Haus- und Wohnungseigentümer müssen ihre Immobilien regelmäßig auf Schäden überprüfen und haben gegebenenfall eine Sanierungspflicht zu erfüllen. Doch was gilt, was ist zukünftig geplant und was umfasst die EU-Sanierungspflicht 2030? Ein Überblick.
Das Wichtigste im Überblick
Das 2020 in Kraft getretene und seitdem mehrfach überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für alle Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern mehrere verpflichtende Sanierungsmaßnahmen vor. Es gibt allerdings eine Ausnahme von der Sanierungspflicht: Wer vor dem Stichtag 1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt hat, für den gilt die GEG-Sanierungspflicht nicht.
Umgekehrt heißt das aber auch: Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Hausherr dazu verpflichtet, die Anforderungen an das GEG zu erfüllen. Wer also jetzt eine Immobilie kauft oder erbt, muss diesen Altbau so sanieren, dass er den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dafür hat der neue Eigentümer nach dem Einzug zwei Jahre Zeit.
Die Sanierungspflicht beim Altbau sollten Immobilieneigentümer nicht auf die leichte Schulter nehmen. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Wer von der Sanierungspflicht betroffen ist, muss sich im Folgenden um diese drei Bereiche kümmern:
1. Dämmung der obersten Geschossdecke/des Daches (§ 47 GEG): Auch der Dachraum muss die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Hier gilt der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert), er darf nicht über 0,24 W/m²K liegen. Wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und beheizt wird, dann muss zumindest die oberste Geschossdecke gedämmt werden, um diesen Wert zu erreichen. Hier finden Sie praktische Tipps und Infos zur Dämmung der obersten Geschossdecke.
Alternativ lässt sich diese Sanierungspflicht beim Altbau auch durch das Dämmen des Daches erfüllen – so denn der U-Wert dabei eingehalten wird. Wissenswertes zu allen Formen der Dachdämmung haben wir im Artikel zur Dachsanierung aufgelistet.
2. Dämmung wasserführender Rohre: (§ 71 GEG): Im Heizungskeller ist es immer schön warm? Das könnte unter anderem an ungedämmten Warmwaserrohren und Armaturen liegen. Auch hier ist die energetische Sanierung Pflicht. Die Rohre sind laut GEG zu dämmen, dafür gibt es konkrete Vorgaben in Bezug auf die Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht.
3. Verbot von Öl- und Gasheizungen: Bei einem Eigentümerwechsel muss die alte Öl- oder Gaszeizung ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre ist. Es gelten folgende Ausnahmen:
Lesen Sie dazu auch unseren Artikel Ölheizung austauschen: Fristen, Kosten, Förderung. Ab 2024 soll es vor allem bei der Heizung neue Regeln bei der Sanierungspflicht geben. Infos dazu finden Sie im Abschnitt "Sanierungspflicht beim Heizungstausch: Das soll ab 2024 gelten".
Völlig unabhängig von einem Eigentümerwechsel oder einem sonstigen Stichtag ist die Sanierungspflicht bei der Erneuerung der Fassade. Ganz konkret bedeutet das: Wer nur kleinere Putzschäden ausbessert oder die Fassade neu streicht, kann das ohne Weiteres tun.
Wer allerdings mehr als zehn Prozent der Fassade ausbessert, also zum Beispiel einen entsprechenden Teil des Putzes erneuert, der muss dann auch die Fassade dämmen! Das gibt der § 48 des GEG vor.
Umstritten ist dabei, in welchem Umfang die Sanierungspflicht greift. Beispiel: Bei einem Haus wird der Putz an zwei Hauswänden erneuert. Müssen dann nur diese beiden Wände gedämmt werden oder alle vier? Das Gebäudeforum Klimaneutral sagt nein, es müssen dann nur zwei Fassadenwände gedämmt werden. Es gibt aber auch andere Stimmen.
