Wer ein Haus kaufen oder (um-)bauen möchte, benötigt meist einen Immobilienkredit. Dabei spielen Parameter wie Eigenkapital, Sollzinssatz und Zinsbindung eine wichtige Rolle. Wie Sie den richtigen Immobilienkredit wählen und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie hier.
Die wenigsten verfügen über das nötige Geld oder Eigenkapital, um sich den Wunsch nach einem eigenen Zuhause aus eigenen Ressourcen zu erfüllen. Ein Immobilienkredit oder auch Baudarlehen sorgt für die nötige Liquidität. Grundsätzlich funktioniert ein Immobilienkredit oder eine Baufinanzierung wie andere Darlehen. Aufgrund der Darlehenshöhe sind jedoch die Laufzeiten in der Regel wesentlich länger als bei einem Konsumenten- oder Ratenkredit (zum Beispiel für ein Auto).
Immobilienkredite sind zweckgebunden: Sie können das Kapital aus dem Darlehen ausschließlich für den Bau, Umbau oder Erwerb einer Immobilie aufwenden. Der Kredit wird als Grundschuld im Grundbuch hinterlegt (dazu am Ende des Artikels mehr). Auf diese Weise ist der Kreditgeber gegen einen möglichen Kreditausfall geschützt.
Wohnungsbaukredite an private Haushalte
Als Faustregel gilt: Je länger die Sollzinsbindung gewählt wird, desto höher fällt in der Regel Ihr individuell festgesetzter Zins bei einem Immobilienkredit aus.
Wie teuer Ihre Traumimmobilie sein darf und wie hoch die monatlichen Raten für Ihren Immobilienkredit ausfallen, hängt vor allem von Ihren Einkünften und Ausgaben ab. Konkretere Zahlen für eine erste Einschätzung liefert unser unten stehender Baufinanzierungsrechner. Geben Sie dort den Preis des möglichen Objekts, die gewünschte Kredithöhe und die Laufzeit des Darlehens ein. Als Ergebnis erhalten Sie den Gesamteffektivzins und die Rate für den Immobilienkredit.
Wichtig bei der Berechnung einer Baufinanzierung ist der Unterschied zwischen Effektiv- und Sollzins:
Um die Monatsrate konkret zu errechnen, sollten auch mögliche Förderquellen und Zuschüsse vom Staat, wie beispielsweise das Programm "Wohneigentum für Familien" berücksichtigt werden. Tipp: Führen Sie diese Berechnung unbedingt in Zusammenarbeit mit einem Experten durch – der weiß beispielsweise genau, welcher Anteil Ihres Eigenkapitals zur Begleichung der Kaufnebenkosten, etwa für den Makler, Notar oder die Grunderwerbsteuer, unangetastet bleiben muss.
Mit einem Immobilienkredit legen Sie sich für viele Jahre oder Jahrzehnte auf gewisse Raten fest, um den Kredit abzuzahlen. Es ist daher wichtig, alle Konditionen sorgfältig abzuwägen und zu prüfen.
Lassen Sie sich von Spezialisten beraten, die alle Seiten des Themas aus langjähriger Erfahrung kennen. Zusammen mit den Heimatexperten von Schwäbisch Hall können Sie Ihre ganz persönliche Baufinanzierung erarbeiten. Damit Ihr Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden kann.
Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, die zu Ihrem Budget passt, geht es in die konkrete Finanzierung. Um bei Ihrem Finanzinstitut einen Immobilienkredit zu beantragen, benötigen Sie Dokumente, die Auskunft über Ihre persönliche Situation geben und Daten und Belege zur Immobilie. In der Regel gehören folgende Dokumente dazu:
Solange Sie Ihren Immobilienkredit nicht vollständig zurückgezahlt haben, gehört die Immobilie der Bank. Sie hat dafür das sogenannte Grundpfandrecht. Damit sichert das Geldinstitut seine Forderungen ab. Das Recht der Bank an Ihrer Immobilie wird vom Notar als Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Das Modell Grundschuld bietet einige Vorteile und ist daher heute verbreiteter. Eine Grundschuld lässt sich – im Gegensatz zur Hypothek – problemlos übertragen. Wenn Sie für eine Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank gehen, können Sie im Rahmen einer Grundschuldabtretung den Wechsel meist recht unproblematisch und kostengünstig vollziehen. Womöglich bietet sich aber auch ein Forward Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank an.
Während eine Hypothek mit der Zeit geringer wird, bleibt der Grundschuldeintrag stets auf gleicher Höhe. Haben Sie zum Beispiel zwei Jahre lang Ihren Immobilienkredit abgezahlt, könnten Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen.
Seit Anfang 2022 sind die Bauzinsen wieder stark gestiegen und liegen derzeit (Stand: April 2023) bei knapp 4 Prozent bei einer Zinsbindung von fünf Jahren (bis 10 Jahre: 3,6 Prozent / über 10 Jahre: 3,74 Prozent). Hier finden Sie die aktuelle, kommentierte Entwicklung der Bauzinsen.
