Immobilienkredit: Baustein fürs Wohnglück
- Grundbegriffe und Immobilienkredit-Rechner
- Die wichtigsten Unterlagen für die Bank
- Grundschuld oder Hypothek?
Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, benötigt meist einen Immobilienkredit. Dabei spielen Parameter wie Eigenkapital, Sollzinssatz und Zinsbindung eine tragende Rolle. Anfallende Nebenkosten für den Notar oder die Grunderwerbsteuer sollten Sie ebenfalls nicht vernachlässigen. Wie Sie einen geeigneten Immobilienkredit wählen und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie hier.
Grundlagen eines Immobilienkredits (Quelle: LianeM)Grundlagen eines Immobilienkredits
Die wenigsten verfügen über das nötige Geld oder Eigenkapital, um sich den Wunsch nach einem eigenen Zuhause aus eigenen Ressourcen zu erfüllen. Ein Immobilienkredit sorgt für die nötige Liquidität und macht aus Mietern Hauseigentümer. Grundsätzlich funktioniert ein Immobilienkredit oder eine Baufinanzierung wie andere Darlehen. Aufgrund der Darlehenshöhe sind jedoch die Laufzeiten in der Regel wesentlich länger als bei einem Ratenkredit.
Immobilienkredite sind zweckgebunden: Sie können das Kapital aus dem Darlehen ausschließlich für den Bau oder Erwerb einer Immobilie aufwenden. Der Kreditgeber wird im Grundbuch der Immobilie hinterlegt und ist auf diese Weise gegen einen möglichen Kreditausfall geschützt. Neben den verschiedenen Modellen stehen die Themen Eigenkapital, Zinsbindung und Anschlussfinanzierung im Fokus eines Immobilienkredits.
Eigenkapital
Finanzexperten raten, mindestens 20% Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen. Wer einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital finanzieren möchte, geht sonst ein finanzielles Risiko ein.
Immobilienkreditmodelle
Annuitätendarlehen werden in festen Raten abbezahlt, mit Optionen zur Sondertilgung. Bei dem Tilgungsaussetzungs-Darlehen schließen Sie parallel einen Bausparvertrag ab. Der Kredit wird später durch ein Bauspardarlehen abgelöst.
Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindungsphase bleibt oft eine Restschuld. Sichern Sie sich einen günstigen Folgezins mit einem Forward-Darlehen. Das ist ein Immobilienkredit, den Sie als Anschlussfinanzierung bis zu 60 Monate im Voraus abschließen können.
Zinsbindung
Umso länger die Laufzeit mit Zinsbindung, desto höher fallen die Bauzinsen aus. In Zeiten niedriger Zinsen macht es dennoch Sinn, einen Kredit mit längerer Zinsbindungsphase festzuschreiben, um sich vor steigenden Zinsen zu schützen.
Immobilienkredit und Zinsen
Je länger die Sollzinsbindung gewählt wird, desto höher fällt in der Regel Ihr individuell festgesetzter Zins bei einem Immobilienkredit aus. In Zeiten historisch niedriger Zinsen kann es jedoch sinnvoll sein, eine lange Bindung festzuschreiben, um die Gefahr steigender Zinsen abzufedern.
Momentan besteht eine solche Niedrigzinsphase. Eine seriöse langfristige Einschätzung, wie lange diese Niedrigzinsphase anhält, kann jedoch niemand abgeben. Experten raten dazu, eine längere Zinsbindungsphase festzuschreiben, um sich vor steigenden Zinsen zu schützen.
Berechnung eines Immobilienkredits
Wie teuer Ihre Traumimmobilie sein darf und wie hoch die monatlichen Raten für Ihren Immobilienkredit ausfallen, hängt vor allem von Ihren Einkünften und Ausgaben ab. Konkretere Zahlen für eine erste Einschätzung liefert unser Immobilienkredit-Rechner. Dort geben Sie den Preis des möglichen Objekts, die gewünschte Kredithöhe und die Laufzeit des Darlehens ein. Als Ergebnis erhalten Sie den Gesamteffektivzins und die Rate für den Hauskredit. Ist sie zu hoch, ist das ein Indiz dafür, dass der Kaufpreis über Ihrem Budget liegt.
Der Immobilienkredit-Rechner ersetzt allerdings kein Beratungsgespräch mit einem unserer Heimatexperten. Als Baufinanzierungsexperten wissen sie, worauf es ankommt, damit der Traum vom Eigenheim nicht zur finanziellen Belastung wird. Relevante Zahlen und Berechnungsgrößen für die Tragbarkeit eines Immobilienkredits sind unter anderem:
- Ihr Nettoeinkommen
- die derzeitige Miete
- weitere finanzielle Verpflichtungen
Machen Sie vorab einen Kassensturz und kalkulieren Sie mit belastbaren, realistischen Zahlen. Vergleichen Sie Ihre Kalkulation anschließend mit dem berechneten Darlehensbetrag. So sehen Sie, ob Ihr monatliches Budget zu Ihrem Vorhaben passt.
