Bauzinsen aktuell:
Wie entwickeln sich die Zinsen?

„Die Bauzinsen liegen derzeit erstaunlich stabil bei rund 3,5 Prozent bei einer Zinsbindung von zehn Jahren“, sagt Dr. Eichwede. Und das, obwohl die politischen Rahmenbedingungen schwierig sind – insbesondere aufgrund der kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten. Zwar deutet sich derzeit eine Beruhigung an, dennoch könnten sich steigende Ölpreise infolge der Konflikte auch auf die Inflation in Deutschland auswirken.

„Die Märkte hatten keine längere Störung der Ölversorgung erwartet – etwa durch eine Sperrung der Straße von Hormus. Deshalb dürften mögliche Preisabschläge beim Öl, wenn überhaupt, nur moderat ausfallen“, erklärt Eichwede. Eine starke Marktreaktion sieht er künftig nicht: „Die Zinsmärkte werden sich in den kommenden Wochen wohl kaum verändern.“

Gerade in einer Phase relativer Zinsstabilität rät der Experte zur Absicherung: „Eine Zinsbindung von mindestens 15 bis 20 Jahren ist aktuell empfehlenswert, um sich die relativ günstigen Konditionen langfristig zu sichern.“ So schaffen Käufer Sicherheit für ihre Finanzplanung. Und selbst für den Fall sinkender Zinsen gibt es eine Option: „Nach zehn Jahren kann umgeschuldet werden.“

Auf günstigere Konditionen zu warten, anstatt aktiv zu werden, wenn Immobilie und Finanzierung gut zusammenpassen ist aktuell ein weit verbreiteter Fehler. „Käufer sollten nicht auf sinkende Zinsen spekulieren, sondern handeln.“ Gleichzeitig mahnt Eichwede zur realistischen Finanzplanung: „Eigenkapital, Nebenkosten und ein finanzieller Puffer müssen realistisch eingeplant sein.“ Seine Empfehlung: eine frühzeitige, fundierte Beratung – um Fehlentscheidungen zu vermeiden und handlungsfähig zu sein, wenn es drauf ankommt.

Generell entwickeln sich die Zinsen für Immobilienkredite parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. In Deutschland ist insbesondere die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen der Referenzwert für die Bauzinsen. Zur Erklärung: Mit Staatsanleihen und Pfandbriefen refinanzieren die Banken Immobilienkredite. Die Mehrkosten geben sie durch höhere Bauzinsen an die Verbraucher weiter. Einen großen Einfluss auf die aktuellen Bauzinsen hat auch die Inflation.

Einen verbindlichen Zinssatz für die Baufinanzierung gibt es nicht, auch wenn Online-Suchmaschinen heute den direkten Preisvergleich erleichtern. Wer Laufzeit, Wunschrate und Kredithöhe angibt, erhält eine Vielzahl von Angeboten mit dem jeweiligen Effektivzins. Daran lässt sich abschätzen, in welchem Rahmen sich eine Baufinanzierung aktuell bewegt.

Diese Informationen geben nur einen groben Anhaltspunkt, wenn Sie Ihre Zinsen berechnen wollen. Für die Planung Ihrer individuellen Baufinanzierung reichen sie nicht aus. Denn bevor eine Bausparkasse oder Bank ein konkretes Finanzierungsangebot macht, prüft sie eine Vielzahl von Faktoren, darunter:

• verfügbares Eigenkapital
• Bonität
• Verhältnis zwischen Kreditsumme und Preis der Immobilie

Wenn Sie über einen hohen Anteil an Eigenkapital verfügen, erhalten Sie unter Umständen einen günstigeren Zinssatz. Wenn Sie nur einen Teil, beispielsweise 60 Prozent der Immobilie beleihen, erhalten Sie bessere Konditionen als Kunden, die 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren wollen.  

