Sanierungspflicht                           

  • Welche Sanierungsmaßnahmen sind verpflichtend?
  • Diese Sanierungspflichten sind geplant
  • Das sollten Hauseigentümer und -käufer wissen

Haus- und Wohnungseigentümer müssen ihre Immobilien regelmäßig auf Schäden überprüfen und haben gegebenenfall eine Sanierungspflicht zu erfüllen. Doch was gilt, was ist zukünftig geplant und was umfasst die EU-Sanierungspflicht 2030? Ein Überblick.

       

Für wen ist die energetische Sanierung Pflicht?

Das 2020 in Kraft getretene und seitdem mehrfach überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für alle Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern mehrere verpflichtende Sanierungsmaßnahmen vor. Es gibt allerdings eine Ausnahme von der Sanierungspflicht: Wer vor dem Stichtag  1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt hat, für den gilt die GEG-Sanierungspflicht nicht.

Umgekehrt heißt das aber auch: Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Hausherr dazu verpflichtet, die Anforderungen an das GEG zu erfüllen. Wer also jetzt eine Immobilie kauft oder erbt, muss diesen Altbau so sanieren, dass er den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dafür hat der neue Eigentümer nach dem Einzug zwei Jahre Zeit.

Die Sanierungspflicht beim Altbau sollten Immobilieneigentümer nicht auf die leichte Schulter nehmen. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.


Sanierungspflicht Altbau: Das ist beim Eigentümerwechsel zu beachten

Sanierungspflicht: Mann dämmt oberste Geschossdecke des Dachbodens
Die Dämmung der oberen Geschossdecke zählt zu den Sanierungspflichten. (Quelle: Saint-Gobain Isover G+H AG)

Wer von der Sanierungspflicht betroffen ist, muss sich im Folgenden um diese drei Bereiche kümmern:

1. Dämmung der obersten Geschossdecke/des Daches (§ 47 GEG): Auch der Dachraum muss die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Hier gilt der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert), er darf nicht über 0,24 W/m²K liegen. Wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und beheizt wird, dann muss zumindest die oberste Geschossdecke gedämmt werden, um diesen Wert zu erreichen. Hier finden Sie praktische Tipps und Infos zur Dämmung der obersten Geschossdecke.

Alternativ lässt sich diese Sanierungspflicht beim Altbau auch durch das Dämmen des Daches erfüllen – so denn der U-Wert dabei eingehalten wird. Wissenswertes zu allen Formen der Dachdämmung haben wir im Artikel zur Dachsanierung aufgelistet.

2. Dämmung wasserführender Rohre: (§ 71 GEG): Im Heizungskeller ist es immer schön warm? Das könnte unter anderem an ungedämmten Warmwaserrohren und Armaturen liegen. Auch hier ist die energetische Sanierung Pflicht. Die Rohre sind laut GEG zu dämmen, dafür gibt es konkrete Vorgaben in Bezug auf die Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht.

3. Verbot von Öl- und Gasheizungen: Bei einem Eigentümerwechsel muss die alte Öl- oder Gaszeizung ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre ist. Es gelten folgende Ausnahmen:

  • Die Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch ausgenommen. 
  • Die Heizung hat eine Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt.
  • Die alte Öl- oder Gasheizung dient nur zur Warmwassererzeugung.
  • Die Heizung wird als Einzelraumheizung genutzt.

Lesen Sie dazu auch unseren Artikel Ölheizung austauschen: Fristen, Kosten, Förderung. Ab 2024 soll es vor allem bei der Heizung neue Regeln bei der Sanierungspflicht geben. Infos dazu finden Sie im Abschnitt "Sanierungspflicht beim Heizungstausch: Das soll ab 2024 gelten".


Sanierungspflicht bei Erneuerung der Fassade

Völlig unabhängig von einem Eigentümerwechsel oder einem sonstigen Stichtag ist die Sanierungspflicht bei der Erneuerung der Fassade. Ganz konkret bedeutet das: Wer nur kleinere Putzschäden ausbessert oder die Fassade neu streicht, kann das ohne Weiteres tun.

Wer allerdings mehr als zehn Prozent der Fassade ausbessert, also zum Beispiel einen entsprechenden Teil des Putzes erneuert, der muss dann auch die Fassade dämmen! Das gibt der § 48 des GEG vor. 

Umstritten ist dabei, in welchem Umfang die Sanierungspflicht greift. Beispiel: Bei einem Haus wird der Putz an zwei Hauswänden erneuert. Müssen dann nur diese beiden Wände gedämmt werden oder alle vier? Das Gebäudeforum Klimaneutral sagt nein, es müssen dann nur zwei Fassadenwände gedämmt werden. Es gibt aber auch andere Stimmen.

Wer es genau wissen will: hier ist die Auslegung des § 48 GEG zu finden. ACHTUNG: Dies ist nur ein redaktioneller Hinweis, keine rechtsverbindliche Auskunft! Für eine individuelle Beratung empfehlen wir, einen Energieberater zu kontaktieren. Ein Beratungsgespräch ist bei einer umfassenden Sanierung sogar Pflicht. Siehe dazu auch den nächsten Punkt.

Sanierungspflicht: Fassadendämmung mit Wärmedämmverbundsystem
Wer seine Fassade zu mehr als 10 Prozent ausbessert, unterliegt damit auch der Sanierungspflicht. (Quelle: stock.adobe.com / GM Photography)

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Dieser ersetzt allerdings nicht die persönliche Beratung. Unser Heimatexperte in Ihrer Nähe entwickelt mit Ihnen einen langfristigen zinssicheren Finanzierungsplan und bespricht mit Ihnen die einzelnen Schritte der Finanzierung. So haben Sie von Anfang an Transparenz über Ihren Modernisierungskredit.

