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In Immobilien investieren:
Wie sollte man vorgehen?                       

  • Die Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren
  • Wann sich ein Immobilien-Investment lohnt
  • Die wichtigsten Anlage-Strategien

Immobilien gelten als rentable und sichere Geldanlage. Doch für wen lohnt es sich, das Ersparte in Immobilien zu investieren? Und welche Punkte sollten Sie bei der Entscheidung beachten? Wir erklären, was wichtig ist und zeigen die verschiedenen Möglichkeiten für ein Immobilieninvestment auf.

Welche Möglichkeiten gibt es, in Immobilien zu investieren?

In Immobilien investieren: Paar steht Arm in Arm vor Einfamilienhaus
Mit der richtigen Strategie lässt sich beim Immobilien-Invest unter anderem der Traum vom Eigenheim erfüllen. (Quelle: stock.adobe.com / Budjak Studio)

Folgende fünf Möglichkeiten bieten sich grundsätzlich, um in eine oder mehrere Immobilien zu investieren:

  1. Kauf einer Immobilie als Eigenheim
  2. Kauf einer Immobilie als Geldanlage
  3. Kauf von Immobilienfonds und Immobilienaktien
  4. Digital in Immobilien investieren über Crowdinvesting
  5. In Immobilien investieren mit Immobilien-Sparplänen

Darüber hinaus gibt es zwar noch Sonderformen des Immobilieninvestments. 
Im Folgenden konzentrieren wir uns aber auf die wichtigsten Anlageformen bei Immobilien und erklären, was es dabei zu beachten gilt. 


In Immobilien investieren: Kauf einer Immobilie als Eigenheim

Lieber mieten oder kaufen? Einer der größten Vorteile einer eigenen Immobilie: das Eigenheim ist nach wie vor ein guter und sicherer Baustein für die Altersvorsorge. Denn indem Sie eine Immobilie kaufen statt mieten, senken sich die Wohnkosten im Alter drastisch. Daher ist es entscheidend, dass Haus oder Wohnung beim Rentenbeginn möglichst abbezahlt sind. Ein oft dafür nötiges Darlehen für eine Baufinanzierung sollte bis dahin getilgt sein. Alles Wichtige zum Thema "Tilgung Ihrer Baufinanzierung" erfahren Sie hier.

Wer eine Immobilie zur eigenen Nutzung kaufen möchte, sollte jedoch genügend Eigenkapital mitbringen. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten es sein, um möglichst günstige Bauzinsen von der Bank zu bekommen. Zwar ist grundsätzlich auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Aber allein die Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf machen schnell eine fünfstellige Summe aus, die dann ebenfalls finanziert werden muss.

Bevor die Suche nach der passenden Immobilie losgeht, sollte also der finanzielle Rahmen klar sein. Um herauszufinden, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können, hilft ganz einfach unser kostenloser Rechner:

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So wichtig der Punkt des Eigenkapitals beim Investieren in die eigene Immobilie auch ist, so gibt es noch weitere relevante Faktoren, gerade bei der Finanzierung. Die besten Konditionen für eine Baufinanzierung lassen sich schnell und einfach mit unserem Annuitätenrechner ermitteln:

Das sollten Sie bedenken: Wer in eine Immobilie als Eigenheim investiert, plant in der Regel, mehrere Jahrzehnte lang darin zu wohnen. Deshalb handelt es sich bei dieser Form des Immobilieninvestments um eine langfristige Geldanlage. Das bedeutet jedoch auch, dass Sie sich über einen langen Zeitraum an die Immobilie binden. Ein Objekt zu verkaufen, das noch nicht abbezahlt ist, kann schwierig sein und ist oft mit finanziellen Einbußen verbunden.

Neben dem angeratenen Eigenkapitalanteil ist ein festes Einkommen eine entscheidende Voraussetzung für einen Kredit. Das Risiko ist im Vergleich zu anderen Anlageformen recht gering, da Immobilien in der Regel über die Jahre an Wert gewinnen.


