Bauspardarlehen: Die Rückzahlung berechnen
- Alles Wichtige rund um die Tilgung
- Berechnungsdetails & -beispiele
- Kassensturz: Tilgungsrate ermitteln
Bauspardarlehen: Die Rückzahlung berechnen
Die Tilgung ist ein wesentlicher Aspekt bei der Finanzierung. Was Tilgung bedeutet und wie Sie die Rückzahlung eines Bauspar- und Annuitätendarlehens berechnen, lesen Sie hier.
Was ist Tilgung?
Im Finanzwesen bedeutet Tilgung allgemein die Rückzahlung von Schulden. Sie wird von Ihnen zusammen mit dem Zins in festgelegten Beträgen an Ihren Kreditgeber gezahlt und verringert so Schritt für Schritt die Summe Ihres Kredits.
Bei der Baufinanzierung wird von Laien häufig die Tilgung mit der monatlichen Rate verwechselt. Die Tilgung ist jedoch nur der Betrag, der vom Darlehen an sich zurückgezahlt wird. Zusätzlich fällt jeden Monat noch ein entsprechender Zinsanteil an. Wenn Sie Ihre monatliche Tilgung berechnen, müssen Sie also von der Gesamtrate die Zinsen abziehen.
Im Folgenden zeigen wir Ihnen das Zusammenspiel von Zins und Tilgung sowie die Unterschiede bei der Rückzahlung eines Bauspardarlehens und der Tilgung eines Annuitätendarlehens.
Wie wird die Rückzahlungsrate berechnet?
Die Tilgung ist der Teil der Rate, mit der Sie das eigentliche Darlehen zurückzahlen. Dabei gestaltet sich die Rückzahlung eines Bauspardarlehens etwas anders als die Tilgung bei einem Annuitätendarlehen, das üblicherweise bei der Baufinanzierung verwendet wird.
Rückzahlung Bauspardarlehen berechnen
Bei einem Bausparvertrag gestaltet sich die Tilgung folgendermaßen: Nach der Zuteilung erhalten Sie die Bausparsumme, die sich aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammensetzt.
Der Unterschied: Die Höhe der monatlichen Zins- und Tilgungsrate errechnet sich nicht aus dem Bauspardarlehen, sondern aus der Bausparsumme. Der monatliche Zins- und Tilgungsbeitrag ist ein bestimmter Promillesatz der Bausparsumme. Wie hoch dieser Promillesatz ausfällt, hängt vom gewählten Bauspartarif ab.
Für die Berechnung der Tilgung bei der Rückzahlung eines Bauspardarlehens brauchen Sie folgende Informationen:
- die Höhe des Darlehens
- den gebundenen Sollzinssatz
- den Promillewert für Zins- und Tilgung laut Bausparvertrag
BEISPIEL: Die Bausparsumme beläuft sich auf 50.000 Euro, die Höhe des ausgezahlten Darlehens auf 25.000 Euro. Vereinbart ist laut Vertrag eine monatliche Rückzahlung in Höhe von 6 Promille der Bausparsumme. Das entspricht einer monatlichen Rate von 300 Euro. Gleichzeitig beträgt der gebundene Sollzinssatz für das ausgezahlte Darlehen 1,5 Prozent. Wie wird die Tilgung berechnet?
Um den genauen Tilgungsanteil zu bestimmen, wird der jährliche Zinsbetrag ermittelt: 25.000 Euro mal 1,5 Prozent ergibt 375 Euro im Jahr. Das entspricht 31,25 Euro an Zinsen im Monat. Ihr Tilgungsanteil beträgt also 300 Euro minus 31,25 Euro monatlichem Zins = 268,75 Euro im ersten Monat. Bereits im nächsten Monat verschieben sich die Werte, weil Sie einen Teil des Darlehens zurückgezahlt haben: Der Zinsanteil Ihrer Monatsrate wird geringer, der Tilgungsanteil steigt.