Wie lange es dauert, bis ein Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt ist, hängt neben dem Zinssatz vor allem von der Tilgung ab, also dem Anteil der Rate, mit dem das Darlehen zurückgezahlt wird.
Hier eine Übersicht der Dauer bis zur kompletten Rückzahlung unter folgenden Annahmen:
Kreditsumme: 400.00 Euro / Jährlicher Effektivszins: 3,56 Prozent / Zinsbindung: 15 Jahre / angenommener Sollzins nach Zinsbindung: 5 Prozent
Sie wollen Ihre ganz persönliche Berechnung anstellen? Im Artikel Hauskredit finden Sie dazu alle nötigen Rechner. Und viele wichtige Basisinformationen haben wir in unserer kostenlosen Info zur Bauzinsentwicklung als PDF zum Download zusammengefasst.
Oliver Adler, Produktmanager bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall und Immobilienexperte, gibt zur Bauzinsentwicklung 2023 folgende Einschätzung: "Es ist definitiv nicht auszuschließen, dass es durch die Zinserhöhungen der EZB und der noch nicht abzusehenden weiteren Entwicklung der Inflation bei den Bauzinsen in Richtung 5 Prozent gehen kann. Derzeit liegen wir aber rund um 4 Prozent. Heißt aber auch umgekehrt: Wir haben das Schlimmste bereits hinter uns, denn eine nochmalige Vervierfachung wie im vergangenen Jahr halte ich für ausgeschlossen. Wir werden dennoch Schwankungen sehen und die sollten Immobiliensuchende in ihrer Kaufentscheidung nutzen."
Mit einem Rückkgang der Zinsen ist in 2023 wohl nicht zu rechnen, allerdings dürfte der rasante Anstieg aus dem Jahr 2022 gestoppt sein.
Als Faustregel für die Höhe des Eigenkapitals beim Hauskauf gilt: mindestens 20 Prozent. Aber Achtung: viele Hauskäufer beziehen diesen Wert nur auf die reine Kaufsumme. Wichtig ist aber, auch die Nebenkosten (wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer oder Notargebühren) in die Rechnung ebenfalls einzubeziehen.
Sie stehen vor der Entscheidung, ein Haus zu kaufen und möchten wissen, wie Sie Ihre Traumimmobilie mit einem Immobilienkredit finanzieren können? Sie haben offene Fragen zu Konditionen und Laufzeiten? Unsere Heimatexperten vor Ort sind gerne für Sie da. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Beratung.
Schwäbisch Hall erhielt in der Online-Umfrage "Fairster Baufinanzierer" erneut die Note "sehr gut". Im Auftrag von FOKUS-MONEY wurden mehr als 2.500 Bauherren zu den Bewertungskategorien Angebot, Beratung, Service, Preis-Leistungs-Verhältnis und Kommunikation befragt.
Die Digitalisierung ermöglicht fortlaufend neue Innovationen. Diese Chancen möchten wir, die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, stärker dafür nutzen, unser Informations- und Serviceangebot noch kundenfreundlicher und individueller für Sie zu gestalten.
Damit wir Sie auch über die Durchführung unseres Vertrages hinausgehend bedarfsgerecht, individuell und effizient beraten, betreuen und informieren können, bitten wir Sie, der Verarbeitung, Zusammenführung und Analyse Ihrer Daten zuzustimmen.
Welche Daten umfasst diese Einwilligung?
Mit Ihrer Einwilligung können wir Ihre Daten verarbeiten, die wir aus unseren persönlichen Geschäftsbeziehungen und der Zusammenarbeit mit Ihnen gewonnen haben. Dazu gehören:
1. Stammdaten und Informationen zu Ihren persönlichen Verhältnissen wie Personalien (z. B. Name, Geburtsdatum, Geschlecht, Familienstand, Anzahl Kinder), Anschrift, Kontaktdaten, Wohnstatus (z. B. Miete oder Eigentum);
2. Daten zur Erwerbstätigkeit (z. B. Beruf, Einkommen, Branche) und Angaben zur Selbstständigkeit oder sonstigen Beschäftigung (z. B. zum eigenen Unternehmen oder Arbeitgeber; dies betrifft unter anderem Informationen aus dem Handelsregister und zu Bilanzen);
3. Informationen über Interessen an oder Inanspruchnahmen von Finanzdienstleistungen (z. B. Baufinanzierung, Bausparprodukte, Immobilienvermittlung, sonstige Bank-, Versicherungs- und Fonds-Produkte);
4. Informationen zu Verträgen, die Sie mit uns oder vermittelt durch uns mit Dritten geschlossen haben (z. B. Details zur Laufzeit und Höhe von Krediten und (Tilgungs-)Raten sowie zu Salden und Umsätzen auf laufenden Konten);
5. Daten zur Immobilie, ihrer Sicherung und nachhaltigen Nutzung (z. B. Informationen zum Baujahr, Beleihungswert und Verkehrswert, Nutzungsart wie Miete oder Eigennutzung, eingereichte Bilder, Informationen zu Gebäudestatus und -beschaffenheit, Maßnahmen zur Herstellung, Aufrechterhaltung oder Verbesserung der ökologischen Nachhaltigkeit der Immobilie, Daten zum Energieträger, zum Energiebedarf und -verbrauch, Daten rund um den Wasserverbrauch, nachverfolgbare Qualitätskontrollprozesse und deren Dokumentation wie etwa ein Energieausweis gemäß den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorgaben, Daten rund um Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Daten zur Ermittlung von insbesondere energetischen Modernisierungsbedarfen);
6. Aktionsdaten, darunter verstehen wir Informationen dazu, auf welche Art und Weise Sie mit uns in Kontakt stehen (z. B. allgemeine Kontakthistorie, empfangene Newsletter, erfolgte Beratungen, jeweils mit Angaben wie z. B. Art, Anzahl, Zeitpunkt und Inhalt).
