Doppelhaus bauen: Was dafür und dagegen spricht

Wenn Sie ein Doppelhaus bauen, können Sie mit Freunden, Eltern oder Kindern Wand an Wand wohnen. Das hat hinsichtlich Finanzen, Rechtsansprüche und individueller Befindlichkeiten sowohl Vor- als auch Nachteile. Was Sie bedenken und wie Sie sich auf das Bauprojekt Doppelhaus vorbereiten sollten, erfahren Sie hier.


Ein Doppelhaus bauen und Geld sparen

Ein zentrales Argument für den Bau eines Doppelhauses sind die Kosten. „Ein großer Vorteil ist, dass zwei Häuser auf einem relativ kleinen Grundstück untergebracht werden können“, erklärt Christof Rose von der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen in der „Frankfurter Rundschau“. Denn der Platzbedarf im Vergleich zu Einfamilienhäusern ist geringer: Da je eine Wand der beiden Doppelhaushälften keine Außenwand ist, benötigt sie keinen Mindestabstand zur jeweiligen Grundstücksgrenze. Dementsprechend kann die Quadratmeterzahl des Grundstücks geringer ausfallen. Das wiederum sorgt dafür, dass Sie für Ihren Bauplatz weniger bezahlen müssen. Außerdem reduziert ein kleineres Grundstück die Grunderwerbssteuer, die beim Kauf anfällt. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Wenn Sie gemeinsam mit einer zweiten Partei ein Doppelhaus bauen, können Sie folgende Ausgaben reduzieren, teilweise sogar halbieren:

  • Gebühren für den Notar beim Grundstückserwerb
  • Kosten für Architekten und Sachverständige bei der Planung
  • Erschließungskosten für das Grundstück
  • Materialkosten (Rabatte aufgrund der größeren Mengen)
  • Transportkosten fürs Material
  • diverse Baukosten, darunter Aushub und Keller, Bodenplatte, Dach, Gas-, Wasser- und Elektrozuleitungen

Gemeinsame Heizung beim Bau eines Doppelhauses

Wenn Sie mit Freunden oder Verwandten gemeinsam ein Doppelhaus bauen, sollten Sie eine gemeinsame Heizungsanlage erwägen. Auch das ist ein wichtiger Kostenfaktor: Sie können sich mit Ihren Nachbarn sowohl den Einbau als auch die spätere Wartung teilen. Vom Konzept her ähnelt das einer Zentralheizung in einem Mietshaus. Das heißt, Sie haben einen gemeinsamen Heizungsraum im Keller. Von dort werden getrennte Rohrleitungen von der Heizung in die jeweiligen Haushälften verlegt. Mithilfe von Wärmemengenzählern können Sie den Verbrauch ersehen und die Kosten beider Parteien errechnen.

Auch wenn Sie den Bau Ihres Doppelhauses mit engen Freunden oder verlässlichen Verwandten realisieren: Vertrauen Sie nicht auf vage Absprachen. Erfassen Sie die Details zum Thema Heizen in einem verbindlichen Vertrag. Die wichtigsten Fragen sind:

  • Wann wird die Heizung im Herbst in Betrieb genommen und im Frühjahr ausgestellt?
  • Wer übernimmt die Verwaltung der Heizung (Wartung organisieren, Abrechnung erstellen)?
  • Wie werden etwaige Reparaturkosten aufgeteilt?

Ein weiterer unschätzbarer Vorteil beim Bau eines Doppelhauses sind die geringeren Nebenkosten. Schließlich werden viele Betriebskosten von beiden Wohnparteien gemeinsam getragen. Dazu zählen beispielsweise Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Winterdienst. Dass Sie dank Ihres Nachbarn eine Außenwand weniger haben, reduziert zudem Ihre Heizkosten. Auch eine kostspielige Dämmung ist dort nicht notwendig.

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Als Baugemeinschaft ein Doppelhaus bauen

Das Bauen in der Gruppe verspricht unterm Strich Kosteneinsparungen in Höhe von zehn bis 25 Prozent, heißt es auf dem Fachportal bautipps.de. In rechtlicher Hinsicht bilden Sie beim Bau eines Doppelhauses am besten eine Baugemeinschaft (auch Baugruppe genannt). Eine solche Baugemeinschaft gibt es in verschiedenen Formen, wie auf dem Portal forum-baugemeinschaften.de erläutert wird.

