Themenspecial Eigentumswohnung kaufen

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist breit. Die erste Frage ist: Bestandsimmobilie oder Neubau? Im Zuge der Verdichtung unserer größeren Städte geben die Stadtplaner größeren Wohnkomplexen eindeutig den Vorzug. Das Angebot an Eigentumswohnungen ist daher oft größer als das an frei stehenden Häusern.

Häufig werden Eigentumswohnungen gekauft, wenn sie noch in Planung sind. Dann ist die Baubeschreibung die wichtigste Unterlage. Dort ist aufgelistet, was der Bauträger in welcher Form leisten muss. Binden Sie rechtzeitig einen Sachverständigen ein, damit Sie den Leistungskatalog richtig beurteilen. Viele Leistungen sind baurechtlich vorgeschrieben und daher selbstverständlich; andere sind echte Zusatzleistungen des Bauträgers. Der Sachverständige arbeitet nach einem festen Honorarsatz. Allerdings gibt es keine Gebührenordnung, lassen Sie sich daher mehrere Angebote nennen. Kurzgutachten kosten meist zwischen 400 und 700 Euro. Ebenso wichtig ist es, den Bauvertrag juristisch prüfen zu lassen, am besten durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Wollen Sie eine bestehende Eigentumswohnung kaufen, prüfen Sie die Wohnung direkt. Besichtigen Sie die Wohnung möglichst mehrfach zu unterschiedlichen Tageszeiten, damit Sie beurteilen können, wie laut oder hell sie ist und wie betriebsam und gegebenenfalls laut die Umgebung. Bei konkretem Interesse sollten Sie auch bei der Bestandswohnung einen Bausachverständigen hinzuziehen. Sein fachlicher Blick kann schnell Mängel aufspüren, die dem Laien nicht auffallen.

Der Sachverständige untersucht die Bausubstanz und den Zustand der Wohnung, außerdem kann er Aussagen zum möglichen Renovierungs- und Sanierungsaufwand machen. Der Verkäufer muss Ihnen zudem einen Energieausweis vorlegen, den der Gutachter ebenfalls prüft. Insgesamt sind die Risiken deutlich geringer, wenn sie eine bestehende Eigentumswohnung kaufen, als wenn Sie sich für eine Wohnung entscheiden, die noch nicht gebaut ist. In der fertigen Wohnung bekommen Sie eine konkrete Vorstellung von der Raumwirkung und können die Qualität der Bauausführung meist selbst in Augenschein nehmen. Ist die Wohnung erst in Planung und gibt es keine Musterwohnung, brauchen Sie viel Fantasie, um sich dieses künftige Zuhause angemessen vorstellen zu können.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, steht die Frage nach der Finanzierung obenan. Die meisten Immobilienkäufer finanzieren den Wohnungskauf über einen Kredit. Sprechen Sie frühzeitig Ihren Heimatexperten von Schwäbisch Hall an, damit Sie einen guten Überblick über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten haben. Es gilt: Je mehr Eigenkapital Sie besitzen, desto einfacher und günstiger ist die Finanzierung. Empfehlenswert ist eine Ausstattung mit Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme. Das Eigenkapital muss möglichst auch die Kaufnebenkosten abdecken.

Je nach Eigenkapital und Einkommensverhältnissen stehen Ihnen wie bei jeder Baufinanzierung verschiedene Optionen zur Verfügung, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen. Sie können die Immobilie über ein Bauspardarlehen finanzieren – oder Sie entscheiden sich für eine Sofortfinanzierung.

Diese Finanzierungsform von Schwäbisch Hall erfolgt in drei Schritten:

• Sie erhalten ein Sofortdarlehen, das Ihnen zur Verfügung steht, um die Eigentumswohnung zu kaufen.
• Parallel schließen Sie einen Bausparvertrag ab, den Sie mit festen monatlichen Raten ansparen Hinzu kommt der Zins für das Sofortdarlehen.
• Sobald die vereinbarte Bausparsumme erreicht ist, werden das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen ausgezahlt. Damit wird das Sofortdarlehen abgelöst.
• Anschließend zahlen Sie in festen Monatsraten das zinsgünstige Bauspardarlehen ab.