Immobilieninvestment: Kauf einer Immobilie als Geldanlage

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht als Eigenheim, sondern als reine Geldanlage erwerben möchte, sollte noch andere Fragen abwägen als beim Erwerb einer selbst genutzten Immobilie. Denn damit die Vermietung reibungslos funktioniert und das Objekt möglichst eine hohe Rendite abwirft, sind die Lage und der Zustand entscheidend. Gepflegte Immobilien in begehrten Lagen ziehen mehr zahlungskräftige Interessenten an, bringen in der Regel höhere Mieten ein und bergen weniger Leerstandsrisiko. Neben dem Kaufpreis sind – ebenso wie beim Eigenheim – auch die Kaufnebenkosten und die Instandhaltungskosten beziehungsweise die Instandhaltungsrücklagen ausschlaggebend.

  • Das sollten Sie bedenken: Eine Immobilie ist immer mit Aufwand verbunden – zum Beispiel, wenn ein Mieterwechsel ansteht, es Probleme in der Hausgemeinschaft gibt oder Reparaturen gemacht werden müssen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es ratsam, sich vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlung anzuschauen sowie sich über die aktuellen Mieter und die weiteren Hausbewohner zu informieren.

Ist das Vorhaben gut geplant und stimmen die Rahmenbedingungen und Konditionen? Dann ist eine Immobilie, die vermietet werden soll, eine vergleichsweise risikoarme Anlage. Um ein zinsgünstiges Darlehen zu bekommen, sollten Sie auch hier mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Viele private Investoren planen mit einem langfristigen Anlagezeitraum. Das hängt allerdings von der Anlagestrategie ab, auf die wir unten näher eingehen.

Mehr Infos auf dem Weg zur ersten Immobilie

Wie läuft eine Baufinanzierung ab? Was hat es mit der Tilgung auf sich? Und wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland?
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In Immobilien investieren: Immobilienfonds und -aktien kaufen

In Immobilien investieren: Großbaustelle eine Wohnungsneubaus
Mithilfe von Fonds lässt sich auch in größere Immobilienprojekte investieren. (Quelle: stock.adobe.com / Mny-Jhee)

Um in Immobilien zu investieren, muss man nicht zwingend ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Eine Möglichkeit, auch mit kleineren Beträgen in Immobilien zu investieren, ist der Erwerb von Immobilienfonds und Aktien von Immobilienunternehmen. In Zeiten hoher Immobilienpreise und Baupreise setzen viele Anleger auf die Chance, ihr Geld an der Börse zu vermehren. Die Anlageklasse ist dabei breit gefächert. Zur Auswahl stehen:

  • Offene Immobilienfonds
  • Geschlossene Immobilienfonds
  • Immobilien-Aktien
  • Immobilien-ETFs (börsengehandelte Investmentfonds) oder REITs (Real Estate Investment Trusts, also börsennotierte Aktiengesellschaften aus der Immobilienbranche)

Das Prinzip von Immobilienfonds funktioniert folgendermaßen: Mehrere Anleger finanzieren gemeinsam Immobilienprojekte im Wohn- oder Gewerbebereich. Die entsprechenden Objekte werden vermietet. Durch die Mieteinnahmen und die Wertsteigerung beim Verkauf entsteht die Rendite, von der die Anleger profitieren.

Dabei gibt es Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene investieren in der Regel in mehrere Immobilien, wodurch das Risiko von Mietausfällen breit gestreut wird. Geschlossene Fonds hingegen investieren meist nur in ein Projekt. Sobald genügend Finanzierungskapital zusammengekommen ist, können Anleger keine Anteile mehr erwerben.

