Themenspecial Eigentumswohnung kaufen

Bevor Sie den Kauf einer Eigentumswohnung planen, müssen Sie sich zwischen einer Bestandswohnung und einer Wohnung in einem Neubau entscheiden. Der Vorteil einer bereits existierenden Wohnung: Sie können die Räume besichtigen und einen lebendigen Eindruck vom Umfeld gewinnen. Besuchen Sie die Wohnung möglichst zu unterschiedlichen Tageszeiten. Sie merken dann schnell, wie laut oder wie hell sie ist. Kommt der Kauf in Betracht, ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu. Er untersucht den Zustand des Objektes und prüft den Energieausweis der Immobilie. Diesen muss der Verkäufer Ihnen vorlegen. Stellen Sie sich aber darauf ein, dass die gebrauchte Eigentumswohnung zwar preislich günstiger ist, dafür aber auch einen Renovierungs- oder gar Sanierungsaufwand mit sich bringen dürfte. Klären Sie auf jeden Fall rechtzeitig, wie Sie steuerlich mit diesen Zusatzausgaben umgehen.

Wenn Sie sich eine neu gebaute Eigentumswohnung kaufen möchten, prüfen Sie sehr genau die Baubeschreibung. Darin ist festgelegt, was der Bauträger leisten muss. Werden dort beispielsweise keine Schallschutzfenster erwähnt, haben Sie kein Anrecht darauf. Für Laien ist schwer einzuschätzen, was baurechtlich vorgeschrieben und was Zusatzleistung des Bauträgers ist. Auch hier ist es sinnvoll, früh einen Sachverständigen einzubinden. Wichtig: Lassen Sie sich vorab immer das Honorar nennen:

• Laut Deutschem Gutachter und Sachverständigen Verband e.V. (DGSV) liegt der Stundensatz bei 65 bis 125 Euro (www.dgusv.de).
• Auch in Verbraucherforen (zum Beispiel gutefrage.net) tauschen sich Interessenten und Experten über Preise aus. Kurzgutachten für Etagenwohnungen liegen zwischen 400 und 700 Euro.
• Da es keine Gebührenordnung für Wertgutachter gibt, sollten Sie mehrere Angebote vergleichen.

Wichtigste Frage vor dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung ist die Finanzierung. Nur wenige Menschen besitzen so viel Eigenkapital, dass sie eine Immobilie auf einmal bezahlen können. In der Regel muss ein Darlehen aufgenommen werden. Dessen Höhe richtet sich nach dem Preis der Eigentumswohnung, die Sie kaufen wollen.

Bei der Finanzierung gilt: Je mehr Eigenkapital Sie haben, umso besser. Bei viel Eigenkapital ist die Finanzierung sicherer aufgestellt, und es sinkt das Risiko, sich zu überschulden. Generell raten Experten dazu, zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital einzubringen. Außerdem sollten Sie die Kaufnebenkosten von mindestens 10 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln zahlen können.

Bei Schwäbisch Hall funktioniert die Finanzierung in drei Schritten:

• Finanzierung mit Sofortkredit: Hier bekommen Sie den gewünschten Finanzierungskredit sofort ausgezahlt und schließen parallel dazu einen Bausparvertrag ab. Diesen besparen Sie nun regelmäßig und zahlen dabei auch schon die Zinsen für das Sofortdarlehen ab.
• Auszahlung des Bausparvertrags: Wenn etwa die Hälfte des Bausparvertrags angespart ist, erhalten Sie Ihr Sparguthaben und Bauspardarlehen. Mit der Summe dieser beiden Beträge lösen Sie das Sofortdarlehen ab. Das bedeutet, dass Sie Ihre Baufinanzierung nun bereits zu 50 Prozent zurückgezahlt haben.
• Rückzahlung des Bauspardarlehens: Die Baufinanzierung wird im letzten Schritt durch die Tilgung des Bauspardarlehens abgeschlossen. Sie zahlen es in festgelegten monatlichen Raten zurück. Sie können die Laufzeit durch zusätzliche Sonderzahlungen jederzeit verkürzen.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie lässt sich ergänzend ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Ihr Finanzierungskonzept einbinden. Das ist bei Bestandsimmobilien interessant, da es vergünstigte Mittel für energieeffizientes Sanieren und altersgerechte Umbauten gibt. Auf den Internetseiten der KfW werden die unterschiedlichen Förderprodukte erläutert (kfw.de).

