Grundstückspreise: Bauplanung und Baufinanzierung

Wie andere Immobilienpreise auch entstehen Grundstückspreise natürlich aus Angebot und Nachfrage. In den Zeitungen, Onlineportalen und bei Immobilienmaklern finden Sie Grundstücksangebote. Anbieter sind die Voreigentümer, beispielsweise Landwirte, die ihre Flächen aufgeben. Auch die Kommunen weisen Baugebiete aus und verkaufen Grundstücke, daher erkundigen Sie sich am besten auch bei den Behörden in Ihrem Wunschgebiet. Üblicherweise treten auch Immobilienmakler als Anbieter auf.
Das Grundstück macht einen erheblichen Teil Ihrer Investition aus und schafft die Rahmenbedingungen für Ihre Immobilie. Daher sollten Sie das Grundstück sorgfältig auswählen. In Ballungszentren – insbesondere in Stadtzentren – ist Baugrund extrem knapp und sehr begehrt. Entsprechend werden sehr hohe Grundstückspreise verlangt. In weniger gefragten Gegenden schwanken die Preise sehr.
So berechnen Sie den zur Verfügung stehenden Betrag:

• Berechnen Sie das gesamte Kapital, das Ihnen zur Verfügung steht – also Ihr Eigenkapital und das Darlehen, das Sie für die Baufinanzierung benötigen.
• Ziehen Sie davon die geschätzten Baukosten für Ihr Wunschhaus ab.
• Nun ziehen Sie davon die beim Grundstückskauf entstehenden Nebenkosten beim Hauskauf für Notar und Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten ab.
• Falls das Grundstück noch nicht erschlossen ist, belasten zusätzlich die Kosten für die Erschließung Ihr Budget.
• Der Restbetrag steht für das Grundstück zur Verfügung.

Mit diesem Kostenrahmen im Blick können Sie die Grundstückspreise der verschiedenen Angebote vergleichen.

Wenn Sie Ihr Eigenheim selbst bauen, spielt das Grundstück eine wichtige Rolle in Ihrer Baufinanzierung. Dabei gibt es drei Möglichkeiten:

• Sie besitzen das Grundstück bereits, zum Beispiel nach Erbschaft oder Schenkung. Dann zählt es zu Ihrem Eigenkapital. Die Bank wird das Grundstück bewerten und greift dabei auf die Verkehrswertermittlung (siehe unten) zurück. Je nach Lage steht so bereits ein großer Eigenkapitalanteil für die Finanzierung bereit, sodass Sie günstige Kredit-Konditionen von Ihrer Bausparkasse oder Bank erhalten. Die Planung Ihres Eigenheims richtet sich dann ganz nach den Gegebenheiten des Grundstücks.
  
• Sie kaufen ein passendes Grundstück für Ihr Bauprojekt. Kaufen Sie keinesfalls spontan „aus dem Bauch heraus“, sondern prüfen Sie sorgfältig, ob Sie für das Grundstück die nötigen Baugenehmigungen erhalten werden und ob das Grundstück für Ihr Bauprojekt grundsätzlich geeignet ist. Dazu benötigen Sie Einblick in den Flächennutzungsplan. Außerdem muss Ihr Wunschhaus von den Abmessungen und von der Ausrichtung her auf das Grundstück passen.
• Sie kaufen Ihr Eigenheim von einem Bauträger. In diesem Fall erwerben Sie das Grundstück mit einem Bauträgerkaufvertrag von der Baufirma, die auch Ihr Haus baut. Lassen Sie sich auf jeden Fall rechtlich beraten, bevor Sie einen solchen Vertrag unterscheiben, damit Sie Risiken vermeiden.

Am besten besprechen Sie mit einem Heimatexperten von Schwäbisch Hall, wie Sie ein vorhandenes Grundstück optimal in Ihrem Finanzierungskonzept einsetzen können. Darüber hinaus kann er Ihnen auch die Möglichkeiten der Förderung Ihres Projektes aufzeigen – von Wohn-Riester bis zur Vermögenswirksamen-Leistung. Das Ergebnis ist dann Ihr individueller, zinsgünstiger Finanzierungsplan für die Verwirklichung Ihres Hausprojekts.

