Bauzinsen aktuell:
Wie entwickeln sich die Zinsen?

Die Bauzinsen sind Anfang März deutlich gestiegen, obwohl die EZB die Leitzinsen gesenkt hat. Wie hängt beides zusammen?

Dr. Rainer Eichwede: "Das geplante Finanzpaket der neuen Bundesregierung führt dazu, dass Deutschland künftig als (noch) größerer Emittent am Anleihenmarkt auftritt und dort zusätzliche Milliardenbeträge aufnehmen wird. Diese Ausweitung der Staatsverschuldung wirkt sich unmittelbar auf die Renditen der Staatsanleihen aus. So stieg die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe allein durch die Ankündigung des Sondervermögens innerhalb eines Tages um 0,4 Prozent auf über 2,8 Prozent. Und genau an diesen zehnjährigen Bundesanleihen orientieren sich die Bauzinsen in Deutschland. Deshalb sind auch die Bauzinsen zeitgleich sprunghaft um 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte angestiegen auf deutlich über 3,5 Prozent. Inzwischen sind die Konditionen bereits wieder etwas zurückgegangen.

Wir sehen daran: Die EZB-Entscheidung, die Leitzinsen auf 2,5 Prozent zu senken, hat dagegen keine direkten Auswirkungen auf die fixen Bauzinsen. Sie war von den Märkten erwartet und bereits eingepreist."

Wie werden sich die Baufinanzierungszinsen konkret weiter entwickeln?

Dr. Rainer Eichwede: "Für die weitere Zinsentwicklung sehe ich wenig Spielraum für Entspannung. Wir müssen damit rechnen, dass die zunehmende Staatsverschuldung – und hier sehen wir einen europaweiten Trend – zu steigenden Renditen an den Anleihenmärkten führen wird. Damit dürften sich auch die Bauzinsen hierzulande in einem Korridor zwischen 3 und 4 Prozent bewegen.

Ein erneutes Erreichen der Höchststände aus dem Vorjahr – damals lagen die Zinsen bei 4,2 Prozent – sehen wir derzeit nicht, aber angesichts der geopolitischen Unsicherheiten, etwa durch die Politik von US-Präsident Trump, ist es auch nicht auszuschließen."

Was bedeuten die gestiegenen Bauzinsen für angehende Immobilienkäufer?

Dr. Rainer Eichwede: "Das höhere Bauzinsniveau führt dazu, dass die monatliche Belastung eines neuen Baudarlehens durch die Zins- und Tilgungszahlungen steigt. Wer weder längere Rückzahlungen noch höhere monatliche Belastungen in Kauf nehmen will, muss seine (Traum-)Immobilie unter Umständen also kleiner planen. Eine Immobilie, die ins Budget passt, belohnen Banken in der Regel mit einem günstigeren Zinssatz. Es gibt aber weitere Möglichkeiten, bei der Baufinanzierung Zinsen zu sparen: mehr Eigenkapital, Eigenleistungen oder auch eine Sondertilgung. Grundsätzlich gilt: Es ist wichtig, sich regelmäßig über die aktuelle Entwicklung der Baufinanzierungszinsen zu informieren und eine umfassende Beratung in Anspruch zu nehmen."

Ihr Rat an alle, die momentan für ihren Traum von den eigenen vier Wänden sparen?

Dr. Rainer Eichwede: "Wer auf Sicherheit und Planbarkeit setzt, dem kann ich die aktuellen Bausparkonditionen ans Herz legen. Natürlich erscheint die mit Aktienfonds zu erzielende Rendite erstmal attraktiver – allerdings ist auch das Risiko hoch. Ein wichtiger Aspekt, der nach 15 Jahren steigender Kapitalmärkte etwas in Vergessenheit geraten, aber hochaktuell ist. Beim Bausparen gibt es keine direkten Abhängigkeiten vom Kapitalmarkt.

