Erbpacht: Günstiger Weg zum Eigenheim
- Vereinbarungen und Laufzeit
- Günstig bauen und frei gestalten
- Kosten und Risiken
Sie sind sich nicht klar darüber, ob Sie sich einen Hausbau leisten können? Eine Variante macht es günstiger für Sie: die Erbpacht. Im Rahmen des Erbbaurechts können Sie Hauseigentümer werden, ohne dass Ihnen das Grundstück gehört. Erfahren Sie hier, wie die Erbpacht funktioniert.
Was bedeutet Erbpacht?
Erbpacht steht für die Nutzung eines Grundstücks für eine bestimmte Zeit gegen monatliche oder jährliche Zahlungen. Häufig sind es Kommunen, Kirchen oder Stiftungen, die ihren Grund und Boden für eine Erbpacht zur Verfügung stellen. Auf diese Weise lassen sich die Grundstücke wirtschaftlich nutzen, der Grundbesitz bleibt dauerhaft erhalten. Aber auch Privatpersonen können Erbpachtgrundstücke vergeben.
Erbpacht ist als umgangssprachlicher Begriff gebräuchlich, der gesetzlich korrekte Begriff lautet aber Erbbaurecht. Nach Vorgaben des Erbbaurechts gibt es zwei beteiligte Parteien:
- den Grundstückseigentümer
- den Erbbauberechtigten
Letzterer erhält per Vertrag die Erlaubnis, auf dem fremden Grundstück ein Haus zu errichten.
Viele potenzielle Bauherren zögern erst einmal, wenn es um die Erbpacht geht. Schließlich gibt es Unsicherheiten zum Thema Erbbaurecht:
- Welche Rechte stehen mir dabei zu?
- Wie viel Mitspracherecht hat der Eigentümer des Erbpachtgrundstücks?
- Was, wenn ich das Haus wieder verkaufen will?
Diese offenen Punkte werden vertraglich vor einem Notar klar geregelt. Die Erbpacht wird beim zuständigen Amtsgericht im Grundbuch eingetragen. Außerdem gibt es noch einen Eintrag im Erbbaugrundbuch. Als Nutznießer der Erbpacht sind Sie also gesetzlich solide abgesichert.
Erbpacht: Vereinbarungen und Laufzeit
Der Vertrag, mit dem Sie eine Erbpacht vereinbaren, enthält auch eine Laufzeit. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. In der Regel verständigen sich Bauwillige und der Eigentümer des Erbpachtgrundstücks auf eine Laufzeit von 99 Jahren. Es wären aber auch 60 oder 120 Jahre möglich. Wenn beide Seiten nach Ablauf dieser Frist den Vertrag verlängern möchten, ist das natürlich möglich.
Wenn der Vertrag jedoch wie geplant endet, geht die Immobilie an den Eigentümer des Grundstücks über. Er muss dem Erbpächter eine angemessene Entschädigung dafür zahlen. Sie liegt bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes. Vertraglich geregelt ist normalerweise auch, dass die beteiligten Parteien einer Erbpacht sich gegenseitig das Vorkaufsrecht zusichern. Im Fall, dass einer der beiden sein Eigentum veräußern möchte, kann der andere also aus dem Erbpachtgrundstück ein „normales“ Grundstück machen.
Erbpacht: Vorteile für den Hauseigentümer
Wenn Sie ein Erbbaugrundstück pachten, sind Sie im Großen und Ganzen ebenso frei in der Gestaltung Ihrer Immobilie wie als Besitzer eines Baugrundstücks. Eine Laufzeit von plus/minus 99 Jahren bedeutet in der Regel, dass sich erst Ihre Enkel oder Urenkel Gedanken machen müssen, ob sie das Haus halten oder verkaufen möchten.
Folgende Vorteile hat die Erbpacht für Sie:
- Günstiger Bau: Gemeinhin wird angenommen, dass die Kosten für Grundstückskauf und Hausbau im Verhältnis 40 zu 60 stehen. Pauschal lässt sich sagen: Planen Sie eine Immobilie, die mit Grundstück 300.000 Euro kosten würde, können Sie die Kosten mithilfe einer Erbpacht auf 180.000 Euro reduzieren.
- Umfassendes Besitzrecht: Sie können mit Ihrem Haus, das auf einem Erbpachtgrundstück steht, verfahren, wie Sie wollen. Das heißt, Sie können es verkaufen, vermieten und natürlich auch vererben wie jeden anderen Immobilienbesitz.
- Beleihung möglich: Wie anderes Baueigentum können Sie auch Ihr Gebäude in Erbpacht mit einer Hypothek belegen. Hierbei müssen Sie allerdings auf die Formulierung in Ihrem Erbpachtvertrag achten: Der Besitzer des Erbpachtgrundstücks hat die Möglichkeit, notariell festschreiben zu lassen, dass er zu einer Beleihung seine Zustimmung geben muss.
Miete für Erbpachtgrundstück
Um das Grundstück der Erbpacht zu bebauen und zu nutzen, müssen Sie dem Grundstücksbesitzer eine Art Miete zahlen. Diese kann jährlich oder monatlich fällig werden.
