Grundschuld eintragen & löschen – einfach erklärt
Was bedeutet die Grundschuld bei der Baufinanzierung? Wir erklären, wie Sie die Grundschuld eintragen, was sie kostet und wann sich das Löschen lohnt – inkl. Vorteile für Käufer.
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 18.02.2026
- Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an Grundstück oder Immobilie. Damit sichert sich die Bank gegen einen Zahlungsausfall ab.
- Rechnen Sie für die Grundschuldbestellung mit Kosten von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
- Ist der Kredit zurückgezahlt, erhalten Sie vom Kreditgeber eine Löschungsbewilligung. Damit kann die Grundschuld gelöscht werden.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Grundschuld?
- Warum ist eine Grundschuld für Käufer sinnvoll?
- Grundschuld eintragen: So läuft es ab
- Was kostet es, eine Grundschuld eintragen zu lassen?
- Grundschuld: Was passiert bei Bankwechsel?
- Grundschuld löschen – sinnvoll oder nicht?
- Hypothek oder Grundschuld – wo liegt der Unterschied?
- Grundschuld: Fragen und Antworten
Was ist eine Grundschuld?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, verlangt die Bank in der Regel eine Grundschuld. Das klingt kompliziert – ist es aber nicht.
Kurz gesagt: Die Grundschuld ist eine Sicherheit für die Bank. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Mit der Immobilie als Gegenwert sichert sich die Bank gegen einen eventuellen Zahlungsausfall des Kreditnehmers ab. Wichtig für Sie: Solange Sie Ihren Kredit wie vereinbart zurückzahlen, ändert sich für Sie nichts.
Nicht verwechseln: Eine Grundschuld ist keine Hypothek. Banken arbeiten heute fast ausschließlich mit der Grundschuld, weil diese Form für beide Seiten flexibler sind.
Warum ist eine Grundschuld für Käufer sinnvoll?
Auch wenn es erst einmal nach Risiko klingt – für Sie als Käufer hat die Grundschuld klare Vorteile:
- In der Regel niedrigere Zinsen für Ihren Immobilienkredit.
- Flexibel nutzbar, z. B. bei einer späteren Anschlussfinanzierung.
- Bleibt bestehen, auch wenn ein Kredit vollständig zurückgezahlt ist (kann so später wieder genutzt werden).
- Gängiger Standard bei Baufinanzierungen – nichts Ungewöhnliches oder Gefährliches.
Grundschuld eintragen: So läuft es ab
Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, fragen Sie sich vielleicht: Was muss ich eigentlich konkret tun? Oft wirkt der Ablauf rund um Grundbuch und Grundschuld unübersichtlich.
Tatsächlich begleitet Sie der Notar durch fast alle Schritte. Das müssen Sie wissen:
Hier kommt die Schritt-für-Schritt-Übersicht.
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Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Sie sorgt dafür, dass:
- der Verkäufer die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen kann
- Ihr Anspruch auf das Eigentum rechtlich gesichert ist
👉 Für Sie wichtig: Die Auflassungsvormerkung schützt Sie, noch bevor Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen.
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Damit die Bank die Grundschuld eintragen lassen kann, braucht es eine Belastungsvollmacht.
- Diese stellt der Verkäufer aus.
- Sie erlaubt es, die Immobilie bereits vor dem Eigentumsübergang mit einer Grundschuld zu belasten.
👉 Ohne Belastungsvollmacht kann die Bank den Kredit nicht auszahlen.
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Jetzt kommt die Bank ins Spiel:
- Sie erhalten von Ihrer Bank das Grundschuldbestellungsformular.
- Dieses Dokument leiten Sie an Ihren Notar weiter.
Der Notar prüft die Angaben und bereitet alles für die rechtssichere Eintragung vor.
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Der Notar erstellt nun die Grundschuldbestellungsurkunde.
- Sie unterschreiben die Urkunde persönlich beim Notar.
- Der Notar leitet die Unterlagen zusammen mit dem aktuellen Grundbuchauszug an die Bank weiter.
👉 Erst danach darf die Bank das Darlehen auszahlen.
Was Sie sich merken können:
- Der Notar steuert den gesamten Ablauf.
- Sie müssen nur wenige Dokumente weiterleiten und unterschreiben.
- Die Eintragung der Grundschuld ist Standard und kein Sonderfall.
- Eine Grundschuld darf nicht ohne Ihr Wissen eingetragen werden.
- Als Kreditnehmer müssen Sie bei der Beurkundung anwesend sein – das ist gesetzlich vorgeschrieben.
Was kostet es, eine Grundschuld eintragen zu lassen?
- Die Kosten der Grundschuldbestellung bestehen aus Notar- und Grundbuchgebühren und zählen zu den Kaufnebenkosten.
- Als Richtwert gelten etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises; die tatsächlichen Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld.
