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Wer mittels Baufinanzierung den Traum vom Eigenheim wahr machen will, wird womöglich mit vielen Begriffen konfrontiert, mit denen er zunächst wenig anfangen kann. Auflassung, Effektivzins oder Prolongation: Das sind für Sie Fremdwörter? Mit unserem ABC der Baufinanzierung geben wir einen Überblick über wichtige Begriffe – damit Sie bei Gesprächen und Verhandlungen den Durchblick behalten.
A wie Auflassung
Unser ABC der Baufinanzierung beginnt mit der Auflassung. Der Begriff Auflassung bezeichnet die Aufgabe und Übertragung des Besitzrechts eines Grundstücks auf jemand anderen. Er ist ein technischer und juristischer Begriff aus dem Sachenrecht. Die Auflassung ist also eine formgebundene Einigungserklärung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Darin wird festgehalten, dass das Grundstück vom Vorbesitzer auf den neuen Besitzer übergeht. Die Auflassungserklärung kann zwar mündlich erfolgen, allerdings muss sie gemäß § 925 BGB vor einem Notar abgegeben werden. Die Auflassung wird notariell beurkundet und dient dem Grundbuchamt als Nachweis.
Möchten Sie als neuer Eigentümer verhindern, dass die Einigung vor dem Erwerb des Grundstücks widerrufen wird, sollten Sie die Auflassung zusammen mit einem Grundstückskaufvertrag notariell beurkunden lassen.
B wie Beleihungswert
Der Beleihungswert beschreibt den Wert einer Immobilie. Er dient der Bank oder Bausparkasse als Grundlage für die Berechnung Ihres Finanzierungsangebots. Durchgeführt wird die Ermittlung des Beleihungswerts nach der Beleihungswertermittlungsverordnung.
Eine Orientierung für den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie gibt der aktuelle Marktpreis. Nicht immer stimmt dieser mit dem Preis, den Sie gezahlt haben, überein. Schließlich ist es möglich, dass Sie Ihr Eigenheim zu einem besonders günstigen Preis erstanden haben – oder dass Sie zu viel bezahlt haben. Um den Wert der Immobilie so realistisch wie möglich einschätzen zu können, ermittelt Ihr Kreditinstitut daher den Beleihungswert. Dieser ist in der Regel niedriger als der aktuelle Marktpreis. Schließlich geht die Bank oder Bausparkasse durch die Vergabe eines Kredits ein gewisses Risiko ein.
E wie Effektivzins
Zinsen sind nicht gleich Zinsen. Wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, finden Sie wahrscheinlich Angaben zu den Sollzinsen und dem Effektivzins. Der Effektivzins ist quasi der Brutto-Endpreis und zeigt die tatsächlichen Kreditkosten pro Jahr an. Der Effektivzinssatz beinhaltet neben dem Sollzins noch weitere Gebühren und Kosten, die die Bank hat, wenn Sie Ihnen eine Baufinanzierung gewährt. Der Effektivzins ist daher in der Regel höher als der Nominalzins.
Berechnet wird der Effektivzins nach genauen Vorgaben, die in der Preisangabenverordnung festgelegt sind. Kann sich per Vertrag der Zinssatz während der Laufzeit ändern, spricht man vom anfänglichen jährlichen Effektivzins. Mittels Effektivzins und Kreditsumme können Sie die Kosten eines Kredits bereits grob abschätzen.
So klappt es mit der Baufinanzierung
Sie träumen von Ihrem eigenen Haus, mit Garten und Hobbykeller? Falls Sie für Ihr Vorhaben einen Kredit aufnehmen möchten, profitieren Sie von unseren günstigen Zinsen und individuellen Finanzierungsmöglichkeiten. Für einen ersten Überblick über Raten und Konditionen können Sie unseren Baufinanzierungsrechner nutzen.
Dieser ist allerdings kein Ersatz für eine persönliche Beratung. Unsere Heimatexperten entwickeln mit Ihnen einen langfristigen und zinssicheren Finanzierungsplan und erklären Ihnen die einzelnen Schritte der Finanzierung. So haben Sie von Anfang an Transparenz über Ihren Finanzierungskredit.
