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Tilgung in der Baufinanzierung

  • So beeinflusst die Kreditlaufzeit die Tilgungshöhe
  • Erstellung eines transparenten Tilgungsplans
  • Möglichkeit von Sondertilgungen und Alternativen

Neben der monatlichen Rate, der Laufzeit und den Zinsen ist der Tilgungsanteil ein weiterer bedeutender Aspekt Ihrer Eigenheim-Finanzierung. Was Tilgung bedeutet und welche Faktoren Sie für Ihren individuellen Tilgungsplan beachten sollten, erfahren Sie hier.  

Was ist Tilgung?

Im Finanzwesen bedeutet Tilgung allgemein die Rückzahlung von Schulden. Sie wird von Ihnen zusammen mit dem Zins in festgelegten Beträgen an Ihren Kreditgeber gezahlt und verringert so Schritt für Schritt die Summe Ihres Kredits.

Sofern Sie von Ihrem laufenden monatlichen Einkommen zusätzliches Kapital ansparen können, sind je nach Vereinbarung auch Zahlungen über die vereinbarten Tilgungsraten hinaus möglich. Damit können Sie sowohl die Laufzeit Ihres Kredites als auch Ihre Zinslast senken. Allgemein gilt:

  • Die Höhe der Tilgung und auch die monatliche Rate sind abhängig von der Laufzeit des Kredits – also davon, wie schnell Sie den Kredit abzahlen möchten. Unser Baufinanzierungsrechner zeigt Ihnen übersichtlich den Gesamteffektivzins und die monatliche Rate in Abhängigkeit der Laufzeit an.
  • Stellen Sie unterschiedliche Berechnungen an und überlegen Sie, welche monatliche Rate und Laufzeit in Frage kommen. Dabei unterstützen wir Sie natürlich: Gemeinsam erstellen wir einen Tilgungsplan, der auf Ihre persönliche Situation zugeschnitten ist.

Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger werden die Konditionen Ihres Immobilienkredits. Verschaffen Sie sich darum einen genauen Überblick und machen Sie einen Kassensturz. Wir helfen Ihnen dabei.


Tilgungsplan

Im Tilgungsplan finden Sie die Ratenhöhe, den Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die Restschuld für jeden Monat oder Zahlungszeitraum. Dadurch haben Sie jederzeit einen exakten Überblick über die Fälligkeit der von Ihnen zu leistenden Zahlungen.

Sondertilgung

Im Regelfall erfolgt die Tilgung Ihres Immobilienkredits in festgelegten Monatsraten. Sofern Sie über genügend Kapital verfügen, können Sie unter Umständen einmalige oder regelmäßige Zusatzzahlungen leisten. Diese Zusatzzahlungen werden Sondertilgung genannt.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist eine sehr verbreitete Darlehensform. Hierbei wird eine feste Rate über die vereinbarte Laufzeit vereinbart, die sogenannte Annuität (lat. „annus“ = Jahr). Das ermöglicht Ihnen eine sichere Planung.

Volltilgerdarlehen

Beim Volltilgerdarlehen sind die monatlichen Raten vergleichsweise hoch. Ein Großteil der Rate fließt hierbei in die Tilgung. Am Ende der Laufzeit haben Sie Ihren Immobilienkredit vollständig abbezahlt. Dadurch entfällt die Anschlussfinanzierung.


Die Tilgung ist ein wichtiger Aspekt in der Baufinanzierung

Wie wird die Tilgung berechnet?

Bei der Baufinanzierung wird von Laien häufig die Tilgung mit der monatlichen Rate verwechselt. Die Tilgung ist jedoch nur der Betrag, der vom Darlehen an sich abbezahlt wird. Zusätzlich fällt jeden Monat noch ein entsprechender Zinsanteil an. Wenn Sie Ihre monatliche Tilgung berechnen, müssen Sie also von der Gesamtrate die Zinsen abziehen. 

Für die Berechnung der Tilgung brauchen Sie folgende Informationen:

  • Höhe des Darlehens
  • Gesamteffektivzins
  • monatliche Rate
VariablenBeispiel
Darlehenssumme:50.000 Euro  
Zinssatz: 1,5 %
Monatliche Rate:500 Euro
Zinsanteil:62,50 Euro  
Tilgungsanteil:  437,50 Euro  

In diesem einfachen Rechenbeispiel beträgt Ihre Darlehenssumme 50.000 € bei einem jährlichen Zinssatz von 1,5%. Sie zahlen eine monatliche Rate von 500 € ab. Um den genauen Tilgungsanteil zu bestimmen, wird der jährliche Zinsbetrag ermittelt: 50.000 € mal 0,015 ergibt 750 €. Im Monat entspricht das 62,50 €. Ihr Tilgungsanteil beträgt also 500 € minus 62,50 € monatlichem Zins = 437,50 €.  


Tilgung im Annuitätendarlehen und Tilgungsaussetzungdarlehen

Tilgung im Annuitätendarlehen und Tilgungsaussetzungdarlehen
Welches Darlehen passt zu mir? Besprechen Sie am besten mit einem Finanzierungsexperten Ihre Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten. (Quelle: iStock-1145394590-skynesher)

Im Rahmen einer Baufinanzierung tilgen Sie den Kredit entweder in Form eines Annuitäten- oder Tilgungsaussetzungsdarlehens.

