Mehrgenerationenhaus:
Förderung und Finanzierung

In diesem Artikel beschäftigen wir uns aber ausschließlich mit Generationenhäusern im Sinne von "Jung und Alt wohnen und leben unter einem Dach".

Jung und Alt gemeinsam unter einem Dach – das bringt viele Vorteile mit sich. Ein gemeinsames Leben in einem Haus kann aber auch Nachteile mit sich bringen:

In einem Mehrgenerationenhaus zu leben, bringt zuerst einmal finanzielle Vorteile mit sich. Sind die Verhältnisse klar geregelt, so verteilen sich die Kosten auf mehrere Schultern. Darüber hinaus sind aber auch die sozialen und gesellschaftlichen Vorteile nicht zu unterschätzen. Sie reichen von der gesicherten Kinderbetreuung über den Erfahrungsaustausch bis hin zum Altwerden in gewohnter Umgebung.

3. Eigentumsverhältnisse klären: Wem gehört was in welchem Umfang? Wenn mehrere Generationen gemeinsam in einem Haus leben, ist es wichtig, die Eigentumsverhältnisse klar zu regeln. Dies kann durch die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder durch andere rechtliche Vereinbarungen erfolgen. Auch wichtig: Im Falle des Todes eines Bewohners oder bei anderen Erbangelegenheiten sollte die Erbfolge geregelt sein, um Streitigkeiten zu vermeiden.

4. Finanzierung des Bauprojekts sichern: Wer zahlt was in welchem Umfang? Es muss geklärt werden, wie die Baufinanzierung des Projektes aussieht, einschließlich des Eigenkapitals der Beteiligten, eventueller Immobilienkredite und staatlicher Förderungen. Auch die vorzeitige Aufteilung der Betriebs- und Unterhaltskosten des Hauses vermeidet spätere Streitigkeiten.

5. Klare Kommunikation vereinbaren: Eine offene und transparente Kommunikation zwischen allen beteiligten Parteien ist entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden und gemeinsame Entscheidungen zu treffen. Deshalb sollten Sie wichtige Vereinbarungen und Regelungen schriftlich festhalten, um späteren Konflikten vorzubeugen. Dies kann beispielsweise durch einen gemeinsamen Vertrag oder auch eine Hausordnung erfolgen.

Bei der Finanzierung eines Mehrgenerationenhauses gelten erst einmal die gleichen Voraussetzungen wie bei einer herkömmlichen Baufinanzierung:

• Für den Bau des Mehrgenerationenhauses nehmen Sie ein Annuitätendarlehen auf. Das Darlehen zahlen Sie anschließend in monatlichen Raten zurück, die sogenannte Tilgung. Hinzu kommen Zinsen, die von dem geldgebenden Institut erhoben werden.
• Nach einer ersten Zinsbindungsphase wird meist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Die können Sie schon vor Ablauf der ersten Phase (zum Beispiel mit einem Forward Darlehen oder Bausparvertrag) in die Wege leiten. So sind Sie durch eine langfristige Finanzplanung gegen das Risiko steigender Zinsen gewappnet.

Die Besonderheit bei der Finanzierung eines Mehrgenerationenhauses: Hier gibt es häufig mehrere Beteiligte bei der Finanzierung. Das hat sowohl Vorteile als auch Nachteile. Grundsätzlich ist mehr Eigenkapital oder auch ein höheres Haushaltseinkommen eine gute Sache. Beides verschafft dem Darlehensnehmer eine gute Verhandlungsposition, wenn es um die Zinsen und Laufzeiten geht.

Allerdings können Sie nicht automatisch davon ausgehen, dass die Banken zum Beispiel Renten- oder Pensionszahlungen mit dem Gehalt des Hauptverdieners gleichsetzen. Und viele Banken haben strikte Vorgaben in Bezug auf das Alter des Kreditnehmers bei einer Baufinanzierung. So kann es passieren, dass die Großeltern gar nicht direkt in die Baufinanzierung mit einbezogen werden können, weil die Bank das aus Altersgründen ablehnt.

