Immobilie erben: Rechte, Pflichten & wichtige Schritte
Haus oder Wohnung geerbt – was tun? Wir erklären Erbrecht, Bewertung, Steuerfragen und andere Entscheidungen beim Immobilienerbe.
Immobilie erben: Rechte, Pflichten & wichtige Schritte
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 20.11.2025
- Immobilien-Erbe annehmen oder ausschlagen? Das müssen Sie im Regelfall innerhalb von sechs Wochen entscheiden.
- Für Ehepartner bleibt die geerbte Immobilie bis zu einem Wert von 500.000 Euro steuerfrei.
- Die Erbschaftsteuer entfällt, wenn Kinder in das elterliche Familienheim unverzüglich einziehen und die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnen.
Inhaltsverzeichnis
- Was passiert, wenn man eine Immobilie erbt?
- Haus geerbt – was tun? Die ersten 3 Schritte
- Erbrecht bei Immobilien: Was gilt?
- Immobilien-Erbe antreten oder nicht?
- Was tun mit dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung?
- Wie viel Erbschaftsteuer fällt bei Immobilien an?
- Podcast zum Thema: Haus geerbt - und jetzt?
- Immobilie erben: Fragen und Antworten
Was passiert, wenn man eine Immobilie erbt?
Mit dem Tod des Eigentümers geht die Immobilie automatisch auf die gesetzlichen Erben über – sofern kein Testament etwas anderes bestimmt. Bis die Erben im Grundbuch stehen, kann es jedoch einige Wochen dauern. Wichtig zu wissen:
- Der Besitz geht sofort über.
- Die rechtliche Eigentümerstellung entsteht mit Erbschein oder eröffnetem Testament.
- Kosten und Pflichten fallen ab dem Todeszeitpunkt an.
Haus geerbt – was tun? Die ersten 3 Schritte
Sie haben eine Immobilie geerbt? Diese drei Schritte sind besonders wichtig:
✅ 1. Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft prüfen
Innerhalb von 6 Wochen muss entschieden werden, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen wird – besonders relevant, wenn Schulden bestehen.
✅ 2. Wert der Immobilie feststellen
Für weitere Entscheidungen ist eine marktgerechte Bewertung wichtig. Sie beeinflusst:
- Erbschaftsteuer
- Verkaufspreis
- Aufteilungen in Erbengemeinschaften
Sie brauchen eine erste Einschätzung des Wertes? Nutzen Sie dafür unseren kostenlosen Immobilienwert-Rechner.
✅ 3. Laufende Kosten prüfen
Dazu gehören zum Beispiel:
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Energie- und Nebenkosten
- Instandhaltung
Erbrecht bei Immobilien: Was gilt?
Das Erbrecht bei Immobilien regelt, wer die Immobilie erhält und welche Ansprüche bestehen. Dabei gibt es folgende typische Konstellationen:
- Einzelperson erbt
Übersichtliche Situation: Die Person kann frei entscheiden. - Erbengemeinschaft erbt
Mehrere Erben müssen gemeinsam beschließen, was mit der Immobilie passiert. Das führt oft zu Konflikten. Diese Optionen stehen dann zur Verfügung: Verkauf, Vermietung und Übernahme durch einen Erben gegen Auszahlung.
Immobilien-Erbe antreten oder nicht?
Schulden, Erbpachtzinsen oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse – wer erbt, erbt nicht nur ein Haus oder eine Wohnung, sondern auch die damit verbundenen Verbindlichkeiten, Rechte und Pflichten.
„Daher sollte der erste Schritt immer eine gründliche Überlegung sein, ob das Erbe überhaupt angenommen werden sollte. Für diese Entscheidung hat man ab dem Zeitpunkt der Testamentseröffnung sechs Wochen Zeit. Eine Beratung durch eine spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei kann dabei helfen, die rechtlichen und finanziellen Folgen der Erbschaft richtig einzuschätzen“, betont Oliver Adler, Immobilien-Experte bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall.
Wem unklare Eigentumsverhältnisse Bauchschmerzen bereiten, der kann eine Auskunft über die Besitzverhältnisse beim Grundbuchamt einholen. Für eine solche Anfrage benötigen Erben keine Vollmacht des Erblassers.
Was tun mit dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung?
Folgende Optionen haben Sie als Erbe einer Immobilie
1. Eigennutzung
Eignet sich vor allem dann, wenn:
- das Haus in gutem Zustand ist
- die Lage zu den eigenen Bedürfnissen passt
Wichtig: Prüfen Sie ein eventuelles Nießbrauch- oder Wohnrecht.
2. Verkauf der Immobilie
Sinnvoll bei:
- hohem Sanierungsbedarf
- Streit in der Erbengemeinschaft
- Bedarf an Liquidität
Der Verkauf ist meist die schnellste Lösung.