Bauspardarlehen Tilgungsplan
| Variable | Wert |
|---|---|
| Bausparsumme | 50.000 € |
| Zins- und Tilgungssatz (lt. Bausparvertrag) | 6 %o |
| = monatliche Gesamtrate | 300 € |
| Bauspardarlehen | 25.000 € |
| gebundener Sollzinssatz | 1,5 % |
| Zinsanteil im ersten Monat | 31,25 € |
| Tilgungsanteil im ersten Monat | 268,75 € |
In diesem Beispiel gut zu sehen: Der Tilgungsanteil ist – bezogen auf die Gesamtrate – relativ hoch. Das hat den Vorteil, dass das Darlehen schnell zurückgezahlt ist.
Ihre Fragen rund um die Rückzahlung des Bauspardarlehens beantwortet Ihnen gerne Ihr Heimatexperte in einem persönlichen Gespräch.
Rückzahlung Annuitätendarlehen berechnen
Für die Ermittlung von Zins und Tilgung bei einem Annuitätendarlehen benötigen Sie folgende Angaben:
- die Höhe des Darlehens
- den gebundenen Sollzinssatz
- den Tilgungssatz
Um die Annuität (=Zins+Tilgung) zu berechnen, legen Sie folgende Formel zugrunde. Mit dem Ergebnis können Sie Ihren individuellen Tilgungsplan erstellen:
Annuität = Anfangsdarlehen
n = Laufzeit; q = 1 + (p/100);
p = Zinssatz
qn x (q-1)
x -----------
qn - 1
In folgendem RECHENBEISPIEL beträgt Ihre Darlehenssumme 100.000 Euro bei einem jährlichen Zinssatz von 3,7 Prozent und einer Laufzeit von 20 Jahren. Der Tilgungssatz beträgt drei Prozent. Sie zahlen eine monatliche Rate von 558,33 Euro, das sind 6.699,96 Euro pro Jahr.
Die Grafik zeigt die Verteilung von Zins- und Tilgungsanteil über die 20 Jahre Laufzeit. Dabei wird (bei immer gleich hoher Rate) der Anteil der Zinsen immer geringer, der Anteil der Tilgung dagegen immer höher.
Trotz des immer höher steigenden Tilgungsanteils: In der Regel bleibt bei einem Annuitätendarlehen am Ende der vereinbarten Laufzeit eine Restschuld. Dann ist häufig eine Anschlussfinanzierung nötig, um das komplette Darlehen zurückzuzahlen.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Wie hoch die Tilgungsrate Ihrer Baufinanzierung ausfällt, entscheiden Sie selbst – am besten in Rücksprache mit einem Finanzierungsexperten. Denn sowohl eine zu hohe wie eine zu niedrig gewählte Rate kann Sie in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Hier vorab ein paar Tipps:
- Startpunkt der Überlegung ist ein Kassensturz, bei dem Sie realistisch kalkulieren, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf.
- Planen Sie bei der Berechnung der Tilgungsrate auch Rücklagen für unvorhergesehene Kosten wie zum Beispiel Reparaturen am Haus oder am Auto ein.
- Überlegen Sie, wo Sie Einsparpotenziale haben. Gibt es alte Verträge oder Abos, die Sie kündigen können? Auch kleine alltägliche Ausgaben summieren sich – im Grunde gibt es immer Einsparpotenziale, die sich schnell zu mehreren hundert Euro im Monat summieren können.
- Bei einer zu niedrigen Tilgungsrate droht die Gefahr, dass Sie auch in der Rente noch Ihr Eigentum abbezahlen. Kalkulieren Sie in jedem Fall so, dass Sie vor Renteneintritt schuldenfrei sind.
- Beachten Sie das aktuelle Zinsniveau: Bei einem niedrigen Zinsniveau sollten Sie eine möglichst hohe Tilgungsrate wählen. So haben Sie eine geringere Restschuld, falls Sie bei einer Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen rechnen müssen.