  • Private Baugemeinschaft oder Baugruppe: Sie organisiert sich komplett selbst und verzichtet auf die Unterstützung professioneller Baubetreuer.
  • Betreute Baugemeinschaft oder Baugruppe: Hier stehen professionelle Dienstleister zur Verfügung, die Aufgaben wie Organisation des Baus und Verwaltung der Finanzen übernehmen.

Die Onlineausgabe des „Focus“ bringt die Vorteile beim Bauen in der Gruppe auf diesen Nenner: „Während der Bauzeit agieren alle gemeinsam, um Kostenvorteile zu realisieren. Sobald das Bauvorhaben fertiggestellt wird, wird jeder Mitbauherr dann Eigentümer seiner Doppelhaushälfte – samt eigenem Grundstücksanteil.“


Doppelhaus bauen: Nicht ohne Vertrag

Ob Sie offiziell eine Baugruppe gründen oder beim Notar einen individuellen Vertrag hinterlegen: Auf vertragliche Regelungen beim Bau Ihres Doppelhauses sollten Sie keinesfalls verzichten. Selbst beste Freunde können sich entzweien, auch wenn Sie sich das heute nicht vorstellen können. Dann wird es schwierig, sich bei Instandsetzungsarbeiten mit Ihren Nachbarn abzusprechen. Ist das Miteinander gestört, können kleine Unstimmigkeiten zu großen Diskussionen oder sogar Anzeigen führen.

  • Denken Sie daran, dass eine Partei in finanzielle Schwierigkeiten geraten kann. Im Vertrag können Sie beispielsweise festlegen, dass Sie als Nachbar ein Vorkaufsrecht für die andere Hausseite erhalten.
  • Auch die Gartengestaltung sollte schriftlich geregelt sein. So können Sie verhindern, dass der Nachbar an Ihrer Grundstücksgrenze Bäume pflanzt, die im Herbst massiv Laub oder Nadeln verlieren. Oder dass er Büsche einsetzt, die Ihnen das Licht auf der Terrasse nehmen, wenn die Pflanzen eine bestimmte Größe erreicht haben.
  • Darüber hinaus sollten Sie die vertraglichen Regelungen an den Gewohnheiten Ihrer Mitstreiter ausrichten. Beispiel: Bieten diese ihre bisherige Wohnung während der Urlaubszeit bei Portalen wie Airbnb und Wimdu an, und Sie möchten das im Doppelhaus nicht: Lösen Sie diese Frage vor dem gemeinsamen Bau des Doppelhauses.
  • Klären Sie nicht zuletzt die Frage: Was, wenn Ihr Nachbar wieder auszieht und seine Haushälfte vermieten möchte? Lassen Sie sich für diesen Fall besser ein Mitspracherecht bei der Auswahl der Mieter einräumen.

Für mehrere Generationen ein Doppelhaus bauen

Ein Doppelhaus kann ein Mehrgenerationenhaus sein. Die eigene Privatsphäre bleibt geschützt, aber dennoch sind Kinder, Eltern oder Großeltern immer in der Nähe. Das bietet gute Zukunftsperspektiven: Junge Familien können so ohne Fahrtwege den „Babysitter-Dienst“ ihrer Eltern in Anspruch nehmen. Senioren haben die Möglichkeit, sich von ihren Kindern bei Alltagsarbeiten unterstützen zu lassen.

Finanzielle Hilfe für den Bau Ihres Doppelhauses können Sie von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten. Die nationale Förderbank hat etliche Programme aufgelegt, aus sich denen Mittel für unterschiedliche Zwecke beim Hausbau beantragen lassen. Zwei besonders populäre Förderprogramme sind:

  • KfW 124: Mit diesem Kredit fördert die Bank die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Förderung gilt unter anderem für den Kauf des Baugrundstücks, die Baunebenkosten für Architekten oder Energieberater sowie die Grunderwerbssteuer. Der zinsgünstige Kredit kann sich auf bis zu 50.000 Euro belaufen.
  • KfW 153: Dieser Kredit ist für den Bau oder Kauf eines neuen KfW-Effizienzhauses mit möglichst geringem Energiebedarf gedacht. In maximaler Höhe beläuft sich der Kredit auf 100.000 Euro.

Ein Doppelhaus zu bauen heißt, Kompromisse einzugehen

Wenn Sie mit einer zweiten Partei ein Doppelhaus bauen, müssen Sie sich bei der Planung von Anfang an mit Ihren künftigen Nachbarn abstimmen. Wer ähnliche Vorstellungen hat wie seine Mitstreiter, wird das einfach finden. Wenn jedoch Interessen auseinanderlaufen, müssen tragfähige Kompromisse gefunden werden. Los geht das schon bei der Gestaltung des Grundrisses. Da die beiden Haushälften zumeist symmetrisch angelegt sind, haben Sie in der Regel weniger Spielraum dabei. Ganz besonders gilt das, wenn Sie sich für ein Fertighaus entscheiden.