Außerdem gibt es die Eigenheimrente, auch Wohn-Riester genannt. Voraussetzung dafür ist, dass man in die gesetzliche Rentenkasse einzahlt. Wohn-Riester ist ein Modell der privaten Altersvorsorge, das vom Staat unterstützt wird. Dieses Programm ist für Sie interessant, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, um selbst darin zu leben. Dank staatlicher Zuschüsse in Form von Zulagen und Steuererleichterungen lässt sich die Wohnung schneller abbezahlen.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist die Ermittlung Ihres verfügbaren Budgets obligatorisch. Alle Finanzierer sind verpflichtet, die mittel- bis langfristige Liquidität des Darlehensnehmers zu überprüfen. Zur benötigten Gesamtsumme gehören auch die Kaufnebenkosten. Sie betragen 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und setzen sich folgendermaßen zusammen:

• Notar- und Grundbucheintrag: Die Gebühr liegt bei 1,5 Prozent des Kaufpreises, das sind zum Beispiel 3.000 Euro bei einem Immobilienpreis von 200.000 Euro.
• Grunderwerbsteuer: Sie fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus. In Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 6,5 Prozent (entspricht in unserem Beispiel 13.000 Euro), in Mecklenburg-Vorpommern bei fünf Prozent (10.000 Euro) und in Bayern bei 3,5 Prozent (7.000 Euro).
• Maklergebühren: Auch sie sind je nach Bundesland unterschiedlich und betragen zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, stehen diese Schritte an:

• Prüfen Sie Ihre persönliche Finanzsituation und legen Sie fest, was Ihre Eigentumswohnung maximal kosten darf.
• Durchsuchen Sie Onlineportale und regionale Zeitungen nach Immobilienangeboten. Parallel können Sie ein Maklerunternehmen mit der Suche beauftragen.
• Fordern Sie die Verkaufsexposés interessanter Objekte an und vereinbaren Sie gegebenenfalls einen ersten Besichtigungstermin.
• Lassen Sie sich vom Verkäufer alle Protokolle der Eigentümerversammlung sowie den Wirtschaftsplan geben. Darin ist unter anderem die Instandhaltungsrücklage beziffert (mehr dazu weiter unten).
• Wenn Sie ernsthaft Interesse an dem Objekt haben, lassen Sie die Wohnung samt Unterlagen von einem Experten begutachten. Sie finden ihn zum Beispiel auf den Seiten des BDSF – Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. (bundesverband-gutachter.de).
• Holen Sie mit den Eckdaten der Immobilie Angebote verschiedener Finanzierer ein und entscheiden Sie sich für eines davon.
• Anschließend können Sie einen Termin beim Notar vereinbaren. Er kümmert sich um den Eintrag ins Grundbuch. Wenn der Notar den Kaufvertrag inhaltlich prüfen soll, müssen Sie das extra beauftragen und bezahlen.
• Einziehen oder Vermieten: Im Vertrag ist der Übergabezeitpunkt der Eigentumswohnung festgelegt. Ab diesem Datum gehört Ihnen die Immobilie, Sie können sie nun selbst bewohnen oder vermieten, und Sie sind für alles verantwortlich, beispielsweise die Betriebskosten.

Eigentumswohnungen sind fast immer Teile einer größeren Immobilie. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie Teil der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Details sind im „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ (WEG) festgelegt, kurz Wohnungseigentumsgesetz.

Nach dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung sind Sie verpflichtet, sich mit der Besitzergemeinschaft zu arrangieren. Teile des Gebäudes sind schließlich gemeinschaftliches Eigentum. Welche Rechte und Pflichten der einzelne Wohnungsbesitzer hat, geht aus der sogenannten Teilungserklärung sowie der Hausordnung hervor. In der Teilungserklärung wird definiert, was Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum ist:

• Sondereigentum: Wohnräume einschließlich der Balkone und Terrassen. Es muss in der Regel vom Eigentümer auf eigene Kosten instand gehalten werden.
• Teileigentum: unbewohnte, aber gemeinschaftlich genutzte Räume.
• Gemeinschaftseigentum: Außenwände, Dach, tragende Gebäudeteile, Heizung und Versorgungsleitungen sowie Grundstück. Für die Instandhaltung ist die Gemeinschaft verantwortlich.

Für alles außer dem Sondereigentum müssen die Wohnungseigentümer gemeinsam aufkommen. Wie sie prozentual an den Kosten beteiligt sind, wird ebenfalls in der Teilungserklärung festgelegt.

Eine Begrenzung der Nutzungsrechte des einzelnen Eigentümers ergibt sich aus dem WEG, wie der Bonner Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Goedart Palm online erläutert (palm-bonn.de). Zwar sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass jeder Eigentümer mit seiner Wohnung prinzipiell machen kann, was er will. Doch das gelte nur, wenn andere dadurch nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt oder belästigt werden, betont Dr. Palm: „Das Gesetz fordert die Wohnungseigentümer also zu gegenseitiger Rücksichtnahme auf.“

Der Immobilienrecht-Ratgeber, ein Onlineportal der Firma conjus GmbH, weist darauf hin, dass die Grenzen der Nutzung schnell erreicht sein können. Dort heißt es: „Bereits der Austausch des alten Teppichbodens gegen einen Fliesenbelag und eine dadurch verursachte Schallproblematik kann den Sondereigentümer mit dem Gebot aus § 14 Nr. 1 WEG in Konflikt bringen und seine Umbaumaßnahme unzulässig machen.“ (immobilienrecht-ratgeber.de)