Immobilienkäufer, die eine Eigentumswohnung kaufen, erhalten die gleichen Förderungen wie Hauskäufer. Zum einen gibt es zinsgünstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Erkundigen Sie sich nach passenden Programmen, insbesondere wenn die Wohnung energieeffizient saniert oder barrierefrei umgebaut wird.

Zuschüsse gibt es darüber hinaus für Bausparverträge: Hier können Sie für Ihre vermögenswirksamen Leistungen die Arbeitnehmersparzulage sowie die Wohnungsbauprämie beantragen. Der Staat fördert den Erwerb von Wohneigentum außerdem über den Wohn-Riester und das Baukindergeld.

Sobald Sie sich einen guten Überblick über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten verschafft haben – im Idealfall gibt es bereits eine Zusage der Bausparkasse –, wird die Suche nach der passenden Wohnung konkret. Sobald Sie auf Internetplattformen oder bei einem Makler ein interessantes Objekt sehen, fordern Sie das Verkaufsexposé an und vereinbaren einen ersten Besichtigungstermin.

Kommt für Sie eine Bestandsimmobilie infrage, lassen Sie sich bei ernsthaftem Interesse vom Verkäufer alle Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan geben. Wohnung und Unterlagen prüft im nächsten Schritt ein qualifizierter Gutachter – so stellen Sie sicher, dass keine versteckten Risiken drohen. Einen Sachverständigen finden Sie zum Beispiel auf den Seiten des Bundesverbands Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. (BDSF).

Auch den Kaufvertrag sollten Sie genauestens prüfen, bevor Sie sich mit dem Verkäufer beim Notartermin treffen. Zuvor sollten Sie die verbindliche Finanzierungszusage Ihrer Bank oder Bausparkasse einholen. Der Notar liest den Vertrag vor und beantwortet alle Fragen, anschließend erfolgt die Unterschrift. Im Übrigen gilt: Der Notar stellt fest, dass der Kaufvertrag formal gültig ist – für die inhaltliche Prüfung sind Sie selbst zuständig! Der Notar veranlasst im gleichen Zuge auch die Eintragung ins Grundbuch.

Ab dem Übergabezeitpunkt gehört die Wohnung Ihnen: Sie können dort einziehen, die Wohnung vermieten oder zunächst mit der Modernisierung beginnen.

Der Kauf der Eigentumswohnung verläuft nicht ohne Nebenkosten – viele unterschätzen diesen Faktor in ihren Finanzierungsplanungen. Interessenten müssen mit zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen, je nachdem, in welchem Bundesland Sie kaufen und ob Sie einen Makler einschalten.

• Für den Notar und die Grundbucheintragung zahlen Sie Gebühren nach Gebührenordnung. Sie sollten mit etwa zwei Prozent des Kaufpreises rechnen. Sollte die Nutzung eines Notaranderkontos für den Transfer des Kaufpreises nötig sein, fallen hierfür zusätzliche Gebühren an.
• Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Die Maklergebühren trägt in den meisten Fällen der Käufer, es kann jedoch eine andere Aufteilung gewählt werden. Marktüblich sind 3,5 bis sieben Prozent des Kaufpreises.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind Sie nicht allein. Das ist der größte Unterschied im Vergleich zum Hauskauf. Fast immer sind Sie Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Meist gibt es in der Immobilie weitere Eigentumswohnungen oder andere Eigentümer, beispielsweise von Gewerberäumen. Ihre Rechte und Pflichten bestimmt in diesem Fall das „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)“, kurz Wohnungseigentumsgesetz.

Die Teilungserklärung regelt, welche Teile der Immobilie dem einzelnen Besitzer zugeteilt sind (Sondereigentum) und welche Bereiche allen gemeinschaftlich gehören. Zu diesem gemeinschaftlich genutzten Nichtwohnbereich als Teileigentum zählen beispielsweise

• der Garten,
• das Treppenhaus und
• der Fahrstuhl.

Für diese Bereiche trägt die Gemeinschaft die Kosten für Wartung und Instandsetzung. Zudem gibt es auch Teile der Immobilie, die als Gemeinschaftseigentum definiert sind. Dazu zählen

• das Dach,
• die Heizungsanlage,
• die Außenwände und
• tragende Elemente.