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Kaufpreis 200.000 Euro, eingetragene Grundschuld 50.000 Euro.
| Grundschuld eintragen: Rechenbeispiel | |
|---|---|
| Notargebühren: | |
| Beurkundung des Kaufvertrags: | 870,00 € |
| Vollzug des Geschäfts: | 217,50 € |
| Sonstige betreuende Tätigkeit: | 217,50 € |
| Beurkundung der Grundschuld: | 165,00 € |
| Zwischensumme: | 1.470,00 € |
| zzgl. MwSt.: | 279,30 € |
| Summe Notargebühren: | 1.749,30 € |
| Grundbuchgebühren: | |
| Auflassungsvormerkung: | 217,50 € |
| Umschreibung Eigentümer: | 435,00 € |
| Eintragung Grundschuld: | 165,00 € |
| Summe Grundbuchkosten: | 817,50 € |
| Gesamtkosten: | 2.566,80 € |
👉 Die Kosten sind nur ein Beispiel. Je nach Vertrag können zusätzliche Kosten dazukommen.
Wichtig bei einer Baufinanzierung: die Nebenkosten beachten! Unser Heimatexperte vor Ort berät Sie zur passenden Finanzierung.
Grundschuld bei Anschlussfinanzierung: Was passiert bei Bankwechsel?
Wenn Ihre Zinsbindung endet, haben Sie zwei Möglichkeiten:
1. Grundschuld abtreten
Die bestehende Grundschuld wird von der alten auf die neue Bank übertragen = kaum Notarkosten, schnell und unkompliziert
2. Neue Grundschuld eintragen
Alte Grundschuld wird gelöscht, neue Grundschuld wird eingetragen = deutlich höhere Kosten
👉 Tipp: Bei einem Bankwechsel ist die Abtretung der Grundschuld fast immer die bessere Lösung.
- Sie wollen es genau wissen? Dann nutzen Sie unseren Anschlussfinanzierungs-Rechner
Grundschuld löschen – sinnvoll oder nicht?
Nachdem die letzte Kreditrate bezahlt ist, fragen sich viele: Muss ich die Grundschuld jetzt löschen lassen? Die Löschung ist keine Pflicht, es gibt Vor- und Nachteile:
Das spricht fürs Löschen
- Keine Kosten bei einem späteren Verkauf
- Grundbuch ist „aufgeräumt“
Das spricht dagegen
- Es entstehen Kosten für Notar und Grundbuchamt
- Bei späterem Finanzierungsbedarf muss alles neu eingetragen werden
👉 Sie haben Ihre Immobilie abbezahlt, die Grundschuld steht aber noch im Grundbuch? Dann können Sie diese für einen Modernisierungskredit wiederverwenden – zum Beispiel für neue Fenster, eine energetische Sanierung oder ein neues Bad.
Hypothek oder Grundschuld – wo liegt der Unterschied?
Grundschuld und Hypothek sind beides Grundpfandrechte, die für die Absicherung eines Immobiliendarlehens verwendet werden. Es gibt aber Unterschiede.
- Die Hypothek erlischt automatisch, sobald das Darlehen getilgt ist.
- Eine Grundschuld bleibt bestehen und wird nur gelöscht, wenn eine Löschungsbewilligung eingereicht wird.
Inzwischen gilt die Grundschuld als gebräuchlichere Form der Immobilienabsicherung, da sie gegenüber der Hypothek einige Vorteile bietet – und das sowohl für Kreditnehmer als auch für Kreditgeber.
| Grundschuld: Vorteile für ... | ||
|---|---|---|
| Kreditnehmer | Kreditgeber | |
| Kostenersparnis durch leichtere Übertragbarkeit | Abwicklung der Grundschuld im Vergleich zu anderen Sicherheiten einfacher und kostengünstiger | |
| Möglichkeit, die Grundschuld später erneut als Kreditsicherheit zu nutzen | Möglichkeit, die Grundschuld später erneut als Kreditsicherheit zu nutzen | |
Grundschuld: Fragen und Antworten
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Eine Sicherheit für die Bank, die im Grundbuch steht und günstigere Zinsen ermöglicht.
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Nie automatisch. Sie bleibt bestehen, bis sie aktiv gelöscht wird.
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Eine Grundschuld wird nicht automatisch gelöscht, wenn der Kredit zurückgezahlt ist. Sie müssen eine Grundschuld löschen lassen.
So gehen Sie vor:
1. Löschungsbewilligung von der Bank anfordern
Nachdem das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, stellt dir die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung aus.
2. Notar beauftragen
Mit dieser Bewilligung gehen Sie zu einem Notar. Der Notar beglaubigt die Unterlagen und stellt den Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt.
3. Löschung im Grundbuch
Das Grundbuchamt löscht die Grundschuld offiziell aus dem Grundbuch.
- Ob Sie die Grundschuld löschen oder nicht, steht Ihnen frei. Eine Pflicht dazu besteht nicht. Die Grundschuld zu löschen, ist stets mit einem Gang zum Notar und Kosten verbunden. Daher sollten Sie gut überlegen, ob dieser Schritt nötig ist. Die Kosten liegen zwischen 0,2 und 0,4 Prozent der Grundschuldsumme.
