Baubeschreibung: Ohne geht es nicht!

Eine detaillierte Baubeschreibung sichert Bauherren gegen Unwägbarkeiten und unerwünschte Mehrkosten ab. Der gesamte Bauprozess inklusive Materialien, Terminen und vielem mehr wird darin festgelegt. Das neue Bauvertragsrecht hat die Verbraucherrechte gegenüber den Bauunternehmen auch in Bezug auf die Baubeschreibung deutlich gestärkt.


Umfassende Rechte für Bauherren

Die Baubeschreibung – auch Bauleistungsbeschreibung genannt – war schon vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrags. Wenn sie umfangreich und detailliert genug ausgeführt war, diente sie

  • der lückenlosen Überwachung des Bauvorgangs von Anfang bis Ende,
  • der Kontrolle, ob alle Vereinbarungen auch wirklich durchgeführt wurden, sowie
  • der späteren Durchsetzung etwaiger Reklamationen.

Natürlich liefen die meisten Bauvorhaben auch vor der Gesetzesänderung weitestgehend nach Plan. Im Streitfall hatten Bauherren allerdings oft nur sehr eingeschränkten Nutzen von der Baubeschreibung, da sie oft unvollständig oder sehr vage formuliert war. „Weil privates Bauen erheblich komplexer ist als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert“, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB).


Vertrag mit klarem Inhalt

Die seit 1. Januar 2018 geltende neue Fassung des Bauvertragsrechtes regelt die Kundenansprüche unter den Paragrafen 650a bis 650v bei unterschiedlichen Bauvorhaben viel genauer. Es gibt Vorgaben zu Architektenverträgen, zu Bauträgerverträgen bis hin zu Verbraucherbauverträgen. Letztere sind für private Bauherren am wichtigsten. Ein solcher Vertrag wird immer dann geschlossen, wenn

  • ein Unternehmer von einem privaten Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder
  • zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird – also etwa beim üblichen Bau oder Umbau eines Einfamilienhauses.

Entscheidend ist: Mit der neuen Regelung erhalten Bauherren das ausdrückliche Recht auf eine detaillierte Baubeschreibung in Textform. Auch zu deren Inhalt gibt es konkrete rechtliche Vorgaben. Ebenfalls wichtig: Die Baubeschreibung muss „rechtzeitig vor Abgabe“ der Vertragserklärung übergeben werden. Dadurch ergibt sich ein weiterer Vorteil: Der künftige Bauherr kann mehrere Angebote besser miteinander vergleichen und so möglicherweise bei gleichen Leistungen Geld sparen. Zusatzkosten entstehen durch das neue Gesetz nicht: Der Unternehmer darf für die Baubeschreibung keine Extravergütung in Rechnung stellen.

Diese Inhalte gehören in eine korrekte Baubeschreibung

Zur weiteren rechtlichen Absicherung wird die Beschreibung bei Vertragsabschluss automatisch Bestandteil und „Kernstück“ des Bauvertrags, wie es Rechtsanwältin Dr. Birgit Franz von der Arbeitsgemeinschaft für Immobilien- und Baurecht im Deutschen Anwaltverein (ARGE) formuliert: „Was sie nicht beinhaltet, kostet im Nachhinein extra“, hebt die Juristin die Bedeutung einer genauen Baubeschreibung hervor.

Welche Elemente gehören nun also unbedingt in die Baubeschreibung? Die entsprechende Gesetzespassage sieht folgende Mindeststandards vor:

  • eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise
  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
  • gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
  • gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus
  • gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen
  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss
  • gegebenenfalls eine detaillierte Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen

Dies sind wie erwähnt lediglich Mindeststandards. Experten raten einhellig: Je detailgenauer die Baubeschreibung ist, desto besser für den Bauherrn. Unbedingt erwähnt werden sollten beispielsweise die Konstruktion des Dachstuhls und die Art des Daches mit Neigungswinkel, die Anlage der Treppen im Haus und die Zahl der Bäder. Verbraucherzentralen und Organisationen wie der Verband Privater Bauherren (www.vpb.de) halten Musterbeschreibungen bereit, die sich teils gratis, teils kostenpflichtig anfordern lassen.


Sämtliche Bestandteile des Bauprojektes aufführen

In der Baubeschreibung sollte der gesamte Umfang der Bauleistung abgebildet werden. Das beinhaltet auch die Mengenangaben zu den benötigten Materialien sowie eine Beschreibung der verwendeten Produkte mit Herstellerangaben – wenn möglich mit Typ-, Prüf- und Zulassungsnummern. Preisobergrenzen und die beteiligten Subunternehmen sollten ebenfalls genannt werden.

Diese Detailgenauigkeit gilt übrigens auch für „schlüsselfertig“ angebotene Häuser. Hier ist eine verbindliche Baubeschreibung sogar besonders wichtig, da sich viele Einzelheiten – wie zum Beispiel die Dämmung – im fertig übernommenen Haus nicht mehr in Augenschein nehmen lassen. Eventuelle Abweichungen von den Vereinbarungen würden also gar nicht auffallen. Umso wichtiger ist es, im Streitfall über die ausführliche Baubeschreibung zu verfügen.

Die muss neben den bisher genannten Punkten auch eine Beschreibung der angeschlossenen Leitungen enthalten. Anschlüsse für Gas, Schwach- und Starkstrom sowie Frisch- und Abwasser gehören dazu. Angaben zur Einrichtung der Baustelle gehören ebenfalls in eine ordentliche Baubeschreibung. Müssen eventuell Pflanzen vom Baugrund entfernt werden? Wer entsorgt den Bauschutt und andere Abfälle? Wie und auf wessen Kosten wird die Baustelle vermessen und abgesichert?