Um die Monatsrate konkret zu errechnen, sollten auch mögliche Förderquellen und Zuschüsse, wie beispielsweise das Baukindergeld, berücksichtigt werden. Tipp: Führen Sie diese Berechnung unbedingt in Zusammenarbeit mit einem Experten durch – der weiß beispielsweise genau, welcher Anteil Ihres Eigenkapitals zur Begleichung der Kaufnebenkosten, etwa für den Makler, Notar oder die Grunderwerbsteuer, unangetastet bleiben muss.
Um die Monatsrate konkret zu errechnen, sollten auch mögliche Förderquellen und Zuschüsse, wie beispielsweise das Baukindergeld, berücksichtigt werden. Tipp: Führen Sie diese Berechnung unbedingt in Zusammenarbeit mit einem Experten durch – der weiß beispielsweise genau, welcher Anteil Ihres Eigenkapitals zur Begleichung der Kaufnebenkosten, etwa für den Makler, Notar oder die Grunderwerbsteuer, unangetastet bleiben muss.
Gründliche Beratung zu der Finanzierung Ihres Immobilienkredits
Mit einem Immobilienkredit legen Sie sich für viele Jahre oder Jahrzehnte auf gewisse Raten fest, um den Kredit abzuzahlen. Es ist daher wichtig, alle Konditionen sorgfältig abzuwägen und zu prüfen.
Lassen Sie sich von Experten beraten, die alle Seiten des Themas aus langjähriger Erfahrung kennen. Zusammen mit den Heimatexperten von Schwäbisch Hall können Sie Ihre ganz persönliche Immobilienfinanzierung erarbeiten. Damit Ihr Traum vom Eigenheim ohne Sorgen Wirklichkeit werden kann.
Erforderliche Unterlagen für den Immobilienkredit
Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, die zu Ihrem Budget passt, geht es in die konkrete Finanzierung. Um bei Ihrem Finanzinstitut einen Immobilienkredit zu beantragen, benötigen Sie Dokumente, die Auskunft über Ihre persönliche Situation geben und Daten und Belege zur Immobilie.
In der Regel gehören folgende Dokumente dazu:
- bei Angestellten die Gehaltsabrechnungen der vergangenen drei Monate
- bei Selbstständigen aktuelle Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen
- Einkommensteuerbescheid, bei Selbstständigen Bescheide der vergangenen drei Jahre
- Nachweis des Eigenkapitals, zum Beispiel durch den Bausparvertrag
- Informationen über weitere laufende Darlehen
- Schufa-Auskunft
- Bauzeichnungen/Exposé des Maklers
- aktueller Auszug aus dem Grundbuch
- Fotos der Außenansicht der Immobilie
- bei Eigenleistung: Aufstellung der geplanten Arbeiten
Anhand dieser Unterlagen prüft die Bank, ob der benötigte Hauskredit ausreichend abgesichert und seine regelmäßige Abzahlung verlässlich absehbar ist.
Immobilienkredit: Grundschuld oder Hypothek?
Solange Sie Ihren Immobilienkredit nicht vollständig zurückgezahlt haben, gehört die Immobilie der Bank. Sie hat dafür das sogenannte Grundpfandrecht. Damit sichert das Geldinstitut seine Forderungen ab. Das Recht der Bank an Ihrer Immobilie wird vom Notar als Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Das Modell Grundschuld bietet einige Vorteile und ist daher heute verbreiteter. Eine Grundschuld lässt sich – im Gegensatz zur Hypothek – problemlos übertragen. Wenn Sie für eine Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank gehen, können Sie im Rahmen einer Grundschuldabtretung den Wechsel meist recht unproblematisch und kostengünstig vollziehen. Womöglich bietet sich aber auch ein Forward Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank an.
Während eine Hypothek mit der Zeit geringer wird, bleibt der Grundschuldeintrag stets auf gleicher Höhe. Haben Sie zum Beispiel zwei Jahre lang Ihren Immobilienkredit abgezahlt, könnten Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Sie stehen vor der Entscheidung, ein Haus zu kaufen und möchten wissen, wie Sie Ihre Traumimmobilie mit einem Immobilienkredit finanzieren können? Sie haben offene Fragen zu Konditionen und Laufzeiten? Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit für Sie da. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Beratung.
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