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Hohe Mietpreise: Tipps für bezahlbares Wohnen 

  • Mietpreisspiegel erläutert 
  • Hohe Mietpreise vermeiden 
  • Wege zum bezahlbaren Wohnen  

Die Mietpreise steigen in ganz Deutschland. Vor allem in Städten und Ballungsgebieten ist der Mietpreisspiegel hoch. Das liegt vor allem an der Zahl der Wohnungssuchenden. Diese übersteigt das verfügbare Angebot an Wohnraum. Die Lösung für bezahlbares Wohnen liegt im Wohnen im Eigentum.

 

 

Hohe Mietpreise und der Mietpreisspiegel

Dass Mieten steigen ist auch in allgemeinen Kostensteigerungen in Deutschland begründet – von Lebensmitteln bis zu Strompreisen wird alles teurer. Die Inflation hält sich zwar  im einstelligen Bereich, dennoch steigen die Kosten und Mietpreise. Das liegt nicht zuletzt an der hohen Nachfrage nach Wohnraum in Metropolen und ihren umliegenden Regionen.

Ob Mieten zu hoch angesetzt sind, kann der Mietpreisspiegel anzeigen. Der sogenannte Mietpreisspiegel bezeichnet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Zum Vergleich werden die jeweiligen Mieten und Mietpreisspannen einer Region herangezogen. Aus diesen Daten entsteht eine Tabelle, welche dann den Mietpreis pro Quadratmeter enthält. Die Daten aus dem Mietpreisspiegel setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen:

  • Baujahr: Diese Angabe bezieht sich auf die Fertigstellung der jeweiligen Immobilie. Eine Ausnahme bilden modernisierte oder umgebaute Gebäude. In diesem Fall gilt das Jahr der Modernisierung oder des Umbaus. 
  • Wohnungsgröße: Gemeint ist hierbei die reine Wohnfläche, die kaufmännisch auf- beziehungsweise abgerundet wird. Achtung: Im Raum München wird immer aufgerundet. Als Wohnfläche gilt jeglicher Raum, der ausschließlich zu der betreffenden Wohnung gehört. Dazu können auch Wintergärten, Balkone und Co. gehören.
  • Ausstattungsmerkmale: Dabei wird aufgeführt wie es um den Zustand von Küche, Bad, Wohnräume und Gebäude steht.
  • Wohnlage: Mietpreisspiegel unterteilen sich in dieser Kategorie in die drei Bereiche gut, mittel/durchschnittlich und einfach.

Mietpreisspiegel weisen nicht nur die durchschnittliche Netto-Kaltmiete aus, sondern auch die Mietspanne. Diese Zahl zeigt an, wie weit Mieten von der Durchschnittsmiete abweichen können.    


Mietpreisspiegel: Berechnung

Mietpreisspiegel geben also Auskunft, wie hoch die durchschnittliche Miete in einer Region ist. Und wie wird diese Zahl nun berechnet? Es gibt zwei Arten: 

  • Einfach: Hier finden keine wissenschaftlichen Verfahren Anwendung. Die Daten stammen aus Befragungen von Vermietern und Mietern vor Ort. Bestätigt werden diese Daten dann von örtlichen Vertretern aus der Wohnungswirtschaft. Da es sich hierbei lediglich um Stichproben handelt, hat ein solcher Mietpreisspiegel vor Gericht keinen Bestand. 
  • Qualifiziert: Dafür gelten wissenschaftliche Grundsätze, sprich die Methoden für die Ermittlung der Daten müssen dokumentiert werden und überprüfbar sein. Vermieter müssen einen solchen Mietpreisspiegel bei Mieterhöhungen berücksichtigen. Ein Manko: Qualifizierte Mietpreisspiegel bilden nur geringe Teile der jeweiligen Region ab. Man spricht gar von weniger als 0,5 Prozent aller Immobilien einer Stadt.   

Hohe Mietpreise vermeiden

Die Preisspirale der Mieten dreht sich aktuell in schwindelerregende Höhen. Wie kann man dem entrinnen? Die Lösung liegt vor allem in zinsgünstig finanziertem Erwerb einer eigenen Immobilie. So kann der persönliche Kostenanstieg für das Wohnen gestoppt werden.  

Für den Erwerb einer Immobilie gibt es jedoch einen wichtigen Punkt zu beachten: Neben den reinen Bau- beziehungsweise Kaufkosten, fallen auch noch weitere Kosten an. 

  • Bau- und Kaufnebenkosten bestehend aus Notarkosten, Kosten für das Grundbuch, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls die Maklerprovision. Man kann etwa mit 15 bis 20 Prozent des eigentlichen Bau- beziehungsweise Kaufpreises rechnen.
  • Kosten für die Innengestaltung und Möblierung

Die Nebenkosten beim Bau oder Kauf der eigenen vier Wände erscheinen auf den ersten Blick hoch, jedoch sichern Sie sich damit bezahlbares Wohnen auf eine lange Zeit. Denn die noch moderaten Bauzinsen ermöglichen gegenüber den steigenden Mietpreisen einen klaren Vorteil: Die immer gleichen Raten des Darlehens ebnen Ihnen jeden Monat ein Stück mehr den Weg zu mehr Lebensqualität.


Wie viel Eigentum Sie sich leisten können, können Sie hier im Mietrechner kalkulieren:

 

 

Tipps für bezahlbares Wohnen im Eigentum

Die Kosten für das Wohnen im Eigentum, um Mietpreisen zu entgehen, sind zwar hoch, jedoch gibt es Möglichkeiten die monatliche Belastung gering zu halten. Die Grundlage bildet eine zinsgünstige und langfristig angelegte Finanzierung. Darauf aufbauend gibt es weitere Faktoren, die bezahlbares Wohnen ermöglichen:  

creative home office room in modern family house in Berlin
(Quelle: iStock-993021682-golero)
  • Doppelhäuser: Wenn Sie mit Freunden, Bekannten oder Verwandten gemeinsam ein Doppelhaus bauen, sparen Sie Kosten beim Grundstückskauf samt Nebenkosten, der Erschließung und technischen Einrichtungen. Beispielsweise kann die Heizung gemeinsam gebaut und genutzt werden.
  • Mehrgenerationenhäuser: Eine Immobilie kann eine Altersvorsorge für Sie und Ihre Eltern sein. Bei einem Mehrgenerationenhaus könnten diese sich möglicherweise gern an den Kosten beteiligen. Und dadurch eine schöne Perspektive für das Wohnen im Alter gewinnen.
  • Ältere Bestandsimmobilien: Nicht immer muss es der Neubau sein, Traumhäuser lassen sich auch in Bestandsimmobilien finden. Wenn Sie handwerklich versiert sind, können die Sanierungsarbeiten in Eigenregie durchgeführt werden. Eigenleistungen können übrigens als Eigenkapital bei der Finanzierung angerechnet werden. Doch Vorsicht: Der möglichen Kostenersparnis steht häufig ein zeitaufwendiger Umbau gegenüber, der oft die Familie belastet. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie die Substanz gründlich prüfen und einen Gutachter hinzuziehen.    
  • Sparsame Raumplanung: Falls Sie ein neues Eigenheim bauen, gehen Sie mit Bedacht bei Grundriss und Ausstattung vor. So macht es im späteren Alltag häufig kaum einen Unterschied, ob das Wohnzimmer 40 oder 36 Quadratmeter hat, beziehungsweise das Arbeitszimmer 14 statt 18 Quadratmeter. Kleinere Räume sparen Baukosten. Um herauszufinden, welche Raumgrößen sich „gut anfühlen“, schauen Sie sich in Wohnungen von Freunden und Bekannten oder in Musterhäusern um. 
  • Gestaffelter Bau: Bei Neu- und Bestandsimmobilien können stets Modernisierungsmaßnahmen in Angriff genommen werden. Wenn Sie zunächst mit einer einfacheren Ausstattung und Einrichtung starten, können Sie später immer noch Küche oder andere Einrichtungsbereiche modernisieren. Das Geld für diese Maßnahmen kann nebenher angespart werden, ohne dass Zinsen aufgenommen werden müssen. Projekte wie Dachboden- oder Kellerausbau können Sie um ein paar Jahre schieben. 
  • Grundstücke in Erbpacht: Die Kosten für den Erwerb von eigenem Grund und Boden können hoch sein, und außerdem die Nebenkosten in die Höhe treiben. Entlastung können Grundstücke in Erbpacht bringen. Viele Kommunen und auch Kirchen stellen Bauland gegen eine moderate monatliche Pacht zur Verfügung. Nach meist 99 Jahren muss der Pachtvertrag neu verhandelt werden.
  • Ökologisch bauen: Massiv steigende Rohstoffpreise für Gas, Öl und Strom lassen viele Verbraucher umdenken. Nachhaltiges Bauen oder die energetische Sanierung einer Bestandsimmobilie werden immer gefragter. Der Staat beteiligt sich dabei mit verschiedenen Maßnahmen: Steuerliche Förderungen, Förderungen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) sowie der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Das Anfang April 2022 beschlossene "Osterpaket" der Bundesregierung unterstützt zusätzlich mit den meisten Vorgaben den weiteren Ausbau erneuerbarer Energien. Der Ausstieg aus fossilen Energien soll so weiter forciert werden. "Zugleich legt es die Grundlagen dafür, dass Deutschland klimaneutral wird", erklärt der Umweltminister Robert Habeck.  

