Rückzahlung Bauspardarlehen: Alles zu Tilgung und Sondertilgung
- So beeinflusst die Tilgungshöhe die Kreditlaufzeit
- Erstellung eines transparenten Tilgungsplans
- Möglichkeit von Sondertilgungen und Alternativen
Rückzahlung Bauspardarlehen: Alles zu Tilgung und Sondertilgung
Der Tilgungsanteil ist ein bedeutender Aspekt bei der Eigenheimfinanzierung. Was Tilgung und Sondertilgung bei der Rückzahlung des Bauspardarlehens bedeuten und welche Unterschiede es zur Tilgung beim Annuitätendarlehen gibt, lesen Sie hier.
Was ist Tilgung?
Im Finanzwesen bedeutet Tilgung allgemein die Rückzahlung von Schulden. Sie wird von Ihnen zusammen mit dem Zins in festgelegten Beträgen an Ihren Kreditgeber gezahlt und verringert so Schritt für Schritt die Summe Ihres Kredits.
Bei der Baufinanzierung wird von Laien häufig die Tilgung mit der monatlichen Rate verwechselt. Die Tilgung ist jedoch nur der Betrag, der vom Darlehen an sich zurückgezahlt wird. Zusätzlich fällt jeden Monat noch ein entsprechender Zinsanteil an. Wenn Sie Ihre monatliche Tilgung berechnen, müssen Sie also von der Gesamtrate die Zinsen abziehen.
Im Folgenden zeigen wir Ihnen das Zusammenspiel von Zins und Tilgung sowie die Unterschiede bei der Tilgung eines Annuitätendarlehens und der Rückzahlung eines Bauspardarlehens.
Wie wird die Tilgung berechnet?
Die Tilgung ist der Teil der Rate, mit der sie das eigentliche Darlehen zurückzahlen. Dabei gestaltet sich die Tilgung bei einem Annuitätendarlehen, das üblicherweise bei der Baufinanzierung verwendet wird, und bei einem Bauspardarlehen etwas anders.
Rückzahlung Annuitätendarlehen
Für die Berechnung von Zins und Tilgung bei einem Annuitätendarlehen benötigen Sie folgende Angaben:
- die Höhe des Darlehens
- den gebundenen Sollzinssatz
- den Tilgungssatz
In diesem Rechenbeispiel beträgt Ihre Darlehenssumme 100.000 Euro bei einem jährlichen Zinssatz von 3,7 Prozent und einer Laufzeit von 20 Jahren. Der Tilgungssatz beträgt drei Prozent. Sie zahlen eine monatliche Rate von 558,33 Euro, das sind 6.699,96 Euro pro Jahr.
Die Grafik zeigt die Verteilung von Zins- und Tilgungsanteil über die 20 Jahre Laufzeit. Dabei wird (bei immer gleich hoher Rate) der Anteil der Zinsen immer geringer, der Anteil der Tilgung dagegen immer höher.
Rückzahlung Bauspardarlehen
Bei einem Bausparvertrag gestaltet sich die Tilgung ein wenig anders. Nach der Zuteilung erhalten Sie die Bausparsumme, die sich aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammensetzt.
Der Unterschied: Die Höhe der monatlichen Zins- und Tilgungsrate errechnet sich nicht aus dem Bauspardarlehen, sondern aus der Bausparsumme. Der monatliche Zins- und Tilgungsbeitrag ist ein bestimmter Promillesatz der Bausparsumme. Wie hoch dieser Promillesatz ausfällt, hängt vom gewählten Bauspartarif ab.
Für die Berechnung der Tilgung bei der Rückzahlung eines Bauspardarlehens brauchen Sie folgende Informationen:
- die Höhe des Darlehens
- den Gesamteffektivzins
- den Promillewert für Zins- und Tilgung laut Bausparvertrag
Angenommen, die Bausparsumme beläuft sich auf 50.000 Euro, die Höhe des ausgezahlten Darlehens 25.000 Euro. Vereinbart ist laut Vertrag ein monatliche Rückzahlung in Höhe von zehn Promille der Bausparsumme. Das entspräche dann einer monatlichen Rate von 500 Euro. Gleichzeitig beträgt der gebundene Sollzinssatz für das ausgezahlte Darlehen 1,5 Prozent. Wie wird die Tilgung berechnet?
