Tilgung in der Baufinanzierung
- So beeinflusst die Kreditlaufzeit die Tilgungshöhe
- Erstellung eines transparenten Tilgungsplans
- Möglichkeit von Sondertilgungen und Alternativen
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Neben der monatlichen Rate, der Laufzeit und den Zinsen ist der Tilgungsanteil ein weiterer bedeutender Aspekt Ihrer Eigenheim-Finanzierung. Was Tilgung bedeutet und welche Faktoren Sie für Ihren individuellen Tilgungsplan beachten sollten, erfahren Sie hier.
Im Finanzwesen bedeutet Tilgung allgemein die Rückzahlung von Schulden. Sie wird von Ihnen zusammen mit dem Zins in festgelegten Beträgen an Ihren Kreditgeber gezahlt und verringert so Schritt für Schritt die Summe Ihres Kredits.
Sofern Sie von Ihrem laufenden monatlichen Einkommen zusätzliches Kapital ansparen können, sind je nach Vereinbarung auch Zahlungen über die vereinbarten Tilgungsraten hinaus möglich. Damit können Sie sowohl die Laufzeit Ihres Kredites als auch Ihre Zinslast senken. Allgemein gilt:
Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger werden die Konditionen Ihres Immobilienkredits. Verschaffen Sie sich darum einen genauen Überblick und machen Sie einen Kassensturz. Wir helfen Ihnen dabei.
Im Tilgungsplan finden Sie die Ratenhöhe, den Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die Restschuld für jeden Monat oder Zahlungszeitraum. Dadurch haben Sie jederzeit einen exakten Überblick über die Fälligkeit der von Ihnen zu leistenden Zahlungen.
Im Regelfall erfolgt die Tilgung Ihres Immobilienkredits in festgelegten Monatsraten. Sofern Sie über genügend Kapital verfügen, können Sie unter Umständen einmalige oder regelmäßige Zusatzzahlungen leisten. Diese Zusatzzahlungen werden Sondertilgung genannt.
Das Annuitätendarlehen ist eine sehr verbreitete Darlehensform. Hierbei wird eine feste Rate über die vereinbarte Laufzeit vereinbart, die sogenannte Annuität (lat. „annus“ = Jahr). Das ermöglicht Ihnen eine sichere Planung.
Beim Volltilgerdarlehen sind die monatlichen Raten vergleichsweise hoch. Ein Großteil der Rate fließt hierbei in die Tilgung. Am Ende der Laufzeit haben Sie Ihren Immobilienkredit vollständig abbezahlt. Dadurch entfällt die Anschlussfinanzierung.
Bei der Baufinanzierung wird von Laien häufig die Tilgung mit der monatlichen Rate verwechselt. Die Tilgung ist jedoch nur der Betrag, der vom Darlehen an sich abbezahlt wird. Zusätzlich fällt jeden Monat noch ein entsprechender Zinsanteil an. Wenn Sie Ihre monatliche Tilgung berechnen, müssen Sie also von der Gesamtrate die Zinsen abziehen.
Für die Berechnung der Tilgung brauchen Sie folgende Informationen:
Variablen | Beispiel |
---|---|
Darlehenssumme: | 50.000 Euro |
Zinssatz: | 1,5 % |
Monatliche Rate: | 500 Euro |
Zinsanteil: | 62,50 Euro |
Tilgungsanteil: | 437,50 Euro |
In diesem einfachen Rechenbeispiel beträgt Ihre Darlehenssumme 50.000 € bei einem jährlichen Zinssatz von 1,5%. Sie zahlen eine monatliche Rate von 500 € ab. Um den genauen Tilgungsanteil zu bestimmen, wird der jährliche Zinsbetrag ermittelt: 50.000 € mal 0,015 ergibt 750 €. Im Monat entspricht das 62,50 €. Ihr Tilgungsanteil beträgt also 500 € minus 62,50 € monatlichem Zins = 437,50 €.
Im Rahmen einer Baufinanzierung tilgen Sie den Kredit entweder in Form eines Annuitäten- oder Tilgungsaussetzungsdarlehens.
Beim Annuitätendarlehen vereinbaren Sie eine feste jährliche Rate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht und während der ersten Zinsbindungsphase gleichbleibt.
