Grundschuld: Immobilienabsicherung mit Vorteilen

Als Grundschuld wird das dingliche Recht bezeichnet, aus Wohneigentum oder einem Grundstück die Zahlung einer Schuld einzufordern. Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht, mit dem Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie belastet wird. Durch den Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch werden Ihre Schulden gegenüber der Bank rechtlich abgesichert. Außerdem darf das belastete Objekt nicht ohne die Zustimmung des Kreditgebers verkauft werden. Im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit hat die Bank dank der eingetragenen Grundschuld das Recht, Ihr Haus oder Grundstück über eine Zwangsversteigerung zu verwerten.

Konkret bedeutet das:
Schließen Sie eine Baufinanzierung ab, leiht Ihnen die Bank hohe Geldsummen. Wenn Sie Ihr Darlehen nicht mehr abzahlen können, hat die Bank eine Garantie, das geliehene Geld trotzdem zurückzubekommen. Denn durch die eingetragene Grundschuld darf die Bank Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie verwerten – sprich, über eine Zwangsversteigerung verkaufen – und erhält somit die offenen Darlehensbeträge plus Zinsen.

Der Ablauf einer Grundschuldbestellung lässt sich in folgende Schritte gliedern:

1. Auflassungsvermerkung: Für diese sorgt der Notar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags. Sie stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig verkaufen darf, bis Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch stehen.
2. Belastungsvollmacht: Diese stellt der Verkäufer aus. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann.
   
3. Grundschuldbestellungsformular: Dieses übermittelt die Bank Ihnen als Kreditnehmer. Sie müssen das Dokument an Ihren Notar weiterleiten. 
   
4. Grundschuldbestellungsurkunde: Nachdem der Notar das Grundschuldbestellungsformular begutachtet hat, stellt er eine vom Käufer unterschriebene Urkunde aus und leitet diese samt aktuellem Grundbucheintrag an die Bank weiter. Mit dieser Bestätigung kann die Bank das Darlehen an Sie auszahlen.
   

Wichtig: Bei der Ausstellung der Grundschuldbestellungsurkunde müssen Sie als Schuldner neben dem Notar ebenfalls anwesend sein. Eine Eintragung im Grundbuch ohne das Wissen des Kreditnehmers ist rechtlich nicht zulässig.

Eine Grundschuldbestellung hat folgende Inhalte:  

• Genaue Bezeichnung des Sicherungsobjekts: Flurstücknummer, Angaben zu Grundstück und Eigentümern
  
• Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel: Zustimmung zur Zwangsversteigerung des Objekts bei Zahlungsverzug des Schuldners 
  

Die Grundschuld erscheint in der Abteilung III des Grundbuchs und kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, also etwa bei einer späteren Umschuldung beteiligte Kreditgeber.

Tipp: Da viele Banken die Darlehenssumme erst nach erfolgter Grundschuldbestellung auszahlen, ist es ratsam, die Bestellung der Grundschuld im Rahmen Ihrer Baufinanzierung zügig zu veranlassen. Eine Grundschuldbestellung dauert in der Regel etwa acht Wochen.

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Beachten Sie, dass die obige Kostenaufstellung exemplarisch zu verstehen ist. Durch Besonderheiten in der Vertragsgestaltung können Mehrkosten anfallen.

Sie haben zwei verschiedene Möglichkeiten, Ihre Grundschuld eintragen zu lassen: Als Buchgrundschuld oder als Briefgrundschuld. Rechtlich gesehen gibt es zwischen beiden Verfahren keinen Unterschied. Gesetzlich gilt die Briefgrundschuld als Standardfall, in der Praxis findet die Buchgrundschuld jedoch häufiger Anwendung. In beiden Fällen wird die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen.

Bei der Buchgrundschuld wird der Vermerk „ohne Brief“ hinzufügt. Sollte die Grundschuld übertragen werden, ist eine Änderung im Grundbuch nötig. Dies verursacht Kosten, aber gewährleistet, dass der tatsächliche Inhaber der Grundschuld aus dem Grundbuch stets ersichtlich ist.

