf dem Laufenden zu bleiben.
• Beispiel Brandenburg: Die Stadt hat ebenfalls einen Immobilienbereich auf ihrer Internetseite. Dort weist sie nicht nur auf städtische Baugrundstücke hin, sondern listet auch private Angebote auf.
  

Sie können auch einen Makler mit der Suche nach Ihrem Baugrundstück beauftragen. Der Vorteil: Makler haben sowohl Überblick über den Markt und die Preise als auch Kenntnisse im Baurecht. So können die Experten schnell beurteilen, welche Baugrundstücke für Ihr Projekt infrage kommen. Die Vorauswahl ist also zielgenau. Der Nachteil: Es fallen – je nach Bundesland – zwischen 3,57 und 7,14 Prozent Maklerprovision an.

Wenn Sie lieber selbst suchen möchten: Sowohl Makler als auch Privatanbieter inserieren ihre Baugrundstücke online bei den bekannten Immobilien-Portalen. Wer sein Baugrundstück von privat kaufen möchte, findet auch Angebote auf Kleinanzeigen-Portalen oder in Zeitungsannoncen. Bei selbstständiger Suche nach einem Baugrundstück zum Kauf rät die Bundesnotarkammer dringend, sich „über die Bebaubarkeit und den Stand der Erschließung des Grundstücks bei der Gemeinde zu informieren“. Im schlechtesten Fall drohen hohe Erschließungskosten. Eventuell kann sogar eine Sanierung des Baulands anstehen, wenn die Bebaubarkeit nicht überprüft wurde. Grund dafür kann zum Beispiel bodenschädlicher Bauschutt sein, der dort entsorgt wurde. Das können Sie als potenzieller Käufer zwar nicht erkennen, haften aber für solche Kosten, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann. Haben Sie einen Verdacht, sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen und ein Bodengutachten erstellen lassen.

Die Lage und die Größe des Baugrundstücks bedingen den Preis. Das Statistikportal statista.de hat recherchiert, wie sich die Preise für einen Quadratmeter Bauland zwischen 2014 und 2016 entwickelt haben. Einbezogen wurden Grundstücke mit einer Größe von mindestens 100 Quadratmetern, die in den Baugebieten der Gemeinden liegen und als Bauland vorgesehen sind. Die Statistik zeigt: Die Metropolen Hamburg und Berlin sind die mit Abstand teuersten Pflaster in Deutschland. Demnach kostet der Quadratmeter Bauland in Hamburg 752 Euro, in Berlin 456 Euro. Am günstigsten sind die Bundesländer Thüringen und Sachsen-Anhalt mit jeweils rund 44 Euro pro Quadratmeter Bauland.

Wollen Sie ein Baugrundstück kaufen, kann es sich also lohnen, über die Landesgrenze zu schauen. Allerdings müssen Sie bereit sein, längere Anfahrten in Kauf zu nehmen. Denn die Baugrundstücke im sogenannten Speckgürtel der beiden Großstädte – aber auch anderer Ballungszentren – sind kaum günstiger als in den Städten selbst. Im Durchschnitt jedoch liegen die Baulandpreise außerhalb der Stadtgrenzen deutlich darunter. Beispiel Schleswig-Holstein und Niedersachsen, die an das teure Hamburg grenzen: Dort rangieren die Quadratmeterpreise bei 119 beziehungsweise 80 Euro.

Ein Tipp der Bundesnotarkammer: Wer in einem bestimmten Gebiet ein Baugrundstück kaufen möchte und die dortigen Bodenpreise nicht kennt, kann die Bodenrichtwertkarte online einsehen. Nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches sind bei den Gemeinden Gutachterausschüsse eingerichtet. Deren Aufgabe ist es, die Bodenwertentwicklung zu beobachten. Dafür erhalten sie von den Notaren alle Grundstückskaufverträge, die in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossen werden und können so die Kaufpreisentwicklung dokumentieren.

Gut, wenn Sie bereits einen Bausparvertrag abgeschlossen haben. Denn Sie können das Guthaben nicht nur für den Hausbau selbst nutzen. Auch wenn Sie erst einmal nur ein Baugrundstück kaufen wollen, greift der Bausparvertrag – sofern zwei Bedingungen erfüllt sind:

• Das Land muss als Bauland ausgewiesen sein und es muss ein Bebauungsplan existieren.
• Auf dem Gelände muss später ein ausschließlich oder vorwiegend zum Wohnen genutztes Gebäude errichtet werden.

