Grundstückspreise: Bauplanung und Baufinanzierung

  • Bewertung von Grundstücken
  • Grundstückspreisermittlung
  • Aktuelle Grundstückspreise

Sie sind auf der Suche nach dem richtigen Grundstück für Ihr Traumhaus? Dabei spielen die Grundstückspreise eine wichtige Rolle. Wie Grundstücke bewertet werden, von welchen Faktoren die Grundstückspreise abhängen und wo die Grundstückskosten momentan liegen, lesen Sie hier.


Grundstückspreise ermitteln

Genau wie Immobilienpreise entstehen Grundstückspreise aus Angebot und Nachfrage. In Ballungszentren – insbesondere in Stadtzentren – ist Baugrund für den Hausbau extrem knapp und sehr begehrt. Entsprechend werden sehr hohe Grundstückspreise verlangt. In weniger gefragten – oftmals ländlichen – Gegenden gibt es bei tendenziell niedrigeren Grundstückskosten hohe Preisschwankungen.

Grundstücksangebote finden Sie in Zeitungen, Onlineportalen und bei Immobilienmaklern. Anbieter sind die Voreigentümer, beispielsweise Landwirte, die ihre Flächen aufgeben oder Immobilienmakler. Auch Kommunen weisen Baugebiete aus und verkaufen Grundstücke. Erkundigen Sie sich daher auch bei den Behörden in Ihrem Wunschgebiet.

Das Grundstück macht einen erheblichen Teil Ihrer Investition aus und schafft die Rahmenbedingungen für Ihre Immobilie. Daher sollten Sie das Baugrundstück sorgfältig auswählen.

 

 

So ermitteln Sie Ihr persönliches Grundstückskosten-Budget:

  • Berechnen Sie das gesamte Kapital, das Ihnen zur Verfügung steht – also Ihr Eigenkapital und das Darlehen, das Sie für die Baufinanzierung benötigen.
  • Ziehen Sie davon die geschätzten Baukosten für Ihr Wunschhaus ab.
  • Nun ziehen Sie davon die beim Grundstückskauf entstehenden Nebenkosten beim Hauskauf für Notar und Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten ab.
  • Falls das Grundstück noch nicht erschlossen ist, fallen zusätzliche Kosten für die Erschließung an.
  • Der Restbetrag steht für das Grundstück zur Verfügung.
Mit diesem Kostenrahmen im Blick können Sie die Grundstückspreise der verschiedenen Angebote vergleichen.

Grundstückspreise in der Baufinanzierung

Wenn Sie Ihr Eigenheim selbst bauen, spielt das Grundstück eine wichtige Rolle in Ihrer Baufinanzierung. Dabei gibt es drei Möglichkeiten:

  • Sie besitzen das Grundstück bereits, zum Beispiel nach Erbschaft oder Schenkung. Dann zählt es zu Ihrem Eigenkapital. Die Bank wird das Grundstück bewerten und greift dabei auf die Verkehrswertermittlung (siehe unten) zurück. Je nach Lage steht so bereits ein großer Eigenkapitalanteil für die Finanzierung bereit, sodass Sie günstige Kredit-Konditionen von Ihrer Bausparkasse oder Bank erhalten. Die Planung Ihres Eigenheims richtet sich dann ganz nach den Gegebenheiten des Grundstücks.
  • Sie kaufen ein Grundstück für Ihr Bauprojekt. Prüfen Sie sorgfältig, ob das Grundstück für Ihr Bauprojekt grundsätzlich geeignet ist und ob Sie für das Grundstück die nötigen Baugenehmigungen erhalten werden. Dazu benötigen Sie Einblick in den Flächennutzungsplan.  
  • Sie kaufen Ihr Eigenheim von einem Bauträger. In diesem Fall erwerben Sie das Grundstück mit einem Bauträgerkaufvertrag von der Baufirma, die auch Ihr Haus baut. Lassen Sie sich auf jeden Fall rechtlich beraten, bevor Sie einen solchen Vertrag unterscheiben.

Persönliche Beratung

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Ihr Heimatexperten von Schwäbisch Hall hilft Ihnen gerne dabei weiter, wie Sie ein vorhandenes Grundstück optimal in Ihrem Finanzierungskonzept einsetzen können. Darüber hinaus kann er Ihnen die Möglichkeiten der Förderung Ihres Projektes aufzeigen.