F wie Finanzierungsplan
Der nächste Begriff in unserem ABC der Baufinanzierung ist die Basis Ihrer Baufinanzierung: der Finanzierungsplan. Ohne einen soliden, wasserfesten Finanzierungsplan können Sie sich schnell übernehmen und in finanzielle Schieflage geraten. Nehmen Sie sich hierfür also Zeit! Der Finanzierungsplan wird auf Basis folgender drei Säulen erstellt:
- Eigenkapital
- Gesamtkosten
- Kreditbedar
Das klingt zunächst simpel, allerdings sind die Gesamtkosten in viele einzelne Posten wie die Herstellungskosten, Notargebühren, Grunderwerbssteuer und viele mehr unterteilt. Und natürlich spielen auch die Einkünfte und sonstige Ausgaben eine große Rolle bei der Aufstellung eines sicheren Finanzierungsplans. Holen Sie sich hierfür die Hilfe von Profis und lassen Sie sich von Finanzierungsexperten beraten, worauf Sie achten müssen.
Schließlich soll der Finanzierungsplan für ein Eigenheim für mehrere Jahrzehnte geplant werden. Kalkulieren Sie also realistisch und bedenken Sie sämtliche Posten.
G wie Grunderwerbsteuer
Wenn Sie ein Haus kaufen, müssen Sie in der Regel eine Grunderwerbsteuer zahlen. Was bei der Kleidung, bei Lebensmitteln oder Elektrogeräten also die Mehrwertsteuer, ist bei Immobilien die Grunderwerbsteuer. Sie ist abhängig von zwei Faktoren:
- dem Bundesland
- dem Kaufpreis der Immobilie
Die unterschiedliche Besteuerung der Bundesländer kann dabei mehrere tausend Euro ausmachen – je nach Höhe des Kaufpreises. Per Gesetz sind zunächst der bisherige Eigentümer und der Erwerber gemeinsam Steuerschuldner. In der Regel muss aber der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen – dies wird dann auch im Kaufvertrag festgehalten. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Nachdem Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch.
H wie Hypothekendarlehen
Die Hypothek ist die rechtliche Absicherung der Ansprüche des Darlehensgebers – also beispielsweise der Bausparkasse – gegenüber dem Darlehensnehmer, die im Grundbuch niedergelegt wird. Das bedeutet: Falls Sie als Empfänger eines Darlehens Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, hat der Kreditgeber das Recht, die Wohnung oder das Haus zwangsversteigern zu lassen, um sein Geld zurückzubekommen.
In der Praxis setzen Banken kaum noch auf die Hypothek zur Absicherung ihres Darlehens. Auch wenn weiterhin die Rede von einem Hypothekendarlehen ist, dient heutzutage normalerweise nicht mehr eine Hypothek, sondern die sogenannte Grundschuld zur Darlehensabsicherung. Bei beiden Varianten handelt es sich, finanzrechtlich gesprochen, um ein Grundpfandrecht. Das bedeutet, dass beides – Grundschuld wie Hypothek – im Grundbuch eingetragen wird. Eine Hypothek ist dabei strikt an die Ansprüche gebunden, die mit ihr gesichert werden. Ist der Kredit also einmal getilgt, dient sie dem Darlehensgeber nicht mehr als Sicherheit.
Wird die Grundschuld als Sicherheit für ein Baudarlehen eingesetzt, verhält es sich wesentlich einfacher. Anders als eine Hypothek bleibt die Grundschuld auch nach der Kredittilgung im Grundbuch bestehen. Umschuldungen, Abtretungen oder Nachbelastungen sind daher mit geringem Aufwand und weitgehend ohne Kosten möglich.
I wie Instandhaltungsrücklage
Der Begriff Instandhaltungsrücklage bezeichnet das finanzielle Polster, das Sie für Ihr Eigentum im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft zahlen müssen. So dient die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft als finanzieller Puffer für Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen.
Die Instandhaltungsrücklage darf nicht für Rechnungen zweckentfremdet werden, die nicht in den Bereich der Instandsetzung fallen. Die Eigentümer entscheiden am Ende selbst, in welcher Höhe und inwieweit eine Instandhaltungsrücklage zu zahlen ist. Oft bleibt sie als eiserne Reserve bei kleineren Reparaturen unangetastet.
Für die Berechnung eines angemessenen Betrags als Instandhaltungsrücklage sollten Sie verschiedene Faktoren wie Zustand, Alter und Reparaturanfälligkeit des Gebäudes berücksichtigen.
L wie Laufzeit
Die Laufzeit bezeichnet die Zeitspanne, innerhalb derer Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt haben. Während bei einem Volltigerdarlehen vom ersten Monat an feststeht, wann das Darlehen abbezahlt sein wird, gibt es beim Annuitätendarlehen eine erste Zinsphase, nach der gegebenenfalls eine Umschuldung mit einem Forwarddarlehen nötig ist.