Auch für diesen Bereich kommen alle gemeinsam auf. In welchem Verhältnis die Kosten auf die verschiedenen Eigentümer verteilt werden, regelt ebenfalls die Teilungserklärung.

Das WEG sieht vor, dass Sie sich mit der Besitzergemeinschaft abstimmen. In Ihrer eigenen Wohnung können Sie zwar prinzipiell machen, was Sie wollen; die anderen Eigentümer dürfen aber nicht unzumutbar beeinträchtigt werden: Das Gesetz fordert von den Wohnungseigentümern gegenseitige Rücksichtnahme.

Die Eigentümergemeinschaft trifft sich jährlich zu einer Eigentümerversammlung. Die Tagesordnungspunkte und Beschlüsse werden im Protokoll festgehalten. Als Kaufinteressent sollten Sie diese Protokolle lesen, bevor Sie die Eigentumswohnung kaufen. So erhalten Sie ein Bild davon, wie die Eigentümergemeinschaft „tickt“, und Hinweise auf eventuelle Konflikte. Über gravierende Streitigkeiten muss der Verkäufer den Käufer informieren, fragen Sie daher gezielt danach!

Oft wird ein externer Verwalter bestellt, der die Finanzen managt und die Eigentümerversammlung organisiert. Das ist aber nicht gesetzlich vorgeschrieben. Eine Eigentümergemeinschaft kann auch in Selbstverwaltung tätig sein oder aus ihren Reihen einen Verwalter bestellen.

Zu den Finanzen der Eigentümergemeinschaft gehört die Instandhaltungsrücklage. Darin sammelt die Gemeinschaft Kapital für Reparaturen und größere Sanierungen. Zusammen mit

• den Betriebskosten für Heizung und Abwasser,
• den Kosten für die Gemeinschaftsanlagen sowie
• den Aufwendungen für den Verwalter

fließen sie in das Hausgeld ein. Diese Abgabe zahlt jeder Wohnungseigentümer monatlich. Dieser Betrag ist höher als die Nebenkosten in einer Mietwohnung: An einen eventuellen Mieter können nur die Betriebskosten weitergereicht werden, nicht aber die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten.

Wie hoch das Hausgeld ausfällt und wie die einzelnen Kosten auf die verschiedenen Eigentümer verteilt werden, ergibt der Wirtschaftsplan. Er wird vom Hausverwalter erstellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen. Erfahrungsgemäß ist das Hausgeld in kleineren Wohnanlagen geringer als in großen, Altbauten sind in der Unterhaltung teurer als Neubauten. Lassen Sie sich den Wirtschaftsplan vorlegen, bevor Sie die Eigentumswohnung kaufen.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, um sie zu vermieten, sollten Sie die steuerlichen Aspekte mit Ihrem Steuerberater besprechen. Da Sie alle mit der Wohnung anfallenden Kosten einschließlich der Darlehenszinsen steuerlich geltend machen können, lohnt sich nämlich die Investition unter Umständen auch aus steuerlichen Gründen.

Diese Aufwendungen können Sie steuerlich zum Abzug bringen:

• Zwei bis 2,5 Prozent der Anschaffungskosten
• Grundsteuer in voller Höhe
• Darlehenszinsen
• Maklerhonorar für die Mietersuche
• Kosten für Reparaturen und Wartung der Wohnung

Suchen Sie selbst einen Mieter, sollten Sie den Aufwand nicht unterschätzen. Ein professioneller Makler ist in vielen Fällen eine Entlastung. Allerdings: Die Maklergebühren zahlt seit 2015 derjenige, der den Makler beauftragt hat – Vermieter dürfen die Courtage nicht an die Mieter weiterreichen.

Viele Eigentümer stellen fest, dass es in der Vermietung von Wohnraum einige Tücken gibt. Lassen Sie sich bei der Gestaltung der Mietverträge beraten. Wählen Sie Ihre Mieter sorgfältig aus, die wichtigsten Faktoren sind das sichere Einkommen, gute Bonität (Schufa) und Sympathie. Die Miete sollte ortsüblich sein. Überteuerte Wohnungen haben oft eine große Fluktuation, und das bedeutet wiederum höhere Kosten und mehr Arbeit. Die jährliche Betriebskostenabrechnung sollten Sie sehr sorgfältig erstellen oder eine zuverlässige Hausverwaltung damit beauftragen.