Insbesondere in Kombination mit der staatlichen Förderung oder mit dem Junge-Leute-Bonus bis 28 Jahre kommen angesichts der aktuellen Lage an den Weltmärkten durchaus ansehnliche Sparzinsen zusammen. Die Rendite liegt dann im zinsgünstigen und zinssicheren Bauspardarlehen. Clever ist, wer beides kombiniert: Die Ertragschancen am Kapitalmarkt und die günstige Wohneigentums-Finanzierungsoption „Bausparen“."

Wie geht es mit den Immobilienpreisen weiter?

Dr. Rainer Eichwede: "Steigen die Bauzinsen, wird sich der zuletzt beobachtete Preisanstieg bei Immobilien voraussichtlich etwas abmildern. Für die Käufer, die sich insbesondere im Neubausegment mit höheren Kosten beschäftigen mussten, bedeutet das insgesamt wenig Entlastung. Es bleibt dabei: Wer eine geeignete Immobilie für sich gefunden hat, sollte nicht zögern, sondern zugreifen.

Für die weitere Entwicklung im Neubau werden aber sicherlich auch die weiteren Rahmenbedingungen, wie etwaige Förderprogramme der neuen Bundesregierung, relevant sein. Diese hat in ihrem Sondierungspapier zumindest den Wohnungsbau und Wohneigentum als förderfähigen Aspekt beschrieben. Was dabei konkret in Richtung energetische Modernisierung und Ausgestaltung der Förderungen herauskommt, ist allerdings noch offen."

Generell entwickeln sich die Zinsen für Immobilienkredite parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. In Deutschland ist insbesondere die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen der Referenzwert für die Bauzinsen. Zur Erklärung: Mit Staatsanleihen und Pfandbriefen refinanzieren die Banken Immobilienkredite. Die Mehrkosten geben sie durch höhere Bauzinsen an die Verbraucher weiter. Einen großen Einfluss auf die aktuellen Bauzinsen hat auch die Inflation.

Einen verbindlichen Zinssatz für die Baufinanzierung gibt es nicht, auch wenn Online-Suchmaschinen heute den direkten Preisvergleich erleichtern. Wer Laufzeit, Wunschrate und Kredithöhe angibt, erhält eine Vielzahl von Angeboten mit dem jeweiligen Effektivzins. Daran lässt sich abschätzen, in welchem Rahmen sich eine Baufinanzierung aktuell bewegt.

Diese Informationen geben nur einen groben Anhaltspunkt, wenn Sie Ihre Zinsen berechnen wollen. Für die Planung Ihrer individuellen Baufinanzierung reichen sie nicht aus. Denn bevor eine Bausparkasse oder Bank ein konkretes Finanzierungsangebot macht, prüft sie eine Vielzahl von Faktoren, darunter:

• verfügbares Eigenkapital
• Bonität
• Verhältnis zwischen Kreditsumme und Preis der Immobilie

Wenn Sie über einen hohen Anteil an Eigenkapital verfügen, erhalten Sie unter Umständen einen günstigeren Zinssatz. Wenn Sie nur einen Teil, beispielsweise 60 Prozent der Immobilie beleihen, erhalten Sie bessere Konditionen als Kunden, die 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren wollen.  

• Mit einem Bausparvertrag können Sie sich das aktuelle Zinsniveau für die Darlehensphase sichern, auch wenn das Bauspardarlehen selbst erst nach der Sparphase in einigen Jahren ausgezahlt wird. Unser Heimatexperte Hauke Blohm bringt die Vorteile in einem Interview auf den Punkt: "Wichtig ist auf jeden Fall, stets auch schon an die Zukunft zu denken. So kann man etwa durch Abschluss eines Bausparvertrages steigenden Zinsen entgegenwirken. Das lohnt sich für energetische Modernisierung, Anschlussfinanzierung oder den Wunsch nach Wohneigentum in einigen Jahren. Denn steigende Zinsen bedeuten unter Umständen auch fallende Immobilienpreise – so schlägt man sozusagen zwei Fliegen mit einer Klappe. Und natürlich der Top-Tipp aktuell: Nutzen Sie langfristige Zinsbindung für mehr Planbarkeit."
• Bauherren oder Eigenheimbesitzer können sich mit einem Forward-Darlehen die Zinsen von heute bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Am Ende der festgelegten Vorlaufzeit wird das Darlehen ausgezahlt. 
• Endet die Zinsbindung des Baukredits schon innerhalb der nächsten sechs Monate, können sich Anschlussfinanzierer die Zinsen mit Hilfe eines Sofortdarlehens sichern. Mit dem Sofortdarlehen lösen die Kreditnehmer den Restbetrag des alten Darlehens ab.