Die Gesamtlaufzeit eines Darlehens hängt vor allem von diesen drei Faktoren ab:
Die Gesamtlaufzeit eines Darlehens hängt vor allem von diesen drei Faktoren ab:
- dem Zinsniveau der Bauzinsen
- der Höhe des Tilgungssatzen
- der Höhe des Darlehens
Die konkrete Ausgestaltung Ihres Darlehens hängt auch von Ihrer finanziellen Ausgangslage und Ihren eigenen Bedürfnissen ab. In jedem Fall ist es aber empfehlenswert, das Darlehen bis Eintritt ins Rentenalter abbezahlt zu haben. Überlegen Sie sich also gut, ob Sie dies mit der Höhe des Darlehens finanziell stemmen können.
M wie Muskelhypothek
Dieser Begriff ist nicht direkt ein klassischer Fachbegriff des ABCs der Baufinanzierung, aber dafür umgangssprachlich geläufig. Die Muskelhypothek ist eine Bezeichnung für Ihre Eigenleistungen beim Bau. Sei es durch Freunde, Bekannte oder Ihr eigenes Anpacken.
Handwerkliche Bauleistungen machen bei einem Eigenheim einen nicht unerheblichen Teil aus. Laut Bauherrenschutzbund lassen sich auf diesem Weg bis zu 25.000 Euro bei der Immobilienfinanzierung sparen. Aber Vorsicht: Nicht jeder sollte Leitungen selbst verlegen, den Dachboden ausbauen oder später einen Swimmingpool selbst bauen. Denn während kleinere Arbeiten wie das Streichen der Wände auch für ungeübtere Bauherren machbar sind, können Sie mit falschen Ausführungen bei größeren, aufwändigeren Arbeiten Schaden anrichten, der Sie teuer zu stehen kommt. Überschätzen Sie also nicht Ihre eigenen Fähigkeiten – und strapazieren Sie nicht die Hilfsbereitschaft von Freunden. Überlassen Sie im Zweifel wichtige Arbeiten lieber den Profis.
P wie Prolongation
Der Begriff Prolongation kommt aus dem Lateinischen von „prolungare“ und bedeutet Verlängerung. Oft wird ein Darlehen als Annuitätendarlehen gewählt, dessen Zinsbindung nach einem festgelegten Zeitraum abläuft. Das Darlehen ist zu diesem Zeitpunkt dann aber noch nicht vollständig abbezahlt, die übrige Schuld muss weiterfinanziert werden. Meist erfolgt dies, indem die aktuelle Baufinanzierung verlängert wird. Lediglich der Sollzins und die Zinsbindung werden dann neu festgelegt.
Im Gegensatz zu der Prolongation ist nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase auch eine Umschuldung möglich. Der Vorteil dieser Variante ist, dass Sie Konditionen neu aushandeln können und unter Umständen weniger Zinsen zahlen. Dafür werden Wechselgebühren fällig und der bürokratische Aufwand ist deutlich höher als bei der Prolongation.
S wie Sollzins
Der Sollzinssatz gibt an, wie hoch die Zinsen im Rahmen einer Finanzierung ausfallen. Bei den meisten Kreditformen wird der Sollzinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit festgelegt, er bleibt immer gleich hoch. Aber Achtung: Weitere Kosten, die sich im Zusammenhang mit einer Kreditvergabe ergeben, sind darin nicht enthalten. Ein niedriger Sollzins alleine sagt also noch nicht allzu viel aus.
Der effektive Jahreszins eignet sich besser für eine Übersicht der anfallenden Kosten. Er beinhaltet bereits sämtliche Nebenkosten Ihres Kredits und stellt dar, wieviel der Kredit Jahr für Jahr wirklich kostet.
Z wie Zinsfestschreibung
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, gibt es verschiedene Modelle der Zinsfestschreibung – oder Zinsbindung. Während bei kleineren Krediten die Zinsen oft über die komplette Laufzeit hinweg festgeschrieben werden, ist dies bei einer Baufinanzierung in der Regel nicht möglich. Hier wird fast immer eine Anschlussfinanzierung notwendig, da eine Zinsfestschreibung selten über 15 bis 20 Jahre hinausgeht.
Ob Sie eine Zinsfestschreibung für die maximale Dauer oder nur für die ersten fünf Jahre wählen, hängt auch von Ihrer Risikobereitschaft ab: Eine kürzere Zinsfestschreibung geht generell mit einem niedrigeren Zinssatz einher. Eine langfristige Zinsbindung ist vergleichsweise teuer, schützt aber vor steigenden Zinsen.
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Bevor Sie Ihr Eigenheim mithilfe einer Baufinanzierung kaufen und abbezahlen, sollten Sie sich umfassend über sämtliche Kosten und Fördermöglichkeiten informieren. Hier finden Sie ein paar hilfreiche Informationen: