Wertsteigerung bei Immobilien 2025: Faktoren, Zahlen, Prognosen
Lohnt sich der Immobilienkauf noch? Lesen Sie hier, wie sich die Preise in den letzten Jahren entwickelt haben und welche Maßnahmen zur Wertsteigerung beitragen.
Wertsteigerung bei Immobilien 2025: Faktoren, Zahlen, Prognosen
Das Wichtigste in Kürze
(Aktualisiert am 19.09.2025)
- In den letzten 20 Jahren haben sich die Immobilienpreise um bis zu 175 Prozent erhöht.
- Bei der Berechnung der Wertsteigerung Ihrer Immobilie sind Zusatzausgaben, wie die Finanzierungszinsen oder Kaufnebenkosten zu berücksichtigen.
- Bei einer Sanierung sind Wertsteigerungen zwischen fünf und 20 Prozent zu erreichen.
Immobilien: Prozentualer Zuwachs der Kaufpreise
| Immobilientyp | Wertsteigerung von ... | ||
|---|---|---|---|
| 2020 bis 2025 | 2015 bis 2025 | 2005 bis 2025 | |
| Neubauhäuser | ➕ 41,7 % | ➕ 121,9 % | ➕ 175,4 % |
| Bestandshäuser | ➕ 15,2 % | ➕ 66 % | ➕ 80,8 % |
| Eigentumswohnungen | ➕ 10,2 % | ➕ 66,6 % | ➕ 98,5 % |
Die Tabelle zeigt die Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland in den letzten 5, 10 und 20 Jahren. Basis dafür ist der "Kaufpreis-Index Mean" der Immobilien-Transaktionsplattform Europace.
Im Folgenden gehen wir detaillierter auf die einzelnen Wertsteigerungen und Immobilientypen im Zeitraum zwischen 2000 und 2025 ein.
Immobilien-Wertzuwachs in den letzten 5 Jahren nach Kaufpreisen
Nach dem Allzeithoch Mitte 2022 verzeichnete der Kaufpreis-Index von Europace stagnierende, teils auch sinkende Kaufpreise.
Das Abflachen der Wertsteigerung hatte viele Gründe: Die deutliche Erhöhung der Bauzinsen minderte die Baulust, dazu kamen noch höhere Baupreise und verschärfte energetische Vorgaben.
Mittlerweile ziehen die Preise wieder leicht an. Hier die Wertsteigerung bei Immobilien von Januar 2020 bis August 2025:
- Neubauhäuser
Kaufpreise 1/2020: 400.345 Euro
Kaufpreise 8/2025: 567.437 Euro
Steigerung: 41,7 Prozent - Bestandshäuser
Kaufpreise 1/2020: 321.957 Euro
Kaufpreise 8/2025: 370.802 Euro
Steigerung: 15,2 Prozent - Eigentumswohnungen
Kaufpreise 1/2020: 258.494 Euro
Kaufpreise 8/2025: 284.951 Euro
Steigerung: 10,2 Prozent
Immobilien-Wertentwicklung
Kaufpreise: 2020 bis 2025
Hinweis zur Grafik: Zum Anzeigen der Werte fahren Sie bitte mit der Maus über die Linien.
Steigen die Immobilienpreise weiter? Wann sinken sie wieder? Bleiben Sie auf dem neuesten Stand mit unseren News zur Entwicklung der Immobilienpreise.
Immobilien-Wertsteigerung in den letzten 10 Jahren nach Kaufpreisen
Die Immobilien-Wertsteigerung von Januar 2015 bis August 2025:
- Neubauhäuser
Kaufpreise 1/2015: 255.644 Euro
Kaufpreise 8/2025: 567.437 Euro
Steigerung: 121,9 Prozent - Bestandshäuser
Kaufpreise 1/2015: 223.377 Euro
Kaufpreise 8/2025: 370.802 Euro
Steigerung: 66 Prozent - Eigentumswohnungen
Kaufpreise 1/2015: 170.967 Euro
Kaufpreise 8/2025: 284.951 Euro
Steigerung: 66,6 Prozent
Trotz des Preiseinbruchs Mitte 2022 hatten Immobilien in den letzten 10 Jahren eine Wertsteigerung zwischen 66 und 121 %!
Die Gründe dafür lagen wie erwähnt vor allem in der europäischen Geldpolitik mit einer extrem langen Niedrigzinsphase, aber auch an der erhöhten Zuwanderung und der verstärkten Nachfrage nach Immobilien rund um die Ballungszentren während der Corona-Pandemie.