Beispielrechnung
Hier eine Beispielrechnung, die zeigt, wie die Höhe der Tilgung das Verhältnis von erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen sowie die Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Rückzahlung beeinflusst. Angenommen wird wieder ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro, Zinsbindung 20 Jahre bei einem effektiven Sollzinssatz von 3,7 Prozent:
| Variablen | Tilgung 1 % | Tilgung 3 % |
|---|---|---|
| monatliche Rate | 391,67 Euro | 558,33 Euro |
| Ratenhöhe pro Jahr | 4.700,04 Euro | 6.699,96 Euro |
| Summe der Ratenzahlungen | 94.000,80 Euro | 133.999,20 Euro |
| enthaltene Zinsleistungen | 64.444,19 Euro | 45.334,17 Euro |
| erbrachte Tilgungsleistung | 29.556,61 Euro | 88.665,03 Euro |
| Restschuld nach Ablauf Sollzinsbindung | 70.443,39 Euro | 11.334,97 Euro |
| rechnerische Gesamtlaufzeit* | 40 Jahre, 10 Mon. | 21 Jahre, 9 Monate |
* bei einem angenommenen Sollzins von 4 Prozent nach Ablauf der ursprünglichen Sollzinsbindung
Wie viel Darlehen und Tilgung kann ich mir leisten?
Eine erste Antwort auf diese Frage gibt Ihnen unser Rechen-Tool. Für einen Kassensturz bedarf es nur einiger weniger Angaben. Der Rechner stellt Ihre Einnahmen (zum Beispiel Ihr Gehalt) und Ausgaben gegenüber. Zu Letzterem gehören Miete, Kosten fürs Auto, Ausgaben für Lebenshaltung sowie Versicherungsbeiträge und vieles mehr. Planen Sie bei der Berechnung der Tilgungsrate auch Rücklagen für unvorhergesehene Kosten ein.
Tilgungsrechner: Monatliche Tilgungsrate für Bausparvertrag berechnen
Nachdem Sie Ihren finanziellen Spielraum für Ihren Wohnwunsch festgelegt haben, können Sie mit unserem kostenfreien Online-Rechner die monatliche Rate für die Rückzahlung Ihres Bausparvertrages oder Baufinanzierungskredits berechnen. Und am Ende wirft Ihnen der Rechner für einen ersten Überblick einen individuellen Tilgungsplan aus.
Mit unseren Rechnern erhalten Sie ein erstes, schnelles Ergebnis zur möglichen Tilgungsrate. Um die exakte Höhe Ihrer monatlichen Rückzahlung zu ermitteln, stehen Ihnen unsere Heimatexperten vor Ort gerne zur Verfügung. Lassen Sie sich jetzt beraten.
Rückzahlung berechnen: Ist eine Sondertilgung sinnvoll?
Um einen Immobilienkredit möglichst zügig abzubezahlen und möglichst früh schuldenfrei zu sein, gibt es generell zwei Möglichkeiten:
- Hohe Tilgungsrate
- Moderate Tilgungsrate mit Sondertilgungen
Für eine hohe Tilgungsrate spricht in erster Linie die Planbarkeit. Womöglich müssen Sie auf manche Dinge verzichten und im Alltag genau kalkulieren, dafür haben Sie am Ende der ersten Zinsbindungsphase bereits einen Großteil des Kredits garantiert abbezahlt.
Die Möglichkeit zu Sondertilgungen sollten Sie vorab vertraglich festlegen. Und es kommt auf das jeweilige Finanzierungsmodell an. Beim Annuitätendarlehen von Schwäbisch Hall zum Beispiel sind jährlich optional bis zu zehn Prozent (100 Prozent unter weiteren Voraussetzungen) des Anfangsdarlehens möglich. Beim zugeteilten Bauspardarlehen sind Sondertilgungen jederzeit und in beliebiger Höhe möglich. Diese flexible Abzahlung über das Sondertilgungsrecht ist eine der großen Stärken des Bausparvertrages.
Grundsätzlich sparen Sie durch die vorzeitige Rückzahlung – ob Bauspardarlehen oder Annuitätendarlehen – einen Teil der Zinszahlungen ein. Hier finden Sie alles Wissenswerte zum Thema "Sondertilgungs-Optionen nutzen".
Tilgung: Sonderfall Tilgungsaussetzungsdarlehen
Beim Annuitätendarlehen vereinbaren Sie wie beschrieben eine feste jährliche Rate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht und während der ersten Zinsbindungsphase gleichbleibt.
