Hauskauf: Nebenkosten – Teil der Baufinanzierung

Orientieren Sie sich als Bauherr oder Käufer einer Immobilie nicht nur an der bloßen Kaufsumme. Behalten Sie auch die Nebenkosten beim Hauskauf im Blick. Diese machen in der Regel zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Sie kommen zum Preis Ihres zukünftigen Eigenheims hinzu.

In jeden guten Plan einer Baufinanzierung gehören Positionen wie die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten. Für die Höhe Ihres benötigten Immobiliendarlehens gilt als Faustregel: Haus- oder Wohnungspreis plus sämtliche Nebenkosten minus Eigenkapital. 

• Damit Sie Ihren Finanzierungsbedarf richtig einschätzen können, sollten Sie alle voraussichtlichen Kosten für Notar und Makler, Versicherungen sowie für alle weiteren möglichen Aufwendungen genau ermitteln.
• Diese Nebenkosten beim Hauskauf werden üblicherweise aus Eigenkapital bezahlt, denn sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht und dienen der Bank somit nicht als Sicherheit.
• Viele Posten wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer sind unvermeidlich. Überprüfen Sie, wo es an anderen Stellen noch Spielraum oder mögliche Einsparungspotenziale gibt. Ihr Heimatexperte unterstützt Sie gerne dabei.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, deren Satz je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt. Ihr Ausgangswert ist immer die im Kaufvertrag festgehaltene Kaufsumme.

Für Ihre Kalkulation gilt: Zum Grund und Boden gehört auch das Haus, das auf dem Grundstück steht. Daher wird die Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien auf den Kaufpreis für Grundstück und Haus inklusive der untrennbar damit verbundenen Inventarteile erhoben.

Unser Tipp: Sie können die Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien unter Umständen senken. Übernehmen Sie dazu einen Teil des Inventars in einen separaten Kaufvertrag. Wenn Sie vom Verkäufer also die Einbauküche, eine Sauna oder ein Gartenhaus übernehmen, weisen Sie diese Posten im Notarvertrag getrennt aus. Denn das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer allein aus dem Kaufpreis der Immobilie.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke verzeichnet sind. Vermerkt sind darin die Lage und die Größe eines Grundstücks.

Außerdem werden erst durch den vollständigen Eintrag im Grundbuch die Eigentumsverhältnisse sowie die mit dem jeweiligen Grundstück verbundenen Rechte und Pflichten geregelt. Damit wird der Verkaufsprozess rechtsgültig dokumentiert.

Nach Zahlung des Kaufpreises wird die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch veranlasst. Ein Notar nimmt die abschließende Prüfung vor und bestätigt den Grundbuchstand. Anschließend gilt die Immobilie als Ihr Eigentum. Der Notar rechnet die Kosten für die Grundbucheintragung mit ab. Die Höhe dieser Gebühr wird wiederum von den zuständigen Behörden bei Ihnen vor Ort festgelegt.

Ein Immobilienerwerb ist ein Rechtsgeschäft, bei dem die Beteiligung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben ist, insbesondere bei der Grundbucheintragung. Es ist auch zu Ihrem Vorteil, dass solch bedeutende Rechtsgeschäfte durch einen Notar beurkundet werden.  
 
Der Notar ist neutral und keiner Partei verpflichtet. Er stellt die Identität der Beteiligten fest und entwirft auch den Kaufvertrag. Er stellt sicher, dass Sie und die andere Vertragspartei die Bedeutung und die Konsequenzen aller Bestandteile der Vereinbarungen erkennen und verstehen. Darum liest Ihnen der Notar den Vertrag vollständig vor und beantwortet alle auftretenden Fragen. Dann erst unterschreiben Sie und der Verkäufer den Vertrag.

Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich geregelt. Sie richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises Ihrer Immobilie. Auch die Löschung und der Wechsel zu einem anderen Rechteinhaber sind mit Kosten verbunden. Für Notar und Grundbuchamt können Sie mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. 

Außerdem neu: Der Maklervertrag bedarf einer Textform – eine mündliche Abrede reicht nicht mehr aus. Und eine Provision wird erst dann fällig, wenn auch ein Kaufvertrag geschlossen wurde.

Gut zu wissen: Es gibt keine gesetzlich zwingenden Vorgaben für die Maklergebühr – Sie haben unter Umständen einen gewissen Verhandlungsspielraum. Weiterhin sollte die Maklerprovision nach Möglichkeit nicht in den notariellen Kaufvertrag einfließen. Denn sie erhöht den Kaufpreis Ihrer Immobilie – und damit auch die Notarkosten.  

Allerdings dokumentiert der Notarvertrag auch das Zustandekommen der Kaufeinigung, was meistens die Nennung der Maklergebühr einschließt. Als Käufer sollten Sie sich hier in jedem Fall ausführlich beraten lassen, ob und in welcher Form die Maklerprovision im Kaufvertrag auftauchen sollte.

Wenn Sie sich für einen Neubau entschieden haben, sollten Sie mit prozentual höheren Nebenkosten als beim Kauf einer Bestandsimmobilie rechnen. Denn neben den Kosten für Grunderwerb, Maklerprovision und Notarkosten kommen die Erschließungskosten für das Grundstück sowie die Kosten für Baugenehmigung, Versicherungen und Bauüberwachung auf Sie zu. Arbeiten Sie mit einem Architekten zusammen? Auch das Architektenhonorar sollte in Ihren Kalkulationen für die Nebenkosten berücksichtigt werden.Gehen Sie auf Nummer sicher und kalkulieren Sie vorausschauend. Dann sind Sie und Ihr Finanzierungsplan für alle Eventualitäten gewappnet.

Die Nebenkosten sind ein wesentlicher Kostenfaktor, der zu dem reinen Kaufpreis der Immobilie hinzukommt. Wieviel Eigenkapital beim Hauskauf ratsam ist und was es sonst noch zu beachten gilt, klären Sie am besten in einem persönlichen Gespräch mit einem unserer Heimatexperten. Er kennt mögliche Kostenfallen und entwickelt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan, der genau zu Ihnen passt. Profitieren Sie jetzt von unserer umfassenden Beratung.

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