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Grundbucheintrag: Eigentümer, wechsle dich!

  • Grundbucheintrag genau verstehen
  • Kosten und Ablauf eines Eintrags nachvollziehen
  • Mit Schwäbisch Hall optimale Finanzierung wählen

Wird eine Immobilie verkauft, geht sie ins Eigentum des Käufers über. In Deutschland muss ein Notar den Immobilienkauf begleiten und beglaubigen, das ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und sorgt dafür, dass die neuen Eigentumsverhältnisse offiziell registriert werden. Und zwar durch einen Grundbucheintrag.  

Was ist ein Grundbucheintrag?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das von den zuständigen Amtsgerichten im Bezirk des Grundstücks geführt wird. Im Grundbucheintrag werden Grundstücke einschließlich aller Rechte, Kaufverträge und Belastungen registriert. Nach § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) muss jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt erhalten. Im Grundbucheintrag wird ebenso festgehalten, wenn sich Besitzverhältnisse, Grundschulden und eingetragene Wohnrechte ändern.


Wie sieht ein Grundbucheintrag aus?

Ein Grundbuch besteht immer aus Grundbuchblättern, die wie folgt aufgebaut sind: 

  • Titelblatt 
  • Bestandsverzeichnis
  • Erste Abteilung (Eigentumsverhältnisse)
  • Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen) 
  • Dritte Abteilung (Hypotheken, Grundschulden) 
Das Bestandsverzeichnis beschreibt Größe und Lage des Grundstücks sowie die genaue Bezeichnung des Flurstücks. Grundlage für die Daten liefert das Katasteramt, das Grundstücke vermisst. Daran anschließend enthält der Grundbucheintrag die drei folgenden Abteilungen:
 

Abteilung 1: Hier werden die generellen Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie oder an einem Grundstück festgehalten. Zudem können Sie nachlesen, wann Eigentümerwechsel stattgefunden haben.

Abteilung 2: Hier werden alle Rechte und Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte notiert. Dazu zählen

  • die Reallast (das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu erhalten, z.B. Wegerechte),
  • das Vorverkaufsrecht,
  • der Nießbrauch oder
  • das Erbbaurecht.
Zwangsversteigerungsvermerke und Insolvenzvermerke zählen zu den möglichen Beschränkungen, die – sofern vorhanden – ebenfalls hier abgebildet werden.

Abteilung 3: Hier werden Grundpfandrechte verzeichnet. Ein eingetragenes Grundpfandrecht gibt der Bank die Möglichkeit, die Immobilie versteigern zu lassen, sobald der Schuldner seine Schulden nicht mehr bedienen kann.

Wann erfolgt der Grundbucheintrag?

Der Grundbucheintrag erfolgt nach dem Notartermin, bei dem der Kaufvertrag vom Notar beglaubigt wird. Ein Grundbucheintrag wird neben einem üblichen Hauskauf notwendig bei: 

  • Änderungen der Grundstücksdaten
  • einer Schenkung oder Erbschaft, bei der Eigentum überschrieben wird 
  • einem Wechsel des Gläubigers 
Sobald der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt wurden, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für den Grundbucheintrag benötigt wird.  
Bis der Grundbucheintrag vollzogen oder geändert wurde, können allerdings einige Wochen, manchmal sogar Monate, vergehen. Dies muss kein Grund zur Besorgnis sein: Die Immobilie ist per Auflassungsvormerkung bereits für den (neuen) Eigentümer gesichert. Mit dem Grundbucheintrag ist dann der Kauf besiegelt und das Eigentum geht über auf den neuen Besitzer.

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Grundbucheintrag ändern: Kosten und Ablauf

In der Regel belaufen sich die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung auf etwa zwei Prozent des Kaufpreises. Beträgt der Kaufpreis der Immobilie zum Beispiel 250.000 Euro, fallen für den Grundbucheintrag Kosten in Höhe von 5.000 Euro an. Folgendermaßen läuft ein Grundbucheintrag für gewöhnlich ab:

  • Im Notartermin bekunden Käufer und Verkäufer, den Verkauf abwickeln zu wollen und lassen ihre Absicht beurkunden. Anschließend erwirkt der Notar beim Grundbuchamt eine „Auflassungsvormerkung“ und kündigt den anstehenden Eigentümerwechsel damit formal korrekt an.
  • Der Notar veranlasst gegebenenfalls, dass bereits bestehende Grundschulden gelöscht werden. Dazu bedarf es einer Löschungsbewilligung, mit der die Bank des Voreigentümers die Aufgabe ihres Grundpfandrechts bestätigt, nachdem die Schuld getilgt wurde.
  • Das Grundbuchamt überprüft alle Unterlagen und vollzieht die Vorgänge. In Abteilung 1 wird der neue Eigentümer registriert, in Abteilung 3 werden die Darlehensgeber des neuen Eigentümers eingetragen.

Die Rangfolge der Grundbucheintragungen

Erst nachdem der Grundbucheintrag vorgenommen wurde, ist der Käufer auch ganz offiziell neuer Eigentümer der Immobilie. Gleichzeitig erhält die Bank, über die er ein Darlehen erhalten hat, bestimmte Rechte. Dabei kommt es vor allem auf die eingetragene Rangfolge an:

  • Grundschuld ersten Ranges: Die Bank, die das Hauptdarlehen zur Finanzierung der Immobilie gewährt, wird als erster Gläubiger ins Grundbuch eingetragen. Kommt es zu einer Zahlungsunfähigkeit und im weiteren Verlauf zu einer Zwangsversteigerung, erhält sie vorrangig die Erlöse zwecks Tilgung der Restschulden. 
  • Nachrangige Einträge: Weitere Gläubiger werden nachrangig behandelt und erhalten erst dann Gelder aus der Veräußerung, wenn das an erster Stelle stehende Institut ausbezahlt wurde.

Wer erhält Einsicht ins Grundbuch?

Wer das Grundbuch für ein Grundstück einsehen möchte, muss laut § 12 der Grundbuchordnung ein „berechtigtes Interesse“ haben. Kaufinteressenten benötigen hierfür meist eine Vollmacht des Eigentümers. Darüber hinaus haben auch Notare, Gläubiger, Gutachter und mitunter sogar die Presse ein solches berechtigtes Interesse. Die Entscheidung, wer den jeweiligen Grundbucheintrag einsehen darf, liegt im Ermessen des Rechtspflegers beim jeweiligen Grundbuchamt.  

Wenn Sie ein Grundbuch einsehen und einen einfachen Auszug erhalten möchten, zahlen Sie dafür je nach Bundesland meist acht bis zehn Euro. Die meisten Grundbücher können inzwischen auch online eingesehen werden. Die Einsichtnahme ist aber auch hierfür mit Kosten verbunden. Die jeweiligen Gebühren sind auf der entsprechenden Webseite der Landesportale einsehbar.


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