Bei der Briefgrundschuld wird hingegen eine separate Urkunde ausgestellt, die gleichzeitig als Wertpapier fungiert. Diese beinhaltet Höhe und Inhaber der Grundschuld. Wer den Grundschuldbrief besitzt, ist also Inhaber der Grundschuld. Deshalb behält die Bank den Brief bis zur Abzahlung des Baukredits ein. Nach Rückzahlung des Darlehens erhalten Sie als Immobilienbesitzer den Grundschuldbrief zurück. Achtung: Gerät der Grundschuldbrief in falsche Hände, haben Dritte möglicherweise Ansprüche gegen Sie.

Hier die Vor- und Nachteile von Buchgrundschuld und Briefgrundschuld im Überblick: 

Je nach Grundschuldgläubiger werden zwei Formen der Grundschuld unterschieden: Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld.

Von einer klassischen Fremdgrundschuld ist die Rede, wenn Sie die Grundschuld im Rahmen Ihrer Baufinanzierung als Sicherheit zugunsten der Bank eintragen lassen. Sobald Sie das Darlehen komplett zurückgezahlt haben, wandelt sich die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um. Das bedeutet, dass Sie als Eigentümer nun frei über Ihre Grundschuld verfügen können. Damit hat die Bank keine Rechte mehr an Ihrer Immobilie oder Ihrem Grundstück. Dies wird mit einer Löschungsbewilligung, die Ihnen Ihre Bank ausstellt, bestätigt.

Die Löschungsbewilligung bescheinigt, dass Ihr Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist und die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch möglich ist. Ob Sie die Grundschuld löschen oder nicht, steht Ihnen frei. Eine Pflicht dazu besteht nicht. Die Grundschuld zu löschen, ist stets mit einem Gang zum Notar und Kosten verbunden. Daher sollten Sie gut überlegen, ob dieser Schritt nötig ist. Die Kosten liegen zwischen 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldsumme.

Eine Löschung der Grundschuld ergibt Sinn, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen, da sich eine lastenfreie Übergabe vorteilig auf die Preisverhandlung auswirkt. Einen ersten Anhaltspunkt für den Immobilienwert liefert Ihnen unser Online-Rechner.

Haben Sie keine Verkaufspläne, empfiehlt es sich, die Grundschuld zu behalten. So sparen Sie zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten. Eine Übertragung der Grundschuld ist um einiges günstiger als die Löschung und spätere Neubestellung einer Grundschuld. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, die Grundschuld für ein neues Darlehen zu nutzen, beispielsweise für einen Modernisierungskredit oder den Kauf einer neuen Immobilie.

Vorteile für Kreditgeber:

• Schnellere Vollstreckbarkeit der Grundschuld: Bei Hypothek müssten offene Raten gerichtlich eingeklagt werden
• Sicherung der Ansprüche durch Rangfolge im Grundbuch

Gut zu wissen: Kommt es im Zuge der Insolvenz des Kreditnehmers zu einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung, wird die Grundschuld aus dem Erlös zuerst bedient.  
Werden mehrere Grundschuldeinträge vorgenommen, spielt deren Rang eine Rolle. Die erstrangige Grundschuld wird im Falle eines Verkaufs oder einer Versteigerung zuerst bedient, dann kommen die nachrangigen Grundschulden.
Muss ein Haus unter dem Wert der aufgenommenen Darlehen verkauft werden, sind diese nachrangigen Forderungen also weniger gut abgesichert, es gibt keine volle Deckungsgarantie. Daher werden bei nachrangig abgesicherten Darlehen häufig etwas höhere Zinsen festgelegt.

Gute Nachrichten: Über Grundschuldzinsen müssen Sie sich zunächst keine Gedanken machen. Die Grundschuldzinsen spielen in der Kostenaufstellung Ihrer Baufinanzierung keine Rolle. Sie dienen Ihrer Bank lediglich als zusätzliche Sicherheit und erhöhen den Betrag der eingetragenen Grundschuld. Üblich sind dabei recht hohe Zinssätze von rund 15 Prozent pro Jahr. Einfordern darf Ihre Bank die Grundschuldzinsen nur, wenn Zahlungsschwierigkeiten bestehen und etwa durch eine Zwangsversteigerung zusätzliche Kosten entstehen. Sofern Sie Ihr Darlehen vereinbarungsgemäß zurückzahlen, haben die Grundschuldzinsen in der Praxis keine Relevanz für Sie.