  • Das sollten Sie bedenken: Wer sich keine eigene Immobilie leisten kann, aber kleinere Beträge in Immobilien investieren möchte, sollte sich vorab gut informieren. Denn Aktien und Fonds unterliegen deutlich höheren Schwankungen als direkt erworbene Immobilien. Besonders geschlossene Fonds bergen hohe Risiken, können aber auch eine hohe Rendite einbringen. Ob es sich um eine kurzfristige, mittel- oder langfristige Anlage handelt, hängt von der jeweiligen Anlageform ab. Bei offenen Fonds dürfen Sie Ihre Anteile erst nach zwei Jahren verkaufen und müssen den Verkauf mindestens zwölf Monate vorher anmelden. Zudem sind gerade geschlossene Fonds meist mit hohen Gebühren verbunden. Wer nicht bereit ist, sich intensiv mit diesen Anlageformen zu beschäftigen, sollte lieber über andere Möglichkeiten nachdenken. 

Mit Crowdinvesting digital in Immobilien investieren

Unter Crowdinvesting versteht man digitales Immobilieninvestment, über das viele Anleger Geld in Grundstücke, Objekte in der Bauphase oder Bestandsimmobilien anlegen. Unternehmen präsentieren ihre Projekte online auf speziellen Crowdinvesting-Plattformen. Bei dieser Anlageform können private Investoren bereits kleine Beträge ab 100 Euro investieren. Mit der Gesamtsumme setzen die  Immobilienunternehmen ihr Vorhaben dann im Rahmen eines vorab festgelegten Zeitraumes um. Kommt zu wenig Geld zusammen, wird das Projekt nicht realisiert und die Anleger bekommen ihr Kapital zurück. Vom Prinzip her ist die Schwarmfinanzierung den geschlossenen Immobilienfonds zuzuordnen.

  • Das sollten Sie bedenken: Crowdinvesting-Anbieter locken mit attraktiven Renditen und oftmals mit einer Erfolgsbeteiligung. Aber Achtung: Diese Anlageform ist sehr risikoreich. Geht das Projekt schief oder das Unternehmen pleite, können gerade kleine Anleger ihr gesamtes investiertes Geld verlieren. Denn in diesem Fall erhalten zunächst die großen Geldgeber wie Banken und Projektentwickler ihr Geld zurück. Deshalb ist diese Anlageform eher für Menschen geeignet, die auf das investierte Kapital im Notfall verzichten können.

In Immobilien-Sparpläne investieren

In Immobilien investieren: offen Wohnungstür mit Schlüssel im Türschloss
Es gibt viele Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Wer es richtig macht, dem winkt eine solide Geldanlage mit guter Rendite. (Quelle: stock.adobe.com / peterschreiber.media)

Ein Sparplan bietet Privatanlegern die Möglichkeit, regelmäßig auch kleinere Beträge in Immobilien zu investieren. Sie können monatlich in Sparpläne von Immobilienfonds und Immobilien-ETFs (Exchange Traded Funds) einzahlen. Grundlage dafür ist ein Depot bei einer Bank, Sparkasse oder Fondsgesellschaft. Der festgelegte Betrag wird dann monatlich vom Girokonto auf das Depot überwiesen.

Bei offenen Immobilienfonds kann man oftmals schon mit 50 Euro pro Monat starten. Bei geschlossenen Fonds liegt das Mindestinvestment in der Regel höher. Langfristig ausgelegte ETF-Sparpläne lassen sich bereits ab 25 Euro monatlich vereinbaren.

Auch ein Bausparvertrag ist in gewissem Sinne ein Immobilien-Sparplan. Denn zuerst sparen Sie eine gewisse Summe an, um dann im Anschluss ein Bauspardarlehen zu erhalten.

  • Das sollten Sie bedenken: Sowohl Fonds als auch ETFs versprechen eine hohe Rendite, unterliegen allerdings auch starken Kursschwankungen. Daher sind Sparpläne eher auf eine langfristige Anlage ausgelegt. Gerade dann können sogenannte thesaurierende ETFs lohnenswert sein, weil die Gewinne nicht ausgeschüttet, sondern automatisch reinvestiert werden. Somit fließen die Dividenden direkt in neue Anteile, und Anleger profitieren dabei vom Zinseszinseffekt. Ein Bausparvertrag bietet den Vorteil, dass Sie sich einen festen Zinssatz für die Zukunft sichern. Sie sind damit unabhängig von den aktuellen Bauzinsen. Dafür ist die Verzinsung in der Ansparphase vergleichsweise gering.

