Eigentumswohnung finanzieren: Modelle und Tipps für Ihre Lebenssituation
Ob wenig Eigenkapital, maximale Sicherheit oder Kapitalanlage – wir zeigen, wie Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren und welches Modell zu Ihrer Situation passt.
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 30.03.2026
- Bei einer Wohnungsfinanzierung haben Sie mehrere Möglichkeiten. Ideal ist die Kombination verschiedener Bausteine.
- Kalkulieren Sie bei den Finanzierungskosten unbedingt auch die Kaufnebenkosten mit ein. Das wird oft vergessen.
- Profis gefragt: Holen Sie sich unbedingt den Rat von Fachleuten, um den Kauf einer Eigentumswohnung zu finanzieren.
Artikel erstellt von
Dirc Kalweit
Schwäbisch Hall-Redaktion
Inhaltsverzeichnis
- Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
- Welches Finanzierungsmodell passt zu meiner Situation?
- Wohnung finanzieren in 5 Schritten
- Rechenbeispiel: Wie finanziert man eine Eigentumswohnung?
- Welche Unterlagen brauche ich für die Finanzierung einer Eigentumswohnung?
- Eigentumswohnung finanzieren: Wie geht es jetzt weiter?
- Wohnung kaufen und finanzieren: Fragen & Antworten
- Podcast zum Thema: Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Es gibt verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten für eine Eigentumswohnung. Hier ein Überblick der gängisten Optionen:
| Finanzierungsmodell | Kurz erklärt | Für wen geeignet? |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Konstante Monatsrate aus Zins + Tilgung | Standardlösung für die meisten Käufer |
| Volltilgerdarlehen | Darlehen wird innerhalb der Zinsbindung komplett getilgt | Hohe Sicherheit, höheres Einkommen |
| Tilgungsaussetzung: Kombi aus Darlehen & Bausparvertrag | Während der Laufzeit nur Zinsen zahlen, Tilgung erfolgt separat über Bausparvertrag | Planungssicherheit, gegen steigende Zinsen absichern |
| Variables Darlehen | Flexible Zinsen, jederzeit anpassbar | Kurzfristige Finanzierung oder Übergang |
| KfW-Förderdarlehen | Meist günstige Zinsen, teilweise Tilgungszuschüsse möglich | Erstkäufer von energieeffizienten Immobilien |
| Bausparvertrag | Ansparen + später Option auf zinsgünstiges Darlehen mit festen Konditionen | Für langfristige Planung und Zinssicherheit |
| Staatliche Förderung | Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen als Ergänzung zur Finanzierung (z. B. Wohn-Riester) | Besonders für Erstkäufer und Familien interessant |
- Die Kombination aus Annuitätendarlehen und Bausparvertrag bietet langfristige Zinssicherheit – ein klarer Vorteil in unsicheren Zinsphasen.
- Staatliche Förderungen sollten immer frühzeitig geprüft und in die Finanzierung integriert werden – sie verbessern die Konditionen spürbar, ersetzen aber kein klassisches Darlehen.
Welches Finanzierungsmodell passt zu meiner Situation?
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- Herausforderung: Höheres Risiko, schlechtere Zinsen
- Empfehlung: Annuitätendarlehen + Fördermittel (z. B. KfW)
- Tipp: Nebenkosten möglichst aus Eigenmitteln zahlen
👉 Artikeltipp: Kredit ohne Eigenkapital: So funktioniert die Vollfinanzierung
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- Situation: Gute Konditionen möglich
- Empfehlung: klassisches Annuitätendarlehen mit 2 bis 3 Prozent Tilgung
- Tipp: Lange Zinsbindung sichern
👉 Mit unserem Tilgungsrechner ermitteln Sie ganz einfach die monatliche Rate für Ihre Finanzierung.