Wege zum bezahlbaren Wohnen werden leichter

In Zukunft werden einige Steine aus dem Weg zum bezahlbaren Wohnen geräumt. So gibt es beispielsweise immer wieder Anpassungen an den bestehenden Rahmenbedingungen, die Mietern einen Ausweg aus den steigenden Mietpreisen weisen können.

  • Ausweisung von mehr Bauflächen und Nachverdichtung: In vielen Städten ist noch ungenutztes Bauland vorhanden. Dieses könnte an Bauwillige verkauft oder – bei Flächen in kommunalem Besitz – in Erbpacht zur Verfügung gestellt werden. Ein weiterer Schritt zur Schaffung von Wohnraum wäre die Nachverdichtung, also das Schließen von Baulücken oder das Aufstocken von Bestandsgebäuden. In vielen Städten wurden kriegsbedingte Baulücken mit niedrigen Gebäuden geschlossen, und an Einfallstraßen errichtete Verbrauchermärkte sind oft ebenfalls Flachbauten. An ihrer Stelle könnten mehrstöckige Wohngebäude entstehen. 
  • Reduzieren von Bauvorschriften: Die haben sich seit 1990 von 5.000 auf 20.000 vervierfacht. Diese Zunahme macht Bauplanungen zeitaufwendiger und damit teurer und verzögert die Bearbeitung von Bauanträgen. Eine Deregulierung könnte die Bauprozesse vereinfachen und beschleunigen. 
Skyline of Vienna, Austria, seen from a penthouse apartment
Durch das Aufstocken von Bestandsgebäuden lässt sich zusätzlich hochwertiges bezahlbares Wohnen schaffen. (Quelle: iStock-889020772-Scharvik)
  • Senkung der Nebenkosten: Die Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer können je nach Bundesland bis zu 15 Prozent betragen – Kosten, die aus Eigenmitteln aufgebracht werden müssen. Notar und Makler werden prozentual in Orientierung am Preis der Immobilie oder des Grundstücks honoriert, ohne dass ihnen bei einem teuren Objekt ein höherer Aufwand entstünde. Hier wäre eine Gebührendeckelung ein probates Mittel zur Kostenbegrenzung. Staatlicherseits könnte die Grunderwerbsteuer zumindest für Ersterwerber oder Familien spürbar gesenkt werden. 
  • Stärkung des Aufbaus von Eigenkapital: Vielfach verfügen Mieter nur über geringe finanzielle Reserven, auch weil hohe Mietpreise das Anlegen von Sparrücklagen schwierig machen. Zugleich ist ein Immobilienerwerb ohne ausreichende Eigenkapitalausstattung nicht sinnvoll – mangelndes Eigenkapital ist also für viele Bau- oder Kaufwillige ein Hinderungsgrund. Hier hat der der Gesetzgeber 2021 mit einer Erhöhung der Wohnungsbauprämie unterstützend eingegriffen.

Finanzierungsmöglichkeiten

Egal, ob Sie eine Immobile bauen oder kaufen und gegebenenfalls sanieren: Ihr Projekt steht und fällt mir einer soliden, langfristig tragfähigen Finanzierung.

Eine umfassende Beratung ist der Schlüssel zur passenden Finanzierung. Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall entwickeln gemeinsam mit Ihnen eine individuelle Immobilienfinanzierung. Dazu gehört die gründliche Ermittlung Ihrer finanziellen Möglichkeiten und die Fördermöglichkeiten. Je größer Ihr Einkommen, desto leichter können Sie den Darlehensabtrag anstelle hoher Mietpreise bezahlen – und je größer Ihre Ersparnisse und Rücklagen, desto niedriger fällt die Darlehenssumme aus, die Sie für Ihre Wunschimmobilie aufnehmen müssen. Die Kenntnis Ihres finanziellen Potenzials hilft Ihnen einzuschätzen, wie viel Haus Sie sich leisten können.
Ein weiteres Plus von Wohneigentum: Nach dem Ende der Finanzierungsphase entfallen die monatlichen Raten, die Immobilie „gehört Ihnen“ – eine gute Perspektive, im Alter mit den dann zumeist reduzierten Monatsbezügen nur noch die Nebenkosten samt Rücklagen für Instandhaltung bestreiten zu müssen.  

Mehr Informationen zum Erwerb des Eigenheims

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