Ein weiterer Punkt, den Kreditinstitute bei der Baufinanzierung im Auge haben, ist die Möglichkeit des Zahlungsausfalls. Ein Beispiel: Familie B. zieht mit Großeltern, Eltern und zwei Enkelkindern in ein Mehrgenerationenhaus. Allerdings gibt es noch weiter erbberechtigte Kinder, die nicht mit im Haus wohnen. Aufgrund der Erbfolge und einer unübersichtlichen Rechtslage lehnt die Bank daher die Großeltern als Kreditnehmer ab. In der Folge stehen sie auch nicht als (Mit-)Eigentümer im Grundbuch. 

Bei der passenden Baufinanzierung für ein Mehrgenerationenhaus ist es daher sehr wichtig zu klären, wen der Kreditgeber als Kreditnehmer mit berücksichtigt. 

Vom Einfamilienhaus über das Doppelhaus bis hin zum Mehrparteienhaus reicht die Bandbreite an Generationenhäusern. Dementsprechend schwer ist es, einen Preisrahmen abzubilden. In unserem Artikel Fertighaus als Mehrgenerationenhaus finden Sie elf konkrete Modelle von Generationenhäusern. Die Preise starten hier mit rund 510.000 Euro.

Der reine Hauspreis bestimmt allerdings noch längst nicht alle Kosten. Neben dem passenden Baugrundstück sind es vor allem die Nebenkosten beim Hauskauf, die Sie unbedingt beachten sollten.

• 1. Um-/Ausbaumaßnahme planen. 
• 2. Kombinationsmöglichkeit mit weiteren Förder­produkten prüfen. Eventuell lassen sich die Maßnahmen zur Barrierereduzierung zum Beispiel mit Fördermitteln für die energetische Sanierung kombinieren.
• 3. Finanzierungspartner finden und Kredit beantragen: Finden Sie vor der Beauftragung der Umbaumaßnahmen einen Finanzierungs­partner. Dieser erstellt den Kredit­antrag bei der KfW für Sie.
• 4. Kreditvertrag abschließen und starten: Sie schließen den Kredit­vertrag ab. Sobald Sie die Zusage für Ihre Förderung bekommen haben, können Sie mit den Arbeiten starten.

Wichtig: Wenn Sie schon vor Antrag­stellung den Um- oder Ausbau beauftragen möchten, dann besprechen Sie Ihre Förderung zuerst mit Ihrem Finanzierungs­partner. Dieser dokumentiert das Beratungs­gespräch mit einem KfW-Formular. Im Anschluss können Sie Liefer- und Leistungs­verträge abschließen.

Übrigens: Neben der Kreditvariante gab es lange Zeit noch einen direkten Investitionszuschuss. Das Programm mit der Nummer 455-B ist mittlerweile aber ausgelaufen.

Hier finden Sie weitere Infos zur Förderung "Altersgerechter Umbau"

Eine oft genutzte Variante beim Mehrgenerationenhaus ist die Einliegerwohnung. Neben der klaren räumlichen Abgrenzung ist das auch steuerrechtlich interessant. Denn sobald die Einliegerwohnung „abgeschlossen ist“, also einen eigenen Zugang bietet, sowie über eigene sanitäre Anlagen und eine feste Kochmöglichkeit verfügt, gilt das Haus als Zweifamilienhaus.

Wird einer der Teile (also die Einliegerwohnung) vermietet, zum Beispiel an die Kinder oder Großeltern, kann man Steuern sparen. So lassen sich zum Beispiel Kosten wie Schuldzinsen, Grundsteuer und Versicherungsbeiträge als Werbungskosten geltend machen. Das gilt auch für Mehrfamilienhäuser. Wichtig dabei ist: Sowohl die Bauverträge als auch die Finanzierung für die separate Wohneinheit müssen klar von den Bereichen getrennt sein, die Sie für sich selbst als Wohnraum nutzen. Und die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. 

Ein weiterer steuerlicher Vorteil ist das Absetzen von laufenden Kosten wie Reparaturen oder Handwerkerkosten. Zur separaten Erfassung der Kosten der Einliegerwohnung ist es ratsam, ein separates Konto zu eröffnen. 

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