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- Ziel: Feste Raten, keine Zinsrisiken
- Empfehlung: Volltilgerdarlehen oder Kombi mit Bausparvertrag
- Vorteil: Kalkulierbare Gesamtkosten
👉 So geht Baufinanzierung mit Schwäbisch Hall
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- Ziel: Rendite statt Eigennutzung
- Empfehlung: Niedrige Tilgung, steuerliche Vorteile nutzen
- Wichtig: Hausgeld, Rücklagen und Vermietbarkeit prüfen
Wohnung kaufen: Finanzierung in 5 Schritten
Eigenkapital prüfen und einbringen
- Ziel: 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollten gedeckt sein
👉 Nutzen Sie unseren Haushaltsrechner zur Budgetplanung
Nebenkosten berechnen
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent
- Notar & Grundbuch: ca. 2 Prozent
- Makler: bis 3,57 Prozent
👉 Artikeltipp: Nebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick
Zinsbindung & Tilgung festlegen
- Empfehlung: möglichst lange Zinsbindung
- Tilgung: mindestens 2 bis 3 Prozent
Förderungen prüfen
- KfW 124 (Wohneigentum)
- Wohn-Riester (optional)
Rechenbeispiel: Wie finanziert man eine Eigentumswohnung?
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Eigenkapital | 100.000 € |
| Nebenkosten (12 %) | 36.000 € |
| Darlehensbedarf | 236.000 € |
| ANNAHME: | |
| Zinssatz | 3,5 % |
| Tilgung | 3,0 % |
| Zinsbindung/ Laufzeit | 15 Jahre |
| Monatliche Rate | ca. 1.278 € |
👉Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt eine Restschuld von ca. 99.400 Euro bestehen (abhängig von exakter Tilgungsverrechnung und Zahlungszeitpunkt). Diese wird über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt – daher ist es sinnvoll, sich frühzeitig um Zinssicherung (z. B. mithilfe eines Bausparvertrages) zu kümmern.
Persönliche Finanzierung berechnen: Wie viel Wohnung kann ich mir leisten? Ermitteln Sie die monatliche Rate für Ihre Finanzierung mithilfe unseres kostenlosen und unverbindlichen Tilgungsrechners.
Welche Unterlagen brauche ich für die Finanzierung einer Eigentumswohnung?
Gerade bei Eigentumswohnungen prüfen Banken zusätzlich die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft. Dafür müssen Sie folgende Unterlagen bereithalten:
Persönliche und finanzielle Unterlagen
- Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate
- Aktuelle Kontoauszüge
- Einkommensteuerbescheide (bei Selbstständigen meist 2–3 Jahre)
- Nachweis über Eigenkapital (z. B. Sparguthaben, Wertpapiere)
- Aufstellung bestehender Kredite und Verbindlichkeiten
Objektunterlagen zur Eigentumswohnung
- Exposé oder Kaufvertrag
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
- Nachweis über Instandhaltungsrücklage
- Energieausweis
👉Weitere Infos finden Sie in diesem Artikel: Eigentumswohnung kaufen
Eigentumswohnung finanzieren: Wie geht es jetzt weiter?
Am besten vereinbaren Sie für die speziell auf Sie ausgerichtete Wohnungsfinanzierung einen persönlichen Beratungstermin mit einem unserer Heimatexperten. Diese erarbeiten einen für Sie persönlich und individuell abgestimmten Spar- und Finanzierungsplan. So wie zum Beispiel Luca Florit, Bezirksdirektor im Rhein-Sieg-Kreis.
Lassen Sie sich jetzt von Ihrem Heimatexperten beraten: Per Telefon, Video-Call oder persönlich vor Ort. Einfach Postleitzahl eingeben und den Heimatexperten in Ihrer Nähe finden.
Wohnung kaufen und finanzieren: Fragen & Antworten
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Im Sinne eines möglichst schnellen Schuldenabbaus sollte die Tilgung mindestens bei 2 Prozent, besser 3 Prozent oder sogar noch höher liegen.
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Nach dem Ende der Zinsbindung ist in der Regel (außer bei einem Volltilgerdarlehen) noch eine Restschuld übrig. Um diese zu tilgen, benötigen Sie als Darlehensnehmer meist eine Anschlussfinanzierung.