Bei der Erbpacht wird sie „Erbbauzins“ genannt. Es handelt sich dabei allerdings nicht um Zinsen im herkömmlichen Sinne. Die Höhe des Erbbauzinses richtet sich nach dem Wert des Baulands. Meist werden vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr als Erbbauzins fällig. In vertraglich festgelegten Intervallen – beispielsweise alle fünf Jahre – wird der Erbbauzins an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.
Kalkulieren Sie vorab, soweit möglich, was konkret in den nächsten Jahren und Jahrzehnten dadurch auf Sie zukommen kann: Die automatischen Steigerungen können Sie über Jahrzehnte gesehen teurer zu stehen kommen als der Kauf eines Grundstücks.
Erbpacht finanzieren
Auch eine Immobilie in Erbpacht muss meist mithilfe eines Kredits finanziert werden. Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten und lassen Sie sich eine individuelle und zinsgünstige Finanzierung ausarbeiten, die zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt.
Kosten und Risiken der Erbpacht
Neben dem Erbbauzins bringt die Erbpacht weitere Nachteile mit sich:
- Sie stehen als Erbpächter für alle Kosten gerade, die bei der Nutzung des Grundstücks anfallen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer und die Erschließungskosten. Aber auch wiederkehrende Kosten gehen zu Ihren Lasten, etwa die Grundsteuer und Abwassergebühren.
- Außerdem müssen Sie dafür sorgen, dass von Ihrem gepachteten Grundstück keine Gefahr für andere Gebäude oder den Straßenverkehr ausgeht. Die Baumpflege gehört beispielsweise dazu.
- Die Erbpacht hat ein Ablaufdatum: Wollen Sie die Pachtdauer verlängern, weil beispielsweise Ihre Großeltern Ihnen das Haus in Erbpacht vermacht haben, müssen Sie einen neuen Vertrag aushandeln. Dies kann bedeuten, dass die Erbpachtzinsen deutlich angehoben werden, falls der Grundstückseigentümer einer Verlängerung überhaupt zustimmt.
- Kommen Sie Ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nach, kann der sogenannte Heimfall eintreten. Zahlen Sie beispielsweise 2 Jahre lang die Erbpachtzins nicht oder nicht in voller Höhe, kann die Erbpacht noch vor Ablauf der Vertragslaufzeit an den Grundstückseigentümer zurückfallen.
Kauf und Verkauf eines Hauses in Erbpacht
Als Anlageobjekt taugt eine Immobilie auf einem Grundstück in Erbpacht kaum. Denn der Wiederverkauf kann sich schwieriger gestalten, als wenn Sie Haus und Grundstück als Einheit veräußern. Der Grund: Das Thema Erbpacht schreckt viele potenzielle Käufer ab, weil es mit komplexen Verpflichtungen einhergeht – und die Immobilie am Ende auf den Grundstückseigentümer zurückfällt. Unter Umständen hat das zur Folge, dass Sie Ihr Haus beim Verkauf unter dem eigentlichen Wert abgeben müssen.
Interessieren Sie sich selbst für den Kauf einer Immobilie in Erbpacht, können Sie aber preislich profitieren. Weil es weniger Interessenten gibt, setzen die Verkäufer den Preis oft niedriger an als bei vergleichbaren Objekten. Doch dann sind Sie auch derjenige, der den bestehenden Vertrag zur Erbpacht übernehmen muss. Prüfen Sie die Konditionen sehr kritisch. Bei relativ kurzer Restlaufzeit des Vertrags kann es sinnvoll sein, frühzeitig eine Verlängerung mit dem Eigentümer des Erbpachtgrundstücks zu vereinbaren. Unter Umständen bedeutet das allerdings eine Anhebung des Erbbauzinses. Da müssen Sie abwägen, ob Ihnen ein langfristiger Vertrag oder eine kurzfristige Kosteneinsparung wichtiger ist.
Wie Sie ein Grundstück in Erbpacht finden
Sie denken darüber nach, ein Haus zu bauen oder zu kaufen? Und Ihr Budget ist begrenzt? Dann sollten Sie das Modell Erbpacht genauer unter die Lupe nehmen. Allerdings ist es Glückssache, auf den gängigen Immobilienportalen ein passendes Angebot zu finden. Dort gibt es kaum Erbpachtgrundstücke – ob mit oder ohne Bestandsimmobilie. Was Sie tun können, um trotzdem fündig zu werden:
- Durchstöbern Sie private Immobilien- und Grundstücksangebote, etwa bei Ihrer lokalen Tageszeitung. Auch auf Kleinanzeigenportale im Internet wie ebay-kleinanzeigen.de gibt es womöglich passende Angebote.
- Recherchieren Sie mögliche institutionelle Anbieter, und sprechen Sie sie an. Das sind beispielsweise Ihre Stadt- oder Gemeindeverwaltung, die Kirchen in Ihrer Region oder auch Unternehmen, die über große, ungenutzte Flächen verfügen.
- Nicht zuletzt können Sie auch einen Makler mit der Suche nach einem Erbpachtgrundstück beauftragen. Hierbei müssen Sie natürlich berücksichtigen, dass dafür Maklergebühren anfallen.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Sie möchten eine Immobilie erwerben, in Erbpacht, oder auf eigenem Grund und Boden? Wenden Sie sich an einen unserer Heimatexperten, wenn Sie hierfür nach einer passenden Finanzierungsmöglichkeit suchen. Er geht auf Ihre Fragen und Wünsche ein und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.
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