Checkliste Hausbau: Fünf Phasen bis zum Einzug

Wir bauen! Zehntausende Mal fällt jedes Jahr dieser Entschluss. Doch die allerwenigsten Bauherren in spe haben eine realistische Vorstellung von dem, was da auf sie zukommt. Wir erklären Ihnen die wichtigsten Schritte und geben Ihnen eine Checkliste zum Download an die Hand – eine Herausforderung bleibt der Hausbau natürlich trotzdem!


Phase I: Pläne und Visionen

Zu Beginn Ihres Hausbauprojekts ist alles erlaubt: Als Maßnahme 1 der Checkliste Hausbau dürfen Sie daher in Gedanken ein Wunschhaus bauen. Träumen Sie davon, was Ihr künftiges Eigenheim alles bieten und wie es aussehen soll. Schauen Sie, was Ihnen an vorhandenen Häusern besonders gefällt. Schwelgen Sie in Ideen. Natürlich wird nicht alles aus Ihrer Bauplanung am Ende steinerne Wirklichkeit werden können. Aber es wäre schade, wenn Sie erst dann auf tolle Lösungen stoßen, wenn die Baufirmen längst an der Arbeit sind und Tatsachen geschaffen wurden.

Während Sie Grundrisse entwerfen und Skizzen und Fotos zusammentragen, wie Ihr Traumhaus aussehen könnte, steht Maßnahme 2 an: Ermitteln Sie Ihren konkreten Raumbedarf. Welche Funktionsräume brauchen Sie? Wie groß müssen Küche und Esszimmer, Wohnzimmer, Arbeits-, Kinder- und Gästezimmer sein? Brauchen Sie einen Hauswirtschafts- oder Fitnessraum? Lässt sich das eine problemlos in das andere umwandeln? Ist an spätere Jahre mit eingeschränkter Mobilität gedacht? Schauen Sie, was im Raumschnitt Ihrer derzeitigen Wohnung nicht gut durchdacht ist, und planen Sie es besser.


Grundsatzentscheidung: Architektenhaus oder Fertighaus?

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Bei einem konkreten Bauwunsch steht jetzt – Maßnahme 3 der Checkliste Hausbau – eine grundlegende Entscheidung an: individuelles Haus oder Fertighaus? Etwas ganz Eigenes bauen zu lassen, macht das Verfahren deutlich aufwendiger. Fertighäuser wiederum haben längst das Image des 08/15-Hauses überwunden – der Markt bietet eine große Vielfalt an Umsetzungs- und Variationsmöglichkeiten.

Auf den Punkt gebracht, bedeutet die Entscheidung dies:

  • Individuelles Haus: weitestgehende Planungsfreiheit, intensiverer Zeit-, Kosten- und Betreuungsaufwand
  • Fertighaus: meist zügige Umsetzung vorhandener, bedingt individualisierbarer Pläne mit gut vorausberechenbarem Kostenvolumen

Tendieren Sie zur individuellen Lösung, steht Maßnahme 4 an: die Architektenbeteiligung am Projekt, um aus Ihren Ideen und Visionen eine erste realisierbare Form zu entwickeln. Als Experte für Hausbauplanung kann der Architekt schnell einschätzen, welche Ihrer Vorstellungen gut realisierbar sind und wie ein grober Kostenrahmen aussehen könnte. Den benötigen Sie zwingend für die bald anstehende Klärung der Finanzierung. Beim Entscheid für die Fertighauslösung wissen Sie ja bereits, in welcher Größenordnung sich der Gesamtbaupreis einpendelt.

Phase II: Spielräume und Potenziale

Phase I Ihres Hausbauprojekts war von nahezu unbeschränkten Möglichkeiten geprägt. Doch nun stellt sich die Frage, wie Ihr Traumhaus mit 184 Quadratmetern Grundfläche auf 720 Quadratmeter Grundstück passen kann. Vom Traum zur Wirklichkeit: Von jetzt an kommt Realitätssinn in Ihre Planungen. Auch wenn es noch keine konkreten Zahlen gibt, ahnen Sie bereits, dass der Weg von der Vision zur Grundsteinlegung viel Umdenken und manche Abstriche erfordern wird.

