Erbpacht (Erbbaurecht): Finanzierung richtig planen

Viele potenzielle Bauherren stellen sich folgende Fragen, wenn es darum geht, ein Erbbaurechtsgrundstück zu kaufen:

• Welche Rechte stehen mir dabei zu?
• Wie viel Mitspracherecht hat der Eigentümer des Grundstücks?
• Was, wenn ich das Haus wieder verkaufen will?
  

Diese Punkte werden vertraglich vor einem Notar klar geregelt. Die Erbpacht wird beim zuständigen Amtsgericht im Grundbuch eingetragen. Außerdem gibt es noch einen Eintrag im Erbbaugrundbuch. Als Nutznießer der Erbpacht sind Sie also gesetzlich solide abgesichert. 

• Der Vertrag, mit dem Sie eine Erbpacht vereinbaren, enthält eine Laufzeit. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. In der Praxis verständigen sich Bauwillige und der Eigentümer des Erbpachtgrundstücks auf eine Laufzeit von 60 bis 99 Jahren. Wenn beide Seiten nach Ablauf dieser Frist den Vertrag verlängern möchten, ist das natürlich möglich.
• Wenn der Vertrag jedoch wie geplant endet, geht die Immobilie an den Eigentümer des Grundstücks über. Er muss dem Erbpächter eine angemessene Entschädigung dafür zahlen. Sie liegt bei mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie. Vertraglich geregelt ist normalerweise auch, dass sich die beteiligten Parteien einer Erbpacht gegenseitig das Vorkaufsrecht zusichern. Im Fall, dass einer der beiden sein Eigentum veräußern möchte, kann der andere also aus dem Erbpachtgrundstück ein „normales“ Grundstück machen.
  

• Um das Grundstück der Erbpacht zu bebauen und zu nutzen, erhält der Grundstücksbesitzer dafür eine Miete, den Erbbauzins. Dieser kann jährlich oder monatlich fällig werden.
• Die Höhe des Erbbauzinses richtet sich nach dem Wert des Baulands. Meist werden vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr als Erbbauzins fällig. In vertraglich festgelegten Intervallen – beispielsweise alle fünf Jahre – wird der Erbbauzins an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Gesetzlich erlaubt ist die Anpassung bei Wohnimmobilien aber frühestens alle drei Jahre.

Was konkret in den nächsten Jahren und Jahrzehnten auf Sie zukommen wird, ist schwer zu kalkulieren. Überlegen Sie daher gut, ob der zusätzliche Kauf eines Grundstückes nicht günstiger ist als ein Erbbaurechtsgrundstück mit automatischen Anpassungen des Erbbauzins.

• Beleihung möglich: Wie anderes Baueigentum können Sie auch Ihr Gebäude in Erbpacht mit einer Hypothek belegen. Hierbei müssen Sie allerdings auf die Formulierung in Ihrem Erbpachtvertrag achten: Der Besitzer des Erbpachtgrundstücks hat die Möglichkeit, notariell festschreiben zu lassen, dass er zu einer Beleihung seine Zustimmung geben muss.

Neben dem Erbbauzins bringt die Erbpacht noch weitere Nachteile mit sich:

• In fast allen Verträgen werden Verfügungsbeschränkungen hinterlegt, die genau vorschreiben, was Sie mit Ihrem Haus machen dürfen. Der Verkauf, die bauliche Erweiterung oder ein Umbau sind oft nur in Absprache mit dem  Grundstückseigentümer machbar.
  
• Sie stehen als Erbpächter für alle Kosten inklusive Nebenkosten gerade, die bei der Nutzung des Grundstücks anfallen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer und die Erschließungskosten. Aber auch wiederkehrende Kosten gehen zu Ihren Lasten, etwa die Grundsteuer und Abwassergebühren.
• Außerdem müssen Sie dafür sorgen, dass von Ihrem gepachteten Grundstück keine Gefahr für andere Gebäude oder den Straßenverkehr ausgeht. Die Baumpflege gehört beispielsweise dazu.
• Sie verpflichten sich zudem, die Immobilie in guten Zustand zu halten, damit es am Vertragsende zu keinen bösen Überraschungen für den Grundstückseigentümer kommt.
  
• Die Erbpacht hat ein Ablaufdatum: Wollen Sie die Pachtdauer verlängern, weil beispielsweise Ihre Großeltern Ihnen das Haus in Erbpacht vermacht haben, müssen Sie einen neuen Vertrag aushandeln. Dies kann zur Folge haben, dass die Erbpachtzinsen deutlich angehoben werden, falls der Grundstückseigentümer einer Verlängerung überhaupt zustimmt.
  
• Kommen Sie Ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nach, kann der sogenannte Heimfall eintreten. Zahlen Sie beispielsweise 2 Jahre lang die Erbpachtzins nicht oder nicht in voller Höhe, kann die Erbpacht noch vor Ablauf der Vertragslaufzeit an den Grundstückseigentümer zurückfallen.

• Der Vertrag, mit dem Sie eine Erbpacht vereinbaren, enthält eine Laufzeit. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. In der Praxis verständigen sich Bauwillige und der Eigentümer des Erbpachtgrundstücks auf eine Laufzeit von 60 bis 99 Jahren. Wenn beide Seiten nach Ablauf dieser Frist den Vertrag verlängern möchten, ist das natürlich möglich.
• Wenn der Vertrag jedoch wie geplant endet, geht die Immobilie an den Eigentümer des Grundstücks über. Er muss dem Erbpächter eine angemessene Entschädigung dafür zahlen. Sie liegt bei mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie. Vertraglich geregelt ist normalerweise auch, dass sich die beteiligten Parteien einer Erbpacht gegenseitig das Vorkaufsrecht zusichern. Im Fall, dass einer der beiden sein Eigentum veräußern möchte, kann der andere also aus dem Erbpachtgrundstück ein „normales“ Grundstück machen.
  

Die Finanzierung eines Hauses auf einem Erbpachtgrundstück ist oft an Bedingungen geknüpft, da das Erbbaurecht ein höheres Risiko für Banken darstellt. 

• Der Erbbaurechtsvertrag muss eine ausreichende Restlaufzeit haben (oft mindestens 40 Jahre), das Darlehen muss vor dem Vertragsende vollständig abbezahlt sein und der Grundstückseigentümer darf keine Privatperson sein.
• Bei relativ kurzer Restlaufzeit des Vertrags kann es sinnvoll sein, frühzeitig eine Verlängerung mit dem Eigentümer des Erbpachtgrundstücks zu vereinbaren. Unter Umständen bedeutet das allerdings eine Anhebung des Erbbauzinses. 

Ihre Suche war erfolgreich. Beachten Sie bei Ihren nächsten Schritten folgende Punkte:

• Fragen Sie gleich am Anfang nach, ob das Erbbaugrundstück möglicherweise auch direkt gekauft werden kann. Kirchen oder Kommunen sind dazu durchaus bereit.
• Handeln Sie mit dem Eigentümer des Grundstücks bei Vertragsabschluss eine neue Restlaufzeit aus, damit Sie einige Jahre Ruhe haben.
• Verhandeln Sie ein Vorkaufsrecht. Falls der Eigentümer das Grundstück später verkaufen will, werden Sie als Erster gefragt, ob Sie Interesse haben.
  
• Wenn die Erbpacht ausläuft, sprechen Sie den Erbbaugeber frühzeitig an: Eine Verlängerung muss vor Ablauf im Grundbuch hinterlegt werden und ist mit weniger Aufwand verbunden als ein ganz neuer Vertrag.