Angenommen, ein konkretes Grundstücksangebot interessiert Sie besonders. Wie können Sie beurteilen, ob der Grundstückspreis möglicherweise überhöht ist? Einen Hinweis darauf, ob die Grundstückspreise angemessen sind, gibt der sogenannte Bodenrichtwert. Es wird jährlich vom unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in einem Verfahren ermittelt, das im Baugesetzbuch (BauGB) festgelegt ist. Die Gutachterausschüsse der Bundesländer berechnen die Bodenrichtwerte, indem sie amtliche Kaufpreise von unbebauten Grundstücken sammeln und einen Durchschnittswert errechnen.
Diese Berechnung findet mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag statt. Die Ergebnisse werden veröffentlicht, heutzutage stehen sie in den meisten Bundesländern online zur Verfügung. Dort finden Sie die Tabellen oder Karten mit den Bodenrichtwerten für die jeweilige Region, in der Sie ein Grundstück kaufen wollen. Dieses amtliche Verfahren dient zunächst der Grundbesteuerung, aber hilft auch bei der Schätzung, welchen Wert ein bestimmtes Grundstück hat.
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert aus vergangenen Verkäufen. Das beeinflusst natürlich auch die Aussagekraft. Zum einen richtet er sich auf die Vergangenheit, kann also nur wenig über aktuelle Trends aussagen. Zum anderen sind die Ergebnisse stark abhängig von der Anzahl der registrierten Verkäufe. In Gegenden, in denen nur wenige Grundstücke verkauft werden, ist der Bodenrichtwert weniger aussagekräftig als in Gegenden mit einem hohen Grundstücksumsatz.

Der tatsächliche Verkehrswert eines Grundstücks wird nur selten genau dem durchschnittlichen Bodenrichtwert entsprechen. Daher müssen Sie weitere Faktoren beachten. Dazu zählen insbesondere die bebaubare Fläche und die Bebauungsvorschriften: Nur wenn Sie ein Baurecht miterwerben, ist der Kauf des Grundstücks als Baugrund sinnvoll. Klären Sie auf jeden Fall mit der Gemeinde, ob Sie für dieses spezielle Grundstück eine Baugenehmigung erhalten.
Hier sind weitere Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen und die nicht in den Bodenrichtwert einfließen:

• die Lage mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Infrastruktur
• die Grundstücksform, Hanglage und andere Besonderheiten des Grundstücks
• die Bodeneigenschaften
• der Erschließungsgrad des Grundstücks, also inwieweit das Grundstück bereits an Straßen sowie die Strom- und Wasserversorgung angeschlossen ist
   

Das sogenannte Verkehrswertverfahren ermittelt den Wert eines einzelnen Grundstücks. Dabei gibt es verschiedene Vorgehensweisen, die oftmals kombiniert werden. Freie Grundstücke werden meist nach dem Vergleichswertverfahren bewertet.
Bei Vergleichswertverfahren werden Grundstückspreise für vergleichbare Grundstücke recherchiert. Am einfachsten ist dies, wenn es direkte Vergleichsmöglichkeiten gibt, etwa ein Nachbargrundstück. Beim indirekten Vergleich ziehen die Schätzer die Bodenrichtwerte heran. Korrigiert wird der Vergleichspreis dann um Besonderheiten des konkreten Grundstücks.
Eine professionelle Grundstücksbewertung wird von Gutachtern, Sachverständigen und Immobilienmaklern durchgeführt. Sie greifen dabei auf ihre besondere (regionale) Marktkenntnis zurück. Für das Vergleichswertverfahren benötigen Sie:

• den Grundbuchauszug
• den Lageplan und die Flurkarte
• die Nutzungsrechte für das Grundstück
• eine Beschreibung der Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, Schulen etc.)
• die Grundstücksausrichtung und Belichtung

In jedem Bundesland erheben die Gutachterausschüsse Grundstückspreise und veröffentlichen sie in den Berichten zum Bodenrichtwert. Ein übergreifender Arbeitskreis Gutachterausschüsse fasst dann diese Ergebnisse im jährlichen Immobilienbericht zusammen, so dass sich die Preisentwicklung für ganz Deutschland vergleichen lässt.
Im aktuellen Bericht von 2017 ist die Entwicklung nach Ländergruppen dargestellt. Danach steigen die Preise für Eigenheimbauplätze von 2010 bis zum Jahr 2016 in den südlichen Bundesländern um 46 Prozent, in den westlichen Bundesländern stiegen diese durchschnittlich um 13 Prozent. In der Gruppe der nördlichen Bundesländer gab es einen Preisanstieg um 20 Prozent, in den östlichen Bundesländern stiegen die Preise um 28 Prozent. Allerdings spiegelt dieser Wert nur den Durchschnitt aus den getätigten Verkäufen; die regionalen Unterschiede zum Beispiel zwischen Stadt und Land und innerhalb der Ländergruppen sind groß. Hinzu kommt, dass in vielen Ländern nur für wenige Kreise aussagekräftige Daten vorliegen. Daher sind die Kennzahlen zur Preisentwicklung nur ein grober Indikator für die künftige Entwicklung.

