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Grundbucheintrag: Eigentümer, wechsle dich!

  • Grundbucheintrag genau verstehen
  • Kosten und Ablauf eines Eintrags nachvollziehen
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Eigentumsverhältnis im Grundbucheintrag

Wird eine Immobilie verkauft, geht sie ins Eigentum des Käufers über. In Deutschland muss ein Notar den Immobilienkauf begleiten und beglaubigen, das ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und sorgt dafür, dass die neuen Eigentumsverhältnisse offiziell registriert werden, und zwar durch einen Grundbucheintrag.


Die Informationen im Grundbuch

Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtliches Register. Es enthält Grundbuchblätter, welche die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien und eventuelle Rechte sowie Lasten dokumentieren. Jedes Grundbuchblatt teilt sich in je drei Abschnitte, Abteilungen genannt:

Abteilung 1: Hier werden die generellen Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie oder an einem Grundstück festgehalten. Zudem können Sie nachlesen, wann Eigentümerwechsel stattgefunden haben.

Abteilung 2: Hier werden alle Beschränkungen und Lasten mit Ausnahme der Grundpfandrechte notiert. Dazu zählen

  • die Reallast (das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu erhalten),
  • das Vorkaufsrecht,
  • der Nießbrauch oder
  • das Erbbaurecht.

Zwangsversteigerungsvermerke und Insolvenzvermerke zählen zu den möglichen Beschränkungen, die – sofern vorhanden – ebenfalls hier abgebildet werden.

Abteilung 3: Hier werden Grundpfandrechte verzeichnet. Ein eingetragenes Grundpfandrecht gibt der Bank die Möglichkeit, die Immobilie versteigern zu lassen, sobald der Schuldner seine Schulden nicht mehr tilgen kann.


Grundbucheintrag ändern: Kosten und Ablauf

In der Regel belaufen sich die Gebühren für den Notar und die Grundschuldeintragung auf etwa zwei Prozent des Kaufpreises. Beträgt der Kaufpreis der Immobilie zum Beispiel 250.000 Euro, fallen für den Grundbucheintrag Kosten in Höhe von 5.000 Euro an. Folgendermaßen läuft ein Grundbucheintrag für gewöhnlich ab:

  • Im Notartermin bekunden Käufer und Verkäufer, den Verkauf abwickeln zu wollen und lassen ihre Absicht beurkunden. Anschließend erwirkt der Notar beim Grundbuchamt eine „Auflassungsvormerkung“ und kündigt den anstehenden Eigentümerwechsel damit formal korrekt an.
  • Der Notar veranlasst gegebenenfalls, dass bereits bestehende Grundschulden gelöscht werden. Dazu bedarf es einer Löschungsbewilligung, mit der die Bank des Voreigentümers die Aufgabe ihres Grundpfandrechts bestätigt, nachdem die Schuld getilgt wurde.
  • Das Grundbuchamt überprüft alle Unterlagen und vollzieht die Vorgänge. In Abteilung 1 wird der neue Eigentümer registriert, in Abteilung 3 werden die Darlehensgeber des neuen Eigentümers eingetragen.

Die Rangfolge der Grundbucheintragungen

Erst nachdem der Grundbucheintrag vorgenommen wurde, ist der Käufer auch ganz offiziell neuer Eigentümer der Immobilie. Gleichzeitig erhält die Bank, über die er ein Darlehen erhalten hat, bestimmte Rechte. Dabei kommt es vor allem auf die eingetragene Rangfolge an:

  • Grundschuld ersten Ranges: Die Bank, die das Hauptdarlehen zur Finanzierung der Immobilie gewährt, wird als erster Gläubiger ins Grundbuch eingetragen. Kommt es zu einer Zahlungsunfähigkeit und im weiteren Verlauf zu einer Zwangsversteigerung, erhält sie vorrangig die Erlöse zwecks Tilgung der Restschulden.
  • Nachrangige Einträge: Weitere Gläubiger werden nachrangig behandelt und erhalten erst dann Gelder aus der Veräußerung, wenn das an erster Stelle stehende Institut ausbezahlt wurde.

Die Grundbucheintragung ist ein wichtiger Schritt beim Erwerb Ihres neuen
Eigenheims. Unsere Berater stehen Ihnen hier gern zur Seite und planen
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