Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage. Lesen Sie hier, wie sich die Preise in den letzten Jahren entwickelt haben, welche Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen und welche Maßnahmen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie beitragen.
Das Wichtigste im Überblick:
Die Immobilien-Transaktionsplattform Europace sammelt seit 2005 die Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen. Auf dieser Basis veröffentlicht das Unternehmen den sogenannten "EPX hedonic"-Index. Dieser besteht aus den Daten der Einzelindizes für Bestands- und Neubauhäuser sowie für Eigentumswohnungen und zeigt die Wertsteigerung von Immobilien pro Jahr. 2005 lag der Indexwert bei 100. Alle Werte darunter zeigen einen relativen Wertverlust an, die Werte über 100 belegen einen Wertzuwachs bei den Immobilien.
Bis rund Ende 2009 stagnierten die Immobilienwerte in allen Segmenten. Ob Eigentumswohnung, Neubau- oder Bestandhäuser, die Wertsteigerung war gleich null beziehungsweise teils sogar rückläufg.
Der Gesamtindex erreichte im Mai 2009 mit 95,5 Punkten seinen Tiefstwert, im Juni 2022 mit 224,71 Punkten seinen (bisherigen) Höchststand.
Index: 2005 bis 2023
Seit Mitte 2022 stagnieren die Immobilienpreise größtenteils. Im Anschluss erläutern wir in einzelnen Grafiken die Wertsteigerung bei Immobilien pro Jahr in den letzten 20, 10 und 5 Jahren.
Hinweis zur Grafik: Zum Anzeigen der Werte fahren Sie bitte mit der Maus über die Linien.
Neben den Indexwerten veröffentlicht Europace auch durchschnittliche Kaufwerte (EPX mean) für Eigentumswohnungen sowie Neubau- und Bestandshäuser.
Im Zuge der Finanzkrise 2008/2009 pumpte die Europäische Zentralbank viel Geld in den Wirtschaftskreislauf und senkte gleichzeitig in mehreren Schritten den Leitzins. Als Folge davon fielen auch die Bauzinsen rapide auf teils historische Tiefststände. Mit dem günstigen Geld zog die Nachfrage nach Immobilien sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Käufern an. Statt das Geld für minimale Zinsen oder sogar Negativzinsen auf ein Konto zu legen, investierten viele Anleger lieber in Immobilien.
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Kaufpreise: 2005 bis 2023
Von 2013 bis Mitte 2022 stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien kontinuierlich an. Kosteten neu gebaute Häuser in Deutschland Anfang 2013 durchschnittlich noch 259.965 Euro, lag der Wert im April 2022 bei 532.978 Euro. Ähnliche Zahlen gab es im selben Zeitabschnitt bei Bestandshäusern (199.089 Euro / 418.487 Euro) und Eigentumswohnungen (156.883 Euro / 318.204 Euro). Die Immobilienpreise haben sich damit innerhalb von rund zehn Jahren über den Daumen verdoppelt.
Die Gründe dafür lagen wie erwähnt vor allem in der europäischen Geldpolitik mit einer extrem langen Niedrigzinsphase, aber auch an der erhöhten Zuwanderung und der verstärkten Nachfrage nach Immobilien rund um die Ballungszentren während der Corona-Pandemie.
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Kaufpreise: 2013 bis 2023
Nach dem Allzeithoch Mitte 2022 verzeichnet der Kaufpreis-Index von Europace seitdem stagnierende, teils auch sinkende Kaufpreise.
Vor allem Bestandshäuser und Eigentumswohnungen sind Mitte 2023 im Durchschnitt günstiger zu haben, während sie die Preise für Neubauten auf einem stabilen Niveau einpendeln.
Das Abflachen der Wertsteigerung hat viele Gründe: die deutliche Erhöhung der Bauzinsen mindert die Baulust, dazu kommen noch höhere Baupreise und verschärfte energetische Vorgaben. Als Wertanlage eignet sich die Immobilie trotzdem noch – so gewisse Vorgaben erfüllt sind. Dazu später mehr.
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Kaufpreise: 2019 bis 2023
Immer auf dem neuesten Stand: Hier finden Sie unseren Newsticker zur Entwicklung der Immobilienpreise.
Werte schaffen, Werte erhalten, Werte steigern. Ob Hausfinanzierung oder Modernisierungksredit, eine umfangreiche Beratung ist bei der Baufinanzierung unverzichtbar. Denn nur in einem persönlichen Gespräch können alle Möglichkeiten gemeinsam herausgearbeitet werden. Unsere Heimatexperten besprechen mit Ihnen gerne Ihre Vorstellungen und offenen Fragen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von einem sicheren, durchdachten Finanzierungsplan.
