Flächennutzungsplan: Was bauen die Nachbarn?
Der Flächennutzungsplan informiert darüber, ob und was auf umliegenden Grundstücken gebaut werden darf. Welche Infos Sie darin finden und worauf Sie achten sollten, lesen Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 13.06.2025
- Der Flächennutzungsplan schreibt in groben Zügen vor, was und wie in welchem Bereich einer Gemeinde gebaut werden darf.
- Die Flächen sind in vier Gruppen unterteilt: Wohnbauflächen, gemischte und gewerbliche Bauflächen sowie Sonderbauflächen.
- Neben dem Flächennutzungsplan gibt auch der Bebauungsplan Auskunft. Aus ihm geht detaillierter hervor, was die Nachbarschaft plant.
Flächennutzungsplan: Definition und Vorgaben
Mit dem Flächennutzungsplan (FNP) gibt Ihre Gemeinde- oder Stadtverwaltung die Richtlinien für die regional- und stadtplanerische Entwicklung vor. Sie können ihn bei der Behörde einsehen.
Der Flächennutzungsplan schreibt in groben Zügen vor, was und wie in welchem Bereich der Gemeinde gebaut werden darf. Er gilt übrigens nicht für immer: Änderungen im Flächennutzungsplan sind möglich. Darum sollten Sie sich aktuell informieren, wenn Sie eine bauliche Veränderung planen.
Die Flächen sind in vier Gruppen unterteilt:
- Wohnbauflächen (W) gibt es im Flächennutzungsplan in den Abstufungen W1 (meist der Innenstadtbereich) bis W4 (zum Beispiel Waldrandgebiete). Hier wird die Zahl der erlaubten Etagen geregelt: Im Innenstadtbereich darf in der Regel höher gebaut oder aufgestockt werden als außerhalb. Die Flächen W3 und W4 sind häufig mit Nutzungsbeschränkungen zum Schutz der Umwelt belegt.
- Gemischte Bauflächen (M): Hier ist laut Flächennutzungsplan sowohl Wohnen als auch Gewerbe möglich. M1 erlaubt eine eher intensive Nutzung, beispielsweise durch Einzelhandel und Büros. M2 verlangt eine stärkere Durchmischung.
- Gewerbliche Bauflächen (G) sind der gewerblichen Nutzung vorbehalten.
- Sonderbauflächen (S) sind Areale, die sich gemäß Flächennutzungsplan deutlich von den anderen unterscheiden. Es sind zum Beispiel Messegelände oder Forschungsstandorte.
Neben Flächennutzungsplan Bebauungsplan einsehen
Der Flächennutzungsplan und die dazugehörigen Änderungen geben wichtige Anhaltspunkte: Befindet sich Ihre Wunschimmobilie oder das favorisierte Baugrundstück auf einer Wohnbaufläche oder einer gemischten Baufläche (W oder M)? Interessieren Sie sich für ein Grundstück im Bereich M, der eine gewerbliche Nutzung ebenfalls zulässt? Dann fragen Sie bei Ihrer Gemeinde Folgendes nach:
- Lassen Sie sich in Ihrer zuständigen Verwaltung zusätzlich zum Flächennutzungsplan den Bebauungsplan zeigen. Aus ihm geht detaillierter hervor, was Sie von der Nachbarschaft erwarten dürfen. Im Bebauungsplan können unter anderem die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen festgesetzt werden.
- Die Angaben in den Bauleitplänen (dieser Begriff umfasst Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) sind verbindlich – sowohl für Sie als Immobilienbesitzer als auch für Ihre Gemeinde. Allerdings können auch in einem reinen Wohngebiet unter Umständen kleine Läden und Handwerksbetriebe, Kindergärten und Pensionen zugelassen werden.
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Flächennutzungsplan ohne Überraschungen
In einer bestehenden, etablierten Bebauungsstruktur sind am wenigsten Überraschungen möglich. Im Neubaugebiet hingegen sollten Sie besonders gut hinterfragen, was durch den Flächennutzungsplan in Zukunft erlaubt ist.
Auch für langjährige Immobilienbesitzer können Flächennutzungsplan und Bebauungsplan Überraschungen bereithalten, etwa wenn Sie einen Anbau,wie Wintergarten, Garage oder Carport planen. Gegebenenfalls muss eine Genehmigung eingeholt werden – denn nicht alles, was vom Platz her möglich ist, ist auch erlaubt.
Generell gilt in Bezug auf den Flächennutzungsplan: Sprechen Sie auch über geplante Anbauten mit der zuständigen Baubehörde, dann sind Sie auf der sicheren Seite. Denn unter Umständen kann sogar Ihr Nachbar sein Veto einlegen, wenn Ihr Anbau ihn maßgeblich betrifft.
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