- Eine Löschung der Grundschuld ergibt Sinn, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen, da sich eine lastenfreie Übergabe vorteilig auf die Preisverhandlung auswirkt. Einen ersten Anhaltspunkt für den Immobilienwert liefert Ihnen unser Online-Rechner.
- Haben Sie keine Verkaufspläne, empfiehlt es sich, die Grundschuld zu behalten. So sparen Sie zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten. Eine Übertragung der Grundschuld ist um einiges günstiger als die Löschung und spätere Neubestellung einer Grundschuld. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, die Grundschuld für ein neues Darlehen zu nutzen, beispielsweise für einen Modernisierungskredit oder den Kauf einer neuen Immobilie.
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Die Grundschuld erscheint in der Abteilung III des Grundbuchs und kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, also etwa bei einer späteren Umschuldung beteiligte Kreditgeber.
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Da viele Banken die Darlehenssumme erst nach erfolgter Grundschuldbestellung auszahlen, ist es ratsam, die Bestellung der Grundschuld im Rahmen Ihrer Baufinanzierung zügig zu veranlassen. Eine Grundschuldbestellung dauert in der Regel etwa acht Wochen.
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Eine Grundschuldbestellung hat folgende Inhalte:
- Genaue Bezeichnung des Sicherungsobjekts: Flurstücknummer, Angaben zu Grundstück und Eigentümern
- Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel: Zustimmung zur Zwangsversteigerung des Objekts bei Zahlungsverzug des Schuldners
Die Grundschuld erscheint in der Abteilung III des Grundbuchs und kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, also etwa bei einer späteren Umschuldung beteiligte Kreditgeber.
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Über Grundschuldzinsen müssen Sie sich zunächst keine Gedanken machen. Die Grundschuldzinsen spielen in der Kostenaufstellung Ihrer Baufinanzierung keine Rolle. Sie dienen Ihrer Bank lediglich als zusätzliche Sicherheit und erhöhen den Betrag der eingetragenen Grundschuld.
Üblich sind dabei Zinssätze von rund 15 Prozent pro Jahr. Einfordern darf Ihre Bank die Grundschuldzinsen nur, wenn Zahlungsschwierigkeiten bestehen und etwa durch eine Zwangsversteigerung zusätzliche Kosten entstehen. Sofern Sie Ihr Darlehen vereinbarungsgemäß zurückzahlen, haben die Grundschuldzinsen in der Praxis keine Relevanz für Sie.
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Eine weitere Grundschuld hinter einer bereits bestehenden. Das kommt oft bei Zusatzkrediten vor.
Werden mehrere Grundschuldeinträge vorgenommen, spielt deren Rang eine Rolle. Die erstrangige Grundschuld wird im Falle eines Verkaufs oder einer Versteigerung zuerst bedient, dann kommen die nachrangigen Grundschulden.
Muss ein Haus unter dem Wert der aufgenommenen Darlehen verkauft werden, sind diese nachrangigen Forderungen also weniger gut abgesichert, es gibt keine volle Deckungsgarantie. Daher werden bei nachrangig abgesicherten Darlehen häufig etwas höhere Zinsen festgelegt.
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Sie haben zwei verschiedene Möglichkeiten, Ihre Grundschuld eintragen zu lassen: als Buchgrundschuld oder als Briefgrundschuld. Rechtlich gesehen gibt es zwischen beiden Verfahren keinen Unterschied. Gesetzlich gilt die Briefgrundschuld als Standardfall, in der Praxis findet die Buchgrundschuld jedoch häufiger Anwendung. In beiden Fällen wird die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen.
Bei der Buchgrundschuld wird der Vermerk „ohne Brief“ hinzugefügt. Die Grundschuld existiert nur im Grundbuch, nicht als Papier. Sollte die Grundschuld übertragen werden, ist eine Änderung im Grundbuch nötig. Dies verursacht Kosten, gewährleistet aber, dass der tatsächliche Inhaber der Grundschuld aus dem Grundbuch stets ersichtlich ist.
Hier die Vor- und Nachteile von Buchgrundschuld und Briefgrundschuld im Überblick:
| Buchgrundschuld | Briefgrundschuld | |
|---|---|---|
| Vorteile | Eintrag in Grundschuldbuch stets aktuell und verbindlich Keine Kosten für Bestellung von Grundschuldbrief Kein Risiko durch Urkundenverlust | Flexibel übertragbar: keine Kosten für Grundbuchänderung |
| Nachteile | Zusätzliche Kosten bei Übertragung der Grundschuld für Änderung des Grundbucheintrags | Aktueller Inhaber der Grundschuld nicht unbedingt aus Grundschuldbuch ersichtlich Zusätzliche Kosten bei Grundschuldamt und Notar für Bestellung des Grundschuldbriefs Probleme bei Verlust des Briefs |
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