Wersteigerung beim Haus: Um herauszufinden, wie viel Rendite Sie mit dem Verkauf eines Hauses erzielen, ziehen Sie die Inflationsrate und die Wertminderung durch Abnutzung von der prozentualen Wertsteigerung ab. Weiterhin spielen die bisher getätigten Investitionen eine Rolle, zum Beispiel Kaufnebenkosten, Finanzierungszinsen und Kosten für Renovierung und Instandhaltung. Erst nach Abzug dieser Zusatzkosten erhalten Sie ein realistisches Bild von der tatsächlichen Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Lassen Sie sich von einem Schwäbisch Hall-Heimatexperten beraten, um ein realistisches Ergebnis zu erhalten.
Wollen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie ermitteln, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eine erste Orientierung bietet unser Immobilienwert-Rechner. Möchten Sie eine genaue Einschätzung des Verkehrswerts der Immobilie, sollten Sie einen Gutachter beauftragen, der das Objekt vor Ort bewertet.
Sie sind Eigentümer eines Hauses mit einem Marktwert von 550.000 Euro. Gekauft haben Sie für 480.000 Euro. Für Modernisierungen sind in dieser Zeit 20.000 Euro angefallen.
Marktgerechter Verkaufspreis: 550.000 Euro
- Kaufpreis (480.000 Euro + Modernisierungskosten 20.000 Euro)
= Wertsteigerung in Euro von 50.000 Euro
Das bedeutet einen Wertzuwachs1 des Hauses von 10 Prozent. Der Prozentsatz errechnet sich aus der Gegenüberstellung vom Kaufpreis und dem aktuellen Marktpreis.
1Nicht berücksichtigt: Inflationsrate und Wertminderung durch Abnutzung.
Ob und in welchem Maße sich der Wert einer Immobilie positiv entwickelt, wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Wichtige Punkte sind:
Neben diesen "Makrofaktoren" gibt es weitere Einflussgrößen auf die Wertentwicklung einer Immobilie:
Es gibt also eine Reihe an Faktoren, die gerade bei Bestandsimmobilien Einfluss auf die Wertsteigerung haben. Einige dieser Faktoren, wie zum Beispiel die Lage oder das Baujahr des Hauses, sind unveränderbar. Auf andere Faktoren, wie zum Beispiel die Ausstattung oder den Zustand der Immobilie können Sie aktiv Einfluss nehmen.
Diese Maßnahmen tragen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie bei:
Wägen Sie bei allen Maßnahmen sorgfältig ab, in welchem Verhältnis Kosten und Nutzen stehen. Für Ihre Überlegungen ist es wichtig, ob Sie das Haus bald verkaufen wollen, es vermieten oder selbst bewohnen. Während Modernisierungsmaßnahmen für den Werterhalt der Immobilie in jedem Fall sinnvoll sind, lohnt sich die Investition in teure Ausstattung wie etwa eine hochwertige Einbauküche nur bedingt.
Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre, so ist die Wertsteigerung des Haues oder der Wohnung in der Regel zu versteuern. Basis für die abzuführende Spekulationssteuer ist der Verkaufserlös (abzüglich der Veräußerungskosten) minus den Anschaffungskosten. Neben der Höhe des erzielten Gewinnes ist für die Berechnung der Spekulationssteuer auch der persönliche Steuersatz maßgebend. Der ermittelte Gewinn aus dem Verkauf wird als zusätzliches Einkommen in der Einkommensteuererklärung angegeben und erhöht dadurch das zu versteuernde Einkommen.
Es gibt allerdings auch Ausnahmen, zum Beispiel bei der Selbstnutzung der Immobilie innerhalb bestimmter Fristen. Holen Sie sich bei dem Verkauf einer Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist auf jeden Fall den Rat eines Experten, zum Beispiel eines Steuerberaters.
Hohe Energie- und Baupreise, der Zinsanstieg und die Verschärfung der energetischen Vorschriften haben dazu geführt, dass sich die in der Vergangenheit hohe Nachfrage nach Immobilien verringert hat. Das schlägt sich auch auf die Wertsteigerung nieder. Allerdings kann pauschal von einem Werte-Rückgang nicht die Rede sein. Gerade in den Ballungszentren (und hier vor allem den jeweiligen Speckgürteln) sind die Preise stabil und sinken – wenn überhaupt – nur leicht.
Immer wichtiger bei der Frage nach der Wertsteigerung von Immobilien wird deren energetischer Zustand. Vor allem bei Bestandsimmobilien in ländlichen Gegenden und strukturschwachen Regionen, die einen hohen Sanierungsbedarf haben, ist ein Wertzuwachs eher unwahrscheinlich. Gut gepflegte Objekte auf einem hohen technischen Niveau haben weiterhin ein hohes Wertsteigerungs-Potential.
