Mehr Haus für weniger Geld – das verspricht das Ausbauhaus. Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und welche Möglichkeiten Ihnen dieser Haustyp bietet, erfahren Sie hier. Zudem finden Sie einige Modellbeispiele mit Preisen.
Inhaltsverzeichnis
Für den Begriff "Ausbauhaus" gibt es keine eindeutige, rechtssichere Definition. Am besten lässt sich ein Ausbauhaus in Abgrenzung zum Bausatzhaus und zum schlüsselfertigen Fertighaus erklären:
Aber Achtung: Keiner dieser Begriffe ist verbindlich festgelegt, auch nicht "schlüsselfertig". So gibt es – je nach Anbieter – zum Beispiel Begriffe wie "Ausbauhaus Plus" oder "schlüsselfertig ohne Haustechnik". Deswegen ist es besonders wichtig, gerade beim Ausbauhaus einen Bauvertrag mit einer möglichst detaillierten Leistungsbeschreibung abzuschließen. Denn alles, was nicht klar geregelt ist, geht unter Umständen zu Ihren Lasten und Kosten.
Bleiben Sie realistisch. Auch wenn Sie so viel wie möglich selbst erledigen können und wollen, ein Ausbauhaus gibt es nicht unter 100.000 Euro. Punkt. Sie sollten eher mit einem Startpreis von 125.000 Euro kalkulieren.
Zahlreiche Anbieter geben gar keine konkreten Preise mehr an, sondern versehen ihre Angebote mit einem "Preis auf Anfrage", auch bei Ausbauhäusern. Grund dafür sind die rasant gestiegenen Preise für Baumaterialien. Das gilt nicht nur für die Kosten der Materialien, die üblicherweise der Hersteller zu tragen hat wie Beton oder Bauholz. So verteuerten sich nach einem Bericht des Statistischen Bundesamtes auch die Preise für Heizungsanlagen.
Apropos Kosten: Auch beim Ausbauhaus dürfen Sie die Nebenkosten beim Hauskauf nicht vergessen! Denn Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Notarkosten lassen sich durch Eigenleistung nicht mindern.
Hier eine (nicht repräsentative) Auswahl von sieben Ausbauhäusern verschiedener Hersteller:
Wenn Sie überlegen, Ihren Immobilienwunsch mit einem Ausbauhaus zu verwirklichen, sollten Sie unbedingt realistisch sein. Denn ein Haus zu bauen, ist ein sehr anspruchsvolles Unterfangen – auch wenn es ein Ausbauhaus ist.
Es gibt einige Faktoren zu beachten:
Auch über die Baufinanzierung sollten Sie sich rechtzeitig Gedanken machen. Ihr Heimatexperte berät Sie gerne.
Pro und contra Ausbauhaus: Hier eine kurze Gegenüberstellung der Vorteile und Nachteile eines Ausbauhauses:
| Vorteile eines Ausbauhauses | Nachteile eines Ausbauhauses |
|---|---|
| Kostenersparnis durch Eigenleistung. | Bauherren überschätzen oft ihr Können und den Zeitaufwand. |
| Ausbau und Ausstattung nach individuellen Wünschen. | Für alle durch Eigenleistung entstandenen Mängel haftet der Bauherr selbst. |
| Großer emotionaler Bezug durch die "Muskelhypothek". | Keine verbindlichen Vorgaben, dadurch Gefahr, sich beim Innenausbau zu verzetteln. |
Wie beschrieben ist es nicht automatisch klar, welche Bauleistungen bei einem Ausbauhaus vom Hersteller kommen müssen und welche vom Bauherren. Üblicherweise gibt es aber folgende Aufteilung:
Witterungsbeständig, wetterfest und wärmegedämmt – das ist die übliche Definition bei der Fertigstellung des Rohbaus eines Ausbauhauses. Damit wären folgende Leistungen gemeint:
Beim letzten Punkt können sich schon Änderungen ergeben, je nachdem, ob Sie gegebenenfalls einen Teil der Hausinstallation selbst übernehmen wollen. Im Großen und Ganzen stellt Ihnen der Hersteller beim Ausbauhaus eine "trockene Hülle" hin, in der Sie dann den Innenausbau selbst vornehmen.
Wichtig: Für alles, was Sie baulich selbst in die Hand nehmen, übernehmen Sie auch die Gewährleistung. Und natürlich gelten in Teilen des Innenausbaus auch Vorschriften, die unbedingt einzuhalten sind (zum Beispiel bei der Elektroinstallation). Wägen Sie also genau ab, was Sie lieber dem Profi überlassen, um eventuelle Folgekosten durch eine unsachgemäße Ausführung zu vermeiden.
Ihre Eigenleistungen senken nicht nur die Kosten beim Bau eines Ausbauhauses. Sie sind auch ein wichtiger Faktor bei der Baufinanzierung. Zu den anrechenbaren Eigenleistungen zählt alles, was Sie glaubhauft selbst bewerkstelligen können, also vom Verlegen der Trittschalldämmung bis hin zur Installation der Heizung. Diese Eigenleistung wird prozentual als Eigenkapital angerechnet und daher oft auch als "Muskelhypothek" bezeichnet. Als Daumenwert gilt: Zehn Prozent an Eigenleistung sind realistisch, alles darüber sollten Sie (auch für sich) gut begründen können.
