Immobilienkredit
- Grundbegriffe und Immobilienkredit-Rechner
- Die wichtigsten Unterlagen für die Bank
- Grundschuld oder Hypothek?
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Beratung vereinbaren Wer ein Haus kaufen oder (um-)bauen möchte, benötigt meist einen Immobilienkredit. Dabei spielen Parameter wie Eigenkapital, Sollzinssatz und Zinsbindung eine wichtige Rolle. Wie Sie den richtigen Immobilienkredit wählen und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie hier.
Was ist ein Immobilienkredit?
Die wenigsten verfügen über das nötige Geld oder Eigenkapital, um sich den Wunsch nach einem eigenen Zuhause aus eigenen Ressourcen zu erfüllen. Ein Immobilienkredit oder auch Baudarlehen sorgt für die nötige Liquidität. Grundsätzlich funktioniert ein Immobilienkredit oder eine Baufinanzierung wie andere Darlehen. Aufgrund der Darlehenshöhe sind jedoch die Laufzeiten in der Regel wesentlich länger als bei einem Konsumenten- oder Ratenkredit (zum Beispiel für ein Auto).
Immobilienkredite sind zweckgebunden: Sie können das Kapital aus dem Darlehen ausschließlich für den Bau, Umbau oder Erwerb einer Immobilie aufwenden. Der Kredit wird als Grundschuld im Grundbuch hinterlegt (dazu am Ende des Artikels mehr). Auf diese Weise ist der Kreditgeber gegen einen möglichen Kreditausfall geschützt.
Wie funktioniert ein Immobilienkredit?
- Art des Immobilienkredites: Üblicherweise ist ein Immobilienkredit ein Annuitätendarlehen. Heißt konkret: Die geliehene Summe wird über einen bestimmten Zeitraum in gleich hohen Raten zurückgezahlt. Die Raten setzen sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Während dieses Zeitraumes gilt eine Zinsbindung, das heißt, der vorher festgelegte Zinssatz bleibt gleich. Der Zinssatz orientiert sich wiederum an der Entwicklung der Bauzinsen (siehe Grafik). Neben dem Annuitätendarlehen gibt es noch die Möglichkeit, mithilfe eines Bausparvertrages ein Bauspardarlehen als Immobilienkredit zu erhalten. Eine weitere Form des Immobilienkredites ist das Tilgungsaussetzungsdarlehen. Hierbei handelt es sich um eine Kombination aus Sofortkredit und Bausparvertrag.
- Höhe, Laufzeit und Zinsen beim Immobilienkredit: Die Höhe des Immobilienkredites wird einerseits von der Summe bestimmt, die Sie für den Kauf der Immobilie benötigen. Anderseits ist aber auch das eingebrachte Eigenkapital wichtig. In der Regel erhalten Kreditnehmer mit mehr Eigenkapital sowohl eine höhere Kreditsumme als auch besser Konditionen bei den Zinsen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar auch möglich, aber teurer und mit finanziellem Risiko verbunden. Die Laufzeit wird vor Vertragsabschluss vereinbart und beträgt in der Regel zwischen fünf Jahren und mehreren Jahrzehnten.
Entwicklung Bauzinsen
Wohnungsbaukredite an private Haushalte
Als Faustregel gilt: Je länger die Sollzinsbindung gewählt wird, desto höher fällt in der Regel Ihr individuell festgesetzter Zins bei einem Immobilienkredit aus.
- Ende des Immobilienkredites: Nach Ende der Laufzeit (und damit auch der Phase der Zinsbindung) ist das Darlehen meist noch nicht vollständig zurückgezahlt (Ausnahme: ein sogeanntes Volltilgerdarlehen). Mithilfe einer Anschlussfinanzierung wird dann meist die Tilgung der Restschuld geregelt.
Wie wird ein Immobilienkredit berechnet?
Wie teuer Ihre Traumimmobilie sein darf und wie hoch die monatlichen Raten für Ihren Immobilienkredit ausfallen, hängt vor allem von Ihren Einkünften und Ausgaben ab. Konkretere Zahlen für eine erste Einschätzung liefert unser Baufinanzierungsrechner. Geben Sie dort den Preis des möglichen Objekts, die gewünschte Kredithöhe und die Laufzeit des Darlehens ein. Als Ergebnis erhalten Sie den Gesamteffektivzins und die Rate für den Immobilienkredit.
Wichtig bei der Berechnung einer Baufinanzierung ist der Unterschied zwischen Effektiv- und Sollzins:
Um die Monatsrate konkret zu errechnen, sollten auch mögliche Förderquellen und Zuschüsse, wie beispielsweise das Baukindergeld, berücksichtigt werden. Tipp: Führen Sie diese Berechnung unbedingt in Zusammenarbeit mit einem Experten durch – der weiß beispielsweise genau, welcher Anteil Ihres Eigenkapitals zur Begleichung der Kaufnebenkosten, etwa für den Makler, Notar oder die Grunderwerbsteuer, unangetastet bleiben muss.
Beratung zur Finanzierung Ihres Immobilienkredits
Mit einem Immobilienkredit legen Sie sich für viele Jahre oder Jahrzehnte auf gewisse Raten fest, um den Kredit abzuzahlen. Es ist daher wichtig, alle Konditionen sorgfältig abzuwägen und zu prüfen.
Lassen Sie sich von Spezialisten beraten, die alle Seiten des Themas aus langjähriger Erfahrung kennen. Zusammen mit den Heimatexperten von Schwäbisch Hall können Sie Ihre ganz persönliche Immobilienfinanzierung erarbeiten. Damit Ihr Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden kann.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Immobilienkredit?
Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, die zu Ihrem Budget passt, geht es in die konkrete Finanzierung. Um bei Ihrem Finanzinstitut einen Immobilienkredit zu beantragen, benötigen Sie Dokumente, die Auskunft über Ihre persönliche Situation geben und Daten und Belege zur Immobilie. In der Regel gehören folgende Dokumente dazu:
- bei Angestellten die Gehaltsabrechnungen der vergangenen drei Monate
- bei Selbstständigen aktuelle Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen
- Einkommensteuerbescheid, bei Selbstständigen Bescheide der vergangenen drei Jahre
- Nachweis des Eigenkapitals, zum Beispiel durch den Bausparvertrag
- Informationen über weitere laufende Darlehen
- Schufa-Auskunft
- Bauzeichnungen/Exposé des Maklers
- aktueller Auszug aus dem Grundbuch
- Fotos der Außenansicht der Immobilie
- bei Eigenleistung: Aufstellung der geplanten Arbeiten
Anhand dieser Unterlagen prüft die Bank, ob der benötigte Hauskredit ausreichend abgesichert und seine regelmäßige Abzahlung verlässlich absehbar ist.
Immobilienkredit: Grundschuld oder Hypothek?
Solange Sie Ihren Immobilienkredit nicht vollständig zurückgezahlt haben, gehört die Immobilie der Bank. Sie hat dafür das sogenannte Grundpfandrecht. Damit sichert das Geldinstitut seine Forderungen ab. Das Recht der Bank an Ihrer Immobilie wird vom Notar als Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Das Modell Grundschuld bietet einige Vorteile und ist daher heute verbreiteter. Eine Grundschuld lässt sich – im Gegensatz zur Hypothek – problemlos übertragen. Wenn Sie für eine Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank gehen, können Sie im Rahmen einer Grundschuldabtretung den Wechsel meist recht unproblematisch und kostengünstig vollziehen. Womöglich bietet sich aber auch ein Forward Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank an.
Während eine Hypothek mit der Zeit geringer wird, bleibt der Grundschuldeintrag stets auf gleicher Höhe. Haben Sie zum Beispiel zwei Jahre lang Ihren Immobilienkredit abgezahlt, könnten Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen.
Fragen und Antworten zum Immobilienkredit
Wie hoch sind derzeit die Zinsen für Immobilienkredite?
Seit Anfang 2022 sind die Bauzinsen wieder stark gestiegen und liegen derzeit (Stand: April 2023) bei knapp 4 Prozent bei einer Zinsbindung von fünf Jahren (bis 10 Jahre: 3,6 Prozent / über 10 Jahre: 3,74 Prozent). Hier finden Sie die aktuelle, kommentierte Entwicklung der Bauzinsen.
Wie lange zahlt man einen Kredit von 400.000 Euro ab?
Wie lange es dauert, bis ein Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt ist, hängt neben dem Zinssatz vor allem von der Tilgung ab, also dem Anteil der Rate, mit dem das Darlehen zurückgezahlt wird.
Hier eine Übersicht der Dauer bis zur kompletten Rückzahlung unter folgenden Annahmen:
Kreditsumme: 400.00 Euro / Jährlicher Effektivszins: 3,56 Prozent / Zinsbindung: 15 Jahre / angenommener Sollzins nach Zinsbindung: 5 Prozent
- bei 1 Prozent Tilgung: vollständige Rückzahlung nach 36 Jahren und 7 Monaten
- bei 2 Prozent Tilgung: vollständige Rückzahlung nach 25 Jahren und 9 Monaten
- bei 3 Prozent Tilgung: vollständige Rückzahlung nach 20 Jahren und 4 Monaten
- bei 4 Prozent Tilgung: vollständige Rückzahlung nach 16 Jahren und 11 Monaten
Sie wollen Ihre ganz persönliche Berechnung anstellen? Im Artikel Hauskredit finden Sie dazu alle nötigen Rechner. Und viele wichtige Basisinformationen haben wir in unserer kostenlosen Info zur Bauzinsentwicklung als PDF zum Download zusammengefasst.
Werden die Zinsen 2023 wieder sinken?
Oliver Adler, Produktmanager bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall und Immobilienexperte, gibt zur Bauzinsentwicklung 2023 folgende Einschätzung: "Es ist definitiv nicht auszuschließen, dass es durch die Zinserhöhungen der EZB und der noch nicht abzusehenden weiteren Entwicklung der Inflation bei den Bauzinsen in Richtung 5 Prozent gehen kann. Derzeit liegen wir aber rund um 4 Prozent. Heißt aber auch umgekehrt: Wir haben das Schlimmste bereits hinter uns, denn eine nochmalige Vervierfachung wie im vergangenen Jahr halte ich für ausgeschlossen. Wir werden dennoch Schwankungen sehen und die sollten Immobiliensuchende in ihrer Kaufentscheidung nutzen."
Mit einem Rückkgang der Zinsen ist in 2023 wohl nicht zu rechnen, allerdings dürfte der rasante Anstieg aus dem Jahr 2022 gestoppt sein.
Wie viel Eigenkapital brauche ich, um ein Haus zu kaufen?
Als Faustregel für die Höhe des Eigenkapitals beim Hauskauf gilt: mindestens 20 Prozent. Aber Achtung: viele Hauskäufer beziehen diesen Wert nur auf die reine Kaufsumme. Wichtig ist aber, auch die Nebenkosten (wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer oder Notargebühren) in die Rechnung ebenfalls einzubeziehen.
Gute Beratung ist unverzichtbar
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