Eigentumswohnung finanzieren: Wie finanziere ich eine Wohnung?
- Finanzierungsmöglichkeiten im Überblick
- Wohnung finanzieren in 5 Schritten
- Tipps zur Wohnungsfinanzierung
Das Wichtigste im Überblick
Stand 07.08.2025
- Bei einer Wohnungsfinanzierung haben Sie mehrere Möglichkeiten. Ideal ist die Kombination verschiedener Bausteine.
- Kalkulieren Sie bei den Finanzierungskosten unbedingt auch die Kaufnebenkosten mit ein. Das wird oft vergessen.
- Ohne Finanzierungsprofis geht es nicht. Holen Sie sich unbedingt den Rat von Fachleuten.
Finanzierungsmöglichkeiten Eigentumswohnung – die Optionen im Überblick
| Finanzierungsart | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Klassisches Finanzierungsmodell. Konstante Raten, langfristige Planung. | Relativ hohe Gesamtkosten bei langer Laufzeit. |
| Kfw-Förderdarlehen | Meist günstige Zinsen, teilweise Tilgungszuschüsse möglich. | Häufig zweckgebunden. |
| Bausparvertrag | Zinsgarantie für die Zukunft. | Relativ lange Ansparphase. |
| Staatliche Förderung | Können zur Senkung der Finanzierungskosten beitragen. | Meist mit Auflagen verbunden, teils komplizierte Antragstellung. |
👉Genau wie beim Hauskauf gibt es auch bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung verschiedene Möglichkeiten. Ideal ist, wenn Sie Ihre Finanzierung aus mehreren dieser Bausteine kombinieren können.
→ Mehr Infos zu den einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten finden Sie hier:
Wohnung finanzieren in 5 Schritten
Eine typische Wohnungsfinanzierung gliedert sich in folgende Abschnitte:
Eigenkapital prüfen und einbringen. Wie viel Wohnung können Sie sich leisten? Ideal als Eigenkapital sind mindestens 20 bis 30 Prozent der Kaufkosten.
Finanzierungsform wählen: Üblich ist ein Annuitätendarlehen oder auch ein Bausparvertrag oder eine Kombination aus beidem.
Zinsbindung klären: Lange Zinsbindungen bieten Planungssicherheit. Bei einer kürzeren Zinsbindung ist der Zinssatz meist höher.
Tilgungshöhe festlegen: Mindestens 2 bis 3 Prozent sollten Sie von Ihrem Kredit regelmäßig tilgen. Haben Sie am Ende der Laufzeit des Darlehens noch eine Restschuld, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.
Förderungen prüfen: Fördergelder (zum Beispiel über KfW-Programme oder Wohn-Riester) unterstützen bei der Finanzierung.
👉Wie viel Wohnung kann ich mir leisten? Eine genaue Aufstellung aller Vermögenswerte ist ebenso wichtig wie die realistische Berechnung ALLER entstehenden Kosten. Nutzen Sie dafür gern unsere Rechner.
→ Weiterführende Infos zu den Finanzierungsschritten finden Sie hier:
- Eigenkapital
- Zinsbindung
- Tilgung
Tipps zur Wohnungsfinanzierung
Haushaltsrechnung aufstellen: Wie viel bleibt nach Abzug aller Fixkosten monatlich übrig? Nutzen Sie dafür unseren Haushaltsrechner.
- Nebenkosten realistisch einplanen: Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Makler – da kommen schnell 10 bis 15 % an Nebenkosten obendrauf.
- Flexibilität berücksichtigen: Mit Sondertilgungen sind Sie schneller schuldenfrei, bei einer Restschuld nach Ende der Zinsbindung benötigen Sie eventuell eine Anschlussfinanzierung.
- Tilgung bewusst wählen: Eine möglichst hohe Anfangstilgung senkt die Zinslast.
👉Die Wohnungsfinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit. Bleiben Sie bei Ihren Möglichkeiten und Optionen realistisch und holen Sie sich unbedingt den Rat von Finanzierungsprofis.
→ Weiterführende Infos zu den Tipps finden Sie hier:
Wie geht es jetzt weiter?
Am besten vereinbaren Sie für die speziell auf Sie ausgerichtete Wohnungsfinanzierung einen persönlichen Beratungstermin mit einem unserer Heimatexperten. Diese erarbeiten einen für Sie persönlich und individuell abgestimmten Spar-und Finanzierungsplan. So wie zum Beispiel Luca Florit, Bezirksdirektor im Rhein-Sieg-Kreis.