Grundstückspreise und Bodenrichtwert

Wenn Sie sich für ein konkretes Grundstücksangebot interessieren, gilt es zu beurteilen, ob der Preis für ein Grundstück möglicherweise überhöht ist. Einen Hinweis darauf, ob die Grundstückspreise angemessen sind, gibt der sogenannte Bodenrichtwert:

  • Der Bodenrichtwert wird jährlich vom unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in einem Verfahren ermittelt, das im Baugesetzbuch (BauGB) festgelegt ist.
  • Die Gutachterausschüsse der Bundesländer berechnen die Bodenrichtwerte, indem sie amtliche Kaufpreise von unbebauten Grundstücken sammeln und einen Durchschnittswert errechnen. Diese Berechnung findet mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag statt. 
  • Die Ergebnisse werden veröffentlicht und stehen online zur Verfügung. Dort finden Sie die Tabellen oder Karten mit den Bodenrichtwerten für die jeweilige Region, in der Sie ein Grundstück kaufen wollen.
  • Dieses amtliche Verfahren dient zunächst der Grundbesteuerung, ist aber auch bei der Schätzung des Grundstückswerts und eines angemessenen Grundstückspreises hilfreich. Anhand der Bodenrichtwerts lässt sich die Preisentwicklung für ganz Deutschland vergleichen.
  • Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert aus vergangenen Verkäufen. Das bedeutet, dass er für aktuelle Trends wenig aussagekräftig ist. Außerdem ist er stark abhängig von der Anzahl der registrierten Verkäufe: In Gegenden, in denen nur wenige Grundstücke verkauft werden, ist der Bodenrichtwert also weniger aussagekräftig als in Gegenden mit einem hohen Grundstücksumsatz.
  • Außerdem bildet er regionale Unterschiede zwischen Stadt und Land nicht ab. Daher sollen Sie die Kennzahlen zur Preisentwicklung nur als groben Indikator betrachten.

Grundstückspreise: Faktoren bei der Bewertung

Der tatsächliche Verkehrswert eines Grundstücks stimmt selten genau mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert überein. Deshalb müssen Sie weitere Faktoren beachten.

Dazu zählen insbesondere die bebaubare Fläche und die Bebauungsvorschriften: Nur wenn Sie ein Baurecht miterwerben, ist der Kauf des Grundstücks als Baugrund sinnvoll. Klären Sie auf jeden Fall mit der Gemeinde, ob Sie für das Grundstück eine Baugenehmigung erhalten.

Weitere Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen, sind:

  • Lage, z.B. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Infrastruktur
  • Grundstücksform, z.B. Hanglage und andere Besonderheiten des Grundstücks
  • Bodeneigenschaften
  • Erschließungsgrad, d.h. inwieweit das Grundstück bereits die Strom- und Wasserversorgung sowie Straßen angeschlossen ist.

Verfahren zur Grundstücksbewertung

Mithilfe des Verkehrswertverfahrens ermitteln Sie den Wert eines einzelnen Grundstücks. Dabei gibt es verschiedene Vorgehensweisen, die oftmals kombiniert werden.

Freie Grundstücke werden meist nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Dabei werden Grundstückspreise für vergleichbare Grundstücke recherchiert. Am einfachsten ist der direkte Vergleich, z.B. mit einem Nachbargrundstück. Beim indirekten Vergleich werden die Bodenrichtwerte herangezogen. Korrigiert wird der Vergleichspreis dann um Besonderheiten des konkreten Grundstücks.

Für das Vergleichswertverfahren benötigen Sie:

  • den Grundbuchauszug
  • den Lageplan und die Flurkarte
  • die Nutzungsrechte für das Grundstück
  • eine Beschreibung der Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, Schulen etc.)
  • die Grundstücksausrichtung und Belichtung
Es ist auch möglich, eine professionelle Grundstücksbewertung von Gutachtern, Sachverständigen und Immobilienmaklern durchführen zu lassen. Diese greifen dabei auf ihre besondere regionale Marktkenntnis zurück.

Quadratmeterpreis für ein Grundstück in Deutschland

excavator working at the demolition of an old residential buildingAlternative für sehr teure Lagen Ein Grundstück mit einem baufälligen Haus erwerben und das Gebäude abreißen. (Quelle: ©2017 by Andrei Kuzniatsou)

Bei aktuell niedrigen Bauzinsen investieren immer mehr Menschen in Immobilien als Kapitalanlage. Das führt zu einer Knappheit von Baugrund und steigenden Preisen für Grundstücke.

Nach Erhebungen des Statistischen Bundesamtes ergeben sich folgende aktuelle Grundstückspreise für baureifes Land (3. Quartal 2020):

BundeslandPreis in Euro pro m²
Baden-Württemberg284,76
Bayern  425,86
Berlin708,25
Brandenburg123,44
Bremen254,55
Hamburg1.127,89
Hessen211,97
Mecklenburg-Vorpommern     57,56
Niedersachsen99,56
Nordrhein-Westfalen154,87
Rheinland-Pfalz113,32
Saarland109,14
Sachsen117,53
Sachsen-Anhalt45,20
Schleswig-Holstein
113,81
Thüringen50,07

Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand: 25.02.2021

Den Daten zufolge zahlen Sie im Stadtstaat Hamburg mit über 1.000 €/m² den höchsten Quadratmeterpreis für ein Grundstück. Die teuersten Flächenstaaten sind Bayern mit 425,86 €/m² und Baden-Württemberg mit 284,76/m². Den günstigsten Baugrund finden Sie in Sachsen-Anhalt bei durchschnittlichen Grundstückskosten von 45,20 €/m².