Parallel dazu kümmern Sie sich um Maßnahme 5: Wo soll das Traumhaus stehen? Grundstücke in Neubaugebieten sind oft knapp bemessen. Wer hier baut, wird auf viele Jahre hinaus räumlich eng mit den Nachbarn leben. Halten Sie also auch immer die Augen nach separat gelegenen, unbebauten Flächen offen. Oder vielleicht findet sich ja ein baufälliges Haus auf großem Grundstück in guter Lage, das für Ihr Projekt Platz machen könnte. Natürlich sind das alles Kostenfragen. Großes Grundstück und gute Lage erhöhen aber auch den Wiederverkaufswert der Immobilie.

In Maßnahme 6 der Checkliste Hausbau klären Sie die Bauauflagen, die für die von Ihnen ins Auge gefassten Grundstücke gelten. In manchen Baugebieten ist bis zum verwendeten Stein und zur Dachform alles fest vorgegeben. Unverzichtbar ist also der Blick in den Flächennutzungs- beziehungsweise Bebauungsplan und ins Baulastenverzeichnis, in dem wichtige Details zu Gestaltung und Nutzung der Häuser aufgeführt sind. Stellen Sie sicher, dass es bei bereits früher erschlossenen Arealen keine Altlasten gibt, die Ihnen hohe Sanierungskosten aufbürden. Ein Altlastenkataster der Kommune kann hier eventuell Aufschluss geben. Bei begründetem Verdacht empfiehlt sich ein Baugrundgutachten.

Gibt es für das infrage kommende Grundstück keinen Bebauungsplan, können Sie eine Bauvoranfrage stellen. Dazu benötigen Sie allerdings eine Skizze des geplanten Hauses, die der späteren Ausführung relativ nahekommt. Am einfachsten lässt sich diese wichtige Formalie erledigen, wenn Sie einen Architekten in das Projekt eingebunden haben. Bescheidet die zuständige Baubehörde die Bauvoranfrage positiv, ist das noch keine Baugenehmigung. Die positive Antwort gibt Ihnen aber eine gute Planungssicherheit. Allerdings darf das spätere Haus kaum noch von der eingereichten Skizze abweichen.


Jetzt geht’s ums Geld

Wenn Sie jetzt eine Idee davon haben, was Ihr Hausbau und ein geeignetes Grundstück kosten könnten, müssen Sie diese Posten mit Ihrer finanziellen Situation in Einklang bringen. Darum steht zwingend Maßnahme 7 an: Wie groß ist Ihr Budget für das Bauvorhaben? Bei einem Kassensturz müssen Sie Ihr Einkommen mit den notwendigen Lebenshaltungskosten und laufenden finanziellen Verpflichtungen vergleichen und ermitteln, welche monatlichen Belastungen Sie für Ihr Projekt auf sich nehmen können. Seien Sie dabei unbedingt realistisch und rechnen Sie sich nichts schön: Niemand wird auf Dauer glücklich, der sich des Hausbaus zuliebe jahrzehntelang finanziell stark einschränken muss: Darunter leiden Familie, Freunde, Freizeit – und damit die Freude am Eigenheim.

An dieser ehrlichen Ermittlung Ihrer Budgetspielräume führt kein Weg vorbei. Sie ist auch unverzichtbarer Teil jedes Finanzierungsgesprächs mit dem möglichen Darlehensgeber in Maßnahme 8: der Finanzierung des Bauvorhabens.


Möglichkeiten und Grenzen

Eine Baufinanzierung setzt sich aus vier Modulen zusammen:

  • Monatlich verfügbares Budget. Als Faustregel gilt: Der Betrag Ihrer Nettokaltmiete kann auf jeden Fall für die Baufinanzierung umgewidmet werden.
  • Eigenmittel. Prüfen Sie im Voraus, auf welche Rücklagen Sie zugreifen können, ob sich Wertgegenstände verkaufen lassen oder ob es im privaten Umfeld Finanzquellen gibt. Oft zahlen Eltern ihren Kindern schon einen Teil des späteren Erbes aus, um ihnen beim Hausbauprojekt zu helfen. Je mehr Eigenkapital verfügbar ist, desto günstiger wird die Finanzierung.
  • Fördergelder. Je nach Einkommenssituation, Art der Baufinanzierung und Haustyp gibt es vielfältige Zuschüsse. Dazu zählen staatliche Mittel, Landesmittel und kommunale Mittel sowie Wohn-Riester und Wohnungsbauprämie.
  • Baufinanzierung. Der Fehlbetrag für das Hausbauprojekt kann durch Bankdarlehen oder eine günstige und geförderte Bausparkombination aus Sparvertrag plus Darlehen abgedeckt werden. Ihr Berater wird darauf hinweisen, dass zu Grundstückspreis und kalkulierten Baukosten noch Grundstückserschließungs- und Nebenkosten wie zum Beispiel Grundbucheintrag und Notarvertrag hinzukommen. Achtung, diese Beträge sollen nicht aus dem Kreditvolumen kommen, sondern mit Eigenmitteln abgedeckt werden. Ihre monatliche Belastung ergibt sich im Prinzip aus dem Gesamtfinanzierungsbedarf, der Laufzeit Ihrer Verbindlichkeiten sowie der Zins- und Tilgungshöhe. Von Zinshöhe und monatlicher Tilgungsrate hängt maßgeblich ab, wie schnell Sie Ihr Haus finanziert haben und wie hoch die Finanzierungskosten insgesamt ausfallen.