All diese Fragen sollten vor Baubeginn geklärt und schriftlich festgehalten werden – ebenso wie Details, die den Außenbereich des Hauses betreffen. Damit ist nicht nur der Garten gemeint, sondern beispielsweise auch die Einrichtung eines zusätzlichen Carports oder die Art und Pflasterung der Wege zum Haus. Auch die Terrasse sollte in die Beschreibung aufgenommen werden. Soll sie aus Holz oder Steinplatten bestehen? Wie viel Quadratmeter soll sie einnehmen? Die Baubeschreibung kann die Art der Bepflanzung, die Beleuchtung und weitere Details wie die Einrichtung eines Gartenteichs beinhalten.


Vorsicht bei schwammigen Formulierungen

Bei allen Angaben müssen laut Gesetz auch die Qualitätsmerkmale der jeweiligen Produkte oder Dienstleistungen erläutert werden. Doch Achtung: Es kommt dabei sehr stark auf die Formulierung an. Attribute wie „erstklassig“ oder „hochwertig“ sind im streng juristischen Sinne aussagelos. Der Begriff „bauseits“ wird von Laien sogar häufig als Gegenteil dessen verstanden, was er eigentlich aussagt. VPB-Sprecherin Reinhold-Postina: „Er suggeriert, die Baufirma übernähme diese Arbeiten. In Wirklichkeit bedeutet ,bauseits‘ aber: Diese Aufgaben müssen die Bauherren selbst veranlassen, übernehmen und zusätzlich bezahlen.“ Recht häufig, so die Verbraucherschützer, kommt auch dieser Passus vor: „Abweichungen von der Baubeschreibung aus wirtschaftlichen, technischen oder architektonischen Gründen werden vorbehalten und stellen keine Wertminderung dar.“ Dieser Satz führt praktisch die gesamte Baubeschreibung ad absurdum und gibt dem Bauunternehmen freie Hand, bei der Ausführung der Arbeiten im eigenen Ermessen zu handeln.

Sämtliche Beschreibungen sollten so klar und eindeutig wie möglich sein. Es ist aber zu bedenken, dass es sich bei einer Baubeschreibung um ein Dokument handelt, dass im Zweifel Grundlage einer juristischen Auseinandersetzung werden kann. Deshalb ist es schon rein sprachlich von Laien in der Regel nur schwer zu verstehen. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte die Baubeschreibung deshalb unbedingt von einem unabhängigen Fachmann geprüft werden.

Dafür gibt es noch einen weiteren Grund: „Auch konkrete Baubeschreibungen enthalten manchmal Unwägbarkeiten, die zu Mehrkosten führen können, etwa die Beschaffenheit des Baugrunds – vor allem, wenn sie bei Vertragsabschluss noch unbekannt ist“, erklärt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. Ein Hinweis auf solche und ähnliche Unklarheiten muss ebenfalls in der Baubeschreibung auftauchen. Fazit: Die Beurteilung, ob die Baubeschreibung tatsächlich alle notwendigen Angaben enthält, sollten Bauherren besser einem Experten überlassen.


Das ist bei der Bauabnahme zu beachten

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Ein Fachmann kann auch bei der Formulierung eventueller Änderungswünsche helfen. Sie sollten zwingend schriftlich formuliert werden, zum Beispiel in einer separaten Liste, die dann dem Bauvertrag beigefügt wird. Die Liste muss datiert und sowohl vom Bauherrn als auch vom Bauunternehmer unterzeichnet sein. Werden die Änderungen nicht schriftlich fixiert und es kommt später zum Streit darüber, gilt vor Gericht die ursprüngliche Baubeschreibung.

Bei allen Vorteilen, die das neue Gesetz Bauherren bringt, schafft es aber auch den einen oder anderen Nachteil. Das betrifft zum Beispiel die Abnahme des Baus. Hier sieht das Gesetz nun eine sogenannte Abnahmefiktion vor. Fachanwalt Freitag: „Diese besagt: Setzt nach Fertigstellung des Werks der Unternehmer den Bauherren eine angemessene Frist zur Abnahme, und verweigern die Bauherren die Abnahme ohne Angabe von Gründen oder erklären überhaupt nichts oder erscheinen erst gar nicht zum Abnahmetermin – dann ,fingiert‘ das Gesetz die Abnahme als erfolgt.“ Das Haus gilt in diesem Fall also als abgenommen. Hintergrund: Damit soll verhindert werden, dass die Abnahme unnötig lange hinausgezögert wird, was natürlich nicht im Sinne der Baufirmen ist. Den Bauherrn setzt es dagegen unter Fristdruck.

Eine solche Situation sollte also gar nicht erst entstehen. Verbraucherschützer raten dazu, bereits während des Baus regelmäßig mit einem Sachverständigen im Rahmen von Baubegehungen vor Ort zu überprüfen, ob die Inhalte der Baubeschreibung vereinbarungsgemäß und ohne Pfusch umgesetzt werden. Kontrolliert man dies erst kurz vor der Fertigstellung, sind viele mögliche Mängel am und im Haus nicht mehr zu erkennen, weil sie zum Beispiel unter Putz oder Estrich verschwunden sind. Bis sie sich bemerkbar machen, können viele Jahre vergehen – wenn man Pech hat, erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist. Und selbst wenn sie die Nutzfunktionen des Hauses nicht beeinträchtigen, können sie gegebenenfalls eine Wertminderung darstellen.