Schaut man im Immobilienbericht 2017 auf die tatsächlich gezahlten Preise, zeigt sich eine große Schere. Die höchsten Preise für Eigenheimbauplätze finden sich in München. In der Stadt München lag der Preis im Jahr 2016 bei 1.600 Euro pro Quadratmeter, im Landkreis München waren es 1.300 Euro. Ebenfalls teuer waren die Stadtstaaten Hamburg (480 Euro je Quadratmeter) und Berlin (280 Euro). Die teuersten Bundesländer waren Hessen und Nordrhein-Westfalen mit 190 Euro je Quadratmeter sowie Baden-Württemberg (185 Euro). Am günstigsten war Bauland in Thüringen, dort zahlten private Bauherren durchschnittlich 40 Euro je Quadratmeter Eigenheimbauplatz.
Soweit die offizielle Statistik. Es gibt weitere Übersichten und Analysen, die Immobilieninteressierten dabei helfen, die in ihrer Region erzielten Grundstückspreise zu vergleichen. Beispielsweise werten große Maklerunternehmen ihre eigenen Datenbanken aus und schätzen anhand dieser Daten die Entwicklung der Kaufpreise in ihrem Bereich.

Sobald Sie ein passendes Grundstück gefunden und sich mit dem Verkäufer über den Grundstückspreis geeinigt haben, schließen Sie einen Kaufvertrag. Es ist notwendig, diesen Kaufvertrag so wie andere Immobilienkaufverträge auch von einem Notar oder Rechtsanwalt aufsetzen zu lassen, damit alle rechtlichen und finanziellen Einzelheiten enthalten sind.
Der Vertrag sollte mindestens diese Punkte enthalten:

• die genaue Bezeichnung des Grundstücks anhand des aktuellen Grundbuchauszugs
• der Zustand des Grundstücks (bebaut oder unbebaut)
• Name und Anschrift von Verkäufer und Käufer
• der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
• der Termin des Besitzwechsels und die Übergabebedingungen
• die eventuelle Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten
• im Grundbuch eingetragene Wegerechte oder Durchfahrtsberechtigungen oder andere Rechte
• der Umgang mit eventuellen Mängeln

Erkundigen Sie sich, welche Klauseln zum Schutz des Käufers der Vertrag enthält. So gibt es beispielsweise die Möglichkeit einer Auflassungsvormerkung. Diese wird ins Grundbuch eingetragen, damit der Verkäufer das Grundstück vor der Übergabe nicht belasten oder doppelt verkaufen kann. Wenn im Vertrag die nachträgliche Haftung des Verkäufers ausgeschlossen wird, sollten Sie mit einem Baugrundgutachten sicherstellen, dass keine Altlasten auf dem Grundstück vorhanden sind.
Der Vertrag muss auf jeden Fall bei einem Notar abgeschlossen und beglaubigt werden. Der Notar veranlasst auch die Eintragung ins Grundbuch. Erst wenn diese Eintragung erfolgt ist, sind Sie der Eigentümer des Grundstücks. Die Kosten für den notariellen Grundstückskauf umfassen die Gebühren für den Grundbucheintrag, die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer.

In vielen Städten und Gemeinden ist das Angebot von freien Bauplätzen gering, weil wenig unbebauter Grund vorhanden ist oder die Gemeinden nur wenige neue Gebiete ausweisen. Dieser Nachfrageüberhang treibt die Preise in die Höhe. Viele Experten gehen davon aus, dass in begehrten Lagen und Ballungszentren dieser Trend anhalten wird. In strukturschwachen Gebieten dagegen und in Regionen, in denen die Bevölkerung zurückgeht, finden sich günstige Grundstücke. Zudem ist das Angebot an Bauland größer.
In vielen Gegenden kann es also eine Herausforderung sein, das passende Grundstück zu finden. Dennoch sollten Bauinteressierte ein Grundstück auf Herz und Nieren prüfen, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben. Denn wenn Grundstückspreise überzogen sind, Genehmigungen fehlen oder hohe Folgekosten entstehen, kann aus dem vermeintlichen Schnäppchen eine große Belastung werden.