Wie hoch der Kreditgeber ihr handwerkliches Geschick als Eigenkapital bewertet, ist nicht geregelt und hängt ganz von den Kreditverhandlungen ab. Wichtig zu wissen: Für den Kreditgeber sind Eigenleistungen meist ein schwer zu kalkulierendes Risiko, das er sich eventuell mit einem höheren Zinssatz bezahlen lässt.
Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) schaffen Laien-Handwerker maximal zwei Drittel der Leistung eines Profis. Dadurch lassen sich zwar Lohnkosten einsparen. Viele Bauherren, die selbst Hand anlegen, unterschätzen aber häufig den Faktor Zeit.
Ein Beispiel: Bei einem Reihenendhaus mit drei Etagen einschließlich Keller und 140 Quadratmetern Wohnfläche beziffert der VPB den Zeitaufwand für die gängigen Ausbaumöglichkeiten mit über 400 Stunden (siehe anschließende Tabelle). Runtergebrochen auf eine 40-Stunden-Woche bedeutet das mehr als zehn Wochen Arbeit.
Das lässt sich nicht mal so nebenbei bewerkstelligen, zumal auch beim Ausbau einige Gewerke aufeinander aufbauen und sich Verzögerungen verstärken. Wie viel kann ich durch die Eigenleistung konkret an Kosten einsparen? Das lässt sich nur über die Lohnkosten für die Arbeiten eines professionellen Handwerkers errechnen. Daraus ergibt sich folgende Aufstellung:
| Ausbaumaßnahme | Zeitaufwand | Stundenlohn Profi-Handwerker | Kostenersparnis durch Eigenleistung |
|---|---|---|---|
| Malern und tapezieren | 100 Stunden | ca. 40 Euro | ca. 4.000 Euro |
| Fußböden verlegen | 90 Stunden | ca. 30 Euro | ca. 2.700 Euro |
| Fliesen verlegen | 50 Stunden | ca. 45 Euro | ca. 2.250 Euro |
| Dach dämmen und ausbauen | 100 Stunden | ca. 60 Euro | ca. 6.000 Euro |
| Zimmertüren einsetzen | 30 Stunden | ca. 40 Euro | ca. 1.200 Euro |
| Außenanlage gestalten | 50 Stunden | ca. 60 Euro | ca. 3.000 Euro |
Quelle: Verband Privater Bauherren, eigene Recherche
Wie gesagt, geht es hier nur um die Lohnkosten. Wenn Sie mehr wissen möchten zu den absoluten Kosten einzelner Gewerke, dann nutzen Sie dafür gern auch unseren Rechner für Kernsanierungs- und Renovierungskosten.
Prozentual gesehen sollten Sie nicht mehr als zehn Prozent der Baukosten als Ersparnis durch Ihre Eigenleistung einkalkulieren. Denn erstens bezieht sich die eingesparte Summe nur auf die Lohnkosten, die Kosten für das Material bleiben (bestenfalls) gleich. Und zweitens ist auch der geschickteste Hobby-Handwerker in Sachen Qualität und Zeitaufwand nicht so gut wie ein Profi. Ausnahme: Sie sind vom Fach oder verfügen über private Kontakte zu professionellen Handwerkern. Wie viel Eigenleistung realistisch ist, erfahren Sie spätestens dann, wenn ein Kreditinstitut bei der Baufinanzierung den Anteil der eigenen Arbeiten bewertet.
Ausbauhäuser sind fast ausschließlich Fertighäuser. Einige Fertighaus-Unternehmen bieten ihr Modell auch als Ausbauhaus an. Allerdings bieten längst nicht alle Unternehmen der Branche diese Modellvariante auf dem Markt. Denn die Preiskalkulation ist schwieriger und die Betreuung umfassender als bei einem "normalen" Fertighaus. Haben Sie für sich ein interessantes Ausbauhaus enteckt, dann klären Sie vor allem die exakten Inhalte der Ausbau- und Lieferstufen. Denn der Begriff "Ausbauhaus" ist inhaltlich nicht exakt definiert.
Zunächst einmal gilt es, den genauen Leistungsumfang beim Ausbauhaus-Rohbau zu definieren. Üblicherweise gilt hier der Preis ab "Oberkante Bodenplatte", es gibt aber auch andere Varianten. Türen und Fenster, Elektroinstallationen, Dach (mit oder ohne Ausbau) – das alles sollte vertraglich festgelegt sein.
Zu den reinen Baukosten kommen aber in jedem Fall noch Erwerbsnebenkosten dazu. Da wären zum einen die Kosten für das Grundstück. Zum anderen aber auch solche Posten wie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder auch Erschließungskosten. Über den Daumen müssen Sie für die Nebenkosten noch einmal zehn bis 15 Prozent der gesamten Baukosten zusätzlich mit einkalkulieren. Mehr Infos dazu finden Sie in diesem Artikel: Nebenkosten beim Hauskauf.
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