Ihre Einwilligung erlaubt es uns, zu den vorstehenden Daten weitere Informationen hinzu zu speichern, die wir rechtmäßig erhoben haben. Dies sind insbesondere:
7. Daten zu Ihrer Bonität (z. B. von der Schufa);
8. Daten aus anderen Registern und öffentlichen Quellen (z. B. Daten zu Grundstücken und Gebäuden aus Kartendiensten wie Google Maps oder Daten, die von Katasterämtern oder anderen Ämtern öffentlich zur Verfügung gestellt werden);
9. Sogenannte „mikrogeographische Daten“, die wir von Dritten erhalten, z. B. zur vermuteten Soziodemographie oder typischen Affinitäten, die Personengruppen zugeordnet werden, die sich in Ihrer Lebenssituation befinden (z. B. das mögliche Interesse an bestimmten Produkten, die einer bestimmten Einkommensgruppe oder Wohnsituation zugeschrieben werden);
Wenn Sie damit einverstanden sind, können wir zu den vorstehenden Informationen auch Ihre rechtmäßig erhobenen Online-Nutzungsdaten (sofern Sie z. B. auf unserer Webseite der Auswertung Ihres Nutzungsverhaltens zugestimmt haben) hinzu speichern:
10. Informationen über Ihre Nutzung von Webseiten und anderen Online-Angeboten der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (inklusive des Tochterunternehmens Schwäbisch Hall Wohnen GmbH und der Beteiligungsgesellschaft Impleco GmbH) einschließlich der Information, auf welchem Weg Sie zu diesen Angeboten gelangt sind (z. B. über Links, unsere Werbebanner und -anzeigen).
Auf welche Art und Weise und zu welchen Zwecken nutzen wir diese Daten?
Ihre Einwilligung erlaubt uns, Ihre Daten zusammenzuführen und zu analysieren, damit wir Sie und andere Kunden möglichst effizient und passgenau beraten, betreuen und informieren können. Hierbei analysieren wir Ihre Daten sowohl um Erkenntnisse (z. B. zu typischen Kundenprofilen und statistischen Zusammenhängen) zu gewinnen als auch um diese Erkenntnisse anzuwenden (z. B. indem wir für Sie wahrscheinlich relevante Produkte oder bevorzugte Ansprachezeitpunkte identifizieren).
Die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG steht selbst nur selten in unmittelbarem Kontakt zu Ihnen als Kunde. Deshalb gestattet uns Ihre Einwilligung, die Ergebnisse unserer Analysen und die hierfür wesentlichen Parameter an unsere für Sie zuständigen Vertriebspartner weiterzugeben, soweit diese die Informationen für die Zwecke der möglichst effizienten und passgenauen Beratung, Betreuung und Information benötigen.
Wir nutzen Ihr Kundenprofil für Zwecke der Direktwerbung (insbesondere per Telefon oder E-Mail) nur, sofern Sie in eine solche Direktwerbeansprache gesondert eingewilligt haben oder uns diese auf gesetzlicher Basis erlaubt ist.
Wie wirkt es sich aus, wenn Sie nicht einwilligen oder Ihre Einwilligung widerrufen?
Ihre Einwilligung ist freiwillig. Auch wenn Sie die Einwilligung nicht erteilen möchten, können wir mit Ihnen einen Vertrag schließen und Sie beraten, betreuen und informieren. Allerdings kann es sein, dass wir Ihnen einige für Sie vorteilhafte Angebote nicht unterbreiten, da wir Ihre Situation dann weniger genau einschätzen können. Falls Sie die Einwilligung erteilen, können Sie diese jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen.
Ja, ich bin mit der Verarbeitung meiner Daten durch die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG in dem oben genannten Umfang einverstanden, damit diese und ihre für mich zuständigen Vertriebspartner mich und andere Kunden möglichst effizient und auf meine individuellen Kundeninteressen zugeschnitten beraten, betreuen und informieren. In diesem Umfang entbinde ich die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG zugleich vom Bankgeheimnis.
Hinweis: Sie verwenden einen veralteten oder nicht unterstützten Browser. Gegebenenfalls kann es zu Einschränkungen bei der Benutzung der Webseite kommen.