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Immobilien-Wertentwicklung
Kaufpreise: 2015 bis 2025
Immobilien-Wertzuwachs in den letzten 20 Jahren nach Kaufpreisen
Die Immobilien-Wertsteigerung bei Immobilien von Januar 2005 bis August 2025:
- Neubauhäuser
Kaufpreise 1/2005: 206.000 Euro
Kaufpreise 8/2025: 567.437 Euro
Steigerung: 175,4 Prozent - Bestandshäuser
Kaufpreise 1/2005: 205.000 Euro
Kaufpreise 8/2025: 370.802 Euro
Steigerung: 80,8 Prozent - Eigentumswohnungen
Kaufpreise 1/2005: 143.500 Euro
Kaufpreise 4/2022: 284.951 Euro
Steigerung: 98,5 Prozent
Im Zuge der Finanzkrise 2008/2009 pumpte die Europäische Zentralbank viel Geld in den Wirtschaftskreislauf und senkte gleichzeitig in mehreren Schritten den Leitzins.
Als Folge davon fielen auch die Bauzinsen rapide auf teils historische Tiefststände. Mit dem günstigen Geld zog die Nachfrage nach Immobilien sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Käufern an. Statt das Geld für minimale Zinsen oder sogar Negativzinsen auf ein Konto zu legen, investierten viele Anleger lieber in Immobilien.
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Immobilien-Wertentwicklung
Kaufpreise: 2005 bis 2025
Index: Immobilien-Wertsteigerung in den letzten 25 Jahren
Die Immobilien-Transaktionsplattform Europace sammelt seit 2005 die Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen. Auf dieser Basis veröffentlicht das Unternehmen den so genannten "EPX hedonic"-Index.
Dieser besteht aus den Daten der Einzelindizes für Bestands- und Neubauhäuser sowie für Eigentumswohnungen und zeigt die Wertsteigerung von Immobilien pro Jahr. 2005 lag der Indexwert bei 100.
Alle Werte darunter zeigen einen relativen Wertverlust an, die Werte über 100 belegen einen Wertzuwachs bei den Immobilien.
Bis rund Ende 2009 stagnierten die Immobilienwerte in allen Segmenten. Ab Mitte 2011 fing der Index dann an, sich in allen Immobiliensegmenten positiv zu entwickeln.
Der Gesamtindex erreichte im Mai 2009 mit 95,5 Punkten seinen Tiefstwert, im Juni 2022 mit 224,71 Punkten seinen (bisherigen) Höchststand.
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Immobilien-Wertentwicklung
Index: 2005 bis 2025
Wertzuwachs bei Immobilien berechnen
Um die Rendite beim Hausverkauf zu berechnen, ziehen Sie Inflationsrate, Abnutzung und bisherige Investitionen wie Kaufnebenkosten, Finanzierungszinsen oder Renovierungskosten von der Wertsteigerung ab. Erst danach erhalten Sie ein realistisches Bild der tatsächlichen Wertsteigerung.
Für eine erste Orientierung nutzen Sie unseren Immobilienwert-Rechner. Für eine genaue Verkehrswertermittlung empfiehlt sich ein Gutachter. Lassen Sie sich von einem Schwäbisch Hall-Heimatexperten beraten, gern auch im Chat!
Beispielrechnung zur Wertsteigerung bei Immobilien
Sie sind Eigentümer eines Hauses mit einem Marktwert von 550.000 Euro. Gekauft haben Sie für 480.000 Euro. Für Modernisierungen sind in dieser Zeit 20.000 Euro angefallen.
Marktgerechter Verkaufspreis: 550.000 Euro
- Kaufpreis (480.000 Euro + Modernisierungskosten 20.000 Euro)
= Wertsteigerung in Euro von 50.000 Euro
Das bedeutet einen Wertzuwachs1 des Hauses von 10 Prozent. Der Prozentsatz errechnet sich aus der Gegenüberstellung von Kaufpreis und aktuellem Marktpreis.
1Nicht berücksichtigt: Inflationsrate und Wertminderung durch Abnutzung.
Was führt zu einem Wertzuwachs bei Immobilien?
- Lage: Eine begehrte Lage, z. B. in einem beliebten Stadtteil oder Speckgürtel, fördert die Wertsteigerung.
- Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindung sowie Nähe zu Schulen, Ärzten und Freizeitmöglichkeiten erhöhen den Immobilienwert.
- Bodenrichtwert: Dieser jährlich ermittelte Durchschnittswert bietet Orientierung, ist aber für aktuelle Trends nur eingeschränkt aussagekräftig.
- Grundstück: Große, quadratische Flächen und ein unverbauter Blick ins Grüne steigern den Wert.
- Baujahr: Ältere Gebäude können bei guter Pflege und regelmäßiger Sanierung dennoch an Wert gewinnen.
- Bausubstanz: Regelmäßige Instandhaltung schützt die Substanz und verhindert Wertverlust.
- Ausstattung: Hochwertige Extras wie Sonnenterrassen oder moderne Fenster erhöhen die Attraktivität und den Wert.
Wie kann ich selbst den Immobilienwert steigern?
Einige Faktoren wie Lage oder Baujahr sind unveränderbar, aber durch gezielte Maßnahmen können Sie den Wert Ihrer Immobilie aktiv steigern:
- Energetische Sanierung: Maßnahmen wie neue Fenster, Wärmedämmung, eine neue Heizung oder Photovoltaik erhöhen die Energieeffizienz und Attraktivität. Vorgaben dazu finden Sie im Gebäudeenergiegesetz (GEG).