Lassen Sie sich jetzt von Ihren Heimatexperten beraten: Per Telefon, Video-Call oder persönlich vor Ort.
Einfach Postleitzahl eingeben und den Heimatexperten in Ihrer Nähe finden.
Eigentumswohnung finanzieren: Fragen und Antworten
Was kostet eine Eigentumswohnung?
Auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms im Frühling 2022 kostete eine Eigentumswohnung im Bundesdurchschnitt über 320.000 Euro.
2023 sank der Durchschnittspreis auf rund 263.500 Euro, das war ein Minus von fast 18 Prozent. Dieses Minus wurde 2024 teilweise wieder aufgefangen.
2025 erleben die Preise für Eigentumswohnungen wieder eine leichte, aber stete Steigerung.
Wie sich die Wohnungspreise weiterentwickeln? Wie ist überhaupt die Preistendenz auf dem Immobilienmarkt? Lesen Sie dazu Experten-Einschätzungen und regelmäßige News unter Immobilienpreise: Prognose 2025 – wie geht es weiter?
Gibt es Unterschiede bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Hausfinanzierung?
| (Finanzierung) Eigentumswohnung | (Finanzierung) Haus |
|---|---|
| Hausgeld und Rücklagenpflichten | keine gemeinschaftlichen Rücklagen |
| Verwaltung durch Wohneigentümergemeinschaft (WEG) und Hausverwalter | selbst verwaltet |
| meist kleinere Kreditsummen als beim Haus | meist höhere Bau- oder Kaufkosten als bei einer Wohnung |
| Fokus auf Lage, Gemeinschaft, Sanierungsstand | Fokus auf Grundstück, Bauzustand, Infrastruktur |
Der wichtigste Punkt bei der Finanzierung einer Wohnung: Neben dem Kredit müssen Sie auch ein monatliches Hausgeld zahlen. Davon werden das Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Treppenhaus) in Schuss gehalten oder Sanierungsvorhaben umgesetzt.
Im Vergleich zur Hausfinanzierung müssen Wohnungskäufer bei der Finanzierung mehr Unterlagen einreichen. Dazu zählen neben der Teilungserklärung auch Hausgeldabrechnungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklagen.
👉Aus Sicht der Bank ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung einfacher und mit weniger Risiko verbunden als bei einem Haus. Deshalb sind die Konditionen bei der Finanzierung einer Wohnung meist etwas besser als beim Kauf eines Hauses.
Wird der Kauf einer Wohnung gefördert?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert Privatpersonen, die eine Wohnimmobilie (Haus oder Eigentumswohnung) kaufen oder bauen und anschließend selbst darin wohnen. Die Förderung selbst gibt es in Form eines Darlehens von bis zu 100.000 Euro ohne Tilgungszuschuss.
- Mehr Infos dazu auch in unserem Artikel KfW-Förderung für Wohneigentum sichern.
Warum sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung die Instandhaltungsrücklage gesondert ausweisen?
Banken und Kreditinstitute fordern beim Immobilienkauf oft eine genaue Aufstellung aller Kosten und Rücklagen, um das Risiko besser einschätzen zu können. Ein gesonderter Ausweis der Instandhaltungsrücklage erleichtert die Prüfung und Bewertung der Immobilie.
Als Käufer können Sie außerdem anhand der ausgewiesenen Rücklage besser beurteilen, ob in naher Zukunft größere Investitionen oder Sonderumlagen zu erwarten sind. Das schafft Planungssicherheit und schützt vor unerwarteten Kosten.
👉 Früher konnte durch den gesonderten Ausweis der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer reduziert werden. Dies ist seit einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) im Jahr 2020 nicht mehr möglich – die Rücklage mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht mehr!
Welche Rücklagen sollte ich für die Instandhaltung der Wohnung bilden?
Als Wohnungseigentümer müssen Sie zwar keine Miete mehr zahlen. Als Eigentümer sind Sie aber für die Instandhaltung der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Vor der Finanzierung einer Eigentumswohnung sollten Sie auch diese Posten kalkulieren.
Die Abgaben für das Gemeinschaftseigentum sind über das Hausgeld geregelt. Für die laufende Instandhaltung der Wohnung selbst sollten Sie allerdings auch Rücklagen bilden. Als Faustformel gilt, nach Möglichkeit einen Euro pro Monat und Quadratmeter für spätere Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten in der Wohnung zurückzulegen.