Außerdem werden Grundstückspreise von der Größe und Lage der Ortschaft bestimmt. Tendenziell gilt: Je kleiner und abgelegener die Gemeinde, desto günstiger der Preis pro Quadratmeterpreis für ein Grundstück:

  • < 2.000 Einwohner: 67,69 €/m²
  • 2.000-5.000 Einwohner: 109,70 €/m²
  • 10.000-20.000 Einwohner: 206,96 €/m²
  • 100.000-200.000 Einwohner: 504,74 €/m²
Beachten Sie, dass die Zahlen aus dem Beispiel den bundesweiten Durchschnitt widerspiegeln und regional abweichen können.

Tipps rund um die Grundstückspreise

Bei begrenztem Budget und gleichzeitig steigenden Grundstückspreisen kann die Suche nach dem richtigen Grundstück eine Herausforderung darstellen. Mithilfe dieser Tipps halten Sie Ihre Grundstückskosten möglichst gering:

  • Ländliche Regionen in Erwägung ziehen: Können Sie sich vorstellen, auf dem Land zu leben? Oft sind die Preise wenige Kilometer von Ihrem Wunschgebiet deutlich niedriger.
  • Kleines Grundstück erwerben: Berechnen Sie, wie viel Platz Sie für die Realisierung Ihres Bauprojekts benötigen. Je kleiner das Grundstück, desto niedriger der Preis.
  • Grundstück ohne Immobilie kaufen: Wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen, entfallen zusätzliche Kosten für die Grunderwerbssteuer der Immobilie.
  • Erschlossenes Grundstück kaufen: Auf den ersten Blick scheinen unerschlossene Grundstücke günstiger. Die Erschließung nachträglich selbst durchzuführen, birgt jedoch unwägbare finanzielle Risiken.
  • Alternative Suchmöglichkeiten: Gute Angebote finden sich möglicherweise über den Bekanntenkreis, Zeitungsinserate, Angebote aus Zwangsversteigerungen oder regionale Immobilienmakler.

Der Grundstückskaufvertrag – was beachten?

Sobald Sie ein passendes Grundstück gefunden und sich mit dem Verkäufer über den Preis des Grundstücks geeinigt haben, schließen Sie einen Kaufvertrag. Damit alle rechtlichen und finanziellen Einzelheiten enthalten sind, lassen Sie den Kaufvertrag von einem Notar oder Rechtsanwalt aufsetzen.
Der Vertrag sollte mindestens diese Punkte enthalten:

  • die genaue Bezeichnung des Grundstücks anhand des aktuellen Grundbuchauszugs
  • Zustand des Grundstücks (bebaut oder unbebaut)
  • Name und Anschrift von Verkäufer und Käufer
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  • Termin des Besitzwechsels und Übergabebedingungen
  • eventuelle Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten
  • im Grundbuch eingetragene Wegerechte, Durchfahrtsberechtigungen oder andere Rechte
  • Umgang mit eventuellen Mängeln


Erkundigen Sie sich, welche Klauseln zum Schutz des Käufers der Vertrag enthält. So gibt es beispielsweise die Möglichkeit einer Auflassungsvormerkung. Diese wird ins Grundbuch eingetragen, damit der Verkäufer das Grundstück vor der Übergabe nicht belasten oder doppelt verkaufen kann. Wenn im Vertrag die nachträgliche Haftung des Verkäufers ausgeschlossen wird, sollten Sie mit einem Bodengutachten sicherstellen, dass keine Altlasten auf dem Grundstück vorhanden sind.

Der Vertrag muss auf jeden Fall bei einem Notar abgeschlossen und beglaubigt werden, der auch die Eintragung ins Grundbuch veranlasst. Wichtig: Erst wenn diese Eintragung erfolgt ist, sind Sie der Eigentümer des Grundstücks. Die Kosten für den notariellen Grundstückskauf umfassen die Gebühren für den Grundbucheintrag, die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer.


Grundstückspreise: Eine komplexe Situation

In vielen Städten und Gemeinden ist das Angebot von freien Bauplätzen gering, weil wenig unbebauter Grund vorhanden ist oder die Gemeinden nur wenige neue Gebiete ausweisen. Dieser Nachfrageüberhang treibt die Grundstückspreise in die Höhe. Viele Experten gehen davon aus, dass dieser Trend in begehrten Lagen und Ballungszentren anhalten wird. In strukturschwachen Gebieten und in Regionen, in denen die Bevölkerung zurückgeht, finden sich hingegen günstigere Grundstücke und ein größeres Angebot an Bauland.

In vielen Gegenden kann es durchaus schwierig sein, ein passendes Grundstück zu finden. Dennoch sollten Sie das Grundstück stets sorgfältig prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Denn wenn Grundstückspreise überzogen sind, Genehmigungen fehlen oder hohe Folgekosten entstehen, kann aus dem vermeintlichen Schnäppchen eine große Belastung werden.


Gute Beratung ist unverzichtbar

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