3. Vermietung
Bietet langfristige Einnahmen, bedeutet jedoch auch Aufwand und Verantwortung.
Wichtig:
- Mietrecht beachten
- energetische Anforderungen prüfen
- Instandhaltungsrücklagen kalkulieren
Sie wollen eine geerbte Immobilie sanieren? Und suchen dafür die passende Finanzierung? Fragen Sie Ihren Heimatexperten vor Ort.
Wie viel Erbschaftsteuer fällt bei Immobilien an?
Die Höhe der Erbschaftsteuer bei einer geerbten Immobilie in Deutschland hängt vor allem vom Verwandtschaftsgrad des Erben, dem Wert der Immobilie und dem jeweiligen Freibetrag ab.
Die Erbschaftsteuer wird nach drei Steuerklassen eingeteilt. Hier die geltenden Freibeträge und Steuerklassen beim Erbe einer Immobilie:
| Verwandschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner/Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder und Adoptivkinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern | I | 100.000 € |
| Geschwister | II | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | III | 20.000 € |
Und das sind die gültigen Steuersätze für Immobilien bei einer Erbschaft 2025:
| Erwerbswert (= Wert über Freibetrag) | Steuersatz Klasse I | Steuersatz Klasse II | Steuersatz Klasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| mehr | 30 % | 43 % | 50 % |
Beispielrechnung
Ein Kind erbt eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 Euro. Es bleibt ein steuerpflichtiger Betrag von 100.000 Euro. Dieser Betrag wird mit 11 Prozent besteuert:
- 100.000 € × 11 % = 11.000 € Erbschaftsteuer
👉 Für Steuerklasse II (Geschwister, Neffen/Nichten) und Steuerklasse III (nicht verwandte Personen) sind die Sätze deutlich höher und beginnen bei 15 bzw. 30 Prozent. Lassen Sie sich durch einen Steuerberater oder Notar beraten, um die Steuerlast zu minimieren oder sogar ganz zu vermeiden.
💡 Die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie entfällt komplett, wenn der Erbe die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Das gilt für Ehepartner und Kinder, sofern das Haus als Familienheim genutzt wurde und der Erbe selbst einzieht. Die Befreiung ist jedoch auf 200 m² Wohnfläche begrenzt; der Wertanteil, der über 200 m² hinausgeht, unterliegt der Erbschaftsteuer, soweit er nicht durch den persönlichen Freibetrag gedeckt ist.
Podcast zum Thema: Haus geerbt - und jetzt?
Immobilie erben: Fragen und Antworten
Akkordeon öffnen/schließen Wie kann ich als Erbe einer Immobilie noch Kosten sparen?
Oliver Adler, Immobilienexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall, hat für Erben von Immobilien noch einen speziellen Spartipp: "Wer innerhalb von zwei Jahren das Grundbuch berichtigen und sich als neuer Eigentümer eintragen lässt, zahlt dafür keine Gebühren.“
Akkordeon öffnen/schließen Welche Besonderheiten gibt es beim Erbe einer Eigentumswohnung?
Wenn Sie eine Eigentumswohnung erben, sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Gemeinschaftsordnung prüfen
- Höhe des Hausgelds
- Instandhaltungsrücklagen
- Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
Achtung: Bei Sanierungsstau können hohe Kosten auf Erben zukommen.
Akkordeon öffnen/schließen Wie schnell muss ich entscheiden, ob ich das Erbe einer Immobilie annehme?
Zur Annahme des Erbes einer Immobilie haben Sie eine Frist von 6 Wochen (aus dem Ausland 6 Monate).
Akkordeon öffnen/schließen Was passiert, wenn mehrere Erben einer Immobilie uneins sind?
In diesem Fall droht die Teilungsversteigerung – eine Notlösung, die oft finanziell nachteilig ist.
Akkordeon öffnen/schließen Wie wird eine geerbte Immobilie bewertet?
Der Wert wird anhand des Verkehrswertes ermittelt – meist über einen Makler, Gutachter oder das Finanzamt (Bedarfsbewertung). Eine realistische Marktwertanalyse ist entscheidend für Verkauf und Steuer.
Akkordeon öffnen/schließen Kann ich eine geerbte Immobilie einfach verkaufen?
Das geht, sofern kein Nießbrauch- oder Wohnrecht besteht. Diese Rechte bleiben beim Immobilienerbe bestehen. Das kann bedeuten, dass die Immobilie nicht selbst genutzt oder nur eingeschränkt verkauft werden kann. Und natürlich muss einem Verkauf gegebenenfalls die Erbengemeinschaft (falls vorhanden) zustimmen.
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