Fehlt es an Privatsphäre, kommt es früher oder später zu Konflikten. „Man sollte schon beim Bau und bei der Gestaltung des Außenbereichs genügend Rückzugsmöglichkeiten einplanen“, rät Christof Rose von der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen. Er weist auch darauf hin, dass sich im Laufe des Lebens Ansprüche und Gewohnheiten ändern können. Sie machen es unter Umständen nötig, mehr Distanz zu halten. Dementsprechend ist ein gemeinsamer Garten meist keine gute Idee. Ein Gartentor, das gegenseitige Besuche erleichtert, wird dagegen meist geschätzt.


Beim Bau eines Doppelhauses: Schalldämmung für gemeinsame Wand einplanen

Als größter Nachteil in der Doppelhaushälfte kann sich die Geräuschemission des Nachbarn erweisen. In Diskussionsforen im Internet taucht dieses Problem besonders häufig auf. „Bautechnisch müssen Sie bei Ihrer Doppelhaushälfte besonders auf eine gründliche Schallisolierung der gemeinsamen Wand achten“, empfehlen Experten in der Onlineausgabe der Zeitschrift „Schöner Wohnen“. Dank der Nähe zum Nachbarn können Sie auf die Wärmeisolierung verzichten. Dagegen ist die Schalldämmung umso wichtiger.

Um das Optimum zu erreichen, sollte der Schallschutz im Doppelhaus ein sogenannter baulicher Schallschutz sein. Damit sind alle Maßnahmen gemeint, die schon in der Bauphase eingesetzt werden. Wichtig ist, einen Experten heranzuziehen. Denn: „Der Erfolg des baulichen Schallschutzes wird wesentlich durch die handwerkliche Sorgfalt beim Einbau und der Nachprüfung bestimmt“, so das Umweltbundesamt. Beim Schallschutz an der Innenwand sollten Sie also nicht sparen. Der sogenannte nachträgliche Schallschutz erreicht in der Regel nicht dieselbe Qualität wie der bauliche.

Tipp: Wer sehr lärmempfindlich ist, sollte ohnehin lieber ein Einfamilienhaus bauen. So geht man allen möglichen Belästigungen am einfachsten aus dem Weg.


Verkauf einer Doppelhaushälfte

Wenn Sie Ihre Doppelhaushälfte irgendwann einmal verkaufen wollen: Für Käufer ist ein solches Angebot durchaus attraktiv. Schließlich ist die Haushälfte günstiger als ein allein stehendes Haus, bietet aber fast alle Vorteile eines Einfamilienhauses. Allerdings kann sich ein späterer Wiederverkauf schwierig gestalten, wenn Ihr Doppelhaus auf einem gemeinsamen Grundstück steht. Der neue Besitzer muss dann bereit sein, alle mit dem Partner getroffenen Vereinbarungen zu übernehmen oder sie neu auszuhandeln. Das kann potenzielle Käufer abschrecken.

Diesem Problem gehen Sie aus dem Weg, wenn Sie eine Realteilung des Grundstücks festlegen. Damit werden aus dem gemeinsamen Grundstück zwei separate Grundstücke. Deren Lage und Grenzen müssen in der notariellen Urkunde detailliert beschrieben sein. Die jeweilige Hälfte gehört damit Ihnen beziehungsweise Ihrem Nachbarn allein. So verhindern Sie Schwierigkeiten, wenn Sie die Haushälfte später verkaufen wollen. Die Realteilung müssen Sie beim Grundbuchamt angeben. Für jede der beiden Hälften wird dort ein eigenständiges Grundbuchblatt angelegt.


Ein Doppelhaus bauen: Unser Fazit

Beim Bau eines Doppelhauses geben Sie weniger Geld für das Grundstück aus als bei einem Einfamilienhaus. Zudem sparen Sie bei den Bau- und Betriebskosten. Dafür binden Sie sich eng an Ihren Nachbarn – mit allen genannten Vor- und Nachteilen. Wägen Sie gut ab.

Bei der Finanzierung ist die Beratung durch einen Fachmann empfehlenswert und auf jeden Fall von Vorteil. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin mit einem Experten von Schwäbisch Hall.

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