- Barrierefreiheit: Ein barrierefreies Zuhause spricht ältere Zielgruppen an und steigert die Attraktivität.
- Modernes Badezimmer: Walk-In-Duschen oder Wand-WCs machen das Bad zur Wohlfühl-Oase.
- Dachgeschossausbau: Mehr Wohnraum durch Ausbaureserven schafft zusätzlichen Wert und Gestaltungsmöglichkeiten.
Weitere Maßnahmen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie
- Balkonanbau: Ein Balkon, ob groß oder klein, macht Immobilien attraktiver.
- Böden erneuern: Hochwertige Beläge wie Parkett oder Fliesen schaffen ein angenehmes Raumklima und sind langlebig.
- Fassade auffrischen: Ein neuer Anstrich ist kostengünstig, während eine energetische Sanierung bei mehr Budget sinnvoll sein kann.
Überlegen Sie stets, ob die Kosten im Verhältnis zum Nutzen stehen – abhängig davon, ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst einziehen möchten.
Wertsteigerung bei Immobilien versteuern
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, ist die Wertsteigerung meist steuerpflichtig. Die Steuer berechnet sich aus dem Verkaufserlös (abzüglich Kosten) minus Anschaffungskosten und hängt vom persönlichen Steuersatz ab.
Ausnahmen gelten bei Selbstnutzung innerhalb bestimmter Fristen. Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Steuerexperten beraten.
Unsere Beiträge dienen ausschließlich der Information, stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Sie können und sollen eine persönliche Beratung durch Rechtsanwalt, Steuer- oder Finanzberater, bei der die Besonderheiten des Einzelfalles berücksichtigt werden können, nicht ersetzen. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Haftung. Die Beiträge verstehen sich nicht als persönliche Empfehlung, sondern als allgemeine Empfehlung für alle Leser.
Wertsteigerung bei Immobilien: Fragen und Antworten
Wie hoch ist die Wertsteigerung durch eine Modernisierung?
Grundsätzlich hängt die Höhe der Wertsteigerung von Umfang und Qualität der Modernisierungsmaßnahme ab. Und da gibt es eine große Bandbreite.
Über den Daumen lässt sich aber sagen, dass eine Sanierung/Modernisierung den Wert einer Immobilie um fünf bis 20 Prozent steigern kann.
Geht der Wertzuwachs von Immobilien weiter?
Hohe Energie- und Baupreise, Zinsanstieg und strengere Vorschriften dämpfen die Nachfrage und beeinflussen die Wertsteigerung. In Ballungszentren und Speckgürteln bleiben die Preise jedoch stabil oder sinken nur leicht.
Der energetische Zustand wird immer wichtiger: Während sanierungsbedürftige Immobilien in ländlichen Regionen kaum Wertzuwachs erwarten lassen, haben gut gepflegte Objekte mit moderner Technik weiterhin hohes Potenzial.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Hauskauf?
Wann eine Immobilie kaufen? Der Kaufzeitpunkt hängt von Faktoren wie Quadratmeterpreisen, Eigenkapital und persönlichen Umständen ab. Wichtig ist eine solide Baufinanzierung. Bei stagnierenden Preisen und stabilen Zinsen sollten Sie bei einem passenden Angebot nicht zögern, da die Nachfrage nach guten Immobilien hoch bleibt.
Nutzen Sie unseren kostenlosen Baudarlehen-Rechner, um Ihr Budget und das passende Finanzierungsmodell zu ermitteln.
Lohnt sich die Sanierung, um den Wert einer Immobilie zu steigern?
"Für Handwerker": Diese Bezeichnung in Anzeigen weist oft auf sanierungsbedürftige Objekte hin, die hohe Kostenrisiken bergen. Regelmäßige Modernisierungen und ein aktueller technischer Stand sichern hingegen den Immobilienwert.
Belegen Sie Sanierungen und aktualisieren Sie den Energieausweis. Laut einer Studie (RWI Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung, 2017) erzielen unsanierte Immobilien im Schnitt 12 Prozent weniger Kaufpreis – ein Wert, der durch wachsende Energiepreise in den letzten Jahren vermutlich noch gestiegen ist.
Wie viel verliert ein Haus an Wert pro Jahr?
Der Wertverlust eines Hauses hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Alter, dem Zustand, der Lage und der Marktentwicklung. Als grobe Faustregel kann man sagen, dass ein Haus pro Jahr etwa ein bis zwei Prozent seines Wertes verliert.
Allerdings kann dieser Wertverlust durch regelmäßige Instandhaltungen, Modernisierungen und eine gute Lage ausgeglichen oder sogar übertroffen werden. Maßnahmen wie energetische Sanierungen oder eine moderne Ausstattung können den Wert der Immobilie langfristig steigern.
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