Das richtige Baugrundstück

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Baugrundstück machen, sollten Sie sich erst darüber klar werden, welche Kriterien das Baugrundstück für Sie erfüllen sollte:

• Wie groß soll das Grundstück sein?
  

•  Wie groß soll das Haus sein, wie groß der umliegende Garten?
  

• Welche Infrastruktur benötigen Sie?
  

• Welches Wohnumfeld wünschen Sie sich?
  

Wenn Sie die wichtigsten Kriterien mit Ihrem Partner oder Ihrer Familie abgestimmt haben, können Sie sich auf die Suche nach einem passenden Baugrundstück machen. Verschaffen Sie sich zunächst auf Immobilienportalen einen Überblick über die Angebote und Preise in Ihrer Region.

Auch über die betreffende Gemeinde können Sie Baugrundstücke finden. Eine weitere Alternative ist die Suche auf Kleinanzeigen-Portalen oder in Zeitungsannoncen. Hier bieten Privatleute Ihre Grundstücke an.

Unter den Suchkriterien spielt die Lage eine besonders wichtige Rolle. Welche Stadt oder welcher Ort soll es sein? Berücksichtigen Sie folgende Aspekte bei der Entscheidung, wo Sie Bauland kaufen:

• Wie wichtig ist Ihnen eine gute Anbindung mit öffentlichem Personennahverkehr oder eigenem Pkw? Wer täglich lange pendeln muss, dem geht ein Stück Lebensqualität verloren.
  

•  Wie viel Nähe zu den Nachbarn ist für Sie ok? Je urbaner das Baugrundstück liegt, desto kleiner sind die Grundstückszuschnitte – und desto mehr bekommen Sie von den Anwohnern mit.
  

• Bedenken Sie die Tragfähigkeit des Untergrunds: So schön eine Lage in Flussnähe ist, unter Umständen müssen vor dem Bau erst einmal Pfähle in den Boden gerammt werden. Außerdem sind Gebäudeversicherungen in überflutungsgefährdeten Regionen teuer.
  

•  Wenn Sie eine ländliche Umgebung für Ihr Baugrundstück in Betracht ziehen: Sind alle wichtigen Versorgungseinrichtungen in der Nähe vorhanden?
  

Wer nach bezahlbarem Bauland in guten Wohngegenden sucht, braucht oft einen langen Atem. Eine Alternative zu Immobilienportalen und Gemeinden ist die Suche per Makler. Der Vorteil: Makler haben sowohl Überblick über den Markt und die Preise als auch Kenntnisse im Baurecht. So können die Experten schnell beurteilen, welche Baugrundstücke für Ihr Projekt infrage kommen. Der Nachteil: Es fallen – je nach Bundesland – zwischen 3,57 und 7,14 Prozent Maklerprovision an.

Bei selbstständiger Suche nach einem Baugrundstück zum Kauf rät die Bundesnotarkammer dringend, sich „über die Bebaubarkeit und den Stand der Erschließung des Grundstücks bei der Gemeinde zu informieren“. Im schlechtesten Fall drohen hohe Erschließungskosten. Eventuell kann sogar eine Sanierung des Baulands anstehen, wenn die Bebaubarkeit nicht überprüft wurde. Grund dafür kann zum Beispiel bodenschädlicher Bauschutt sein, der dort entsorgt wurde. Das können Sie als potenzieller Käufer zwar nicht erkennen, haften aber für solche Kosten, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann. Haben Sie einen Verdacht, sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen und ein Baugrundgutachtenerstellen lassen.

Die Lage und die Größe des Baugrundstücks bedingen den Preis. Generell sind die Grundstückskosten in Deutschland laut Statistischem Bundesamt kontinuierlich gestiegen. 2000 lagen sie im Schnitt bei 53 Euro, bis 2019 sind sie auf knapp 150 Euro in die Höhe geklettert. 

Wollen Sie ein Baugrundstück kaufen, kann es sich generell lohnen, über die Landesgrenze zu schauen. Allerdings müssen Sie bereit sein, längere Anfahrten in Kauf zu nehmen. Denn die Baugrundstücke im sogenannten Speckgürteln von Großstädten sind inzwischen kaum günstiger als in den Städten selbst. 

Ein Tipp der Bundesnotarkammer: Wer in einem bestimmten Gebiet ein Baugrundstück kaufen möchte und die dortigen Bodenpreise nicht kennt, kann die Bodenrichtwertkarte online einsehen. Dort können Sie auch die Kaufpreisentwicklung in Ihrem Gebiet nachvollziehen.  

Bevor Sie sich für ein Baugrundstück entscheiden, sollten Sie prüfen, ob das Grundstück zu Ihrem Vorhaben passt. Denn nicht überall dürfen Sie Ihr Hausprojekt so frei gestalten, wie Sie es möchten. Werfen Sie also einen kritischen Blick in den Bebauungsplan, der für Ihr anvisiertes Grundstück gilt.

Ein Bebauungsplan regelt, was auf einem Baugrundstück errichtet werden darf. Ziel ist dabei, ein einheitliches Bild zu wahren. Dabei geht es nicht nur um Stilfragen, auch Einzelinteressen der Hausbesitzer sollen geschützt werden. Die Vorschriften gehen mitunter ins Detail. Es können sogar Material der Fassade oder Farbe der Dachziegel festgelegt sein. Besser also, Sie informieren sich vorab, was erlaubt ist und was nicht. Im Bebauungsplan sind zwei Größen maßgeblich:

• Die Grundflächenzahl. Sie bestimmt die überbaubare Fläche eines Grundstücks. Bei einem Wert von 0,4 dürfte ein 400 Quadratmeter große Bauplatz zum Beispiel höchstens auf einer Fläche von 160 Quadratmetern überbaut werden.

Wenn Sie ein passendes Baugrundstück gefunden haben und sich mit dem Verkäufer über den Preis einig sind, übergeben Sie an den Notar. Er prüft alles, was relevant wird. Dazu nimmt er Einsicht ins Grundbuch und ins Baulastenverzeichnis. Ist alles in Ihrem Sinne, setzt der Notar den Kaufvertrag auf.

Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst, nachdem Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Die beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dann erteilt Ihnen das Finanzamt die sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Sie für den Eintrag im Grundbuch brauchen. 

Nach dem Grundstückserwerb steht dann der eigentliche Hausbau an. Und auch hier gibt es viel zu beachten – vom Bauen selbst bis hin zu den Nebenkosten, die Sie aus Ihrem Eigenkapital aufbringen müssen.