Um den genauen Tilgungsanteil zu bestimmen, wird der jährliche Zinsbetrag ermittelt: 25.000 Euro mal 1,5 Prozent ergibt 375 Euro im Jahr. Das entspricht 31,25 Euro an Zinsen im Monat. Ihr Tilgungsanteil beträgt also 500 Euro minus 31,25 Euro monatlichem Zins = 468,75 Euro Tilgung. Hier die Daten noch einmal in der Übersicht:
| Variable | Wert | |
|---|---|---|
| Bausparsumme | 50.000 Euro | |
| Zins- und Tilgung (lt. Bausparvertrag) | 10 Promille | |
| = monatliche Gesamtrate | 500 Euro | |
| Bauspardarlehen | 25.000 Euro | |
| gebundener Sollzinssatz | 1,5 Prozent | |
| monatlicher Zinsanteil | 31,25 Euro | |
| monatlicher Tilgungsanteil | 468,75 Euro |
In diesem Beispiel gut zu sehen: Der Tilgungsanteil ist – bezogen auf die Gesamtrate – relativ hoch. Das hat den Vorteil, dass das Darlehen schnell zurückgezahlt ist.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Wie hoch die Tilgungsrate Ihrer Baufinanzierung ausfällt, entscheiden Sie selbst – am besten in Rücksprache mit einem Finanzierungsexperten. Denn sowohl eine zu hohe wie eine zu niedrig gewählte Rate kann Sie in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Hier vorab ein paar Tipps:
- Startpunkt der Überlegung ist ein Kassensturz, bei dem Sie realistisch kalkulieren, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf.
- Planen Sie bei der Berechnung der Tilgungsrate auch Rücklagen für unvorhergesehene Kosten wie zum Beispiel Reparaturen am Haus oder am Auto ein.
- Überlegen Sie, wo Sie Einsparpotentiale haben. Gibt es alte Verträge oder Abos, die Sie kündigen können? Auch kleine alltägliche Ausgaben summieren sich – im Grunde gibt es immer Einsparpotentiale, die sich schnell zu mehreren hundert Euro im Monat summieren können.
- Bei einer zu niedrigen Tilgungsrate droht die Gefahr, dass Sie auch in der Rente noch Ihr Eigentum abbezahlen. Kalkulieren Sie in jedem Fall so, dass Sie vor Renteneintritt schuldenfrei sind.
- Beachten Sie das aktuelle Zinsniveau: Bei einem niedrigen Zinsniveau sollten Sie eine möglichst hohe Tilgungsrate wählen. So haben Sie eine geringere Restschuld für den Fall, dass Sie bei einer Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen rechnen müssen.
Hier eine Beispielrechnung, die zeigt, wie die Höhe der Tilgung das Verhältnis von erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen sowie die Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Rückzahlung beeinflusst. Angenommen wird wieder ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro, Zinsbindung 20 Jahre bei einem effektiven Sollzinssatz von 3,7 Prozent:
| Variablen | Tilgung 1 Prozent | Tilgung 2 Prozent | Tilgung 3 Prozent |
|---|---|---|---|
| monatliche Rate | 391,67 Euro | 475 Euro | 558,33 Euro |
| Ratenhöhe pro Jahr | 4.700,04 Euro | 5.700 Euro | 6.699,96 Euro |
| Summe der Ratenzahlungen | 94.000,80 Euro | 114.000 Euro | 133.999,20 Euro |
| enthaltene Zinsleistungen | 64.444,19 Euro | 54.889 Euro | 45.334,17 Euro |
| erbrachte Tilgungsleistung | 29.556,61 | 59.111 Euro | 88.665,03 Euro |
| Restschuld nach Ablauf Sollzinsbindung | 70.443,39 Euro | 40.889 Euro | 11.334,97 Euro |
| rechnerische Gesamtlaufzeit* | 40 Jahre, 10 Monate | 28 Jahre | 21 Jahre, 9 Monate |
* bei einem angenommenen Sollzins von 4 Prozent nach Ablauf der ursprünglichen Sollzinsbindung
Rückzahlung des Darlehen: Ist eine Sondertilgung sinnvoll?