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Phase III: Es wird konkret

In vielen Finanzierungsgesprächen taucht eine von zwei grundsätzlichen Erkenntnissen auf:

  • Die zu finanzierende Gesamtsumme steht noch nicht fest. Das liegt in den Abläufen des Hausbaus begründet: Solange Sie nicht wissen, wie viel Geld Sie zusammen bekommen, erteilen Sie noch keine allzu genauen Planungsaufträge. Im positiven Fall bekommen Sie jetzt aber die Rückendeckung der finanzierenden Bausparkasse oder Bank für ein festes Kostenvolumen, aus dem sich der maximal mögliche Preis für Ihr Projekt ergibt.
  • Die zu finanzierende Gesamtsumme ist zu hoch. Sie müssen also Abstriche bei der Planung machen: Das Fertighaus fällt etwas kleiner aus oder am selbst entworfenen Haus werden Einschränkungen nötig.

Auf beide Szenarien folgt Maßnahme 9 der Checkliste Hausbau: Sie müssen Ihr Vorhaben konkretisieren. Zusammen mit Ihrem Architekten wird Ihre Vision jetzt auf einen realisierbaren Maßstab gebracht.


Großer Traum – kleinerer Traum

Bei der anstehenden Anpassung Ihrer Pläne können Sie die nötigen Kostenersparnisse folgendermaßen erzielen:

  • Größenreduzierung. Bemessen Sie Ihre Räume jeweils etwas kleiner. Ihr Architekt wird eine Faustformel haben, wie viel ein umbauter Kubikmeter Raum kostet. Übrigens: Was jetzt an Hausvolumen eingespart wird, muss später auch nicht geheizt und unterhalten werden. Und sicherlich ist es klug, bei der Planung die Option für einen späteren Anbau mitzudenken.
  • Einsparungen an der Ausstattung. Opulente Küchenausstattung, Designerleuchten, Hausautomation: Alles schön zu haben, aber auch verzichtbar. Wenn Sie bereit sind, Ihre Küchenmöbel erst später mit den exklusiven Fronten auszustatten, eine Zeitlang mit einfachen Lampen vorlieb zu nehmen und die Smart-Home-Technik nicht sofort benötigen, erschließen Sie ein ansehnliches Sparpotenzial. Vergessen Sie nicht: Beim Umzug aus einer Wohnung in ein Haus müssen meist zusätzliche Möbel gekauft werden – ein oft übersehener Kostenfaktor.
  • Zeitversetzte Bauweise. Ein nicht zwingend benötigter Dachboden- oder Kellerausbau, die Errichtung einer Garage oder eines Carports, die Gartengestaltung – das kann auch in ein paar Jahren erfolgen. Nötige konstruktive Vorarbeiten und alle wichtigen Anschlüsse werden aber schon beim Bau berücksichtigt.
  • Eigenleistung. Wer handwerklich erfahren ist, kann einen Teil der einfacheren Arbeiten selbst ausführen. Überschätzen Sie aber nicht Ihre Fähigkeiten und die verfügbare Zeit. Ärgerlich wird es, wenn Eigenleistung zu Zeitverzögerungen für die beauftragten Firmen führt – das kann die gesamte Zeitplanung durcheinanderbringen.

Steine, Dach, Fenster und Türen

Parallel erarbeitet Ihr Architekt in enger Abstimmung mit Ihnen – sofern noch nicht geschehen – als Maßnahme 10 das Bauleistungsverzeichnis. Darin wird sehr genau festgehalten, wie und mit welchen Materialien die einzelnen Gewerke ausgeführt und wie sie ausgestattet werden sollen. Das Bauleistungsverzeichnis ist später die wichtigste Grundlage, um die vertragsgemäße Erfüllung der erteilten Aufträge zu überprüfen.