In Phasen sehr niedriger Zinsen können diese praktisch nur in eine Richtung gehen: nach oben. Dann ist es wichtig, sich niedrige Zinsen langfristig zu sichern. In Zeiten hoher Zinsen ist dies anders: Dann besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen sinken. In diesem Fall bedeutet die Zinsbindung für den Kreditnehmer einen vergleichsweise teuren Vertrag. 

Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie sie sich allerdings entwickeln, das kann kein Experte genau voraussagen. Dafür sind die internationalen Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex. Gemeinsam mit Ihnen gestalten wir Ihre individuelle Finanzierung so, dass Sie Zinsentwicklungen in jedem Fall entspannt entgegensehen können. Ihr Heimatexperte berät Sie gern.

Der Sollzins ist der Zins, zu dem das Darlehen verzinst wird. Er wird auch Nominalzins genannt. Der Sollzins ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Rate für die Zinszahlungen gemäß Sollzinssatz.

Die meisten Bauherren und Wohnungskäufer möchten eine Baufinanzierung, die mit verlässlichen Monatsraten verbunden ist. Für solche Kredite wird der Sollzins für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Man spricht dann vom gebundenen Sollzins.

Der Sollzins ist ungeeignet, um Angebote von mehreren Anbietern zu vergleichen. Denn je nachdem, wie der Darlehensvertrag ausgestaltet ist, liegt die tatsächliche Verzinsung des Darlehens über dem Sollzins. Einen Einfluss haben beispielsweise die Zinszahlungstermine und natürlich die Laufzeit, aber auch die Tilgung, die Dauer der Zinsfestschreibung und der Auszahlungskurs (im Falle eines Disagios). Der Zins, der die Gesamtkosten des Kredits enthält, wird Effektivzins genannt. Auch er wird als Jahreszinssatz dargestellt, so erhalten Sie den effektiven Jahreszins.

Berechnet wird der Effektivzins nach genauen Vorgaben, die in der Preisangabenverordnung festgelegt sind. Dadurch ist er über alle verschiedenen Institute und Anbieter vergleichbar – sofern die Angebote die gleiche Laufzeit und die gleichen Auszahlungskonditionen aufweisen!

Wenn sich der Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren während der Laufzeit noch ändern können, spricht man vom anfänglichen jährlichen Effektivzins.

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, in Darlehensangeboten Sollzins und Effektivzins anzugeben. Nur so kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote auch wirklich vergleichen. In diesem Sinne ist der effektive Jahreszins das Preisschild am Kreditangebot. Mit dieser Größe lassen sich die Kosten eines Kredits abschätzen.  

Forwarddarlehen Hier sichern Sie sich die Zinsen von heute für eine zukünftige Anschlussfinanzierung, die noch Jahre im Voraus liegt. Das lohnt sich besonders dann, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.

Tilgungsaussetzungsdarlehen Bei dieser Art Baudarlehen kombinieren Sie ein Darlehen mit einem Bausparvertrag. Diesen besparen Sie regelmäßig, für das Darlehen zahlen Sie nur die Zinsen. Haben Sie etwa die Hälfte des Bausparvertrags angezahlt und die Zuteilung erreicht, lösen Sie damit den entsprechenden Anteil des Darlehens ab. Die restliche Summe tilgen Sie in festgelegten monatlichen Raten.

Endfälliges Darlehen: Dieses ist so konzipiert, dass Sie als Kreditnehmer während der Laufzeit des Darlehens nur die Zinsen für das Baudarlehen zahlen. Erst am Ende der Laufzeit wird die gesamte Darlehenssumme zurückgezahlt.