Beim Annuitätendarlehen vereinbaren Sie eine feste jährliche Rate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht und während der ersten Zinsbindungsphase gleichbleibt.

Mit einem Tilgungsaussetzungsdarlehen kombinieren Sie bei uns ein Darlehen mit einem Bausparvertrag. Diesen besparen Sie regelmäßig, für das Darlehen zahlen Sie nur die Zinsen. Haben Sie etwa die Hälfte des Bausparvertrags angezahlt, lösen Sie damit den entsprechenden Anteil des Darlehens ab. Die restliche Summe tilgen Sie in festgelegten monatlichen Raten.

Für welche Darlehensform Sie sich auch entscheiden: Sondertilgungen sind bei beiden Varianten möglich!  


Wie hoch sollte die Tilgung sein?

VariablenBeispiel
Tilgung:1 %   
Monatliche Rate:184,17  
Restschuld nach 10 Jahren:  89.469,02  
Restschuld nach 20 Jahren:77.490,33  
Gesamtlaufzeit:Endfälligkeit nach 30 Jahren: 28.02.2051
  
Tilgung:2 %  
Monatliche Rate:267,50  
Restschuld nach 10 Jahren: 78.938,98  
Restschuld nach 20 Jahren:54.982,50 €  
Gesamtlaufzeit:39 Jahre / 3 Monate
  
Tilgung:3 %  
Monatliche Rate:350,83  
Restschuld nach 10 Jahren:68.408,91
Restschuld nach 20 Jahren:32.474,70  
Gesamtlaufzeit:28 Jahre 2 Monate  

* Die Beispielrechnungen beziehen sich auf ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro, 60 % Beleihungswert, Zinsbindung 20 Jahre, effektiver Sollzinssatz 1,13 % pro Jahr.   

Wie hoch die Tilgungsrate Ihrer Baufinanzierung ausfällt, entscheiden Sie selbst – am besten in Rücksprache mit einem Finanzierungsexperten. Denn sowohl eine zu hohe wie eine zu niedrig gewählte Rate kann Sie in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Hier vorab ein paar Tipps:

  • Startpunkt der Überlegung ist ein Kassensturz, bei dem Sie realistisch kalkulieren, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf.
  • Planen Sie bei der Berechnung der Tilgungsrate auch Rücklagen für unvorhergesehene Kosten wie zum Beispiel Reparaturen im Haus oder am Auto ein.
  • Überlegen Sie, wo Sie Einsparpotentiale haben. Gibt es alte Verträge oder Abos, die Sie kündigen können? Auch kleine alltägliche Ausgaben summieren sich – im Grunde gibt es immer Einsparpotentiale, die sich schnell zu mehreren hundert Euro im Monat summieren können.
  • Bei einer zu niedrigen Tilgungsrate droht die Gefahr, dass Sie auch in der Rente noch Ihr Eigentum abbezahlen. Kalkulieren Sie in jedem Fall so, dass Sie vor Renteneintritt schuldenfrei sind.
  • Beachten Sie das aktuelle Zinsniveau: Bei einem niedrigen Zinsniveau sollten Sie eine möglichst höhe Tilgungsrate wählen. So haben Sie eine geringere Restschuld für den Fall, dass Sie bei einer Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen rechnen müssen.
Generell wirkt sich die Höhe Ihrer Tilgungsrate direkt auf die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens aus. Schon geringfügige prozentuale Unterschiede haben eine große Auswirkung auf Restschuld und Gesamtlaufzeit. Zur Veranschaulichung anbei drei Tabellen mit unterschiedlichen Tilgungsraten*.

Wie viel Tilgung können Sie sich leisten?

Eine erste Antwort auf diese Frage gibt Ihnen unser Rechen-Tool. Für einen Kassensturz bedarf es nur einiger weniger Angaben. Der Rechner stellt Ihre Einnahmen (z. B. Ihr Gehalt) und Ausgaben gegenüber. Zu Letzterem gehören Miete, Kosten fürs Auto, Ausgaben für Lebenshaltung sowie Freizeit und Sport, Versicherungsbeiträge und vieles mehr. Planen Sie bei der Berechnung der Tilgungsrate auch Rücklagen für unvorhergesehene Kosten ein.

Meine Einnahmen

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Weitere Einnahmen

Meine Ausgaben

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Nebenkosten
Weitere Ausgaben (optional)
Leben
Lebenshaltung
Private Krankenversicherung
Weitere Versicherungen
Medien
Radio, Fernsehen
Telefon, Internet
Streaming
Auto
Benzin
Wartung
Versicherung
Steuern
Freizeit
Sport, Wellness
Urlaub
Sparen/Kredite
Sparanlagen
Kredite
Sonstiges
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Sondertilgungen oder hohe Rate?