Mit einem Tilgungsaussetzungsdarlehen kombinieren Sie bei uns ein Darlehen mit einem Bausparvertrag. Diesen besparen Sie regelmäßig, für das Darlehen zahlen Sie nur die Zinsen. Haben Sie etwa die Hälfte des Bausparvertrags angezahlt, lösen Sie damit den entsprechenden Anteil des Darlehens ab. Die restliche Summe tilgen Sie in festgelegten monatlichen Raten.
Für welche Darlehensform Sie sich auch entscheiden: Sondertilgungen sind bei beiden Varianten möglich!
Variablen | Beispiel |
---|---|
Tilgung: | 1 % |
Monatliche Rate: | 184,17 |
Restschuld nach 10 Jahren: | 89.469,02 |
Restschuld nach 20 Jahren: | 77.490,33 |
Gesamtlaufzei: | Endfälligkeit nach 30 Jahre: 28.02.2051 |
Tilgung: | 2 % |
Monatliche Rate: | 267,50 |
Restschuld nach 10 Jahren: | 78.938,98 |
Restschuld nach 20 Jahren: | 54.982,50 € |
Gesamtlaufzeit: | 39 Jahre / 3 Monate |
Tilgung: | 3 % |
Monatliche Rate: | 350,83 |
Restschuld nach 10 Jahren: | 68.408,91 |
Restschuld nach 20 Jahren: | 32.474,70 |
Gesamtlaufzeit: | 28 Jahre 2 Monate |
* Die Beispielrechnungen beziehen sich auf ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro, 60 % Beleihungswert, Zinsbindung 20 Jahre, effektiver Sollzinssatz 1,13 % pro Jahr.
Wie hoch die Tilgungsrate Ihrer Baufinanzierung ausfällt, entscheiden Sie selbst – am besten in Rücksprache mit einem Finanzierungsexperten. Denn sowohl eine zu hohe wie eine zu niedrig gewählte Rate kann Sie in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Hier vorab ein paar Tipps:
Um einen Immobilienkredit möglichst zügig abzubezahlen und möglichst früh schuldenfrei zu sein, gibt es generell zwei Möglichkeiten:
Haben Sie sich für ein Annuitätendarlehen entschieden, bleibt die Höhe Ihrer monatlichen Rate über die gesamte Laufzeit fix. Auch der Zinssatz bleibt gleich. Was Sie noch festlegen müssen, ist die Höhe der Anfangstilgung.
Mit Ihrer monatlichen Rate zahlen Sie Zinsen und einen kleinen Teil der Kreditsumme zurück. Die Restschuld verringert sich also durch jede Zahlung, die Sie monatlich leisten. Dadurch erhöht sich der Tilgungsanteil, da der Zinsanteil stetig geringer wird.
Die Möglichkeit von Sondertilgungen klären Sie am besten im persönlichen Beratungsgespräch. Ob, wann, wie oft und in welcher Höhe ist je nach Finanzierungskredit verschieden. Steht vielleicht eine Gehaltserhöhung an oder könnten Sie eine Schenkung oder Erbschaft erhalten? Kalkulieren Sie in jedem Fall realistisch und vorausschauend. Welche Ausgaben erwarten Sie beispielsweise zukünftig neben der Baufinanzierung? Denken Sie auch an Urlaube und größere Anschaffungen, wie beispielsweise ein neues Auto.
Gemeinsam prüfen wir, ob vertraglich und in welcher Höhe kostenlose Sondertilgungen möglich sind.
Wenn Sie Ihren Baukredit schneller abbezahlen möchten, ist Sondertilgung nur eine von vielen Möglichkeiten. Diese Alternativen können ebenfalls interessant für Sie sein:
Die Tilgung ist ein wichtiger Aspekt der Baufinanzierung. Aber auch die Zinsen, die Laufzeit und das Eigenkapital spielen eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, Ihre eigene Immobilie zu finanzieren. Was Sie alles beachten müssen, klären Sie am besten in einem persönlichen Gespräch mit einem Heimatexperten von Schwäbisch Hall. Er stellt mit Ihnen gemeinsam Ihren individuellen Finanzierungsplan auf und beantwortet gerne Ihre Fragen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung.
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