Manchmal lässt sich die Finanzierung eines Baugrundstücks nicht von langer Hand planen. Aber auch mehr oder weniger spontan können Sie ein Baugrundstück kaufen – und zwar mit einer Sofort-Baufinanzierung. Damit bekommen Sie den gewünschten Darlehensbetrag sofort ausgezahlt. Parallel dazu schließen Sie einen Bausparvertrag ab, den Sie neben dem Abtrag der Darlehenszinsen besparen. Wenn Sie die Hälfte des Bausparvertrags angespart haben, tilgen Sie mit diesem Betrag bereits die Hälfte des Darlehens. Mit den zu Beginn dieser Finanzierung festgelegten Raten zahlen Sie dann das Restdarlehen inklusive der anteiligen Zinsen ab. Selbstverständlich können bei diesem Finanzierungsmodell auch die Riester-Förderung und gegebenenfalls andere staatliche Zuschüsse genutzt werden. Auch Sondertilgungen sind möglich.

Die Erbpacht kennt nur eine Richtung: nach oben.

Nicht jeder Häuslebauer muss das Baugrundstück besitzen, auf dem er baut. Das Modell nennt man Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt. Eigentums- und Nutzungsrecht sind bei solchen Grundstücken voneinander getrennt. Das heißt: Wer ein Baugrundstück nach dem Erbbaurecht bebaut, zahlt dem Eigentümer dafür regelmäßig den Erbbauzins, erspart sich aber den teuren Kauf. Ohne erneute Verhandlung enden die Nutzungsrechte meist nach 99 Jahren. Laut Frankfurter Allgemeiner Zeitung (FAZ) wird dieses Modell in begehrten Lagen immer populärer.

Vorteil des Erbbaurechts: Damit können sich auch Familien mit weniger Eigenkapital ein eigenes Haus leisten. Das Erbbaurecht birgt jedoch Tücken, schreibt die FAZ. Der Erbbauzins steige über die Jahre deutlich an, denn er orientiert sich in der Regel am Verbraucherpreisindex. „Die Erbpacht kennt nur eine Richtung: nach oben“, heißt es in der Zeitung. Gerade in Zeiten, wo Baudarlehen zu historisch niedrigen Zinsen zu haben sind, sollte man sich das Modell Erbpacht gut durchrechnen.

Prüfen Sie, ob das von Ihnen in Betracht gezogene Baugrundstück wirklich zu Ihrem Vorhaben passt. Denn nicht überall dürfen Sie Ihr Hausprojekt so frei gestalten, wie Sie es möchten. Werfen Sie also einen kritischen Blick in den Bebauungsplan, der für Ihr anvisiertes Grundstück gilt:

Ein Bebauungsplan regelt, was auf einem Baugrundstück errichtet werden darf. Ziel ist, ein einheitliches Bild zu wahren und den sogenannten Wildwuchs von Bauten und Nutzungsarten zu verhindern. Dabei geht es nicht nur um Stilfragen. Auch Einzelinteressen der Hausbesitzer sollen geschützt werden: „So könnten beispielsweise mehrstöckige Häuser die umliegenden Grundstücke von Einfamilienhäusern verschatten“, heißt es auf bauen.de. Die Vorschriften gehen mitunter sehr ins Detail. Es können sogar Material der Fassade oder Farbe der Dachziegel festgelegt sein. Besser also, Sie informieren sich vorab, was erlaubt ist und was nicht.

• Sie können den Bebauungsplan bei der zuständigen Behörde Ihrer Kommune einsehen. Je nach Größe Ihres Wohnorts ist das zum Beispiel das (Bau-)Ordnungsamt oder die Gemeindeverwaltung.
  
• Vielfach sind Bebauungspläne auch im Internet einsehbar. Beispielsweise hat die Stadt Essen ein entsprechendes Geo-Portal online gestellt.
  

Wenn Sie ein passendes Baugrundstück gefunden haben und sich mit dem Verkäufer über den Preis einig sind, übergeben Sie an den Notar. Er prüft alles, was jetzt relevant wird. Dazu nimmt er Einsicht ins Grundbuch und kontrolliert im Katasteramt die Bedingungen, die dem Baugrundstück auferlegt sind. Er wirft auch einen Blick ins Baulastenverzeichnis. So etwas wie das Wegerecht gilt beispielsweise als Baulast. Ist alles in Ihrem Sinne, setzt der Notar den Kaufvertrag auf.

Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst, nachdem Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Die beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dann erteilt Ihnen das Finanzamt die sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Sie für den Eintrag im Grundbuch brauchen. Weitere Nebenkosten fallen beim Notar selbst an: „Als Faustregel gilt, dass Käufer für Notar und Grundbuch rund 1,5 Prozent des Kaufpreises einplanen sollten“, empfiehlt das Ratgeberportal bauen.de. Und diese Beträge müssen Sie aus Eigenkapital aufbringen; sie sind nicht Teil der Finanzierung, da sie den Wert des als Darlehenssicherheit geltenden Objekts nicht steigern.

Nach dem Grundstückserwerb steht der eigentliche Hausbau an. Dafür gibt es besonders günstige Finanzierungsoptionen und Förderungsmöglichkeiten. Die Spezialisten von Schwäbisch Hall unterstützen Sie gern in allen Fragen der Immobilienfinanzierung. Sprechen Sie unsere Heimatexperten gern unverbindlich an.