Um einen Immobilienkredit möglichst zügig abzubezahlen und möglichst früh schuldenfrei zu sein, gibt es generell zwei Möglichkeiten:
- Hohe Tilgungsrate
- Moderate Tilgungsrate mit Sondertilgungen
Für eine hohe Tilgungsrate spricht in erster Linie die Planbarkeit. Womöglich müssen Sie auf manche Dinge verzichten und im Alltag genau kalkulieren, dafür haben Sie am Ende der ersten Zinsbindungsphase bereits einen Großteil des Kredits garantiert abbezahlt. Wählen Sie also eine Tilgungsrate, die Sie auch in Krisenzeiten stemmen können.
Die Möglichkeit zu Sondertilgungen sollten Sie vorab vertraglich festlegen. Und es kommt auf das jeweilige Finanzierungsmodell an. Beim Annuitätendarlehen von Schwäbisch Hall zum Beispiel sind jährlich kostenlos bis zu fünf Prozent des Anfangsdarlehens möglich. Sie verpflichten sich hiermit nicht dazu, sondern halten sich lediglich die Option offen, Bonuszahlungen, eine Erbschaft oder sonstige Sondereinkünfte im Rahmen der Baufinanzierung zu nutzen. Sondertilgungen erfordern allerdings die Disziplin, außerplanmäßige Einkünfte konsequent nicht für Urlaub oder private Anschaffungen zu gebrauchen, sondern direkt beiseite zu legen beziehungsweise im Rahmen der Baufinanzierung zu nutzen.
Die Möglichkeit zu Sondertilgungen sollten Sie vorab vertraglich festlegen. Und es kommt auf das jeweilige Finanzierungsmodell an. Beim Annuitätendarlehen von Schwäbisch Hall zum Beispiel sind jährlich kostenlos bis zu fünf Prozent des Anfangsdarlehens möglich. Sie verpflichten sich hiermit nicht dazu, sondern halten sich lediglich die Option offen, Bonuszahlungen, eine Erbschaft oder sonstige Sondereinkünfte im Rahmen der Baufinanzierung zu nutzen. Sondertilgungen erfordern allerdings die Disziplin, außerplanmäßige Einkünfte konsequent nicht für Urlaub oder private Anschaffungen zu gebrauchen, sondern direkt beiseite zu legen beziehungsweise im Rahmen der Baufinanzierung zu nutzen.
Beim zugeteilten Bauspardarlehen sind jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich.
Sondertilgungen sind in vielen Fällen sinnvoll. Denn dadurch verkleinert sich die Restschuld schneller, was die Zinskosten reduziert.
Wie viel Darlehen und Tilgung kann ich mir leisten?
Eine erste Antwort auf diese Frage gibt Ihnen unser Rechen-Tool. Für einen Kassensturz bedarf es nur einiger weniger Angaben. Der Rechner stellt Ihre Einnahmen (zum Beispiel Ihr Gehalt) und Ausgaben gegenüber. Zu Letzterem gehören Miete, Kosten fürs Auto, Ausgaben für Lebenshaltung sowie Freizeit und Sport, Versicherungsbeiträge und vieles mehr. Planen Sie bei der Berechnung der Tilgungsrate auch Rücklagen für unvorhergesehene Kosten ein.
Tilgung: Sonderfall Tilgungsaussetzungsdarlehen
Beim Annuitätendarlehen vereinbaren Sie wie beschrieben eine feste jährliche Rate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht und während der ersten Zinsbindungsphase gleichbleibt.
Dagegen kombinieren Sie mit einem Tilgungsaussetzungsdarlehen ein Sofortdarlehen mit einem Bausparvertrag. Diesen besparen Sie regelmäßig, für das Darlehen zahlen Sie nur die Zinsen. Haben Sie etwa die Hälfte des Bausparvertrags angezahlt, lösen Sie damit das Sofortdarlehen ab. Die restliche Summe tilgen Sie in festgelegten monatlichen Raten.
Für welche Darlehensform Sie sich auch entscheiden: Sondertilgungen bzw. Sondersparzahlungen sind in allen Varianten möglich!
