Baubeschreibung: Sichern Sie sich ab

  • Vertrag mit klarem Inhalt
  •  Aussagekraft
  •  Bauabnahme

Eine detaillierte Baubeschreibung sichert Bauherren gegen Unwägbarkeiten und unerwünschte Mehrkosten ab. Der gesamte Bauprozess inklusive Materialien, Terminen und vielem mehr wird darin festgelegt. Hier erfahren Sie, worauf Sie bei der Baubeschreibung achten und was Sie vermeiden sollten.


Was ist eine Baubeschreibung?

Die Baubeschreibung ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags. Sie dient dazu, den Umfang und die Qualität der Leistungen des Bauträgers festzuhalten. Daher spricht man auch mitunter von einer Bauleistungsbeschreibung. Außerdem ist eine Baubeschreibung für den Bauantrag notwendig. Sie sollte möglichst genau und detailliert verfasst sein, damit Bauherren die Ausführungen kontrollieren können. 

Die Baubeschreibung dient

  • der lückenlosen Überwachung des Bauvorgangs von Anfang bis Ende,
  • der Kontrolle, ob alle Vereinbarungen auch wirklich durchgeführt wurden, sowie
  • der späteren Durchsetzung etwaiger Reklamationen.

 


Baubeschreibung: Vertrag mit klarem Inhalt

In der aktuellen Fassung des Bauvertragsrechtes werden die Kundenansprüche unter den Paragrafen 650a bis 650v bei unterschiedlichen Bauvorhaben sehr genau beschrieben. Es gibt Vorgaben zu Architektenverträgen, zu Bauträgerverträgen bis hin zu Verbraucherbauverträgen. Letztere sind für private Bauherren am wichtigsten. Ein solcher Vertrag wird immer dann geschlossen, wenn

  • ein Unternehmer von einem privaten Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder
  • zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird – also etwa beim üblichen Bau oder Umbau eines Einfamilienhauses.

Entscheidend ist: Mit dieser Regelung erhalten Bauherren das ausdrückliche Recht auf eine detaillierte Baubeschreibung in Textform. Auch zu deren Inhalt gibt es konkrete rechtliche Vorgaben. Ebenfalls wichtig: Die Baubeschreibung muss „rechtzeitig vor Abgabe“ der Vertragserklärung übergeben werden. Dadurch ergibt sich ein weiterer Vorteil: Der künftige Bauherr kann mehrere Angebote besser miteinander vergleichen und so möglicherweise bei gleichen Leistungen Geld sparen. Zusatzkosten entstehen durch das neue Gesetz nicht: Der Unternehmer darf für die Baubeschreibung keine Extravergütung in Rechnung stellen.

Was steht in einer Baubeschreibung?

Zur weiteren rechtlichen Absicherung wird die Beschreibung bei Vertragsabschluss automatisch Bestandteil und „Kernstück“ des Bauvertrags, wie es Rechtsanwältin Dr. Birgit Franz von der Arbeitsgemeinschaft für Immobilien- und Baurecht im Deutschen Anwaltverein (ARGE) formuliert: „Was sie nicht beinhaltet, kostet im Nachhinein extra“, hebt die Juristin die Bedeutung einer genauen Baubeschreibung hervor.

Welche Elemente gehören nun also unbedingt in die Baubeschreibung? Die entsprechende Gesetzespassage sieht folgende Mindeststandards vor:

  • eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise
  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten,
    Grundrisse
    und Schnitte
  • gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
  • gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus
  • gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen
  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss
  • gegebenenfalls eine detaillierte Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen

Dies sind wie erwähnt lediglich Mindeststandards. Experten raten einhellig: Je detailgenauer die Baubeschreibung ist, desto besser für den Bauherrn. Erwähnen Sie unbedingt die Konstruktion des Dachstuhls und die Art des Daches mit Neigungswinkel, die Anlage der Treppen im Haus und die Zahl der Bäder. Verbraucherzentralen und Organisationen wie der Verband Privater Bauherren (www.vpb.de) halten Musterbeschreibungen bereit, die sich teils gratis, teils kostenpflichtig anfordern lassen.

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Mit einer Baubeschreibung sichern Sie sich für den Fall der Fälle ab – daher ist es wichtig, alle Vereinbarungen und Schritte detailliert festzuhalten. 

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Bestandteile des Bauprojektes aufführen

Die Baubeschreibung sollte den gesamten Umfang der Bauleistung abbilden. Das beinhaltet auch die Mengenangaben zu den benötigten Materialien sowie eine Beschreibung der verwendeten Produkte mit Herstellerangaben – wenn möglich mit Typ-, Prüf- und Zulassungsnummern. Preisobergrenzen und die beteiligten Subunternehmen sollten ebenfalls genannt werden.

Diese Detailgenauigkeit gilt übrigens auch für „schlüsselfertig“ angebotene Häuser. Denn viele Einzelheiten – wie zum Beispiel die Dämmung – lassen sich im fertig übernommenen Haus nicht mehr in Augenschein nehmen lassen. Eventuelle Abweichungen von den Vereinbarungen würden also gar nicht auffallen. Umso wichtiger ist es, im Streitfall über die ausführliche Baubeschreibung zu verfügen.