Grundsätzlich werden Sie erst dann eine feste Finanzierungszusage erhalten, wenn das Bauprojekt konkret durchgeplant und kalkuliert ist und Sie Ihrem finanzierenden Institut alle Pläne und Unterlagen vorlegen. Da das Darlehen als Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird und das künftige Haus als Absicherung gilt, muss nachgewiesen werden, dass es später tatsächlich einen entsprechenden Wert hat. Bei einem Fertighaus lassen sich solche Unterlagen wesentlich einfacher zusammenstellen als bei einem individuell geplanten Haus.

Alles gut geplant? Stimmen die kalkulierten Kosten mit der Finanzierung überein? Haben Sie vom finanzierenden Geldinstitut die Zusage erhalten? Dann ist es Zeit für Maßnahme 11: den Grundstückskauf. Stellen Sie spätestens jetzt sicher, dass

  • Ihr Projekt genehmigungsfähig ist (Einblick in Bebauungsplan, Baulastenverzeichnis, Anfrage bei der Baubehörde, gegebenenfalls Bauvoranfrage) und
  • das Grundstück frei von Altlasten ist (bei älteren Arealen: Altlastenkataster, gegebenenfalls Bodengutachten, eidesstattliche Versicherung des Vorbesitzers).

Sowie der Kaufvertrag notariell beglaubigt wurde und Sie als Besitzer im Grundbuch stehen, können die allgemeinen Bauvorbereitungen beginnen: Stellen Sie – Maßnahme 12 – den Bauantrag mit vollständiger Einreichung aller zu prüfenden Unterlagen. In manchen Kommunen kann die Erteilung der Baugenehmigung einige Wochen dauern. Prüfen Sie daher auch, ob für Ihr Hausprojekt ein Genehmigungsfreistellungsverfahren infrage kommt.


Phase IV: Der Bau kann beginnen

Als Maßnahme 13 steht die Firmensuche und Ausschreibung der einzelnen Auftragspakete an, sofern Sie nicht einen Generalunternehmer beauftragen oder der Fertighaushersteller dies organisiert. Arbeiten Sie mit einem ortsansässigen Architekten zusammen, wird er Ihnen geeignete Firmen vorschlagen. Grundsätzlich empfiehlt es sich mit lokalen Firmen zu arbeiten, da so Gewährleistung und spätere Reparaturen deutlich einfacher werden. Mit jeder beteiligten Firma wird dann ein Bauvertrag geschlossen.

Sowie der Bauantrag bewilligt ist, steht Schritt 14 an: die Beauftragung der ausführenden Unternehmen. Sinnvollerweise geschieht das gemeinsam mit dem Architekten, da er Nachfragen am besten beantworten kann. Ehe die Firmen mit der Bauausführung beginnen, muss – Maßnahme 15 der Checkliste Hausbau – das Grundstück erschlossen werden, sofern noch keine Strom-, Gas- und Wasser- beziehungsweise Abwasserleitungen vorhanden sind. Der Architekt oder gegebenenfalls der Generalunternehmer organisieren auch Maßnahme 16: die Ausstattung der Baustelle mit Baustrom, Wasser, Sicherungsmaßnahmen für Baumaterial und Gerätschaften sowie sanitären Einrichtungen. Als Maßnahme 17 werden die nötigen Versicherungen abgeschlossen – von der Bauherrenhaftpflicht über die Bauleistungs- und Baufertigstellungs- bis zur Baugewährleistungsversicherung. So sind Sie und Ihr Projekt vor unerwarteten Rückschlägen und deren finanziellen Folgen geschützt.


Phase V: Haus in der Entstehung

Wenn alle Vorbereitungen getroffen und die Terminpläne realistisch aufgestellt sind, könnte ab dem ersten Spatenstich die Baustelle allein den Firmen gehören. Allerdings sollten Sie nicht davon ausgehen, dass die Zusammenarbeit immer reibungslos klappt, wenn hier einander fremde Unternehmen kooperieren und die Arbeit der einen Firma auf derjenigen des anderen Unternehmens aufbauen soll.

