Erst durch die notarielle Beurkundung wird ein Immobilien-Kaufvertrag rechtskräftig. Lesen Sie hier, welche Leistungen ein Notar erbringt, wie Sie die Notarkosten berechnen, wer die Notargebühren trägt und wie Sie diese beim Hauskauf gering halten.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt die notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf zwingend vor. Der Notar hat die Aufgabe, sowohl Käufer als auch Verkäufer zu schützen. Er sorgt dafür, dass der Verkäufer seinen Kaufpreis erhält und der Käufer das Eigentum an der Immobilie bekommt.
Durch die Einschaltung eines Notars wird sichergestellt, dass der Immobilienkauf rechtlich korrekt und für beide Parteien fair abgewickelt wird. Das ist besonders wichtig, da es sich bei Immobiliengeschäften in der Regel um bedeutende finanzielle Transaktionen handelt und sowohl Käufer als auch Verkäufer durch die Arbeit des Notars rechtlich abgesichert sind.
In der Regel wird der Notar durch den Käufer beauftragt. Er ist zur Neutralität verpflichtet und stellt sicher, dass alle rechtlichen Voraussetzungen für die Unterzeichnung eines Kaufvertrags erfüllt sind. Dazu holt er alle nötigen Unterlagen und Genehmigungen ein und erstellt einen Vertragsentwurf, den beide Parteien zur Vorlage erhalten.
Im Falle von Unstimmigkeiten tritt der Notar als Vermittler auf. Beim gesetzlich vorgeschriebenen Notartermin liest der Notar den Vertragstext vollständig vor und klärt über alle vertraglichen Verpflichtungen auf. Anschließend beurkundet er die Rechtsgültigkeit der Vertragsunterzeichnung. Zusammengefasst übernimmt ein Notar diese Aufgaben:
Erst mit der ordnungsgemäßen Durchführung dieser Schritte ist ein Immobilienkauf in Deutschland überhaupt erst rechtskräftig. Somit ist der Gang zum Notar für die Abwicklung eines Hauskaufs unverzichtbar.
Die Notarkosten zählen zu den Nebenkosten der Immobilienfinanzierung. Das heißt, wer ein Haus kauft, muss zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis noch weitere Kosten einplanen, wie etwa Kosten für die Grunderwerbsteuer, den Grundbucheintrag und die Makler-Courtage.
Die Höhe der Notarkosten ist einheitlich über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die Gebührenordnung rechnet dabei mit halben, einfachen und doppelten Gebührensätzen. Diese wiederum orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie:
| Kaufpreis bis ... | halber Gebührensatz | einfacher Gebührensatz | doppelter Gebührensatz |
|---|---|---|---|
| 155.000 Euro | 177 Euro | 354 Euro | 708 Euro |
| 200.000 Euro | 217,50 Euro | 435 Euro | 870 Euro |
| 260.000 Euro | 267,50 Euro | 535 Euro | 1.070 Euro |
| 320.000 Euro | 317,50 Euro | 635 Euro | 1.270 Euro |
| 350.000 Euro | 342,50 Euro | 685 Euro | 1.370 Euro |
| 380.000 Euro | 367,50 Euro | 735 Euro | 1.470 Euro |
| 410.000 Euro | 392,50 Euro | 785 Euro | 1.570 Euro |
| 440.000 Euro | 417,50 Euro | 835 Euro | 1.670 Euro |
| 470.000 Euro | 442,50 Euro | 885 Euro | 1.770 Euro |
| 500.000 Euro | 467,50 Euro | 935 Euro | 1.870 Euro |
Quelle: Bundesministerium der Justiz/www.gesetze-im-internet.de
Welcher Gebührensatz bei den Notargebühren gilt, richtet sich nach der erbrachten Notarleistung. Dazu zählen unter anderem:
Hier die Übersicht der anfallenden Notarkosten und Grundbuchkosten beim Kauf eines Einfamilienhauses für 200.000 Euro, 350.000 Euro und 500.000 Euro:
| Kosten / Kaufpreis des Hauses | 200.000 Euro | 350.000 Euro | 500.000 Euro |
|---|---|---|---|
| NOTARKOSTEN | |||
| Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags | 870 Euro | 1.370 Euro | 1.870 Euro |
| Vollzug des Geschäfts | 870 Euro | 1.370 Euro | 1.870 Euro |
| Betreuung |
217,50 Euro |
342,50 Euro | 467,50 Euro |
| Abwicklung über Notaranderkonto | 435 Euro | 685 Euro | 935 Euro |
| Beurkundungsgebühr Grundschuld | 327 Euro* | 535 Euro** | 685 Euro*** |
| Summe Notarkosten (inkl. 19 % MwSt.) | 3.236,21Euro | 5.087,85 Euro | 6.902,60 Euro |
| GRUNDBUCHKOSTEN | |||
| Auflassungsvormerkung | 217,50 Euro |
342,50 Euro |
467,50 Euro |
| Umschreibung auf Eigentümer | 435 Euro |
685 Euro |
935 Euro |
| Grundschuld eintragen | 327 Euro* | 535 Euro** | 685 Euro*** |
| Summe Grundbuchkosten | 979,50 Euro | 1.562,50 Euro | 2.087,50 Euro |
| GESAMTKOSTEN | 4215,71 Euro | 6.650,35 Euro | 8.990,1 Euro |
| prozentualer Anteil der Notargebühren und Grundbuchkosten am Kaufpreis | 2,0 % | 1,90 % | 1,8 % |
* bei einer Grundschuld von 140.000 Euro / ** bei einer Grundschuld von 260.000 Euro / *** bei einer Grundschuld von 350.000 Euro
Wie hoch die Notargebühren letztendlich sind, hängt also von der Kaufsumme, der Gebührenordnung und den beim Notar in Auftrag gegebenen Leistungen ab. Dabei ist es unerheblich, wie hoch der Beratungsaufwand durch den Notar ist, wie viele Besprechungstermine nötig sind oder wie komplex die Vertragserstellung ist. Über den Daumen liegen die Notarkosten beim Hauskauf zwischen 1,5 und 2 Prozent der Kaufsumme.
