Erbpacht: Günstiger Weg zum Eigenheim

Häufig sind es Kommunen, Kirchen oder Stiftungen, die ihren Grund und Boden für eine Erbpacht zur Verfügung stellen. Auf diese Weise lassen sich die Grundstücke wirtschaftlich nutzen, aber der Grundbesitz bleibt dauerhaft erhalten. Es kommt eher selten vor, dass Privatpersonen Erbpachtgrundstücke vergeben. Grundsätzlich können aber auch sie dies tun.

Strenggenommen ist Erbpacht nicht der gesetzlich korrekte Begriff, er hat sich aber umgangssprachlich eingebürgert. Erbpacht meint die Vorgaben des Erbbaurechts, es gibt zwei beteiligte Parteien: den Grundstückseigentümer und den Erbbauberechtigten. Letzterer erhält per Vertrag die Erlaubnis, auf dem fremden Grundstück ein Haus zu errichten.

Viele potenzielle Bauherren zögern erst einmal, wenn es um die Erbpacht geht. Vielleicht geht es auch Ihnen so, und Sie fragen sich:

• Welche Rechte stehen mir dabei zu?
• Wie viel Mitspracherecht hat der Eigentümer des Erbpachtgrundstücks?
• Was, wenn ich das Haus wieder verkaufen will?

Alles das wird vertraglich vor einem Notar klar geregelt. Die Erbpacht wird beim zuständigen Amtsgericht im Grundbuch in den Abschnitt „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen. Außerdem gibt es noch einen Eintrag im sogenannten Erbbaugrundbuch. Als Nutznießer der Erbpacht sind Sie also gesetzlich solide abgesichert. Wenn Sie sich für Details interessieren: Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat das „Gesetz über das Erbbaurecht“ online gestellt. Sie finden es unter dem Link gesetze-im-internet.de/erbbauv.

Der Vertrag, mit dem Sie eine Erbpacht vereinbaren, enthält auch eine Laufzeit. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. In der Regel verständigen sich Bauwillige und der Eigentümer des Erbpachtgrundstücks auf eine Laufzeit von 99 Jahren. Es wären aber auch 60 oder 120 Jahre möglich. Wenn beide Seiten nach Ablauf dieser Frist den Vertrag verlängern möchten, ist das natürlich möglich.

Wenn der Vertrag jedoch wie geplant endet, geht die Immobilie an den Eigentümer des Erbpachtgrundstücks über. Er muss dem Erbpächter eine angemessene Entschädigung dafür zahlen. Sie liegt bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes. Vertraglich geregelt ist normalerweise auch, dass die beteiligten Parteien einer Erbpacht sich gegenseitig das Vorkaufsrecht zusichern. Im Fall, dass einer der beiden seinen Besitz veräußern möchte, kann der andere also aus dem Erbpachtgrundstück ein „normales“ Grundstück machen.

Als Pächter eines Erbbaugrundstücks sind Sie im Großen und Ganzen ebenso frei in der Gestaltung Ihrer Immobilie wie als Besitzer eines Baugrundstücks. Eine Laufzeit von plus/minus 99 Jahren bedeutet in der Regel, dass sich erst Ihre Enkel oder Urenkel Gedanken machen müssen, ob sie das Haus halten oder verkaufen möchten. Folgende Vorteile genießen Sie als Pächter:

• Günstiger Bau: Gemeinhin wird angenommen, dass die Kosten für Grundstückskauf und Hausbau im Verhältnis 40 zu 60 stehen. Beeinflusst wird das immer dadurch, in welcher Lage sich das Grundstück befindet. Pauschal lässt sich sagen: Planen Sie eine Immobilie, die mit Grundstück 300.000 Euro kosten würde, können Sie die Kosten mithilfe einer Erbpacht auf 180.000 Euro reduzieren. Das mindert den Betrag Ihres benötigten Baudarlehens deutlich.

• Umfassendes Besitzrecht: Sie können mit Ihrem Haus, das auf einem Erbpachtgrundstück steht, verfahren, wie Sie wollen. Das heißt, Sie können es verkaufen, vermieten und natürlich auch vererben wie jeden anderen Immobilienbesitz.

• Beleihung möglich: Wie anderes Baueigentum können Sie auch Ihr Gebäude in Erbpacht mit einer Hypothek belegen. Hierbei müssen Sie allerdings auf die Formulierung in Ihrem Erbpachtvertrag achten: Der Besitzer des Erbpachtgrundstücks hat die Möglichkeit, notariell festschreiben zu lassen, dass er zu einer Beleihung seine Zustimmung geben muss.

Um das Recht zu erhalten, ein Erbpachtgrundstück zu bebauen und zu nutzen, müssen Sie dem Grundstücksbesitzer eine Art Miete zahlen. Bei der Erbpacht wird sie „Erbbauzins“ genannt. Der Begriff ist ein wenig irreführend, da es sich nicht um Zinsen im herkömmlichen Sinne handelt. Die Höhe des Erbbauzinses richtet sich nach dem Wert des Baulands. Meist werden vier bis sechs Prozent pro Jahr als Erbbauzins fällig. In vertraglich festgelegten Intervallen – beispielsweise alle fünf Jahre – wird der Erbbauzins an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Hier sollten Sie mit spitzer Feder rechnen: Die automatischen Steigerungen können Sie über Jahrzehnte gesehen teurer zu stehen kommen als der Kauf eines Grundstücks.

Neben dem Erbbauzins stehen Sie als Erbpächter für alle Kosten gerade, die bei der Nutzung des Grundstücks anfallen. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer und die Erschließungskosten, die einmal gezahlt werden müssen. Aber auch die wiederkehrenden Kosten gehen zu Ihren Lasten, etwa die Grundsteuer und Abwassergebühren. Nicht zuletzt müssen Sie dafür sorgen, dass von Ihrem gepachteten Grundstück keine Gefahr für andere Gebäude oder den Straßenverkehr ausgeht. Die Baumpflege gehört beispielsweise dazu.