Dank Wohnungseigentumsgesetz und Teilungserklärung sind Rechte und Pflichten relativ klar verteilt. Doch wie gut eine Eigentümergemeinschaft funktioniert, können Gesetze nicht regeln. Darum ist der Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung für Sie als potenzieller Käufer so wichtig. Ihnen kann man rechtliche oder bauliche Probleme entnehmen. Außerdem: „Oft ist erkennbar, ob es in der Eigentümergemeinschaft Lager oder Querulanten gibt, die immer gegen alles stimmen. Auch über Rechtsstreitigkeiten lässt sich Aufschluss erlangen“, meldet der Bauherren-Schutzbund e.V. (bsb-ev.de). Wenn es in der Vergangenheit häufig Unstimmigkeiten gab, sollten Sie sich den Kauf dieser speziellen Eigentumswohnung noch einmal genau überlegen.

Erfragen Sie vor dem Kaufabschluss auch, wie hoch die sogenannte Instandhaltungsrücklage ist. Sie ist das gemeinschaftlich angesparte Kapital für Reparaturen oder größere Sanierungen. Die Eigentümer zahlen sie monatlich als Teil des Wohngeldes. Die Haufe-Gruppe verweist auf ihrem Onlineportal haufe.de auf ein Urteil des Amtsgerichts Neustadt am Rübenberge. Dort heißt es: „Ein Anhaltspunkt für die Höhe der Instandhaltungsrücklage sind die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau geltenden Instandhaltungspauschalen gemäß § 28 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung (2. BV). Danach ist für das Objekt als Untergrenze ein Betrag von 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren anzusetzen. Bei mindestens 22 Jahren ist ein Betrag von 9,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr anzusetzen.“

Liegt die Instandhaltungsrücklage Ihrer Eigentümergemeinschaft darunter, steht womöglich demnächst eine Erhöhung an. Das würde beispielsweise bedeuten: Wer eine 100-Quadratmeter-Wohnung besitzt und bislang pro Quadratmeter drei Euro im Jahr zahlt (entspricht insgesamt 25 Euro pro Monat), zahlt nach einer möglichen Erhöhung auf besagte 7,10 Euro pro Quadratmeter insgesamt knapp 60 Euro im Monat.

Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung aller Wohnungseigentümer in einem Haus. Es besteht aus

• Instandhaltungsrücklage,
• Betriebskosten (zum Beispiel Heizung, Abwasser) und
• Aufwendungen für den Verwalter.

Das Wohneigentumsgesetz gibt einen Verteilungsschlüssel vor. Daraus ergibt sich die individuelle Höhe des monatlichen Wohngeldes für jeden Wohnungseigentümer. Basis ist der Wirtschaftsplan, den der Hausverwalter erstellt und der von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden muss.

Durchschnittlich liegt das Wohngeld bei vier Euro pro Quadratmeter. In Häusern mit bis zu zehn Wohnungen beträgt es generell weniger als in größeren Wohnkomplexen. Auch bei älteren Wohnungen besteht aufgrund anstehender Sanierungen und Reparaturen meist ein erhöhter Finanzbedarf. Neubauten sind am günstigsten.

Viele Eigentumswohnungen werden mit der Perspektive gekauft, sie erst später selbst zu bewohnen. Darum sollen sie für ein paar Jahre vermietet werden. Besonders in Ballungsgebieten braucht man sich um geeignete Mieter keine Sorgen zu machen, da dort immer Wohnungen gesucht werden. Bevor Sie Mietverträge abschließen, ist eine genaue rechtliche Beratung sinnvoll, damit es keine Probleme gibt, wenn Sie die Wohnung später selbst beziehen wollen.

Auch steuerlich ist die Vermietung einer Eigentumswohnung interessant: Sie können fast alle im Zusammenhang mit der Wohnung anfallenden Kosten beim Finanzamt geltend machen. Das betrifft auch die Darlehenszinsen. Als Faustregel gilt: monatliche Kaltmieten addieren, im betreffenden Jahr entstandene Kosten abziehen – der so errechnete Gewinn wird dann als Einnahme versteuert.

Zu den jährlich geltend zu machenden Aufwendungen zählen:

• 2 bis 2,5 Prozent der Anschaffungskosten
• Grundsteuer in voller Höhe
• Darlehenszinsen
• Maklerhonorar, sofern er für die Mietersuche aktiv war
• Kosten für Reparaturen und Wartung der Wohnung

Das alles spricht erst einmal dafür, eine Eigentumswohnung zu kaufen und zu vermieten. Allerdings kann es Probleme mit sich bringen, Vermieter zu sein: Mieter gehen vielleicht nicht sehr sorgfältig mit Ihrem Eigentum um. Und alle die Wohnung betreffenden Angelegenheiten können leicht zu großen, kontroversen Diskussionsthemen werden. Besprechen Sie die finanziellen Aspekte der Frage „Vermieten oder selbst nutzen“ mit dem Steuerberater. Er kann Ihnen alle Vor- und Nachteile darlegen. Auf dieser Basis können Sie Ihre Entscheidung treffen.