Grundstückspreise: Bauplanung und Baufinanzierung

So ermitteln Sie Ihr persönliches Grundstückskosten-Budget:

• Berechnen Sie das gesamte Kapital, das Ihnen zur Verfügung steht – also Ihr Eigenkapital und das Darlehen, das Sie für die Baufinanzierung benötigen.
• Ziehen Sie davon die geschätzten Baukosten für Ihr Wunschhaus ab.
• Nun ziehen Sie davon die beim Grundstückskauf entstehenden Nebenkosten beim Hauskauf für Notar und Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten ab.
• Falls das Grundstück noch nicht erschlossen ist, fallen zusätzliche Kosten für die Erschließung an.
• Der Restbetrag steht für das Grundstück zur Verfügung.

Ihr Heimatexperten von Schwäbisch Hall hilft Ihnen gerne dabei weiter, wie Sie ein vorhandenes Grundstück optimal in Ihrem Finanzierungskonzept einsetzen können. Darüber hinaus kann er Ihnen die Möglichkeiten der Förderung Ihres Projektes aufzeigen.

• Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert aus vergangenen Verkäufen. Das bedeutet, dass er für aktuelle Trends wenig aussagekräftig ist. Außerdem ist er stark abhängig von der Anzahl der registrierten Verkäufe: In Gegenden, in denen nur wenige Grundstücke verkauft werden, ist der Bodenrichtwert also weniger aussagekräftig als in Gegenden mit einem hohen Grundstücksumsatz.
• Außerdem bildet er regionale Unterschiede zwischen Stadt und Land nicht ab. Daher sollen Sie die Kennzahlen zur Preisentwicklung nur als groben Indikator betrachten.

Mithilfe des Verkehrswertverfahrens ermitteln Sie den Wert eines einzelnen Grundstücks. Dabei gibt es verschiedene Vorgehensweisen, die oftmals kombiniert werden.

Freie Grundstücke werden meist nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Dabei werden Grundstückspreise für vergleichbare Grundstücke recherchiert. Am einfachsten ist der direkte Vergleich, z. B. mit einem Nachbargrundstück. Beim indirekten Vergleich werden die Bodenrichtwerte herangezogen. Korrigiert wird der Vergleichspreis dann um Besonderheiten des konkreten Grundstücks.

Für das Vergleichswertverfahren benötigen Sie:

• den Grundbuchauszug
• den Lageplan und die Flurkarte
• die Nutzungsrechte für das Grundstück
• eine Beschreibung der Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, Schulen etc.)
• die Grundstücksausrichtung und Belichtung

Den Daten zufolge zahlen Sie im Stadtstaat Hamburg mit über 1.000 €/m² den höchsten Quadratmeterpreis für ein Grundstück. Die teuersten Flächenstaaten sind Bayern mit 872 Euro/m² und Baden-Württemberg mit 499 Euro/m². Den günstigsten Baugrund finden Sie in Thüringen bei durchschnittlichen Grundstückskosten von 84 Euro/m².

Außerdem werden Grundstückspreise von der Größe und Lage der Ortschaft bestimmt. Tendenziell gilt: Je kleiner und abgelegener die Gemeinde, desto günstiger der Preis pro Quadratmeterpreis für ein Grundstück.  

Bei begrenztem Budget und gleichzeitig steigenden Grundstückspreisen kann die Suche nach dem richtigen Grundstück eine Herausforderung darstellen. Mithilfe dieser Tipps halten Sie Ihre Grundstückskosten möglichst gering:

• Ländliche Regionen in Erwägung ziehen: Können Sie sich vorstellen, auf dem Land zu leben? Oft sind die Preise wenige Kilometer von Ihrem Wunschgebiet deutlich niedriger.
• Kleines Grundstück erwerben: Berechnen Sie, wie viel Platz Sie für die Realisierung Ihres Bauprojekts benötigen. Je kleiner das Grundstück, desto niedriger der Preis.
• Grundstück ohne Immobilie kaufen: Wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen, entfallen zusätzliche Kosten für die Grunderwerbssteuer der Immobilie.
• Erschlossenes Grundstück kaufen: Auf den ersten Blick scheinen unerschlossene Grundstücke günstiger. Die Erschließung nachträglich selbst durchzuführen, birgt jedoch unwägbare finanzielle Risiken.
• Alternative Suchmöglichkeiten: Gute Angebote finden sich möglicherweise über den Bekanntenkreis, Zeitungsinserate, Angebote aus Zwangsversteigerungen oder regionale Immobilienmakler.

Erkundigen Sie sich, welche Klauseln zum Schutz des Käufers der Vertrag enthält. So gibt es beispielsweise die Möglichkeit einer Auflassungsvormerkung. Diese wird ins Grundbuch eingetragen, damit der Verkäufer das Grundstück vor der Übergabe nicht belasten oder doppelt verkaufen kann. Wenn im Vertrag die nachträgliche Haftung des Verkäufers ausgeschlossen wird, sollten Sie mit einem Bodengutachten sicherstellen, dass keine Altlasten auf dem Grundstück vorhanden sind.

Der Vertrag muss auf jeden Fall bei einem Notar abgeschlossen und beglaubigt werden, der auch die Eintragung ins Grundbuch veranlasst. Wichtig: Erst wenn diese Eintragung erfolgt ist, sind Sie der Eigentümer des Grundstücks. Die Kosten für den notariellen Grundstückskauf umfassen die Gebühren für den Grundbucheintrag, die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer.

In vielen Städten und Gemeinden ist das Angebot von freien Bauplätzen gering, weil wenig unbebauter Grund vorhanden ist oder die Gemeinden nur wenige neue Gebiete ausweisen. Dieser Nachfrageüberhang treibt die Grundstückspreise in die Höhe. Viele Experten gehen davon aus, dass dieser Trend in begehrten Lagen und Ballungszentren anhalten wird. In strukturschwachen Gebieten und in Regionen, in denen die Bevölkerung zurückgeht, finden sich hingegen günstigere Grundstücke und ein größeres Angebot an Bauland.

In vielen Gegenden kann es durchaus schwierig sein, ein passendes Grundstück zu finden. Dennoch sollten Sie das Grundstück stets sorgfältig prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Denn wenn Grundstückspreise überzogen sind, Genehmigungen fehlen oder hohe Folgekosten entstehen, kann aus dem vermeintlichen Schnäppchen eine große Belastung werden.