Wann eine Immobilie kaufen? Diese Fragen hängt von vielen Faktoren ab. Neben harten Kriterien wie zum Beispiel den Quadratmeterpreisen und anderen Kostenfaktoren sind es vor allem die persönlichen Umstände, die zählen. Ist genug Eigenkapital vorhanden? Passt der Hauskauf in die Lebensplanung oder stehen Gründe wie ein Orts- oder Jobwechsel dagegen? Welcher Immobilientyp sind Sie überhaupt und gibt es dafür das passende Angebot?
Der wichtigste Punkt bei der Frage nach dem richtigen Zeitpunkt beim Hauskauf ist eine solide Baufinanzierung. Bei derzeit stagnierenden Preisen und einer gleichzeitig "seitlichen" Zinsentwicklung sollten Sie bei einem passenden Angebot nicht zögern. Denn die Nachfrage nach guten Immobilien und damit der Preisdruck wird in absehbarer Zeit nicht nachlassen.
Mit unserem kostenlosen Baudarlehen-Rechner ermitteln Sie schnell und einfach ihr persönliches Budget und das passende Finanzierungsmodell.
"Für Handwerker": Diese Zuordnung steht häufig in Immobilienanzeigen für stark sanierungsbedürftige Objekte. Hier lauert eine große Kostenfalle, denn eine aufwändige Sanierung birgt hohe Kostenrisiken. Umgekehrt gilt: Wer seine Immobilie laufend modernisiert und vor allem technisch auf dem neuesten Stand hält, der kann fast schon sicher mit einer Wertesteigerung kalkulieren. Achten Sie vor allem darauf, dass Sie alle Sanierungsmaßnahmen belegen können und im Energieausweis hinterlegen. Laut einer Studie des RWI Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung erzielen unsanierte Immobilien im Schnitt einen um 12 Pozent geringeren Kaufpreis. Dieses Ergebnis stammt bereits aus dem Jahr 2017. In der Zwischenzeit dürfte sich dieser Wert aufgrund der Energiepreise und verschärften Diskussion um den Einsatz erneuerbarer Energien für zuhause entsprechend verschlechtert haben.
Sie haben bereits Pläne, den Wert Ihrer Immobilie mit baulichen Maßnahmen zu steigern? Sprechen Sie mit unseren Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Unsere Heimatexperten beantworten gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellen mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.
Wenn Sie sich für Immobilienpreise und die Immobilienmarktentwicklung interessieren, kommen womöglich weitere Fragen auf. Hier einige Themen, die für Sie relevant sein können:
Die Digitalisierung ermöglicht fortlaufend neue Innovationen. Diese Chancen möchten wir, die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, stärker dafür nutzen, unser Informations- und Serviceangebot noch kundenfreundlicher und individueller für Sie zu gestalten.
Damit wir Sie auch über die Durchführung unseres Vertrages hinausgehend bedarfsgerecht, individuell und effizient beraten, betreuen und informieren können, bitten wir Sie, der Verarbeitung, Zusammenführung und Analyse Ihrer Daten zuzustimmen.
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5. Daten zur Immobilie, ihrer Sicherung und nachhaltigen Nutzung (z. B. Informationen zum Baujahr, Beleihungswert und Verkehrswert, Nutzungsart wie Miete oder Eigennutzung, eingereichte Bilder, Informationen zu Gebäudestatus und -beschaffenheit, Maßnahmen zur Herstellung, Aufrechterhaltung oder Verbesserung der ökologischen Nachhaltigkeit der Immobilie, Daten zum Energieträger, zum Energiebedarf und -verbrauch, Daten rund um den Wasserverbrauch, nachverfolgbare Qualitätskontrollprozesse und deren Dokumentation wie etwa ein Energieausweis gemäß den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorgaben, Daten rund um Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Daten zur Ermittlung von insbesondere energetischen Modernisierungsbedarfen);
6. Aktionsdaten, darunter verstehen wir Informationen dazu, auf welche Art und Weise Sie mit uns in Kontakt stehen (z. B. allgemeine Kontakthistorie, empfangene Newsletter, erfolgte Beratungen, jeweils mit Angaben wie z. B. Art, Anzahl, Zeitpunkt und Inhalt).
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8. Daten aus anderen Registern und öffentlichen Quellen (z. B. Daten zu Grundstücken und Gebäuden aus Kartendiensten wie Google Maps oder Daten, die von Katasterämtern oder anderen Ämtern öffentlich zur Verfügung gestellt werden);
9. Sogenannte „mikrogeographische Daten“, die wir von Dritten erhalten, z. B. zur vermuteten Soziodemographie oder typischen Affinitäten, die Personengruppen zugeordnet werden, die sich in Ihrer Lebenssituation befinden (z. B. das mögliche Interesse an bestimmten Produkten, die einer bestimmten Einkommensgruppe oder Wohnsituation zugeschrieben werden);
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