• Mit einem Bausparvertrag können Sie sich das aktuelle Zinsniveau für die Darlehensphase sichern, auch wenn das Bauspardarlehen selbst erst nach der Sparphase in einigen Jahren ausgezahlt wird. Unser Heimatexperte Hauke Blohm bringt die Vorteile in einem Interview auf den Punkt: "Wichtig ist auf jeden Fall, stets auch schon an die Zukunft zu denken. So kann man etwa durch Abschluss eines Bausparvertrages steigenden Zinsen entgegenwirken. Das lohnt sich für energetische Modernisierung, Anschlussfinanzierung oder den Wunsch nach Wohneigentum in einigen Jahren. Denn steigende Zinsen bedeuten unter Umständen auch fallende Immobilienpreise – so schlägt man sozusagen zwei Fliegen mit einer Klappe. Und natürlich der Top-Tipp aktuell: Nutzen Sie langfristige Zinsbindung für mehr Planbarkeit."
• Bauherren oder Eigenheimbesitzer können sich mit einem Forward-Darlehen die Zinsen von heute bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Am Ende der festgelegten Vorlaufzeit wird das Darlehen ausgezahlt. 
• Endet die Zinsbindung des Baukredits schon innerhalb der nächsten sechs Monate, können sich Anschlussfinanzierer die Zinsen mit Hilfe eines Sofortdarlehens sichern. Mit dem Sofortdarlehen lösen die Kreditnehmer den Restbetrag des alten Darlehens ab.

In Phasen sehr niedriger Zinsen können diese praktisch nur in eine Richtung gehen: nach oben. Dann ist es wichtig, sich niedrige Zinsen langfristig zu sichern. In Zeiten hoher Zinsen ist dies anders: Dann besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen sinken. In diesem Fall bedeutet die Zinsbindung für den Kreditnehmer einen vergleichsweise teuren Vertrag. 

Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie sie sich allerdings entwickeln, das kann kein Experte genau voraussagen. Dafür sind die internationalen Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex. Gemeinsam mit Ihnen gestalten wir Ihre individuelle Finanzierung so, dass Sie Zinsentwicklungen in jedem Fall entspannt entgegensehen können. Ihr Heimatexperte berät Sie gern.

Der Sollzins ist der Zins, zu dem das Darlehen verzinst wird. Er wird auch Nominalzins genannt. Der Sollzins ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Rate für die Zinszahlungen gemäß Sollzinssatz.

Die meisten Bauherren und Wohnungskäufer möchten eine Baufinanzierung, die mit verlässlichen Monatsraten verbunden ist. Für solche Kredite wird der Sollzins für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Man spricht dann vom gebundenen Sollzins.

Der Sollzins ist ungeeignet, um Angebote von mehreren Anbietern zu vergleichen. Denn je nachdem, wie der Darlehensvertrag ausgestaltet ist, liegt die tatsächliche Verzinsung des Darlehens über dem Sollzins. Einen Einfluss haben beispielsweise die Zinszahlungstermine und natürlich die Laufzeit, aber auch die Tilgung, die Dauer der Zinsfestschreibung und der Auszahlungskurs (im Falle eines Disagios). Der Zins, der die Gesamtkosten des Kredits enthält, wird Effektivzins genannt. Auch er wird als Jahreszinssatz dargestellt, so erhalten Sie den effektiven Jahreszins.

Berechnet wird der Effektivzins nach genauen Vorgaben, die in der Preisangabenverordnung festgelegt sind. Dadurch ist er über alle verschiedenen Institute und Anbieter vergleichbar – sofern die Angebote die gleiche Laufzeit und die gleichen Auszahlungskonditionen aufweisen!

Wenn sich der Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren während der Laufzeit noch ändern können, spricht man vom anfänglichen jährlichen Effektivzins.

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, in Darlehensangeboten Sollzins und Effektivzins anzugeben. Nur so kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote auch wirklich vergleichen. In diesem Sinne ist der effektive Jahreszins das Preisschild am Kreditangebot. Mit dieser Größe lassen sich die Kosten eines Kredits abschätzen.  

Forwarddarlehen Hier sichern Sie sich die Zinsen von heute für eine zukünftige Anschlussfinanzierung, die noch Jahre im Voraus liegt. Das lohnt sich besonders dann, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.

Tilgungsaussetzungsdarlehen Bei dieser Art Baudarlehen kombinieren Sie ein Darlehen mit einem Bausparvertrag. Diesen besparen Sie regelmäßig, für das Darlehen zahlen Sie nur die Zinsen. Haben Sie etwa die Hälfte des Bausparvertrags angezahlt und die Zuteilung erreicht, lösen Sie damit den entsprechenden Anteil des Darlehens ab. Die restliche Summe tilgen Sie in festgelegten monatlichen Raten.

Endfälliges Darlehen: Dieses ist so konzipiert, dass Sie als Kreditnehmer während der Laufzeit des Darlehens nur die Zinsen für das Baudarlehen zahlen. Erst am Ende der Laufzeit wird die gesamte Darlehenssumme zurückgezahlt.