Um einen Immobilienkredit möglichst zügig abzubezahlen und möglichst früh schuldenfrei zu sein, gibt es generell zwei Möglichkeiten:

  • Moderate Tilgungsrate mit Sondertilgungen
  • Hohe Tilgungsrate
Für eine hohe Tilgungsrate spricht in erster Linie die Planbarkeit. Womöglich müssen Sie auf manche Dinge verzichten und im Alltag genau kalkulieren, dafür haben Sie am Ende der ersten Zinsbindungsphase bereits einen Großteil des Kredits garantiert abbezahlt. Wählen Sie also eine Tilgungsrate, die Sie auch in Krisenzeiten stemmen können. Bei Schwäbisch Hall können Sie Ihre Tilgungsrate unter bestimmten Voraussetzungen bis zu fünf Mal wechseln. Das ist aber vom Kreditvertrag abhängig.

Die Möglichkeit zu Sondertilgungen sollten Sie vorab vertraglich festlegen. Und es kommt auf das jeweilige Finanzierungsmodell an. Beim FuchsBauDarlehen von Schwäbisch Hall zum Beispiel sind jährlich kostenlos bis zu 5 % des Anfangsdarlehens möglich. Sie verpflichten sich hiermit nicht dazu, sondern halten sich lediglich die Option offen, Bonuszahlungen, eine Erbschaft oder sonstige Sondereinkünfte im Rahmen der Baufinanzierung zu nutzen. Sondertilgungen erfordern allerdings die Disziplin außerplanmäßige Einkünfte konsequent nicht für Urlaub oder private Anschaffungen zu gebrauchen, sondern direkt beiseite zu legen beziehungsweise im Rahmen der Baufinanzierung zu nutzen. 

Tilgung – Fragen und Antworten

Was ist die anfängliche Tilgung?

Haben Sie sich für ein Annuitätendarlehen entschieden, bleibt die Höhe Ihrer monatlichen Rate über die gesamte Laufzeit fix. Auch der Zinssatz bleibt gleich. Was Sie noch festlegen müssen, ist die Höhe der Anfangstilgung.

Mit Ihrer monatlichen Rate zahlen Sie Zinsen und einen kleinen Teil der Kreditsumme zurück. Die Restschuld verringert sich also durch jede Zahlung, die Sie monatlich leisten. Dadurch erhöht sich der Tilgungsanteil, da der Zinsanteil stetig geringer wird.  

 

Kommt Sondertilgung für mich in Frage?

Die Möglichkeit von Sondertilgungen klären Sie am besten im persönlichen Beratungsgespräch. Ob, wann, wie oft und in welcher Höhe ist je nach Finanzierungskredit verschieden. Steht vielleicht eine Gehaltserhöhung an oder könnten Sie eine Schenkung oder Erbschaft erhalten? Kalkulieren Sie in jedem Fall realistisch und vorausschauend. Welche Ausgaben erwarten Sie beispielsweise zukünftig neben der Baufinanzierung? Denken Sie auch an Urlaube und größere Anschaffungen, wie beispielsweise ein neues Auto.

Gemeinsam prüfen wir, ob vertraglich und in welcher Höhe kostenlose Sondertilgungen möglich sind.   

 

Welche Alternativen zur Sondertilgung gibt es?

Wenn Sie Ihren Baukredit schneller abbezahlen möchten, ist Sondertilgung nur eine von vielen Möglichkeiten. Diese Alternativen können ebenfalls interessant für Sie sein: 

  • Erhöhung Ihrer anfänglichen Tilgungsrate: Eine garantiert anstehende Gehaltserhöhung kann ein guter Grund sein, Ihre Anfangstilgung höher anzusetzen. Die monatliche Belastung wird so zwar größer, doch Ihre Restschuld verringert sich schneller. Dadurch erhalten Sie eine deutlich kürzere Laufzeit für Ihren Kredit. Welche Optionen Ihnen hier vertraglich zur Verfügung stehen, klären Sie am besten mit Ihrem Berater. Oftmals ist geregelt, wie häufig Sie während der Vertragslaufzeit oder Zinsbindung einen anderen Tilgungssatz wählen können. 
  • Vereinbarung einer kürzeren Sollzinsbindung: Sie erwarten z. B. Geld aus einer Kapitalanlage? Dann können Sie dies schon bei Abschluss Ihres Kreditvertrags berücksichtigen und eine kürzere Sollzinsbindung wählen. Ihr Sollzins wird durch die kürzere Laufzeit niedriger und Ihre monatliche Rate günstiger. Die Restschuld bezahlen Sie dann mit dem Geld aus der Kapitalanlage ab oder Sie benötigen eine niedrigere Kreditsumme als Anschlussfinanzierung. 
 

 

 

Gute Beratung ist unverzichtbar

Die Tilgung ist ein wichtiger Aspekt der Baufinanzierung. Aber auch die Zinsen, die Laufzeit und das Eigenkapital spielen eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, Ihre eigene Immobilie zu finanzieren. Was Sie alles beachten müssen, klären Sie am besten in einem persönlichen Gespräch mit einem Heimatexperten von Schwäbisch Hall. Er stellt mit Ihnen gemeinsam Ihren individuellen Finanzierungsplan auf und beantwortet gerne Ihre Fragen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung.

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  • 7 Millionen zufriedene Kunden

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