Wer es genau wissen will: hier ist die Auslegung des § 48 GEG zu finden. ACHTUNG: Dies ist nur ein redaktioneller Hinweis, keine rechtsverbindliche Auskunft! Für eine individuelle Beratung empfehlen wir, einen Energieberater zu kontaktieren. Ein Beratungsgespräch ist bei einer umfassenden Sanierung sogar Pflicht. Siehe dazu auch den nächsten Punkt.
Falls Sie für Ihr energetisches Sanierungsvorhaben einen Kredit aufnehmen möchten, profitieren Sie von zinsgünstigen Konditionen und einen zusätzlichen Zinsvorteil. Für einen ersten Überblick über Raten und Konditionen können Sie unseren Finanzierungsrechner nutzen.
Dieser ersetzt allerdings nicht die persönliche Beratung. Unser Heimatexperte in Ihrer Nähe entwickelt mit Ihnen einen langfristigen zinssicheren Finanzierungsplan und bespricht mit Ihnen die einzelnen Schritte der Finanzierung. So haben Sie von Anfang an Transparenz über Ihren Modernisierungskredit.
Beim Kauf eines Hauses ist die Erstellung eines Energieausweises obligatorisch. Allerdings sagt dieser wenig über den Sanierungsbedarf des Gebäudes oder die Sanierungspflicht beim Altbau aus. Hilfreicher sind da die Bewertungen eines Gutachters oder eines Energieberaters.
Nach dem Erhalt des Energieausweises müssen Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energierater führen (§ 80 GEG). In diesem Gespräch können sie gezielt nach dem energetischen Stand (und damit nach eventuellen Sanierungsmaßnahmen) fragen.
Hausbesitzer müssen bei einer umfangreichen Sanierung ebenfalls eine Energieberatung in Anspruch nehmen. Auch das ist vor einer eventuellen Beauftragung eines Handwerkers Pflicht (§ 48 GEG). Gibt ein Unternehmen ein Angebot für die Sanierung ab, muss es schon im Angebot auf diese Beratungspflicht hinweisen.
Grundsätzlich muss ab dem 01.01.2024 jede neu eingebaute Heizung (in Neubauten und Bestandsgebäuden, Wohn- und Nichtwohngebäuden) mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Das sieht die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes vor.
Wie dieser Wert erreicht wird, dafür sieht das GEG bei der Sanierungspflicht diverse "technologieoffene" Möglichkeiten vor. Welche das sind, haben wir für Sie zusammengefasst:
Unabhängig von der Novellierung des GEG ist ein wichtiger Punkt geblieben: Alle fossilen Heizkessel dürfen – unabhängig vom Alter – nur noch bis zum 31.12.2044 betrieben werden. Den kompletten Gesetzesentwurf finden Sie hier zum Download (155 Seiten, PDF).
Darüber hinaus sollen ab 2024 laut GEG zusätzlich folgende energetischen Sanierungen Pflicht sein:
Bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften droht ein Bußgeld in Höhe von 5.000 Euro.
Unser Tipp: Die aktuell gültige Fassung des GEG mit allen Durchführungsbestimmungen finden Sie hier.
Innerhalb der EU soll die energetische Sanierung Pflicht bis 2030 werden. Im Rahmen der "EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden" (EPBD) werden Häuser auf Basis des harmonisierten Energieausweises in Energieeffizienzklassen von A bis G eingeteilt. Die EU-Sanierungspflicht 2030 sieht dabei vor, dass Bestandswohngebäude bis zu diesem Zeitpunkt mindestens Effizienzklasse E und bis 2033 mindestens Effizienzklasse D erreichen müssen. Außerdem wird mit der EU-Sanierungspflicht eine umfassende Solarpflicht vorgeschlagen. Ab 2033 sollen alle Bestandsgebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, mit einer Solaranlage ausgestattet werden.
Ob und wann die energetische Sanierung Pflicht wird nach den Plänen der EU ist noch nicht absehbar. Experten gehen jedoch davon aus, das die EU eine schärfere Sanierungspflicht einführt, die dann für alle Mitgliedsländer gilt.
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