Sinnvoll in Immobilien investieren: Anlagestrategien

Beim Thema Immobilieninvestment unterscheidet man im Wesentlichen zwischen drei Anlagestrategien:

1. Buy and Hold: Eine Immobilie kaufen und lange behalten
Bei dieser Strategie geht es darum, die Immobilie langfristig als Vermietungsobjekt zu nutzen. Um auf lange Sicht von einer Wertsteigerung profitieren zu können, kommt es dabei besonders auf die Lage des Objekts an. Anleger profitieren im Idealfall von regelmäßigen Mieteinnahmen und können die Immobilie nach vielen Jahren gewinnbringend verkaufen – nach zehn Jahren sogar steuerfrei.

2. Fix and Flip: Eine Immobilie sanieren und wieder verkaufen
Indem sie sanierungsbedürftige Objekte kaufen und deren Wert durch Sanierungsmaßnahmen steigern, können Investoren von kurzfristigen und hohen Gewinnen profitieren. Der Nachteil ist allerdings, dass die Gewinne versteuert werden müssen, da eine nicht selbst bewohnte Immobilie erst nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden kann.

3. 1/3/10-Strategie: Eine Mischung aus beiden Strategien
Diese Strategie ist eine Mischung aus der Buy and Hold- und der Fix and Flip-Strategie. Anleger erzielen Gewinne, indem sie Steuergrenzen clever nutzen. Das funktioniert folgendermaßen: Nach dem Immobilienkauf werden in den ersten drei Jahren zunächst die nötigsten Renovierungen erledigt und steuerlich abgesetzt. In den folgenden Jahren wird mehr Kapital in die Sanierung gesteckt und so der Objektwert gesteigert. Diese Vorgehensweise führt zu steuerlichen Vorteilen, höheren Mieteinnahmen und der Möglichkeit, die Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen und so von der vollen Rendite zu profitieren.


In Immobilien investieren: Lohnt sich das?

Immobilien gelten als wertbeständig und versprechen eine vergleichsweise hohe Rendite bei geringem Risiko. Allerdings müssen die Voraussetzungen stimmen – und zwar sowohl beim Anleger als auch beim Objekt selbst. 

Als Anleger sollten Sie über sichere Einnahmen und ausreichend Eigenkapital verfügen. Und Sie sollten sich fragen, was für ein Immobilientyp Sie sind. Beim Anlageobjekt kommt es vor allem auf eine attraktive Lage, den Zustand des Gebäudes, ein gutes Verhältnis von Rendite und Risiko sowie ein angemessenes Kauf-Mietpreis-Verhältnis an.

Um richtig in Immobilien zu investieren, sollten Sie diese Vor- und Nachteile abwägen:

VORTEILE NACHTEILE
Häuser, Wohnungen und Grundstücke sind wertstabile Sachwerte Kredite für den Immobilienkauf
müssen über viele Jahre abbezahlt werden
Wertzuwachs ist möglich Mietausfall, sinkende Preise, der Wegfall steuerlicher
Vorteile oder neue Immobiliensteuern können die
Rendite negativ beeinflussen
Laufende Erträge durch Mieteinnahmen Im Vergleich zu anderen Anlageformen ist
die Liquidität gering
Immobilienbesitzer profitieren von Mietsteigerungen Oft hohe Nebenkosten beim Immobilienkauf
Steuerliche Abschreibungen sind möglich 10-jährige Spekulationsfrist: Der mögliche Gewinn aus
dem Verkauf eines Hauses oder einem Wohnungsverkauf
ist zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung
der Immobilie und deren Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen
Immobilie kann als Kreditsicherheit dienen  
VORTEILE NACHTEILE
Häuser, Wohnungen und Grundstücke sind wertstabile Sachwerte Kredite für den Immobilienkauf müssen über viele Jahre abbezahlt werden
Wertzuwachs ist möglich Mietausfall, sinkende Preise, der Wegfall steuerlicher Vorteile oder neue Immobiliensteuern können die Rendite negativ beeinflussen
Laufende Erträge durch Mieteinnahmen Im Vergleich zu anderen Anlageformen ist die Liquidität gering
Immobilienbesitzer profitieren von Mietsteigerungen Oft hohe Nebenkosten beim Immobilienkauf
Steuerliche Abschreibungen sind möglich 10-jährige Spekulationsfrist: Der mögliche Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einem Wohnungsverkauf ist zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen
Immobilie kann als Kreditsicherheit dienen  

In Immobilien investieren: Fragen und Antworten

Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen?