Grundsätzlich muss ein Hausbau gut organisiert und geführt werden. Sorgen Sie daher – Maßnahme 18 – für eine professionelle Baubegleitung. Entweder kann das Ihr Architekt übernehmen, oder Ihr Generalunternehmer benennt einen Bauleiter. Alternativ können Sie auch einen externen Experten engagieren, der sich regelmäßig vom ordnungsgemäßen Fortgang des Projektes überzeugt und die fachgerechte Umsetzung der Aufträge sicherstellt. Auch wenn Sie die Baubegleitung aufgrund fehlender Fachkenntnisse nicht selbst übernehmen können, ist Ihre Anwesenheit vor Ort wichtig. Erstellen Sie – Maßnahme 19 – ein Bautagebuch: Schauen Sie sich regelmäßig auch während der Arbeitszeiten auf der Baustelle um, machen Sie Fotos und halten Sie Ihre Beobachtungen fest. Unklarheiten können Sie mit dem Architekten oder Bauleiter klären und gegebenenfalls umgehend reklamieren. Das ist besonders bei Gewerken wie unterputzverlegten Leitungen wichtig, die sich später nicht mehr in Augenschein nehmen lassen.

Ihre Anwesenheit auf der Baustelle ist aus einem weiteren Grund wichtig: Bislang kennen Sie von Ihrem künftigen Haus nur Zeichnungen. Vor Ort und lebensgroß wirkt vieles ganz anders. Wenn Sie im Rohbau stehen und merken, dass ins künftige Wohnzimmer doch weniger Tageslicht hineinfällt, als Sie es sich vorgestellt haben, kann man vielleicht noch von einem dunklen auf einen hellen Bodenbelag wechseln. Natürlich verursachen Änderungen zusätzliche Kosten. Doch je eher man sie veranlasst, desto günstiger wird es.


Planen, organisieren, kontrollieren

Wenn die Bauumsetzung gute Fortschritte macht, besiegelt das Richtfest die Fertigstellung des eigentlichen Rohbaus. Ein wichtiges Ereignis, dass unbedingt angemessen begangen werden muss. Und während anschließend die Innenarbeiten beginnen, sollten Sie bereits an Maßnahme 20 der Checkliste Hausbau denken und die Anträge für Strom-, Gas- und Wasserversorgung sowie für die Telekommunikation stellen. Mitunter kann es Wochen dauern, bis man Ihr Haus als neue Abnahmestelle registriert hat und die Versorgung klappt.

Fast ganz am Ende der Checkliste Hausbau steht mit Maßnahme 21 ein ganz wichtiger Punkt: die Bauabnahme. Jetzt müssen Sie – zusammen mit dem Architekten, der Baubegleitung und vielleicht einem sachkundigen Zeugen – alle ausgeführten Maßnahmen kontrollieren und schauen, ob sie ordnungsgemäß und entsprechend des Bauvertrags und des Bauleistungsverzeichnisses umgesetzt sind. Sind Nacharbeiten nötig, sollte dafür ein strikter Zeitplan gesetzt werden. Denn sicherlich haben Sie auch Maßnahme 22 – den Einzug – bereits fest terminiert. Verzögerungen wie ein verspäteter Auszug aus der alten Wohnung, eine eventuelle Zwischenlagerung Ihres Umzugsguts und eine Hotelunterbringung können da ärgerlich und teuer werden. Auch bei kleinen Verzögerungen ist es störend, wenn noch Handwerker im Haus arbeiten, während Sie schon Kartons schleppen, Möbel aufstellen und Wände dekorieren wollen.


Das Fest zum Einzug

Die Umzugsfirma ist fort, aller Besitz ist trocken und sicher im Haus, Möbel werden aufgebaut und Schränke eingeräumt. Auch der Name steht schon am Klingelschild. Sie sind fast am Ziel Ihres Hausbauprojektes.

Und damit ist es Zeit für Maßnahme 23: das Fest zum Einzug! Laden Sie alle Ratgeber, alle Unterstützer, alle Bau- und Umzugshelfer ein und holen Sie auch die künftigen Nachbarn dazu – denn die haben sicherlich so manche Unruhe und Lärmbelästigung ertragen, die der Hausbau mit sich gebracht hat. Und wenn Sie Ihr endlich Wirklichkeit gewordenes Traumhaus mit einer ausgelassenen Feier einweihen, ist das der schönste Start in Ihren neuen Lebensabschnitt in den eigenen vier Wänden.


Checkliste Hausbau – alle Schritte im Überblick

Hausbau ist für fast alle Bauherren eine neue Materie. So unterschiedlich die Wunschhäuser am Ende auch sein mögen – ihre Entstehung folgt weitestgehend denselben Schritten. Damit Sie einen Überblick behalten, haben wir Ihnen alle nötigen Maßnahmen hier noch einmal aufgelistet und zum Download bereitgestellt.