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Sanierungspflicht Haus: Infos vor dem Kauf einholen

Beim Kauf eines Hauses ist die Erstellung eines Energieausweises obligatorisch. Allerdings sagt dieser wenig über den Sanierungsbedarf des Gebäudes oder die Sanierungspflicht beim Altbau aus. Hilfreicher sind da die Bewertungen eines Gutachters oder eines Energieberaters.

Nach dem Erhalt des Energieausweises müssen Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energierater führen (§ 80 GEG). In diesem Gespräch können sie gezielt nach dem energetischen Stand (und damit nach eventuellen Sanierungsmaßnahmen) fragen.

Hausbesitzer müssen bei einer umfangreichen Sanierung ebenfalls eine Energieberatung in Anspruch nehmen. Auch das ist vor einer eventuellen Beauftragung eines Handwerkers Pflicht (§ 48 GEG). Gibt ein Unternehmen ein Angebot für die Sanierung ab, muss es schon im Angebot auf diese Beratungspflicht hinweisen.


Sanierungspflicht beim Heizungstausch: Das soll ab 2024 gelten

Grundsätzlich muss ab dem 01.01.2024 jede neu eingebaute Heizung (in Neubauten und Bestandsgebäuden, Wohn- und Nichtwohngebäuden) mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Das sieht die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes vor.

Wie dieser Wert erreicht wird, dafür sieht das GEG bei der Sanierungspflicht diverse "technologieoffene" Möglichkeiten vor. Welche das sind, haben wir für Sie zusammengefasst:

  • Freie System- und Kombinationswahl: Für das Erreichen besagter 65 % gibt es keine bindende technologische Vorgabe. Neben einer Wärmepumpe sind auch wieder Hybridheizungen erlaubt, also eine Kombination aus einer fossilen Heizung und einer Wärmepumpe. Letztere muss dabei aber vorrangig betrieben werden. Sogar der Einsatz von Solarthermie ist wieder möglich. Neu ist die Wasserstoffheizung. Sie muss mindesten zu 65 % grünen Wasserstoff nutzen.
Sanierungspflicht: alte Ölheizung in einem Heizungskeller
Das überarbeitete GEG will vor allem die Wärmewände durch den Austausch alter Öl- und Gasheizungen vorantreiben. (Quelle: stock.adobe.com / zenturio1st)
  • Ausfall der alten Öl- oder Gasheizung: Beim Ausfall eines "fossil befeuerten Kessels" muss nicht zwangsläufig eine neue Anlage eingebaut werden. Defekte Kessel bei der bestehenden Heizung dürfen trotz Sanierungspflicht repariert werden. Ist die Heizung nicht mehr funktionsfähig ("Heizungshavarie"), dürfen Eigentümer für eine dreijährige Übergangsfrist auch eine neue Heizungsanlage installieren, die die 65 %-Pflicht nicht erfüllt. In der Praxis könnte das bedeuten, erst einmal eine Öl-/Gasheizung einzubauen und diese später dann mit einer Wärmepumpe zu einer Hybridheizung zu erweitern.
  • Eigentümer/Eigentümerinnen über 80 Jahre sind von den Sanierungspflichten ausgenommen. Im Fall einer havarierten Heizung enfällt für sie die Pflicht zur Umstellung auf Erneuerbares Heizen.

Unabhängig von der Novellierung des GEG ist ein wichtiger Punkt geblieben: Alle fossilen Heizkessel dürfen – unabhängig vom Alter – nur noch bis zum 31.12.2044 betrieben werdenDen kompletten Gesetzesentwurf finden Sie hier zum Download (155 Seiten, PDF).

Darüber hinaus sollen ab 2024 laut GEG zusätzlich folgende energetischen Sanierungen Pflicht sein:

  • Verpflichtende Betriebsprüfung der Wärmepumpe (§ 60a GEG)
  • Rechtzeitige Heizungsüberprüfung einer Heizungsanlage (§ 60b GEG)
  • Rechtzeitige Durchführung von Optimierungsmaßnahmen (§ 60a GEG)
  • Verpflichtender hydraulischer Abgleich des Heizungssystems bei Häusern mit mehr als sechs Wohnungen (§ 60c GEG)

Bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften droht ein Bußgeld in Höhe von 5.000 Euro.

Unser Tipp: Die aktuell gültige Fassung des GEG mit allen Durchführungsbestimmungen finden Sie hier.


EU-Sanierungspflicht: Das plant die Europäische Union

Innerhalb der EU soll die energetische Sanierung Pflicht bis 2030 werden. Im Rahmen der "EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden" (EPBD) werden Häuser auf Basis des harmonisierten Energieausweises in Energieeffizienzklassen von A bis G eingeteilt. Die EU-Sanierungspflicht 2030 sieht dabei vor, dass Bestandswohngebäude bis zu diesem Zeitpunkt mindestens Effizienzklasse E und bis 2033 mindestens Effizienzklasse D erreichen müssen. Außerdem wird mit der EU-Sanierungspflicht eine umfassende Solarpflicht vorgeschlagen. Ab 2033 sollen alle Bestandsgebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, mit einer Solaranlage ausgestattet werden. 

Ob und wann die energetische Sanierung Pflicht wird nach den Plänen der EU ist noch nicht absehbar. Experten gehen jedoch davon aus, das die EU eine schärfere Sanierungspflicht einführt, die dann für alle Mitgliedsländer gilt.


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