Übersicht: Tilgung und Darlehensarten
Die für alle gültige ideale Finanzierung gibt es nicht. Jede Finanzierung ist einzigartig, genau wie das Projekt, wofür sie benötigt wird. Fragen Sie Ihren Heimatexperten vor Ort, wie er Ihnen bei der Erstellung der für Sie passenden Finanzierung helfen kann.
Tilgung – Fragen und Antworten
Was ist die anfängliche Tilgung?
Haben Sie sich für ein Annuitätendarlehen entschieden, bleibt die Höhe Ihrer monatlichen Rate konstant. Innerhalb der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz gleich. Was Sie noch festlegen müssen, ist die Höhe der Anfangstilgung.
Mit Ihrer monatlichen Rate zahlen Sie Zinsen und einen kleinen Teil der Kreditsumme zurück. Die Restschuld verringert sich also durch jede Zahlung, die Sie monatlich leisten. Dadurch erhöht sich der Tilgungsanteil, da der Zinsanteil stetig geringer wird.
Kommt Sondertilgung für mich in Frage?
Die Möglichkeit von Sondertilgungen klären Sie am besten im persönlichen Beratungsgespräch. Ob, wann, wie oft und in welcher Höhe ist je nach Finanzierungskredit verschieden. Steht vielleicht eine Gehaltserhöhung an oder könnten Sie eine Schenkung oder Erbschaft erhalten? Kalkulieren Sie in jedem Fall realistisch und vorausschauend. Welche Ausgaben erwarten Sie beispielsweise zukünftig neben der Baufinanzierung? Denken Sie auch an Urlaube und größere Anschaffungen, wie beispielsweise ein neues Auto.
Gemeinsam prüfen wir, ob vertraglich und in welcher Höhe kostenlose Sondertilgungen möglich sind.
Welche Alternativen zur Sondertilgung gibt es?
Wenn Sie Ihren Baukredit schneller abbezahlen möchten, ist Sondertilgung nur eine von vielen Möglichkeiten. Diese Alternativen können ebenfalls interessant für Sie sein:
- Erhöhung Ihrer anfänglichen Tilgungsrate: Eine garantiert anstehende Gehaltserhöhung kann ein guter Grund sein, Ihre Anfangstilgung höher anzusetzen. Die monatliche Belastung wird so zwar größer, doch Ihre Restschuld verringert sich schneller. Dadurch erhalten Sie eine deutlich kürzere Laufzeit für Ihren Kredit. Welche Optionen Ihnen hier vertraglich zur Verfügung stehen, klären Sie am besten mit Ihrem Berater. Oftmals ist geregelt, wie häufig Sie während der Vertragslaufzeit oder Zinsbindung einen anderen Tilgungssatz wählen können.
- Vereinbarung einer kürzeren Sollzinsbindung: Sie erwarten z. B. Geld aus einer Kapitalanlage? Dann können Sie dies schon bei Abschluss Ihres Kreditvertrags berücksichtigen und eine kürzere Sollzinsbindung wählen. Ihr Sollzinssatz wird durch die kürzere Laufzeit niedriger und Ihre monatliche Rate günstiger. Die Restschuld bezahlen Sie dann mit dem Geld aus der Kapitalanlage ab.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Die Tilgung ist ein wichtiger Aspekt der Baufinanzierung. Aber auch die Zinsen, die Laufzeit und das Eigenkapital spielen eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, Ihre eigene Immobilie zu finanzieren. Was Sie alles beachten müssen, klären Sie am besten in einem persönlichen Gespräch mit einem Heimatexperten von Schwäbisch Hall. Er stellt mit Ihnen gemeinsam Ihren individuellen Finanzierungsplan auf und beantwortet gerne Ihre Fragen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung.
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Wie funktioniert das mit der Zuteilung? Welcher Förderung erhalten Bausparer? Und was sollte ich bei der Baufinanzierung beachten? Sie haben die Fragen, wir die Antworten.
Schwäbisch Hall ausgezeichnet
Schwäbisch Hall erhielt in der Online-Umfrage "Fairster Baufinanzierer" erneut die Note "sehr gut". Im Auftrag von FOKUS-MONEY wurden mehr als 2.500 Bauherren zu den Bewertungskategorien Angebot, Beratung, Service, Preis-Leistungs-Verhältnis und Kommunikation befragt.