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Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, in der Regel aber mit höheren Zinsen und strengeren Anforderungen verbunden.
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Auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms im Frühling 2022 kostete eine Eigentumswohnung im Bundesdurchschnitt über 320.000 Euro.
2023 sank der Durchschnittspreis auf rund 263.500 Euro, das war ein Minus von fast 18 Prozent. Dieses Minus wurde 2024 teilweise wieder aufgefangen.
2025 erlebten die Preise für Eigentumswohnungen wieder eine leichte, aber stete Steigerung, die auch 2026 anhält.
Wie sich die Wohnungspreise weiterentwickeln? Wie ist überhaupt die Preistendenz auf dem Immobilienmarkt? Lesen Sie dazu Experten-Einschätzungen und regelmäßige News unter Immobilienpreise: Prognose 2026 – wie geht es weiter?
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| (Finanzierung) Eigentumswohnung | (Finanzierung) Haus |
|---|---|
| Hausgeld und Rücklagenpflichten | keine gemeinschaftlichen Rücklagen |
| Verwaltung durch Wohneigentümer-Gemeinschaft (WEG) und Hausverwalter | selbst verwaltet |
| meist kleinere Kreditsummen als beim Haus | meist höhere Bau- oder Kaufkosten als bei einer Wohnung |
| Fokus auf Lage, Gemeinschaft, Sanierungsstand | Fokus auf Grundstück, Bauzustand, Infrastruktur |
Der wichtigste Punkt bei der Finanzierung einer Wohnung: Neben dem Kredit müssen Sie auch ein monatliches Hausgeld zahlen. Davon werden das Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Treppenhaus) in Schuss gehalten oder Sanierungsvorhaben umgesetzt.
Im Vergleich zur Hausfinanzierung müssen Wohnungskäufer bei der Finanzierung mehr Unterlagen einreichen. Dazu zählen neben der Teilungserklärung auch Hausgeldabrechnungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklagen.
👉Aus Sicht der Bank ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung einfacher und mit weniger Risiko verbunden als bei einem Haus. Deshalb sind die Konditionen bei der Finanzierung einer Wohnung meist etwas besser als beim Kauf eines Hauses.
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Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert Privatpersonen, die eine Wohnimmobilie (Haus oder Eigentumswohnung) kaufen oder bauen und anschließend selbst darin wohnen. Die Förderung selbst gibt es in Form eines Darlehens von bis zu 100.000 Euro ohne Tilgungszuschuss.
- Mehr Infos dazu auch in unserem Artikel KfW-Förderung für Wohneigentum sichern.
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Banken und Kreditinstitute fordern beim Immobilienkauf oft eine genaue Aufstellung aller Kosten und Rücklagen, um das Risiko besser einschätzen zu können. Ein gesonderter Ausweis der Instandhaltungsrücklage erleichtert die Prüfung und Bewertung der Immobilie.
Als Käufer können Sie außerdem anhand der ausgewiesenen Rücklage besser beurteilen, ob in naher Zukunft größere Investitionen oder Sonderumlagen zu erwarten sind. Das schafft Planungssicherheit und schützt vor unerwarteten Kosten.
👉 Früher konnte durch den gesonderten Ausweis der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer reduziert werden. Dies ist seit einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) im Jahr 2020 nicht mehr möglich – die Rücklage mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht mehr!
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Als Wohnungseigentümer müssen Sie zwar keine Miete mehr zahlen. Als Eigentümer sind Sie aber für die Instandhaltung der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Vor der Finanzierung einer Eigentumswohnung sollten Sie auch diese Posten kalkulieren.
Die Abgaben für das Gemeinschaftseigentum sind über das Hausgeld geregelt. Für die laufende Instandhaltung der Wohnung selbst sollten Sie allerdings auch Rücklagen bilden. Als Faustformel gilt, nach Möglichkeit einen Euro pro Monat und Quadratmeter für spätere Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten in der Wohnung zurückzulegen.