Dagegen kombinieren Sie mit einem Tilgungsaussetzungsdarlehen ein Sofortdarlehen mit einem Bausparvertrag. Diesen besparen Sie regelmäßig, für das Darlehen zahlen Sie nur die Zinsen. Haben Sie etwa die Hälfte des Bausparvertrags angezahlt, lösen Sie damit das Sofortdarlehen ab. Die Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt in festgelegten monatlichen Raten.
Für welche Darlehensform Sie sich auch entscheiden: Sondertilgungen bzw. Sondersparzahlungen sind in allen Varianten möglich!
Rückzahlung Bauspardarlehen – Fragen und Antworten
Wie wird das Bauspardarlehen zurückgezahlt?
Ähnlich wie bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer ein Bauspardarlehen über eine feste monatliche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung, zurück. Die Höhe des Rückzahlungsbetrags für das Bauspardarlehen berechnet sich aus einem bestimmten Promillesatz der Bausparsumme, abhängig vom gewählten Bauspartarif.
Wie schnell muss die Rückzahlung eines Bauspardarlehens erfolgen?
Die komplette Tilgung eines Bauspardarlehens ist von der Höhe der Zins- und Tilgungszahlungen abhängig. Üblicherweise ist das Bauspardarlehen nach rund 10 bis 15 Jahren getilgt. In vielen Fällen verlangt die Bausparkasse eine Rückzahlung des Darlehens innerhalb von 20 Jahren.
Was ist die anfängliche Tilgung?
Haben Sie sich für ein Annuitätendarlehen entschieden, bleibt die Höhe Ihrer monatlichen Rate konstant. Innerhalb der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz gleich. Was Sie noch festlegen müssen, ist die Höhe der Anfangstilgung.
Mit Ihrer monatlichen Rate zahlen Sie Zinsen und einen kleinen Teil der Kreditsumme zurück. Die Restschuld verringert sich also durch jede Zahlung, die Sie monatlich leisten. Dadurch erhöht sich der Tilgungsanteil, da der Zinsanteil stetig geringer wird.
Welche Alternativen zur Sondertilgung gibt es?
Wenn Sie Ihren Baukredit schneller abbezahlen möchten, ist Sondertilgung nur eine von vielen Möglichkeiten. Diese Alternativen können ebenfalls interessant für Sie sein:
- Erhöhung Ihrer anfänglichen Tilgungsrate: Eine garantiert anstehende Gehaltserhöhung kann ein guter Grund sein, Ihre Anfangstilgung höher anzusetzen. Die monatliche Belastung wird so zwar größer, doch Ihre Restschuld verringert sich schneller. Dadurch erhalten Sie eine deutlich kürzere Laufzeit für Ihren Kredit. Welche Optionen Ihnen hier zur Verfügung stehen, klären Sie am besten mit Ihrem Berater.
- Vereinbarung einer kürzeren Sollzinsbindung: Sie erwarten z. B. Geld aus einer Kapitalanlage? Dann können Sie dies schon bei Abschluss Ihres Kreditvertrags berücksichtigen und eine kürzere Sollzinsbindung wählen. Ihr Sollzinssatz wird durch die kürzere Laufzeit niedriger und Ihre monatliche Rate günstiger. Die Restschuld bezahlen Sie dann mit dem Geld aus der Kapitalanlage ab.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Die Tilgungsrate eines Annuitäten- oder Bauspardarlehens zu berechnen, ist ein wichtiger Aspekt der Baufinanzierung. Aber auch Zinsen, Laufzeit und Eigenkapital spielen eine wichtige Rolle. Was Sie alles beachten müssen, klären Sie am besten in einem persönlichen Gespräch mit einem unserer Heimatexperten. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung.
Das könnte Sie auch interessieren:
Schwäbisch Hall ausgezeichnet
Schwäbisch Hall erhielt in der Online-Umfrage "Fairster Baufinanzierer" zum 5. Mal in Folge die Note "sehr gut". Im Auftrag von FOCUS-MONEY wurden 2.675 Kunden von 35 teilnehmenden Finanzdienstleistern zu den fünf Kategorien Produktangebot, Service, Kommunikation, Beratung und Preis-Leistungs-Verhältnis befragt.