Die Entscheidung für eine Investition in Immobilien hängt stark vom Einzelfall ab. Es gibt allerdings einige allgemeine Punkte, die potenzielle Investoren beachten sollten:

Finanzielle Situation: Können Sie es sich leisten, eine Immobilie zu kaufen? Stellen Sie Ihr Einkommen, die Ausgaben, das vorhandene Eigenkapital und Ihre Kreditwürdigkeit gegenüber, um zu sehen, ob eine Investition in eine Immobilie auch wirklich im Rahmen Ihrer Möglichkeiten liegt.

Lebensstil: Passt eine Immobilie zu Ihrem Lebensstil? Sind Sie bereit, sich an einen bestimmten Ort zu binden oder brauchen Sie (zum Beispiel beruflich) ein Höchstmaß an Flexibilität?

Marktbedingungen: Wie sieht der Immobilienmarkt aus? Wie steht es um die Zinssituation sowie dem derzeitigen Verhältnis von Angebot und Nachfrage? Welche mittelfristigen Marktentwicklungen sind zu erwarten?

Langfristige Investition: Betrachten Sie den Kauf einer Immobilie möglichst als langfristige Investition. Eine Immobilie kann ein solides Anlageinstrument sein, wenn die Renditeerwartungen realistisch bleiben.  

Steuervorteile: Steuerliche Vorteile können durchaus ein Anreiz für eine Immobilieninvestition sein. Allerdings sind sie bestenfalls ein zusätzliches Argument für das Investment.

Werden Immobilien noch teurer?

Bei der Entwicklung der Immobilienpreise gab es Anfang 2023 nach Jahren des ununterbrochenen Anstiegs erstmals einen Seitwärtstrend. Dazu Oliver Adler, Immobilienexperte von Schwäbisch Hall: "Die gute Nachricht: Die Kaufpreise für Wohnimmobilien und Grundstücke sind zuletzt gesunken oder stagnieren. Die schlechte Nachricht: Der Immobilienmarkt bleibt angespannt. Der Grund: Für Bauwillige und Immobiliensuchende ist bei der Entwicklung von Zinsen, Preisen und Baukosten kein klarer Trend zu erkennen. Hinzu kommt, dass die Politik mit Gesetzesvorschlägen für verpflichtende Sanierungsmaßnahmen zunehmend für Verunsicherung sorgt."

Ist eine Immobilie eine gute Geldanlage?

Die wichtigsten Faktoren bei einer Immobilie als Geldanlage sind Standort, Zustand und zu erwarteten Wertentwicklung des Objekts. Eine Immobilie ist dann eine gute Geldanlage, wenn Sie als Investor bereit sind, Zeit, Energie und finanzielle Ressourcen in die Verwaltung und Wartung des Objekts zu investieren. Es ist jedoch wichtig, die potenziellen Risiken und Herausforderungen zu verstehen und eine gründliche Prüfung der Rahmenbedingungen durchzuführen, bevor Sie sich für eine Investition in eine Immobilie entscheiden.

Lohnt sich ein Mietkauf?

Wer wenig oder gar kein Eigenkapital hat, der spielt vielleicht mit dem Gedanken an einen Mietkauf. Bei dieser Form des Immobilien-Investments zahlt der Interessent eine Kombination aus Miete und Tilgung des Kaufpreises. Das kann funktionieren, ist aber mit diversen Risiken behaftet. Hier finden Sie mehr Informationen zum Thema "Mietkauf".

Gute Beratung ist unverzichtbar

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