Die muss neben den bisher genannten Punkten auch eine Beschreibung der angeschlossenen Leitungen enthalten. Angaben zur Einrichtung der Baustelle gehören ebenfalls in eine ordentliche Baubeschreibung. Müssen eventuell Pflanzen vom Baugrund entfernt werden? Wer entsorgt den Bauschutt und andere Abfälle?

Solche Fragen sollten vor Baubeginn geklärt und schriftlich festgehalten werden – ebenso wie Details, die den Außenbereich des Hauses betreffen. Damit ist nicht nur der Garten gemeint, sondern beispielsweise auch die Einrichtung eines zusätzlichen Carports oder die Art und Pflasterung der Wege zum Haus. Die Baubeschreibung kann außerdem die Art der Bepflanzung, die Beleuchtung und weitere Details wie die Einrichtung eines Gartenteichs beinhalten.


Vorsicht bei schwammigen Formulierungen

Bei allen Angaben müssen laut Gesetz auch die Qualitätsmerkmale der jeweiligen Produkte oder Dienstleistungen erläutert werden. Doch Achtung: Es kommt dabei sehr stark auf die Formulierung an. Attribute wie „erstklassig“ oder „hochwertig“ sind im streng juristischen Sinne aussagelos. Der Begriff „bauseits“ wird von Laien sogar häufig als Gegenteil dessen verstanden, was er eigentlich aussagt. VPB-Sprecherin Reinhold-Postina: „Er suggeriert, die Baufirma übernähme diese Arbeiten. In Wirklichkeit bedeutet ,bauseits‘ aber: Diese Aufgaben müssen die Bauherren selbst veranlassen, übernehmen und zusätzlich bezahlen.“

Recht häufig, so die Verbraucherschützer, kommt auch dieser Passus vor: „Abweichungen von der Baubeschreibung aus wirtschaftlichen, technischen oder architektonischen Gründen werden vorbehalten und stellen keine Wertminderung dar.“ Dieser Satz führt praktisch die gesamte Baubeschreibung ad absurdum und gibt dem Bauunternehmen freie Hand, bei der Ausführung der Arbeiten im eigenen Ermessen zu handeln.

Sämtliche Beschreibungen sollten so klar und eindeutig wie möglich sein.

Tipp:Eine Baubeschreibung ist ein Dokument, das im Zweifel Grundlage einer juristischen Auseinandersetzung werden kann. Deshalb ist es rein sprachlich von Laien in der Regel nur schwer zu verstehen. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte die Baubeschreibung deshalb unbedingt von einem unabhängigen Fachmann geprüft werden.


Was muss ich bei der Bauabnahme beachten?

Ein Fachmann kann auch bei der Formulierung eventueller Änderungswünsche helfen. Sie sollten zwingend schriftlich formuliert werden, zum Beispiel in einer separaten Liste, die dann dem Bauvertrag beigefügt wird. Die Liste muss datiert und sowohl vom Bauherrn als auch vom Bauunternehmer unterzeichnet sein. Werden die Änderungen nicht schriftlich fixiert und es kommt später zum Streit darüber, gilt vor Gericht die ursprüngliche Baubeschreibung.

Die Gesetzeslage zum Baurecht bringt neben der Absicherung des Bauherren aber auch Nachteile mit sich. Das betrifft zum Beispiel die Abnahme des Baus. Hier sieht das Gesetz nun eine sogenannte Abnahmefiktion vor. Demnach kann das Bauunternehmen dem Bauherren eine Frist zur Abnahme stellen. Hält dieser die Frist nicht ein oder verweigert die Abnahme, dann sieht das Gesetz die Abnahme trotzdem als erfolgt an. Hintergrund: Damit soll verhindert werden, dass die Abnahme unnötig lange hinausgezögert wird, was natürlich nicht im Sinne der Baufirmen ist. Den Bauherrn setzt es dagegen unter Fristdruck.

Eine solche Situation sollte also gar nicht erst entstehen. Verbraucherschützer raten dazu, bereits während des Baus regelmäßig mit einem Sachverständigen im Rahmen von Baubegehungen vor Ort zu überprüfen, ob die Inhalte der Baubeschreibung vereinbarungsgemäß und ohne Pfusch umgesetzt werden. Kontrolliert man dies erst kurz vor der Fertigstellung, sind viele mögliche Mängel am und im Haus nicht mehr zu erkennen, weil sie zum Beispiel unter Putz oder Estrich verschwunden sind.


Die Checkliste zur Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist ein zentraler Bestandteil des Bauvertrags. In ihr wird der Bauprozess mit allen Details und Terminen festgelegt, sodass der Bauvorgang von Anfang bis Ende überwacht und kontrolliert werden kann. Auch für spätere Reklamationen ist eine umfassende und korrekte Baubeschreibung unverzichtbar. Unsere Checkliste zeigt die wichtigsten Bestandteile.


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