Risiken sehen Experten vor allem dann auftauchen, wenn die Erbpacht verlängert werden soll. Angenommen, Ihre Großeltern vermachen Ihnen ein Haus in Erbpacht, und die 99 Jahre der Pachtdauer laufen demnächst aus. Dann kann es sein, dass der Besitzer des Erbpachtgrundstücks den Erbbauzins deutlich erhöht. Schließlich ist die alte Vereinbarung ausgelaufen. Sie müssen einen neuen Vertrag zu neuen Konditionen abschließen, wenn Sie das Haus behalten möchten. Wollen Sie die Erbpacht verlängern, sollten Sie sich mit dem Verpächter frühzeitig in Verbindung setzen. Denn es kann durchaus einige Monate dauern, bis alle behördlichen Angelegenheiten geregelt sind. Ist der Vertrag zu diesem Zeitpunkt aber schon ausgelaufen, können sich unter Umständen Hindernisse auftun – die anderenfalls vermeidbar wären.

Als Erbpächter sind Sie einem Hausbesitzer, dem sowohl Grundstück als auch Immobilie gehört, weitgehend gleichgestellt. Sie dürfen das Haus verkaufen, vermieten, vererben oder verschenken. Eventuelle Auflagen ergeben sich aus dem Vertrag zur Erbpacht. Dort ist beispielsweise in vielen Fällen festgeschrieben, dass der Besitzer des Erbpachtgrundstücks einem Verkauf zustimmen muss. Doch in der Regel ist das reine Formsache. Damit sollen lediglich Verkäufe ausgeschlossen werden, die den Interessen des Grundstückseigentümers zuwiderlaufen. So dürfte beispielsweise eine Kirchengemeinde untersagen, dass ein Gewerbetreibender aus dem Rotlichtmilieu das Objekt kauft. Doch das sind Sonderfälle. Generell haben Sie einen gesetzlichen Anspruch darauf, die Erbpacht zu verkaufen.

Probleme können auftauchen, wenn Sie den Erbpachtzins nicht zahlen. Wie bei jeder Art von Miete sind Sie verpflichtet, ihn pünktlich und in voller Höhe an den Besitzer des Erbpachtgrundstücks zu überweisen. Tun Sie das zwei Jahre lang nicht, kann der sogenannte Heimfall eintreten. Das passiert auch, wenn Sie auf andere Weise gegen Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag verstoßen, beispielsweise das Grundstück verwahrlosen lassen. Heimfall bedeutet, dass die Erbpacht noch vor Ablauf der Vertragslaufzeit an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Dieser müsste Sie jedoch gemäß dem Verkehrswert der Immobilie finanziell entschädigen. Eventuelle Schulden, die Sie aufgrund nicht gezahlter Erbpacht beim Grundstückseigentümer haben, werden abgezogen.

Als Anlageobjekt taugt eine Immobilie auf einem Grundstück in Erbpacht kaum. Denn der Wiederverkauf kann sich schwieriger gestalten, als wenn Sie Haus und Grundstück als Einheit veräußern. Der Grund: Das Thema Erbpacht erscheint vielen potenziellen Käufern auf den ersten Blick recht komplex. Dementsprechend zögerlich sind sie. Unter Umständen hat das zur Folge, dass Sie Ihr Haus beim Verkauf unter dem eigentlichen Wert abgeben müssen.

Wenn umgekehrt Sie derjenige sind, der sich für den Kauf einer Immobilie in Erbpacht interessiert, können Sie aber preislich profitieren. Weil es weniger Interessenten gibt, setzen die Verkäufer den Preis oft niedriger an als bei vergleichbaren Objekten. Doch dann sind Sie auch derjenige, der den bestehenden Vertrag zur Erbpacht übernehmen muss. Prüfen Sie die Konditionen sehr kritisch. Bei relativ kurzer Restlaufzeit des Vertrags kann es sinnvoll sein, frühzeitig eine Verlängerung mit dem Eigentümer des Erbpachtgrundstücks zu vereinbaren. Unter Umständen bedeutet das allerdings eine Anhebung des Erbbauzinses. Da müssen Sie abwägen, ob Ihnen ein langfristiger Vertrag oder eine kurzfristige Kosteneinsparung wichtiger ist.

Sie denken darüber nach, ein Haus zu bauen oder zu kaufen? Und Ihr Budget ist begrenzt? Dann sollten Sie das Modell Erbpacht genauer unter die Lupe nehmen. Allerdings ist es Glückssache, auf den gängigen Immobilienportalen ein passendes Angebot zu finden. Dort gibt es kaum Erbpachtgrundstücke – ob mit oder ohne Bestandsimmobilie. Was Sie tun können, um trotzdem fündig zu werden:

• Durchstöbern Sie die privaten Immobilien- und Grundstücksangebote. Eine gute Fundstelle ist Ihre lokale Tageszeitung. Auch Kleinanzeigenportale im Internet wie ebay-kleinanzeigen.de liefern mitunter Treffer zum Schlagwort Erbpacht.
• Recherchieren Sie mögliche institutionelle Anbieter, und sprechen Sie sie an. Das sind beispielsweise Ihre Stadt- oder Gemeindeverwaltung, die Kirchen in Ihrer Region oder auch Unternehmen, die über große, ungenutzte Flächen verfügen.
• Nicht zuletzt können Sie auch einen Makler mit der Suche nach einem Erbpachtgrundstück beauftragen. Hierbei müssen Sie natürlich berücksichtigen, dass dafür Maklergebühren anfallen.

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