Übrigens: Ein wichtiger Posten, der gern übersehen wird, ist die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld. Hier gilt: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto weniger Geld müssen Sie aufnehmen. Dadurch verringert sich die Grundschuld und damit auch die Notargebühren beim Hauskauf.
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Nach §140 KostO sind die gesetzlich festgeschriebenen Notarkosten zwar nicht verhandelbar. Dennoch gibt es Möglichkeiten, um die Notarkosten möglichst gering zu halten. Scheuen Sie sich nicht, Ihren Notar direkt danach zu fragen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Notar dazu verpflichtet, Sie über kostengünstige Alternativen aufzuklären.
Tipp 1: Kaufpreis senken
Da sich die Notarkosten am Kaufpreis der Immobilie orientieren, gilt: je niedriger der Kaufpreis, desto geringer die Notargebühren. Um den Kaufpreis zu senken, können Sie beispielsweise Grundstück und Immobilie separat erwerben – unbebaute Grundstücke sind in der Regel wesentlich günstiger.
Tipp 2: Auf Notaranderkonto verzichten
Immobiliengeschäfte werden häufig über ein sogenanntes Notaranderkonto abgewickelt. Der Käufer überweist das Geld für die Immobilie auf ein Konto des Notars, der es treuhänderisch verwaltet und nach der Eintragung ins Grundbuch an den neuen Eigentümer überweist. Dafür wird eine Hebegebühr fällig. Alternativ regeln Sie die Zahlungsvoraussetzungen direkt im Kaufvertrag. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen wird vom Notar ohne zusätzliche Kosten geprüft.
Tipp 3: Vertragserstellung nicht extern beauftragen
Verzichten Sie darauf, den Entwurf des Kaufvertrags von einem Anwalt oder Steuerberater erstellen zu lassen. Die verpflichtende Notargebühr umfasst diese Dienstleistung bereits und erspart Ihnen Zusatzkosten.
Tipp 4: Grundschuld nur beglaubigen lassen
Die Beglaubigung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank gehört normalerweise ebenfalls zu den Aufgaben eines Notars. Sollte der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, sichert sich die Bank damit das Pfandrecht. Grundsätzlich ist dieses Geschäft jedoch nicht beurkundungspflichtig. Sprechen Sie mit Ihrer Bank – manche Kreditinstitute akzeptieren beglaubigte Grundschuldentwürfe. Während eine Beurkundung sich an der Höhe der Grundschuld misst und mehrere 100 Euro ausmachen kann, kostet eine Beglaubigung nur rund 130 Euro.
Tipp 5: Auf Auflassungsvormerkung verzichten
Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer den schuldrechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie, bis er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. Dies verursacht ebenfalls Notarkosten. Findet das Immobiliengeschäft innerhalb der Familie oder unter Freunden statt, ist eine Auflassungsvormerkung nicht unbedingt nötig.
Die Notargebühren beim Hauskauf trägt in der Regel der Käufer.
Wer die Notarkosten im Falle einer Schenkung trägt, kann zwischen Schenker und Beschenktem frei vereinbart werden.
Vereinbaren Sie erst einen Notartermin, wenn Ihnen eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vorliegt. Sonst laufen Sie Gefahr, bei Nichtzustandekommen des Immobiliengeschäfts die Notarkosten tragen zu müssen.
Für den Notartermin benötigen Sie ein gültiges Ausweisdokument, Ihre Steuer-Identifikationsnummer, Unterlagen über abzulösende Darlehen sowie das Grundschuldformular.
Als Privatkäufer ist eine steuerliche Absetzung der Notarkosten nicht möglich. Wenn Sie mit der Immobilie jedoch Einnahmen erzielen, z. B. durch Vermietung, ist eine steuerliche Absetzung der Notarkosten möglich.
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